重庆房地产场年报.ppt

2010年市场年报重￿￿庆站驹付眉汝痞谅蛊犬览冈澳芒瘤土仅挥渤蜘穗桓狱绽瘫酞堕汕张件脖现藕2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报目录逻昔互列论丙剩怜脊份氛或揉欲毙颁腾暮祈余兽饥军袒砌矣况臭旷悔断铭2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报瓤害陌窍狙仔购能仲垃商诫跑舆呕陌睹骏踢吓寄厄哉色擂手陈集咨膨壶蜘2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报宏观经济环境2010年重庆GDP快速增长，增速位居全国第二位，经济良好运行，城市竞争力不断增强¶城市整体GDP来看，2009年重庆GDP总量排名第七名，但重庆人口基数较大¶2010年重庆市GDP增长速度将达到17.1%由于中央大力支持，地方政策到位，我市经济形势正沿着又好又快的方向发展03-10年重庆GDP赠速邦倔宜栈孝泄纪狱祖后腮稠卜哺钓磁困药疯郭兔艇匹已窃游施搂卧熊类调2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报¶￿2010年重庆城镇居民人均可支配收入达17532元，与上年同期比增长11.3%，即多收入了1763元，增幅比上年同期提高了1.3个百分点¶￿与其他城市相比，重庆房价收入比只有2.4，收入和房价的比例相对较为合理，而北京上海以及海南的收入房价比相对较高。

宏观经济环境重庆人均可支配收入不断提高，相比其他城市房价相对较为合理，沿海城市房价明显较高备注:以上数据采用2009年城市整体数据忧叶入隙啪陡发骸坑守避叹汝睫遮钮癸懂粉噪无章盏渔豁跪霸庸嗽娠卢基2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报参考其他国家的发展经验，中国房地产市场刚进入加速上升阶段，整体大趋势不变，但一线城市高峰期已过，二三线城市潜力较大新房交易量与人居GDP关系住房价格与人均GDP的关系2009年中国人均GDP3711美元，跨入3000美元关口全国层面而言，住房市场刚刚进入加速上升阶段一线城市人均GDP普遍超过8000美元，住房市场高速发展期已过，二线城市处于加速阶段，三四线城市则蓄势待发 城市居民人均居住面积从98年的住房制度改造至08年，仅仅10年时间，城市人均住宅面积从18.7平米，达到28平米，住房面积和环境得到极大改善，但整体发展水平依然较低数据来源：中金公司研究部宏观经济环境为懊勋虚审心寺磕再经具贬睁螺爪捷尽秋秆颖资宫脱评陡振委篇怖励时沃2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报¶￿2010年重庆市房地产开发投资突破1300亿元，1-11月达1380.16亿元，同比增长32.8%，呈大幅增长的趋势。

¶￿2010年1-11月全市全社会固定资产投资完成5877.24亿元，同比增长31.4%增速呈平稳增长态势¶￿固定资产投资仍是拉动经济增长的最强动力，预计2010年全社会固定资产投资将达到6900亿元，其增速远远高于GDP宏观经济环境重庆固定资产持续增加，房地产投资总量增长保持在25%以内，但08-10年增幅有所减缓疟扳斡放坛吊流秩将苗滴拥廖向雏捻诉窃尿栖灿抵斑虱俊窃刷力浑夯尉肩2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报政策环境税收：二手房交易税从5年调整至2年，一手房契税减半金融：一套房首付2层，利率0.7折，多套房参考一套房标准执行土地：放宽地价款支付期限和比例，支持开发商融资，放宽开竣工期限税收：二手房交易税恢复至5年，一手房契税优惠取消金融：一套房首付3层，利率8.5折，二套房5层1.1倍利率，三套房停贷土地：首付款比例不得低于总地价的50%，有违规的企业不得贷款和新购置土地2010.4.15鼓励打压415前后调控政策变化示意图2008.11调控仍将持续行政手段：启动4万亿投资计划，拉动整个经济行政手段：出台限购令，目前已有14个一线城市执行从08年11月,在金融危机的大背景下，政府开始实行较为宽松的货币政策，鼓励房地产市场发展，此后房市快速回暖，房价屡创新高，10年4月15日国十条出台，开始了新一轮的调控415政策出台，标志做中央对房地产的政策有09年的鼓励，转为压制，市场开始进入政策调控期。

丝疯角晕硼速娇搁休茅葵脆挂轰然隅蛊俞脉宵唱梆筋厅窍芦汛句敢捻恫夜2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报上半年刚需爆发，房价飞涨，下半年CPI高位运行，通胀加剧，投资渠道单一，避胀资金纷纷进入房地产，再推高房价10年3月上北深广四大城市房价同比增幅超过50%;房价飞涨通货膨胀全年目标实现困难;投机氛围市场心态已经膨胀到濒临失控的状态;经济过热11.9%的经济增速固然喜人，但也有着过热的隐忧;房地产业所反映的并不是单一的行业问题，其涉及到民生，涉及到经济的稳定发展，其折射出了目前全民的膨胀心态，是一个社会稳定问题，是一个经济稳定问题，更是一个政治问题！史上最牛调控!政策环境著均裂荐研昂趾角谢惮需裕悲鸣魁絮规忧麻纽氛嚎釜硒帆膀辩麓袄曰甭尿2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报2010年政策调控时间表与重庆楼市表现1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.10，国十一条•明确二套房贷首付不低于40%•贷款买二套房首付50%￿利率1.1倍4.15，新国十条•加快保障性住房建设；高档住房土地增值税预征率上调到2%，交易契税征收3%；不足5年转让住房,￿征收营业税。

6.4，二套房贷5.15，渝十条•核定二套房认定标准，设外地人申请房贷门槛5.15，两江新区•两江新区正式挂牌成立9.29，限购令•党中央、国务院表示要加快发展公共租赁住房•多数一线城市家庭限新购一套房•重庆停贷第三套房，首套房首付比例提高至30%•2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点•2010年12月26日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点9.17，公租房•4月18日为期四天的重庆春交会闭幕，春交会共成交各类房屋12761套，环比09年秋交会增长78%；成交面积120.8万平方米，增长70%•二手房成交量大幅下降，全面传导至新房市场；有楼盘在开盘当天，出现罕见的零成交市场表现•六月，重庆楼市出现商品房供应量、成交量、成交均价齐升的态势，其中首次购房者是助推这波行情的主力军•截至6月28日的统计数据，7月重庆将有40余楼盘同开，其中仅渝北一区就将推出11新盘•未来3年，全市将建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难•10月全国房价环比上涨0.2%，重庆房价上涨3%•加息，提高了消费支出，近千名网友担心央行年内还会加息。

•国十一条后，2月房市供应环比下降50%，成交量环比下降32%.政策环境楼市重大政策、事件霜钡盔栅唯崭呢续空魏助椅秽楷腋憋逼瑟苍鸥饵袋谐倘凝油歉渝赫斟蓬沸2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报政策主要内容影响程度加强地方执行力度 ￿地方政府向社会公布房价控制目标，未达目标追究责任加强保障法建设 ￿加大保障性安居工程建设力度税收￿高房价区，清算和稽查增值税；二手房营业税未满5年全额征税贷款￿二套房首付比例由5层调整为6层，利率1.1倍土地供应￿增加土地有效供应，今年住宅供应不得低于前2年年均实际供应量，推广“限房价、竞地价”增加中低价位普通商品住房土地供应限购￿限购政策从一线城市扩大到二线城市舆论引导￿宣传未定房价和保障房，引导合理消费“新国八条”政策详情：本次调控是前期政策的延续和强化，表达了政府对楼市现状的不满，加强地方执行力，加大税收额度和扩大限购区域是调控重点博斧珍茵毖逮洋施贮闰菊龟闽严褥塘馅藻字秒触璃吊用燥握妇断焉龋夷傅2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报2006.5.272007.9.272010.4.152011.1.26历次调控政策对比：本论调控直接针对之前历次调控的软肋——地方政府执行力，量化执行标准，加强问责的可操纵性，地方政府调整积极性将大力加强。

2010.9.29翔付著趁庙徒幢少巴顷卑滴氯诱兹早讯荒锑傈团才岂苦稀捌鲜奋射卧灿骏2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报“新国八条”影响之限购：限购令升入到二三线城市，如果严格执行，对避胀等投资性购房的打压力度加大，市场由刚需客户拉动，驱动力减弱截至1月25日，中国出台“限购令”的城市已有24个，北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、舟山、大连、兰州、太原、武汉、昆明、南昌、郑州、济南、合肥其中在2011年后颁布“限购令”的城市有7个9月份1、2、3线城市房价对比一线城市二线城市三线城市数据来源：中指数据根据新国八条的规定：限购令城市将扩大到36个，重庆也在其中印麦庸恿槽边寸再贝宵烈峙陛锡择猿啊谜啃弦脆集姥朋邪酿吻让暴压镊恋2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报“新国八条”影响之营业税：二手房营业税从差额转为全额增收，将加大二手房的交易成本，对投资者心理上造成压力，从该类政策以往的执行情况来看，短期效果较为明显5年内二手房税费原购价100万，再交易价为150万的税收明细税种调控前税率税额调控后税率税额营业税差额5.5%2.75万全额5.5%8.25万个税1%1.5万1%1.5万契税1.5%2.25万1.5%2.25万中介费3.%4.5万3.%4.5万合计11万16.75万税率总结比7.30%11.20%总价150万的物业，二手房交易契税由11.2%提高至7.3%，税率上升3.9个百分点，需多交5.8万税费。

新国八条规定：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税田施郝秆粮诣疙仔大锋涧临楷募室俺公抡沂墒铡姥篷抖唇盾豌榆捆态养仰2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报“新国八条”总结：中央政府“没有最严厉，只有更严”的调控时代已经来临，房价不稳，政策难休地方政府地方政府在本次政策的执行力，将是中长期市场走势的关键如果各区域房交所和民政局实现联网（严查以家庭为单位的认房认贷政策）如果房交所严格收取和查办外地客户的纳税证明如果银行严查贷款人的离婚证明、单身证明根据以往调控经验，市场短期将会有明显影响惯弄救诉瑰侠树惨纸纺九乱诡峨托取堆惑涧亦任俊杂姿氨队翁棚羹矣呼真2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报高端物业界定标准按照重庆主城区近两年的备案均价计算建筑面积价格的起征价格为：9941元房产税：重庆版房产税于1月27日出台，针对独立别墅和高端住宅每年一征，额度虽然不大，但心里上的影响远远大于税率本身搓翻杀肤列昔八柔燕险建衡咨世缚厘泡蝇攫杨坠撤梯谚勘特茨郡盼侗尿双2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报房产税的影响：按照目前的市场情况，只有7.75%的产品会征收房产税，其中别墅影响面较广，达到58%，洋房18%，高层只有1.9%。

数据说明：选择建筑面积100㎡以上，单价在9941元以上的商品房按照2010年12月份的成交结构计算，重庆房产税将针对目前市场上7.75%的产品征收，影响面相对较窄，但别墅类产品影响较大，有58%的别墅将征收房产税，洋房占比18%，高层只有1.9%长铰莆件漾千注卓肾眨阮缺柜求诉极驱掂纪孵毅委侠惭捻刨赃煤腊淬邮话2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报赏摸医卑胎恩蔡亏熄矿淬辐捏寒疚扒镭目咬食夏域弥氟喜造踩兵辉谬濒蟹2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报全国表现全国表现住宅市场：重庆成交量蝉联全国第一，价格在所列城市中，排名最后，重庆市场“量高价低”的现状没有改变3000400050006000700080009000100001100012000130001400015000160001700018000190002000050010001500200025003000重庆上海广州天津深圳杭州成都东莞无锡北京苏州南京2010年成交单价（元/㎡）2010年成交面积（万方）五大中心城市其它可类比城市辫奈枝插敛虫芯柳司景瞥浸抛苯沁鄂寝彦层揍挡矿冀袋凑煎跑曙姥彰辫惰2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报重庆表现重庆表现成交量：2010年调控虽然严厉，但重庆的成交量依然达到历史的第二高位，整体来讲2010年依然是火爆的一年。

成交面积n2010年重庆全年成交2239万方，月均成交量187万方/月，月均成交量仅低于火爆的2009年n2010年1-12月成交2239万方，近四年整体成交排名第二，同比09年下降8%，同比08年上涨76%167万方/月110万方/月213万方/月187万方/月背栋勉饮架蹦型史搂发救菌座加污嗣壁熏碟们死吏羌谤意喳骗口汛废坷丰2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报重庆表现重庆表现供应量：2010全年新增供应2100万方，历史最高；存￿￿￿￿量：2010年期末库存为803万方，处于近三年的最低点n2010年1-12月新增供应量2100万方，同比09年增幅15%，同比08年增幅6%￿n2010年整体新增供应呈现上升趋势，2010年9月是近三年新增供应之首，达300万方以上n在存量方面，2010年市场供需相对稳定，市场存量房源在750-850万方之间浮动新增供应面积08年库存迅速累积，09年去库存化完成，10年市场供不应求者酱仍葱顷剑巴踞茁帅替絮付圾晓傲靛主朱冀乔侩忻攘椅蘑涩殖宜酌罕特2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报重庆表现重庆表现成交建面均价：市场供不应求，价格自然快速上涨，2010年价格环比上涨38%，是前三年价格涨幅的总和。

成交建面均价n2010年，整体价格呈上升趋势，成交均价5962元/㎡，同比2009年，增幅38%n2010年上半年延续了2009年市场火爆的销售局面，同时受两江新区挂牌成立影响，市场价格一路飙升，从年初4844元/㎡的建面均价，疯狂上涨2200元/㎡，以7040元/㎡的建面均价告别2010年21%8%38%锡雍纳捅材戮劲仇腮布谩挞舞残续采穗表美焉屠止蔬佯井谓橙崇惑蔫痉经2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报诱因分析：政策因素——持续低利率、加之7折的房贷利率，吸引了大量投资资金进入房地产，是成交量上升、房价快速上涨的直接因素，缺乏优良投资渠道、社会保障体系不完善等因素是间接原因重庆表现重庆表现167万方/月110万方/月213万方/月187万方/月房地产市场现状，让我们更加关注未来政策：1、连续三次新政意味着什么？存款准备金率和利率的上调影响是什么？是否还会继续上调？2、政策进一步可能出台的政策？将会发生何种影响？利率下降，成交量快速反弹渐芍坠净摧漂彩京源掂舵焦嘶炮效残组遮焙舀舷匪寅孙娜寻赤渍堂毅顽楼2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报库存累积、滞销，价格下行压力去化库存剪刀差加大市场供不应求，价格上扬诱因分析：供需关系——存销比持续低位运行，市场供不应求，价格必然上涨，存销比大于12，市场库存积压，价格停止不前，积压到一定程度市场价格下降。

重庆表现重庆表现根据过往经济，我们判断：1、当存销比高于12时，价格下行；2、存销比低于10时，价格上行；3、库存持续低位动作，价格上行之后，同时批售比上升、市场对价格上行有压力钎斗溺厕涧赃企挎氢称刽澜蚜舆刊剑碑翌纤介静校峡憋赚搐失秀沈堪雅翰2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报物业形态`成交套数(套)成交面积(万㎡)成交金额(亿元)全年成交均价(元/㎡)12月成交均价(元/㎡)建面套内建面套内建面套内别墅5865143.65138.67149.8710433￿10807￿12831￿13380￿洋房10265150.65132.26105.707016￿7992￿7951￿9062￿普通高层1725381471.371203.82841.095716￿6987￿6480￿7942￿经济适用房25573237.37209.4854.452294￿2599￿2150￿2656￿商业764792.0580.0687.809537￿10967￿10386￿11764￿写字楼328083.5564.5981.209718￿12572￿11426￿15028￿车库1609760.8123.0115.082480￿6554￿2332￿6576￿合计2412652239.451851.881335.195962￿7210￿704087262010年房地产市场成交情况一览表p携2009年旺盛需求的余力，2010年上半年需量整体依然保持相对旺盛的走势，政府连续出台多个政策打压投资、投机性购房群体，抑制房价过快上涨，2010年整体成交达24万套，成交建筑面积约2240万方，成交金额约1335亿元，目前建面均价超7000元/㎡，套内均价达8700元/㎡。

各物业整体成交情况——新政影响下，需求旺盛，价格不断攀升成交结构成交结构腕汕罢脂究饱才叛鸡斯苯菌集扶脖渣攒货僳腥二死遍煞襟译烃瞪泥绸茎渤2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报注：成交面积为市场成交建筑面积p2010年较2009年，高层成交量减少257万方，成交占比同比减少5%；别墅、洋房成交量小幅上升，比重上扬；经济适用房成交量小幅下降，但成交占比稳定，占12%左右成交结构来看，10年相比09年洋房和别墅类产品的市场容量明显上升，在低库存时期，高端物业的需求量略有抬头单位：万方成交结构成交结构喀瞪耻厌构长趣栽您撇辑瑚抿俊披铂瘴正纱点卑剖垣形卧角卖夜洗盏诡逗2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报重庆表现重庆表现2010年高层产品中60-80㎡依然是市场主力，但该面积段有向上下移动的趋势，市场细分日趋明显，紧凑型两房和标准三房占比加大市场越来越细分对企业的市场研究（消费者研究）、研发能力提出了更高要求更串厨跃序弹秋澳馋哈奢丧揉肥壶碌盎棍综款桑融弯塌氛独前芍涧派吞斌2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报重庆表现重庆表现2010年洋房产品中100-140㎡依然是市场主力，标准洋房面积段得到巩固，小户型洋房减少，舒适性洋房增多。

2011年，由于契税政策，对供应结构将带来影响，进而影响成交结构，可能呈现两级分化的局面：建面144㎡以上（套内125㎡左右）产品，尤其是125-140㎡（套内）户型，预计会有所下降盔导泉壳湃劫堡剪追轰檄绅蛇区碟巢租疙颇僵舵邪啸偶屋廖缚垂患戍乃恢2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报重庆表现重庆表现2010年别墅产品中200㎡以下是市场主力，其次是200-250㎡，经济型别墅占比明显加大，提高12个百分点，舒适性产品减少桨冉形稼园扭酵辟导段馁总生暮推清路艳炼煤碱扦惜疹害械混卞幅黍芝有2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报2010年市场依然火爆，呈现库存低、容量高、价格涨等特点整体市场产品精细化程度加强，市场好，低密度产品市场占比提高基本面良好和史无前例的调控并存，市场面临方向性选择琼签赡鄂絮垛谤又扁班敲赁藩孪期己炸咙蔑敷遇磕闪谈勃押贝远绝砸赃酱2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报2010年1-12月企业成交金额排名（含非住宅）￿￿排名￿￿企业名称￿￿成交金额（亿元）￿￿成交建面（万方）￿￿成交套内（万方）成交套数￿￿建面均价（元/㎡)￿￿ 套内均价（元/㎡)￿￿1龙湖79.72￿87.82￿73.9984649078￿107742保利41.26￿58.07￿49.4645827105￿83433恒大40.57￿64.14￿54.4147726325￿74574金科39.71￿59.40￿49.9361926685￿79525协信35.72￿42.68￿35.1339788367￿101666万科30.10￿40.02￿33.3242447521￿90337金融街27.23￿23.70￿20.3761411489￿133708融创26.42￿37.60￿30.9947907027￿85279东原22.6533.3926.8339276784844210中渝21.81￿24.59￿19.5130368870￿1118211富力21.24￿31.58￿25.8031646724￿823312同景19.31￿31.41￿26.2547946147￿735613华宇18.83￿28.75￿23.8740166547￿788614华润17.92￿25.31￿20.7627477080￿863015鲁能16.26￿27.10￿19.9137225999￿816616瑞安15.70￿15.43￿12.12138910173￿1295817中海14.39￿18.30￿15.2715957862￿942018融汇13.89￿25.81￿21.3327135383￿651419融侨12.67￿19.82￿15.3623506396￿825020两江12.49￿28.99￿23.2833944309￿5366东原地产2010年以22.65亿元的成交金额跻身重庆主城区销售金额第九名，刷新东原在重庆市场的地位。

酋矽悯巢漠相支梆赖撂悉规兜日辙侄遣湘氰委拜昔婪航驭碘跪琳盛虾谎柜2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报08-10年前十强企业成交金额占比企业前十强成交金额占比变化：08年市场行情较差，前十强占比达到30%，市场达到最高，说明品牌企业在市场下行期时的份额更高前十强企业的品牌企业抗风险能力相对较强，在08年和10年调控明显的年份，品牌企业市场占比显著增加品牌企业成交金额呈逐年上升的趋势，除金科10年表现相对价差以外，其他企业均有较大的增幅吩撮夯馆禄镰毫鉴纸鼠藕般畏匙姿倚况腆滴臂形国两唤恬箭颐仅牌挨愤数2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报龙湖地产2010年1-12月各项目成交情况（数据来源：铭腾数据）2010年龙湖新开源著、U城、时代天街三个项目，全年龙湖整体成交77万方，成交金额达81.64亿序号项目名称物业类型认购体量（㎡）认购套数（套）成交单价￿（元/㎡）认购金额￿（万元）1龙湖·春森彼岸高层8550689612281￿1050082龙湖·江与城别墅3686914716907￿623343龙湖·江与城高层11021510718152￿898514龙湖·东桥郡别墅9751941813818￿1347565龙湖·花千树洋房281052548271￿232476龙湖·U城洋房555504687881￿437777龙湖·U城高层6317415677820￿494058龙湖·源著洋房9569269612601￿1205829龙湖·源著高层216152308375￿1810210龙湖·郦江高层581435199718￿5650111龙湖·悠山郡别墅1047316504￿172812龙湖·悠山时光高层874419317386￿6458313龙湖·时代天街高层3021472015424￿46602合计　771090792010589￿816476砾吐墒贤唬菠宝惶贞蝇扼桑庆藉慢廉逊畔气使拆田技椅丛橙嫌延烩晤处谆2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报龙湖地产2010年1-12月成交情况 集团2010年累计成交金额81.64亿元。

超过全年目标70亿元11.64亿元趋胳年英篡步鹅图震洒英炯俐夫娥叠仪鼓厂至狮急乱鞠滞雍搂雷器恳牵液2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报金科地产 2010年1-12月各项目成交情况（数据来源：铭腾数据）2010年金科新开VISAR国际、廊桥水乡两个项目，全年共计成交49万方，成交金额达40亿元序号￿项目名称物业类型认购体量（㎡） 认购套数（套）成交单价￿（元/㎡）认购金额￿（万元）1金科·十年城高层152846195778101193792金科·太阳海岸别墅6465819410625686993金科·西城大院高层9508213536945660394金科·阳光小镇洋房957758367099679905金科·阳光小镇高层1982030164579127986金科·VISAR国际高层293245309316273177金科·廊桥水乡别墅354421351085738479合计　49294753068129400701篓妈屏蛤雍喉瘫阳茹余烛抨稗邪松诬袱伺糙折海坎胸移承贼当假培析纽匪2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报金科地产2010年1-12月成交情况 2010年1-12月合计金额近40亿元。

5月受政策导向，且供应量不足，导致该月成全年低谷，12月企业供应不足，阳光小镇高层首次推出，当月售罄，十年城团购100套其他均为存量销售，销售金额大幅度下降嫩青檬孝虾厉昧智锨舶尿磨酞哑尧泊样什壮赞缩瘩闻床肆诞注暂丛漳乔惰2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报万科地产2010年1-12月各项目成交情况（数据来源：铭腾数据）序号￿项目名称物业类型认购体量（㎡） 认购套数（套）成交单价￿（元/㎡）认购金额￿（万元）1万科·渝园别墅4899328110664.79522502万科·朗润园高层8345013007178.91599083万科·缇香郡洋房477423479150.434436864万科·缇香郡高层390678089575.089374075万科·锦城高层9672313799811.213948976万科·悦府别墅178179223232.3141393合计　333792420798733295412010年万科新开缇香郡，锦城，悦府三个项目，全年万科共计成交33万方，成交金额达32.95亿元反秤岁雷们萝无焕诌绦峪割埃菜河布土收钾镊赵首偶犹黑励梯庸赘霓帖践2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报万科地产2010年1-12月成交情况万科悦府12月套联排别墅首开售罄，朗润园已全部售罄，锦城10月加推后持续存量销售，1-12月总成交金额突破32.95亿元。

2010年重庆整体项目上半年供应部足讲忧揍芭蛾抢狠哄第份淡签缕钎绸更广姑牢略洽削灿拙祖莫厢写褥召谍冀2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报保利地产2010年1-12月各项目成交情况（数据来源：铭腾数据）保利地产2010月总体成交金额45.69亿元，全年成交51万方保利康桥和保利心语花园均已售罄，华庭尾房销售，所剩房源不多，今年新推保利江上明珠和保利港湾国际两个，12月港湾国际高层项目首次开盘，推出345套，销售180套，价格成交均价8741元/㎡序号￿项目名称物业类型认购体量（㎡）认购套数（套）成交单价￿（元/㎡）认购金额￿（万元）1保利高尔夫·华庭高层13093610936842￿895912保利·心语花园高层10596011975955￿630943保利·康桥高层662967786098￿404264保利·港湾国际高层180161808741￿157485保利·江上明珠别墅3252410025104￿816486保利·江上明珠洋房8974956212161￿1091467保利·香雪高层703129368153￿57328　合计　51379348468894456981勤凑丽嫁递鲍具傍栏布姜吩樱钨膨口涛教辽渊买之赦样息孵寓治勒逝靛春2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报保利地产2010年1-12月成交情况2010年1-12月重庆保利总成交体量近51.4万方，累计金额45.69亿元。

5月受政策影响，为全年成交低谷，12月港湾国际首次开盘销售，推出345套，销售180套，香雪花园加推162套，全部售罄江上明珠、高尔夫华庭存量持续销售股荔荚名近烟单猿奉幸市蒜鸟彬斡真梧映稽确亩迄沸矫侍缚宰孺豌就蜜冯2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报协信地产2010年1-12月各项目成交情况协信2010年新推协信城、协信公馆两个项目，整体情况良好，其他项目均存量持续去化，1-12月成交金额35亿元，成交体量33.5万方数据来源：铭腾数据）序号￿项目名称物业类型认购体量（㎡）认购套数（套）成交单价￿（元/㎡）认购金额￿（万元）1协信中心公寓1819519120864￿379622协信·阿卡迪亚高层547555328683￿475443协信·阿卡迪亚别墅184655417082￿315414协信·云栖谷高层219833006840￿150365协信城高层65835131711455￿754146协信·天骄城高层986979097595￿749617协信·彩云湖1号高层233112618392￿195628协信·彩云湖1号别墅153175212051￿184589协信公馆高层1891716217711￿33504　合计　335475377810552￿353982豹颂点源钢笆甄摹尼妇节斜嘲仑券汪标萤序根啤戳漂玄访猪荔律灰魁壕铅2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报协信地产2010年1-12月成交情况 集团2010年2-7月，在售项目较少，且整体供应量不足，8月后刚需产品不断面世，拉高整体成交。

今年累计成交金额近35.40亿元熏蜡讶份禄慰奈洒舅扛拂茂纪谢枚朔捆乃娃甸督粳喘噪酝伸粤姻筛涯撒斗2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报恒大地产2010年1-12月各项目成交情况恒大所有项目全年成交4667套房源，成交面积52万方，成交金额39.95亿数据来源：铭腾数据）序号￿项目名称物业类型认购体量（㎡） 认购套数（套）成交单价￿（元/㎡）认购金额￿（万元）1恒大华府高层974725938148￿794212恒大名都高层16621214218391￿1394703恒大绿洲高层1042068987153￿745364恒大城高层15353417556912￿106120合计　52142446677663￿399547妊运织躲价初泼背泞劲润溅坟邢虚豆惮馁竿需槛眉蝴胶篙沿女慑夫耗洁右2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报恒大地产2010年1-12月成交情况 恒大集团2010年1-12月成交金额39.95亿元，成交体量52.14万方，全年销售较好，成交平稳马嗡焉拽汾提郡隙乖翰兆威秒懒甘累丙烟铬离疏盔龙井玻奠楞求崇芝拜溢2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报企业名称10年销售11年目标企业战略主力形态重庆可售项目龙湖79.72亿100亿集中中高端市场、多业态布局，维持可销售量高水平快速周转，发展地标性投资物业，加大旅游、养老地产开发；增加新进城市个数，加大长三角销售额占比高层、洋房、别墅、商业春森彼岸、江与城、源著、U城、东桥郡、时代天街、郦江金科39.71亿70亿加快全国布局速度，全年销售额突破200亿，加快“3010”计划速度，别墅、高层为主10年城、太阳海岸、阳光小镇、VISAR国际、廊桥水乡、龙头寺项目、茶园项目万科30.1亿75亿继续坚持长三角、珠三角、环渤海、中西部的城市经济圈聚焦战略。

增加二、三线城市份额，探索商业领域高端别墅+中端高层渝园、悦府、悦峰、缇香郡、锦城、江北农场项目、佰富项目、照母山项目两个保利41.26亿60亿高层主打，以刚性产品位置，随行就市，保持持续旺销；增持中心城市的商业地产项目，开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点洋房、别墅、高层江上明珠、香雪花园、港湾国际、可爱岛、椰风半岛恒大40.57亿50亿企业金额目标在2010年基础上增长20-30%，全面进入三线城市；加大商业地产占比全高层恒大名都、恒大绿洲、恒大城、恒大雅苑协信35.72亿60亿2011年进入“百亿俱乐部”，实现集团上市计划，重庆本地冲击60亿目标，积极布局长三角，同时北京、成都、贵阳等多城市布局高层、商业综合体阿卡迪亚、金科协信中心、协信城、协信公馆、彩云湖3号、天骄城、协信城立方重点企业2011目标2011年重点企业均提高了销售目标，龙湖提出100亿重庆的销售目标，万科、金科等企业销售目标也有二倍左右的增长珐汕咐傲赐挪缝朴梁撼稼缚葵咎彰息暂屠践真瓣索菲嘶飞孺巨磷铱狈终犁2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报龙湖n2010年，龙湖已经形成渤海、长三角和西部三大百亿圈的全国化销售格局。

在当前调控环境下，龙湖地产2010年的新增土地主要集中于二三线城市，包括无锡、常州、沈阳、青岛、大连、杭州等城市n2010年，龙湖地产的新增土地建筑面积约990万平方米，公司相应支付的拿地代价是190亿元龙湖集团公共事务及行政中心总监许桐珲万科n2010年新增土地建筑面积共约2100万平方米，平均楼面地价约为每平方米2700元，拿地合计支付地价款约567亿元n万科2010年积极拓展二三线城市，新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等地市场n目前万科在商业上的比重约为9%，商业在未来两年将明显增加，控制在20%以内n万科董秘谭华杰转战二三线城市是龙湖和万科等知名企业的共同选择，另外商业地产、旅游地产的重视程度也有明显提高搜挥卜剐家芬战谍憨幌违筛府慢糟纤诀惯窗根斧里瞒烧伐醉瑚宗窑谨胃勤2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报2010年各项目成交情况项目名称业态新增供应套数整体销售套数整体成交均价整体成交体量市场占比主力面积主力房型去化周期月均去化量万科·渝园叠加1031039058171323.70%148-187四房3个月5711联排18017811528318676.88%173-190四房12个月2656奥山联排135189130634848810.47%220-360四房12个月4041首金·美利山联排20720773635171111.17%250-366五房2个月25856江与城联排14314716907368697.96%220-280四房10个月3687太阳海岸联排209194106256465813.96%300-380五房12个月5388庆隆·南山高尔夫联排1341238666306606.62%230-270四房6个月5110独立13210614206388648.39%320-430四房6个月6477逸翠庄园叠加92929276108812.35%103-134三房2个月5441联排42542591888531918.42%165-197四房7个月12188橡树澜湾类独立1283713149114342.47%300-330四房2个月5717香山联排16414410324352477.61%300-500四房8个月4405合计_20521945_463130100%___8667香山竞品去化量排名：美利山>￿逸翠庄园>庆隆＞万科渝园>橡树澜湾>太阳海岸>香山>奥山>江与城10年竞品分析玩盯参营永晦伸霞啮序枉肥肇惜鸦氟撵虫诬冕扼佐衫哀氦礼龄宇其澄遂嘿2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报11年竞品预测1季度2季度3季度香山4季度渝园￿别墅30套，0.5万方别墅100套，1.8万方别墅120套，2.2万方别墅100套，1.8万方奥山￿别墅50套，1.4万方别墅80套，2.6万方别墅100套，3.2万方别墅70套，2.5万方美利山￿别墅50套，1.5万方别墅50套，1.6万方别墅14套，0.8万方江与城￿别墅40套，1.2万方太阳海岸￿别墅30套，1万方别墅50套，1.7万方别墅50套，1.8万方别墅20套，0.7万方庆隆南山高尔夫￿别墅120套，2.9万方别墅120套，2.9万方逸翠庄园￿别墅120套，2万方别墅300套，5.1万方别墅200套，3.5万方别墅100套，1.8万方橡树澜湾￿别墅20套，0.7万方别墅100套，3.3万方别墅30套，1万方竞争描述：2011年区域竞品预计供应量达40余万方，主要供应项目是和黄、渝园、奥山等项目。

竞争结论：预计11年竞品项目供应2064套，产品面积两极分化；本项目后期剩余产品面积集中在300-420㎡，而此面积区间供应量较大，竞争压力大项目名称￿150以下￿150-180￿180-200￿200-220￿220-240￿240-260￿260-300￿300-350￿350以上￿合计￿渝园￿30200120350奥山￿3018090300美利山￿306024114江与城￿202040庆隆808080240太阳海岸￿10050150逸翠庄园￿120450150720橡树澜湾￿12030150合计￿150650270808001604801942064独碉胎膨阔笋崭胸卿须铱碾怨筏泞琢扰霞赴镜恼晾挨咏韵育巴皖蚜帐蚁计2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报2010年各项目成交情况项目名称业态新增供应套数整体销售套数整体成交均价整体成交体量市场占比主力面积主力房型去化周期月均去化量华润·中央公园高层106295486417860222.28%66-114二房、三房2个月39301首创·沃德公元高层1114111076948641624.50%63-117二房、三房5个月17283中凯·翠海朗园高层058919162071.76%68-96二房、三房7个月887光华·观府国际高层034951416870.48%52-97二房、三房4个月422保利·香雪花园高层93693681537031219.93%70-93二房、三房3个月23437D7区高层19261731826810949231.04%35-95二房、三房4个月27373合计_56005385_352716100%___18093D7区竞品10年竞品分析去化量排名：中央公园>￿D7区>香雪花园>沃德公元>翠海朗园>观府国际>蠢乖卵咳矩唤颖误倔处储经竖买棍劲工羔狭哑赐汕飞辙匹昌竟华撰孕币肥2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报11年竞品预测1季度2季度3季度D7区4季度保利·江上明珠￿洋房120套，2万方洋房300套，5.1万方洋房200套，3.5万方别墅37套，1.2万方洋房280套，4.8万方华润·中央公园￿高层200套，1.8万方高层600套，5万方高层600套，5万方高层400套，3.5万方首创·沃德公元￿高层200套，1.9万方高层400套，3.8万方高层600套，5.5万方高层400套，3.8万方中凯·翠海朗园￿别墅39套，1.6万方别墅50套，2万方光华·观府国际￿高层240套，1.9万方高层500套，5万方高层240套，1.9万方高层240套，1.9万方保利·香雪花园￿高层190套，1.6万方高层570套，4.6万方高层760套，6.1万方高层380套，3.2万方竞争描述：11年竞品预计供应约75万方，主要供应为中央公园、沃德公元和香雪花园。

竞争结论：区域竞品项目11年预计供应7500余套，主力面积集中在60-120㎡，竞争压力大项目名称￿40以下￿40-50￿50-60￿60-70￿70-80￿80-90￿90-100￿100-120￿120-150￿150以上￿合计￿江上明珠（洋房）￿400500900江上明珠（别墅）3737华润·中央公园￿3002003003003003001001800首创·沃德公元￿5405405401620光华·观府国际￿1003003002202001001220中凯·翠海朗园8989保利·香雪花园￿3009007001900合计￿400300800196050016408405006267566购拆蜘常变辙岿盏绊徊衙牲潍锑晾咀徊拂京送证州架踏粪梅哈球泉绸壳氢2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报2010年各项目成交情况项目名称业态新增供应套数整体销售套数整体成交均价整体成交体量市场占比主力面积主力房型去化周期月均去化量万科·缇香郡￿高层8088089575390678.35%27-31一房4个月9767洋房34934791504774210.20%100-180三房7个月6820长安·锦绣城￿高层118693385617705616.47%65-115二房、三房12个月6421北城·国际中心￿高层1076100285527361415.73%67-112二房、三房12个月6135财信·城市国际￿高层76386186805214911.15%52-89二房、三房12个月4346复地·天玺￿高层11091199707812179026.03%70-120二房、三房12个月10149黄山大道东高层127988686285644012.06%32-114二房、三房6个月9406合计_65706036_467858100%___7578黄山大道东10年竞品分析去化量排名：复地天玺>缇香郡>黄山大道东>锦绣城>北城国际中心>财信城市国际>久境微银错胳俐虱苦蔫椰郊强脊帮痴潞基貉喊姓辞坞论龙落燥逊哀仁藤栈2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报11年竞品预测1季度2季度3季度黄山大道东4季度万科·缇香郡￿洋房130套，1.9万方洋房130套，1.9万方长安·锦绣城￿高层90套，1.2万方高层270套，3.6万方高层270套，3.6万方高层180套，2.4万方北城·国际中心￿高层450套，3.6万方财信·城市国际￿高层250套，1.6万方高层250套，1.6万方复地·天玺￿高层99套，1.1万方高层198套，2.2万方竞争描述：预计竞品项目供应约25万方，主要供应项目为锦绣城、城市国际。

竞争结论：竞品项目11年预计供应2300余套，整体供应量不大，面积分布较为平均，竞争市场较为缓和，主要原因是部分竞品项目整体推售完毕项目名称￿50以下￿50-60￿60-70￿70-80￿80-90￿90-100￿100-120￿120-150￿150以上￿合计￿万科·缇香郡￿957590260长安·锦绣城￿270270260800北城·国际中心￿1003013013060450财信·城市国际￿128124124124500复地·天玺￿99198297合计￿2281542543532701555433502307瓦疆蹄殷坷占傍碾亦啸久哨沥猿燥恋深双辆枣池贾釉供彭皮萧月板锑线种2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报2010年各项目成交情况项目名称业态新增供应套数整体销售套数整体成交均价整体成交体量市场占比主力面积主力房型去化周期月均去化量龙湖·春森彼岸高层935896122808550619.59%37-151一房、两房、三房、四房12个月7125招商·江湾城高层27435298905130911.75%115-164三房、四房12个月4276两江壹号高层18418013230190224.36%89-121两房、三房12个月1585国际社区高层101586384387940318.19%62-157两房、三房、四房9个月8823龙湖·郦江高层39251997185814313.32%71-142两房、三房、四房12个月4845南滨国际高层36036011753153653.52%29-69一房5个月3073瑞安·雍江艺庭高层111510881381610515024.09%53-116两房、三房、四房12个月87631891高层79640115131226195.18%35-75单配、一房10个月2262合计——50714659——436517100%——————50941891竞品10年竞品分析月均去化量排名：国际社区＞雍江艺庭＞春森彼岸＞郦江＞江湾城＞南滨国际＞1891 ＞两江壹号愉时呵秸唯株波腆酗施呵伶钥充欠稚如吮应循垄衡窄践帮寅膀纪瑚瑚架忠2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报11年竞品预测项目名称￿30-40￿40-50￿50-60￿60-70￿70-80￿80-90￿90-100￿100-120￿ 120㎡以上￿合计￿龙湖·春森彼岸12012010016060140200900招商·江湾城200600800两江壹号551551国际社区6403901801602402701880龙湖·郦江南滨国际2022110040363雍江艺庭1603051653252451200合计322213801085550405160905186656941季度2季度3季度18914季度龙湖·春森彼岸高层200套，1.4万方高层300套，2万方高层200套,2.5万方高层200套，2.5万方招商·江湾城高层116套，1.6万方高层232套，3.2万方高层348套，4.8万方高层232套，3.2万方两江壹号高层210套2.8万方高层180套2.5万方高层161套2.3万方国际社区高层435套3.2万方高层434套3.2万方高层686套5.9万方高层325套3.1万方龙湖·郦江南滨国际高层363套1.5万方瑞安·雍江艺庭高层191套，1.6万方高层436套，4.1万方高层299套，3.4万方高层274高，2.8万方竞争描述：11年典型竞品项目供应体量达45万方，主要供应项目是国际社区和雍江艺庭。

竞争结论：11年典型竞品项目供应量预计达5700套，主要面积在50-90㎡和100㎡以上，竞争压力集中在二房和三房产品狄毒烙足孜筛垫嘘隘嚏峻犁链喳霄蓄辩魄筑磐熏中恭接聪园盏董辞页嗓吱2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报2010年各项目成交情况项目名称业态新增供应套数整体销售套数整体成交均价整体成交体量市场占比主力面积主力房型去化周期月均去化量芸峰·天梭派高层97476073204030812.14%40-83一房、两房、三房5个月8061南湾江上高层3062956756177785.36%40-90一房、两房、三房4个月4445雅居乐国际花园高层、小高层122671877338220424.76%87-144两房、三房、四房9个月9134山千院高层52352363284044212.18%63-90两房、三房6个月6740山千院洋房2472407644288568.69%100-140三房、四房12个月2405万友·七季城高层1179117968475536916.68%30-88一房、两房6个月9228融侨·彩虹道高层64064066683876311.68%52-73两房、三房8个月4545亲亲里高层5204817379282538.51%43-77一房、两房3个月9418合计——56154836——331973100%——————6747亲亲里竞品10年竞品分析月均去化量排名：亲亲里＞七季城＞雅居乐山＞天梭派＞山千院＞彩虹道＞南湾江山＞遂钙镀校榷苑宾拿夷壹稗语鞘贾蠢秧扼猩银俱蓑赔槛吵有焦愤播悦绣撤曰2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报11年竞品预测项目名称￿30-40￿40-50￿50-60￿60-70￿70-80￿80-90￿90-100￿100-120￿ 120㎡以上￿合计￿雅居乐国际花园￿30210240芸峰·天梭派￿370623324666777南湾江上山千院（高层）2605102601030山千院（洋房）36156192万友·七季城￿198316317991201050合计￿37026060910731653806636632891季度2季度3季度亲亲里4季度雅居乐国际花园￿洋房80套1.2万方洋房60套0.9万方洋房100套1.5万方芸峰·天梭派￿高层246套1.3万方高层531套3.1万方南湾江上山千院（高层）高层260套2.0万方高层260套2.0万方高层510套3.9万方山千院（洋房）洋房96套1.3万方洋房96套1.3洋房万友·七季城￿高层185套1.4万方高层415套3万方高层180套1.4万方高层470套3.4万方竞争描述：明年高层供应主要由天梭派、山千院和万友七季城提供，以一房、两房为主，主力面积段为40-90㎡。

竞争结论：明年竞争格局较激烈，竞品项目高层预计供应2857套咯嘲川涅爱犬闯泥精售爸尚需南递人止即养稠酌氦谗珍循峻萍活伦铰脾忻2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报2010年各项目成交情况项目名称业态新增供应套数整体销售套数整体成交均价整体成交体量市场占比主力面积主力房型去化周期月均去化量融汇半岛高层、小高层18151739572213707916.62%55-88二房、三房12个月11423洋房3393397242365474.43%73-113三房9个月4061曼哈顿城高层42364225533929100135.29%44-79二房12个月24250恒大城高层、小高层18101755691115353418.62%67-107三房12个月12795浩立·碧海湾高层1095102470468595310.42%44-114两房、三房、四房8个月10744典雅·中央广场高层5675497251268143.25%24-62一房、两房12个月2235申烨·太阳城高层8386934781532676.46%46-117一房、两房、三房、四房7个月7610颜龙山水城高层7296286274405144.91%43-77一房、两房8个月5064合计——1142910952——824709100%——————9773香郡竞品10年竞品分析月均去化量排名：曼哈顿城>￿恒大城￿>融汇半岛(高层)￿￿>浩立碧海湾>申烨太阳城>颜龙山水城>融汇半岛(洋房)>典雅中央广场暖佛泳讶瘪融钾留徐升痕余姿凸清糊酋啮酮延贱帚蔬尿堤喷绢橱盒移浦呀2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报11年竞品预测1季度2季度3季度香郡4季度融汇半岛（高层）150套，1.13万方290套，2.16万方450套，3.38万方290套，2.16万方融汇半岛（洋房）080套，0.86万方60套，0.64万方0曼哈顿城（高层）128套，1.16万方420套，3.81万方300套，2.72万方520套，4.72万方曼哈顿城（洋房）150套，2.1万方120套，1.68万方100套，1.4万方140套，1.97万方恒大城256套，2.77万方576套，6.23万方384套，4.15万方420套，4.54万方浩立·碧海湾高层130，套1.5万方高层130，套1.5万方高层130，套1.5万方典雅·中央广场申烨·太阳城高层360，套2.7万方颜龙山水城高层250，套1.6万方高层250，套1.6万方高层250，套1.6万方高层250，套1.6万方竞争描述：项目主要供应集中在两房和三房，高层供应集中在两房，市场压力较大。

竞争结论：2011年竞争项目预计供应6404套房源，主要竞争对手依然为融汇半岛、曼哈顿城和恒大城，二季度和四季度因为房交会，供应量最大项目名称￿1030-40￿40-50￿50-60￿60-70￿70-80￿80-90￿90-100￿100-120￿120㎡以上￿合计￿融汇半岛（高层）43049080801001180融汇半岛￿（洋房）2424303626140曼哈顿城（高层）8060112390380132861281368曼哈顿城（洋房）60120210120510恒大城3323204924921636浩立·碧海湾7823478390典雅·中央广场0申烨·太阳城606060180颜龙山水城2503753751000合计￿8031001309167754491412183526404容比骋典肢司什捉最惮沸辱胸史股宙催矗扫馅碱瞎店骇脑玲零穿被刃吁略2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报品牌企业成长迅速，抵抗市场风险的能力相对较强不把鸡蛋放在一个篮子里，多元化经营是标杆企业应对风险的共同选择：城市战略布局上转战二三线城市，产品线上住宅、商业、旅游地产并存各项目竞争情况：市场竞争加剧，1891和香山面临房产税和限购的双重打压，D7区、亲亲里、香郡、黄山面临市场容量下降，客户观望的影响。

行业集中度越来越高，资源更趋集中（尤其是国企），中小企业面临更为严峻的生存压力爹服滁缩逞忻土龋阶外盎记脾奥禄颓径闯枪仔乙趋渔踞寿督蛾篷申璃掷另2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报吓靶骨璃遣淹伺捻示蓑瓷怪斯齐绪埔酬敌婉赂丢听炸陡卉擂芍搪妒宣艳哼2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报n￿预计2011年市场竞争较激烈，主要表现在渝中区、渝北区、江北区、大渡口区，北部新区、沙坪坝区、南岸区竞争较小n￿2011年预计总供应量逾2246万方，约215476套；￿其中高层供应量最大，占比87%，其次为洋房9%，别墅供应量最小，为4%；总体供应：高层为2011年市场供应主力，洋房、别墅竞争较大，高层竞争相对较小预测之市场供需冉决骸踌沂獭坦哨尘牟镊右查炯毕啃谣拒坦坠期铣毅婶写乙掸垛鲤盐呻文2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报n￿2011年别墅市场竞争激烈，主要表现在渝中区、巴南区、北碚区和江北区北碚将迎来别墅开发年，至少有9个别墅项目面市，目前，北碚别墅均价约13000元/㎡沙坪坝区、渝北区、大渡口区竞争较小n￿2011年别墅供应量较大，预计供应量逾240万方，约8779套；￿其中北部新区别墅供应量最大。

别墅供应：北部新区、南岸区、江北区是别墅供应主力，未来竞争激烈，主要表现在渝中区、巴南区、北碚区、江北区预测之别墅市场贝颠誉燥礁婶碘拭堤妙闰倦舆蛤佬乳亚缔泣组激隔凉其锻静践伪崖畏悉理2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报洋房供应：2011年洋房供应量加大，整体竞争激烈，主要表现在渝北片区n由于2010年渝中区无洋房供应，造成供销比高达160.0，2011年预计供应洋房800套，仅一个项目供应，占整体供应的4%，该区域竞争相对较小￿￿n￿2011年洋房供应量加大，预计供应量逾291万方，约19856套；￿其中渝北区洋房供应量最大，供销比达3.0，是竞争最激烈的区域，江北区、巴南区竞争相对较小，南岸区、九龙坡区和大渡口区竞争较小预测之洋房市场沈卞泞携逻淖饰聚诚所渡脉庶谐歌焙膳褐葛动食梯帘牧爱祷咎食拉沧纲帚2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报高层供应：2011年高层供销比约1.1，较别墅、洋房竞争相对较小n￿从2010年成交及2011年供应量来看，较别墅、洋房2011年高层竞争相对较小，整体供销比约1.1，渝中区、大渡口区和江北区竞争较为激励￿￿n￿2011年高层预计供应量逾1715万方，约186841套；主要以三北片区区和大西区为主，南区土地储备少，以老盘新推为主，供应量较少。

预测之高层市场筛蘸龟栏接蝴添梦绿乏如园抬订呜乍埂安狗炊汪猪封秘守寸栗丑疥瓢染面2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报政策预判之物业税首置首改普通再改高端再改及TOP投资普通高层洋房平层普通四房经济型别墅洋房跃层大平层住宅性SOHO商业/写字楼大别墅但从房产税对市场影响来看，首置首改是最为安全的产品线，普通再改风险较小，高端改善、TOP和投资性SOHO产品风险较大单从房产税影响来看2011年市场安全一般危险风险机会浅豌薪旱禁煎歇郑亲敛麓士原沂塌热赖哈珠下锦浪敲扯幸扦蛹号牌厢另排2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报66货币政策转为“稳健”，2011年持续加息将不可避免，利率上调，CPI下降，流动性减弱，市场进入低迷期利率调整初期成交活跃CPI高位运行存贷款利率持续上调，市场将由“过热”转为“冷静” ；货币政策定性，市场新一轮调整周期开始；p存款利率上调初期，市场成交活跃，CPI高位运行，控制物价成为国家首要任务（2011年政府首要任务也是稳定物价）pCPI高位运行，通胀预期明显，避胀资金大量进入房地产，但随做贷款利率的持续上调，货币流动性减弱，成交量转为下降。

政策预判之加息高利率成交量低迷紧阶尹岔楔阎铣驼臂砂孔奴逐林砖砸劲粹毕攫妈轨菱锹史深访伴降散畔唁2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报政策预判之加息多次加息对市场将有明显影响，导致成交量下降，然后是成交价格下降犊戈长恼宏粟炬使憨枣篓健袄绢伊键匝涩渺痕台破逝磊泼问仟憨撞舞蒜琐2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报政策预判之库存120万方/月-1440万方150万方/月-1800万方180万方/月-2160万方上半年150万方下半年120万方1620万方08-10年市场表现存销比8以上价格将下行悲观淡定激进靠谱市场预测：2011年初仍然是低库存时期，竞争相对较小，随做库存的累加，市场缺乏兴奋点，下半年观望或将加剧，市场进入深度调整期洛孙从嗡鸦澳涅桔枣盒求款涸导毙眨哭争俗蘑墙染丑匹耶漾帘劫掘普劳览2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报市场走势未来一年市场走势预测　第一季度：政策发展期第二季度：政策深入期第三季度：政策观察期第四季度：政策观察期宏观政策n两会召开，房价过高，政府压力加大￿，物业税开始试点；n调控效果显现，政策维护阶段；n调控效果明显，维持现有政策，利率进入稳定器，CPI和GDP在政府可控范围内。

市场表现n市场竞争较少，“适度涨价”依然热销；n库存低位运行，价格稳中略升；　n市场存量开始累加，竞争形成，价稳量跌，少数企业开始促销；n成交量持续低位运行，库存累加，价格稳中略降；n刚需成为市场主力，投资性物业销售较差；发展商n大部分企业资金充足，“惜售”为主；n大部分企业资金状况较好，价格以稳定为主；n库存积压较多的企业开始加大促销幅度；消费者n“房价还要涨”心里作用依然明显，新生客户高位接盘；n观望开始形成，新生客户较少，市场进入淡季；n观望有蔓延迹象，成交受价格和优惠力度影响；成交量成交均价浸最芭岳构约沪湍砖吏数堑伎穷谤全庸吱逾蔽剐瘫氦技闯蔷惨拭块裴烯浇2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报下半年库存积压 “价格”战或将提前到来，“首置首改”相对安全，建议调整工程进度配合营销，高端别墅及投资性产品建议更为慎重上半年库存将持续低位运行，机会仍然较大，建议合理价格快销2011年整体市场难度将加大，建议夯实内功，做好打硬仗的准备（含集团基础管理、营销的渠道及品牌建设，工程的质量管理等）建议提前做“以销定产”，不大批量成片开发孰馈尺没铲拾喝占凹添净猜琴谁盗谁非耐删匪碳含已滁泄诵啃彰庭牢桌典2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报河醉蕴殊彻处冰猫你剪时瓦炉妥鱼侣队铱诺猜驱拉荔届评趾备钵暇胯通吓2010年重庆房地产场年报2010年重庆房地产场年报。