上海甲级写字楼电梯研究.pdf

上海甲级写字楼电梯研究前言电梯的性能和配备是判定写字楼物业等级的硬性指标之一，而电梯配备充足、性能良好，也有利于提高入住客户的办公效率，因此，本报告着重从上海甲级写字楼的电梯品牌、落成时间不同的甲级写字楼的电梯配备情况以及电梯品牌在上海甲级写字楼集聚的六大板块的分布情况进行分析，并从中得出现阶段上海甲级写字楼在电梯配备上的一些共性特点，以期实现对日后甲级写字楼的开发提供可行的借鉴价值1. 上海甲级写字楼电梯品牌情况统计结果显示， 目前上海甲级写字楼的配备电梯的品牌多集中在三菱、OTIS、日立和迅达等品牌， 其中日本三菱所占甲级写字楼市场份额较多，达到了 40％左右，紧随其后的是OTIS品牌值得一提的是，甲级写字楼的电梯基本都是配备进口的品牌电梯，国产的同品牌电梯极少被采用■1990－ 2000 年建成的甲级写字楼电梯品牌情况在 1990－2000 年间建成的甲级写字楼的电梯基本采用的是日本三菱和美国OTIS品牌，这 2 个电梯品牌占据了当时甲级写字楼市场份额的41％和 29％，而日立品牌也占到了21％左右应该来说，在这段时间里，甲级写字楼的电梯品牌还是相对比较集中的■2001－ 2005 年建成的甲级写字楼电梯品牌情况在 2001－2005 年建成的甲级写字楼中，日本三菱依然占据着市场的较大份额，所占比例达到了36％，不过较之之前的份额则有所回落；而瑞士迅达则异军突起，窜升至第二位，所占市场份额达到了24％；之前比较受欢迎的美国 OTIS品牌则出现较大回落，所占份额仅有16％，另外，一些边缘品牌也逐渐成为市场的新宠，比如日本东芝、韩国LG等。

2. 上海甲级写字楼电梯服务面积情况统计结果显示，目前上海甲级写字楼的电梯配备相对不足通常情况下，甲级写字楼的每部电梯的服务面积约为4000～5000 平方米，而目前上海甲级写字楼中满足这个标准的仅占到25％，加上一些服务面积低于4000 平方米的11％，上海甲级写字楼市场电梯配备相对充足的仅有36％同时，每部电梯服务面积在5000－8000 平方米之间的占31％左右，每部电梯服务面积在8000 平方米以上的甲级写字楼占到市场的33％左右，这一比例表明，目前上海甲级写字楼的电梯配备从整体上来看表现不足，这便对日后甲级写字楼的开发，提出了更高的要求，随着甲级写字楼评判便准的不断提高，电梯服务面积这一硬性指标，也将相应随之提高■1990－ 2000 年建成的甲级写字楼的电梯服务面积情况在 1990－2000 年建成的甲级写字楼中，能够满足每部电梯服务面积在5000平方米以下的占市场份额的27％，而每部电梯服务面积在8000 平方米以上的甲级写字楼占市场份额的40％，服务面积在5000－8000 平方米之间的占到 33％由此可以看出，在1990－2000 年建成的甲级写字楼，从整体上来看，电梯配备较少，不能满足甲级写字楼的正常办公需求。

■2001－ 2005 年建成的甲级写字楼的电梯服务面积情况在 2001－2005 年建成的甲级写字楼中，每部电梯的服务面积低于5000 平方米的所占市场份额达到48％，比例相对1990－2000 年建成的甲级写字楼有较大幅度的增加；每部电梯服务面积在8000 平方米以上的占到市场的24％，比例相对 1990－2000 年建成的甲级写字楼有较大幅度的回落，这表明， 2001－2005 年建成的甲级写字楼在电梯配备上逐渐区域合理，体现出新建写字楼的优越性，这一特点也符合建成较早的甲级写字楼越来越远离甲级写字楼评判标准，而新建甲级写字楼紧随评判标准的趋势3. 上海各甲级写字楼聚集区域的电梯配备情况目前在上海甲级写字楼的电梯品牌中，日本三菱和美国OTIS所占市场份额较多，接下来，我们将着重分析一下，这2 个电梯品牌在上海甲级写字楼聚集的六大板块内的分布情况■ 日本三菱电梯在六大板块的分布情况从下图中我们可以看出，日本三菱电梯在人民广场板块、淮海中路板块和小陆家嘴板块得到了较多的运用，而南京西路板块、虹桥开发区板块和徐家汇板块运用的较少■美国 OTIS电梯在六大板块的分布情况从下图中我们可以看出，美国 OTIS 电梯在小陆家嘴区域的运用较大，占据了半壁江山， 所占比例达到了51％，另外在人民广场板块也得到了较多的运用，而在其它区域被运用的比例相对较少。

4. 上海各甲级写字楼聚集区域的电梯服务面积情况从下图中我们可以看出，虹桥开发区各个电梯服务面积段比较平均，而且没有每部电梯服务面积超过10000 平方米的甲级写字楼淮海中路是电梯服务面积相对最好的板块，其区内每部电梯服务面积在5000平方米以下的甲级写字楼占较大比例，并且 8000 平方米以上的每部电梯服务面积已经很少，没有超过10000 平方米的每部电梯服务面积南京西路电梯服务面积情况则呈现两级分化现象，每部电梯服务面积在5000平方米以下和8000 平方米以上的甲级写字楼都较多，而且没有每部电梯服务面积在 5000－7000 平方米的甲级写字楼人民广场板块的每部电梯服务面积多集中在5000－8000 平方米，另外每部电梯服务面积在8000－10000 平方米的相对较多，每部电梯服务面积在10000平方米以上的甲级写字楼较少徐家汇板块的每部电梯服务面积相对比较集中，大多在 4000－8000 平方米之间小陆家嘴板块的每部电梯服务面积比较平均，在 4000 平方米以上的各个面积段的甲级写字楼数相差不多，同时小陆家嘴板块内无每部电梯服务面积低于4000 平方米的甲级写字楼值得一提的是，在小陆家嘴板块，由于甲级写字楼多数属于近几年新建的写字楼，电梯配备情况相对比较合理。

5. 结论■上海甲级写字楼电梯配备的品牌仍然以日本三菱、美国 OTIS等为主， 但瑞士迅达电梯在近几年异军突起，另外越来越多的电梯品牌开始涌入市场，今后的电梯品牌将会逐渐出现百家争鸣的格局■目前上海甲级写字楼的电梯配备相对不合理，距离甲级写字楼每部电梯服务面积 4000－5000 平方米的标准还存在一定的距离，在日后的甲级写字楼的开发过程中，应该引起开发商的重视。