房地产风险投资管理研究.doc

目 录摘要 1一、研究背景 1二、研究目的及意义 1三、房地产投资风险管理国内外研究现状 2四、房地产投资风险管理国内环境 3五、结论 4参考文献： 4 摘要随着我国社会主义市场经济的稳步发展，中国房地产业经过多年的发展已逐步走向理性但目前在我国，风险问题在房地产投资分析中还处于一个比较初级阶段，甚至某些时候风险问题只凭主观经验臆测，就更谈不上风险的定性和定量的分析分析房地产投资决策过程中面临的各种风险因素，并在此基础上制定风险防范措施对风险因素进行控制，保证投资的科学性和合理性，有助于确保投资方案的优化和实体投资的有序性，并为房地产投资的后续工作提供依据 【关键词】：房地产投资；投资风险；风险管理；一、 研究背景随着社会经济的发展和人们生活状况的不断改善，房地产业的社会需求将日趋旺盛尤其在中国，经济社会转型带来的人们收入水平的不断提高和城镇化进程的逐步深化，使房地产业已经成为备受消费者、投资者和政府关注的朝阳产业随着投资体制改革的日趋深化，房地产投资活动日益活跃，已经逐步成为国民经济发展中重要的基础性、导向性产业，在增加就业、拉动经济增长和相关产业发展等方面发挥了重要作用。

但我国的房地产业和发达国家成熟的房地产业相比，仅处于产业发展的初级阶段，还存在很多的问题，投资决策者基本停留在经验决策水平，往往为了片面追求高利润，盲目开发经营，缺少对房地产投资风险的系统分析和评估房地产投资项目是一个产业链长、周期长的的复杂大系统，同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业房地产的特性决定了它投资数额大、投资周期长，变现能力差，投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，使投资方案和决策具有相当的潜在风险，尤其是我国还处在房地产发展的初级阶段目前我国房地产投资项目决策大多靠经验和定性的风险分析方法,对房地产投资项目建设的内在规律、风险管理方法的研究不够深入,项目决策中缺乏专业而系统的风险识别和评估，项目实施中缺乏专门而系统的风险管理措施，亟需对房产地产项目投资风险管理方法进行系统深入的研究二、研究目的及意义 房地产投资风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保证的过程在房地产建设项目实施过程中，投资活动起了相当重要的作用。

如何合理确定项目投资、有效控制项目投资成本、保障业主的利益，实现提高投资效益、规避投资风险、确保工程质量和工期的目标，是房地产建设项目投资控制的重要技术工作由于工程造价始终贯穿于项目建设的全过程，按阶段可分为：投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和结算阶段要动态、有效地控制好工程造价，就必须在上述几个阶段的每一步都加强控制 风险管理过程包括计划、识别、分析和应对过程加强房地产投资风险管理对房地产开发企业而言，意义重大：风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性，风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合，风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性 房地产投资风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境： (l)房地产投资项目风险管理能促进项目管理的科学化、合理化风险管理利用科学、系统的方法管理和处置各种项目风险，有利于减少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误风险，对于项目管理的科学化、合理化具有重要的意义。

(2)房地产投资项目风险管理能够促进项目建设的顺利进行风险管理为项目管理者提供了控制项目风险的各种措施，使项目管理机构在进行项目的各种管理活动时，能够全身心地投入，保证了项目建设的顺利进行 (3)房地产投资项目风险管理能够保证项目目标的顺利实现风险管理的实施能够采取有效措施，将风险损失控制在最低限度，并能在损失发生后保证及时地提供措施，从而能够使管理部门提高经济效益，保证项目目标的实现 (4)房地产投资项目风险管理能够促进项目经济效益的提高通过实施风险管理，以最小的成本达到最大安全为目标，使得各个项目部门有意识地提高管理效率，控制风险损失，进而提高项目经济效益三、国内外研究现状 1. 国外房地产投资风险管理研究将风险研究应用于房地产投资是从20世纪30年代开始的，当时美国一些学者对房地产建设和使用过程中的风险管理进行了探索，后来美国的Treybor,Lintor等人建立了以平均值----标准差为基础的风险评价模型，用分布的方差或标准差平均值对风险进行分析，并把它应用到房地产开发企业对风险的防范和控制中 在西方发达国家，系统地对房地产投资风险进行的研究比较少，但是局部投资风险研究却很早就开始了，到20世纪60--70年代已有了一些进展。

在这一时期，投资风险研究的方法主要是传统的经济—财会分析方法，而且领域较窄，大多集中在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域到了最近这二、三十年，风险分析取得了长足的发展，使风险分析不仅成了可行性研究中的一项必不可少的内容，而且逐渐发展成一门独立的学科这一时期，把管理的方法引进风险研究领域，创立了工程管理法，大大增强了解决实际问题的能力 2. 国内房地产投资风险管理研究 受传统计划经济体制的影响，国内对风险及房地产投资风险管理的研究起步较晚，大部分成果均借鉴于国外开始于20世纪90年代初，特别是1992、1993年的房地产投资过热现象促使对房地产投资风险的研究进一步深入，但有关这方面的著作还很少1996年，中立银和俞明轩对房地产市场各种物业所面临的风险和影响房地产市场各类风险因素进行了系统的研究和分析，给出了简单的风险度量方法陈佑启等编著《房地产投资风险管理及经营决策方法》和杜海鹏主编《房地产投资风险与防范》推动了房地产投资风险的研究分析了房地产融资和投资风险，给出了一些房地产投资风险定量分析和基本评价方法2002年李启明、陈兴汉编写的《房地产投资决策与风险防范完全手册》对房地产投资风险及防范措施进行了较为系统地阐述。

近年来，工程管理科学方法的引进，使许多人开始运用这种方法对房地产投资风险进行分析和评价，形成不少的研究成果，如房地产投资风险的敏感性分析、蒙特卡罗模拟、模糊综合评价、层次分析法等，而不仅仅局限于财务管理方法了 总之，我国房地产投资风险的分析和评估整体上不系统，其风险分析还很表面，决策失误大量存在特别是在具体的房地产投资项目操作中，由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性，需要一种更加完善、适合我国的具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与风险评估模型四、房地产投资风险管理国内环境 我国房地产业开发起步较晚，关于房地产投资项目风险管理，尤其是在企业这个微观层面上的研究还较少，现有文献大都是侧重于风险识别、风险评估或者风险调控中的某一个方面进行分析或评价，三个方面研究相互之间的联系还不够紧密，主要表现在以下几方面: l、割裂了风险识别的特征联系，并且缺少对风险发生机理的深入分析目前，国内许多有关房地产项目投资风险的识别研究内容大都是对投资风险的某些特征，如对风险来源、风险可控性等各种具体风险管理特征的介绍由于对投资风险关注的侧重点不同，如此分类只是针对性质相同的某一类房地产项目进行风险识别研究，这就割裂了各个风险特征之间的联系。

2、风险识别与风险评估之间联系不够紧密房地产投资项目风险的评估离不开评估指标体系的构建目前国内现有文献中许多评估指标体系都是以定性方法分析建立的，指标体系往往比较广义，针对特定房地产项目的投资风险进行识别并经过严密论证尤其是实证研究指标体系不多，造成投资风险识别与风险评估之间联系不够紧密 3、风险调控缺乏充分的先期研究支持房地产项目投资风险识别、评估的最终目的是对风险进行调控风险调控的措施也应该建立在对房地产项目投资风险特征全面识别的基础上而目前国内现有文献针对具体房地产项目投资风险的识别不够，缺少对投资风险因素和投资风险后果之间发生机理的分析，同时风险评估与风险识别之间联系不够紧密 基于以上特点，国内房地产项目投资风险管理主要出现了以下应对策略： 1、风险预测 由于房地产投资一旦进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性通过房地产市场的供求状祝和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否 2、风险回避 在房地产投资过程中，选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目，这是一种相对最为彻底的处理房地产投资风险的方法，能够将风险概率保持为0。

这种策略的一个不良后果是，得到高额利润的机会也减少了预期收益值随着风险的大小而增降是纯粹市场经济中一个不可避免的特性假如预期获益的机会没有相伴而生的风险，投资者将很快涌入市场，使预期收益降低 3、风险转移 （1）非保险型转移投资者通过合同，将风险损失转由另一方承担和赔偿例如，可通过房地产开发建设合同转移风险2）保险型转移保险型转移即通过参加保险，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险在现实中，一项房地产投资实质上是一项博弈活动 4、风险分散 不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力五、结论 房地产经济是风险性经济，房地产投资必然伴随着投资风险作为一个房地产投资者，必须增强风险意识，充分认识房地产投资的特性，了解房地产投资的风险形式，对投资风险的大小进行理性的判断并进行风险管理这样可以有效地在一定程度内防范风险的发生，尽可能把风险降到最低程度，并最终做出最佳的投资决策，才能使投资者获得尽可能多的收益。

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