景区开发经营权合同签署模板.doc

先前我写做一篇关于民营企业如何就旅游景区开发经营权确定与当地政府签署合同的文章，在《法制与经济》上有发表，详细的罗列了民营企业如何和当地政府签署协议的种种情况，特别是就开发合作模式、开发期限、总体投资及分期、总体投资规划、签约双方法律地位、资源与保护、劳动用工、现有资产处置（产权资产、非产权资产）、人事接管、优惠政策、利益分享（特别是门票分成模式）、门票经营权、经营性项目收入分配权等从各个方面进行了综合阐述，明确了一些原则，主要是从民营企业视觉来阐述新近参与了X－X景区开发经营权合同签署，有幸全面起草了本协议，在并无多大修改的情况下进行了签约，本次协议主要是对投资公司关于景区经营权在总体合同的基础上进行修正签署，融入了开发商的思想，并综合了当地政府的意见，在此基础上加以完善，应该说体现了双方的意愿，并在国内目前缺少民营企业获取景区整体开发经营权的法律体系支持的背景下，实属难得鉴此，以全文刊登的形式，并加以注释，以拭读者，希望能以此文对民营企业介入旅游景区整体开发经营有所借鉴文中括号内的文字（并文字加粗、字体为绿色区别）为解释条款，非合同原文因涉及到商业机密及当地政府的合作事项，本文中凡涉及到投资金额以及政府的名称，景区的名称一律用XX表示，务请谅解。

甲方：X－X国家森林公园管理委员会乙方：四川X－X旅游开发有限公司丙方：X－X-人-民-政-府（《主合同》指原开发公司和当地政府签署的关于景区开发经营权的合同件，在主合同中，签约为两方，一为投资商公司，一为景区管委会，鉴于景区属于省属国家森林公园，在业务上受省-林-业-厅直属管理，资源所有权为当地政-府，且在实际的开发经营过程中，涉及到各类招商引资政策以及需要和当地政-府进行配合，获取其开发支持，因此，本次修改将当地政-府纳入本合同，作为签约方）为保障X－X旅游资源开发顺利推进，甲、乙双方在2005年9月9日签订《X－X国家森林公园旅游经营开发合同》（以下简称《主合同》）的基础上，征得X-X-X-人-民-政-府同意，增补为协议丙方，甲、乙、丙三方本着诚实信用、平等互利、共同发展原则，签订如下补充协议：总 则第一条 签订补充协议的遵循原则1、补充协议以《主合同》为依据；2、补充协议与《主合同》中有冲突的条款以本协议为准；3、补充协议未涉及的条款按《主合同》规定执行；4、补充协议应符合相关法律规定《主合同》中存在很多不明确性条款，对开发商较为实质上的不利情形，因此，在本合同中，首先阐明签署本协议原则，强调以主合同为依据，顺延主合同约定的开发经营权，与主合同不一致的，以本协议为主。

第二条 甲方同意由乙方享有对X－X国家森林公园旅游资源的特许开发经营权，特许开发经营期限为本补充协议签订之日起50年，即2010年4月22日至2060年4月21日主合同签署为2005年，约定的特许开发经营权为50年，本次协议重新争取到自本协议签署生效起的50年内的开发经营权，实为幸事第三条 乙方特许开发经营范围为：《四川X－X国家森林公园总体规划设计》确定的X－X原始森林猎奇探险景区，四至界限为：X－X－X－X－X－X…具体项目以X－X国家森林公园旅游发展规划为准范围确定原则以景区规划确定的红线图为依据，虽主要开发不涵括所有红线图内，但必须以总体规划确定的红线图为准，如景区没有确定规划，则应以为政府确定之范围，签署时，必须明确四至，详细罗列，以免在实际的开发经营过程中和其他区域产生冲突，或在具体的开发过程中，如涉及到项目拓展，而空间不够的情形，应予以避免值得一提的是如果景区已经有规划，则应严格以规划确定的红线图为开发四至，在规划确定的红线图范围内缩少开发商的开发经营范围，从长远角度来说于开发商不利，因为，在同一景区内，往往存在红线图内资源的雷同性、相似性，如在签约在开发区域以规划确定的四至为准线，实际上缩小了开发区域，则有可能在核心区开发成熟的情形下，政府引入其他投资者开发外围区域，对主要投资商来说是不利的，市场上本身也存在一定程度的竞争，还可能引发同一区域内产品的相似性，这，无疑为开发商留下了后患。

且，即便是投资商先期不对外围区域进行打造，也应从权利方面考虑外围区域的招商引资权利第四条 乙方特许开发经营项目包括景区内交通（车队、船队、索道等）、漂流、滑雪、餐饮、住宿、商品销售、娱乐、摄影、摄像、户外广告和旅游服务等，不包括景区规划、管理和监督等行政管理职能、宗-教-活-动-场-所和景区门票这一条尤其重要的是关于景区门票和宗教活动场所问题，至于景区规划、管理和监督等行政管理职能属于当地政府，这个不难理解，需要重视的是在合同中务必确定景区门票经营权和宗教活动场所在现实的开发经营过程中景区门票属于开发商享有的权益，但住-建-部三令五申，特别是风景名胜区条例中有关于景区门票和宗-教-活-动-场-所的明确界定，不得将其授权给民营企业经营在现实开发经营中，景区门票又事实上属于开发商享有或部分享有，在法律条文上如何处理，下文有详细解读第五条 X－X国家森林公园核心区开发经营的总体目标为：三年见成效、五年成精品，最终将X－X国家森林公园打造成为国家AAAAA级旅游景区和国家级地质公园，把X－X国家森林公园打造成为旅游精品景区总体目标是按照政府的意思，并综合开发商的考虑进行的一种景区开发总体愿景阐述，没有实质性的量化标准，对开发商留有空间，在总体开发愿景上也符合当地政-府的招商引资愿景。

第六条 乙方对X－X国家森林公园旅游资源综合开发经营的投资方式包括但不限于自有资金投资、银行融资、招商引资三种主要方式很多地-方-政-府认为，投资商在当地的就某个项目的投资就是投资商自己从口袋里掏钱出来投资，这本身是一种错误的理解，因此，有必要对投资资本进行阐述,否则，以后可能存在扯皮推诿的情形)第七条 乙方在本协议有效期内是X－X国家森林公园旅游资源综合开发、经营的唯一主体甲方未经乙方同意，不得再行同意其它投资主体对X－X国家森林公园旅游资源进行开发经营；经乙方同意引进投资项目和发展理念符合景区规划的投资商进行单个或多个项目投资的，项目投资额度应冲减乙方对X－X国家森林公园特许开发经营的投资总额乙方在开发经营过程中，如果需要引入其它战略合作伙伴，甲方和丙方应给予积极配合，为乙方招商引资提供必要的支持本条明确投资商对景区整体开发经营权享有的唯一性，排他性，并进行了重点阐述第八条 乙方必须在X-X县注册成立独立的法人企业，依法开发经营，就地解缴税收，接受属地管理这一条是一般惯例，就地纳税，本身也是投资商的义务）第九条 甲方享有X－X国家森林公园景区门票（指游客进入X－X国家森林公园的第一门票）的收益权。

为便于乙方开发、经营、管理，甲方授权并监督乙方全权代收门票款，但不得影响乙方正常经营乙方指定相关部门管理景区门票，负责印制并承担印制费用乙方每年向甲方缴纳门票收入不低于人民币200万元（大写：贰佰万元整），不足部分乙方自行补足；超额部分，25%由甲方收益，65%由甲方奖励乙方用于X－X旅游开发，10%上缴丙方作为X－X旅游宣传营销专项经费乙方缴纳门票收益分两次完成，即当年7月10日前支付上半年应分配的门票收入，次年1月10日前结清上年度余额甲乙丙三方按门票收益各自承担相应税费，并由乙方代扣统缴除所得税以外的税费门票受益权在风景名胜区的条例中有明文规定，在法律层面，为避免与现行法律法规产生冲突，因此，明确了收费权虽然是当-地-政-府的，但是，授权民营企业代收，代收之后，将收益作为对投资商的奖励政策，是一种当地招商引资的优惠政策，这就明确了民营企业对景区门票受益权的合法性，换个说法，一种结果，但避免了和现行法规相冲突的情形同时，明确了什么叫门票，是指第一道门票，而非景区内经营性项目的门票，这一条对开发商尤其重要按照原来总合同对门票事宜的约定为当地政府将门票收费权承包给投资开发商，虽然是一个情形，但是在法律法规层面是和建-设-部的《风景名胜区条例》中关于门票的规定相抵触的，在实际的操作过程中，特别是投资开发商进入某个景区开发的前期，由于其作为投资开发商地位的关系，也鉴于当地政府招商引资的各方面的需要，民营企业和当地政府在景区开发上出于蜜月期，在这个期限内，一般不太容易出现由景区门票收费权的异议，但，民营企业投资景区开发，和当地政府，第一是合作关系，同时，不可忽视的还有“斗争”的过程，民营企业追求经济利益，政-府看中综合效益，在内地，更希望企业按照自己的长官意识，忽视经济规律，忽视旅游产业发展规律，大搞形象工程，这必然出现一定的利益博弈，如投资商与当地政-府就景区开发过了蜜月期，特别是随着景区综合开发效益不断突显时，各种利益冲突就尤为明显，政-府想赶走不听话的投资商，这怎么做，那就是他的事情了，以笔者之体会，方法多且狠，在此不必细说。

分 则第一章 土地及地面附着物第十条 土地使用乙方取得土地使用权的方式为出让、划拨和租赁乙方根据景区规划修建道路、观光楼宇及电力、环保等非经营性的公益设施和基础设施占地，应依法办理林地征占用手续，免交除法律、政策规定以外的一切费用；在景区范围内修建宾馆、商场等经营性项目占地，应依法办理土地使用证、林地征占用手续，并按照国家有关规定的低限缴纳各项费用土地使用不管是当-地-政-府还是投资商都应以国-家-法-律-法-规为准绳，必须明确，同时强调在土地使用权获取过程中的费用以当地最低费用为标准)任何组织、单位、个人在X－X国家森林公园红线图内，特别是核心区内占用土地，必须按规划要求，并征得乙方的同意，统一报丙方审批这一条很重要，涉及到景区整体开发经营权的唯一性、排他性的问题，一是防止区内老百姓无视景区规划，乱修乱建，二是防止其他投资商介入开发，即便是开发商需要再行对个别项目招商引资，不但要符合法律法规，同时，作为获取景区整体开发经营权的唯一业主，还必须征求投资商的同意，这一条很重要，还应理解为违反本条，则视为签约方违约情形)第十一条 地面附着物补偿乙方在特许开发经营过程中占用土地，地面附着物补偿标准按国家有关规定的低限执行。

这一条对开发商也很重要，开发过程中，可能涉及到征占土地的情形，有必要对地面附着物的补偿进行约定，以避免出现原业主就地开口，漫天要价的情形，如出现类似情形，协调应是当地政府的义务，因此，必须明确同时，开发商不能以目前的开发进度来进行判断，可能近期不会出现本条，要从长计议为上第二章 投资开发管理第十二条 X－X国家森林公园旅游资源综合开发按照统一管理、统一规划、兼顾带动X－X库区移民后续生产发展，带动全县旅游产业发展的原则进行这一条无实质性内容，仅是开发大原则，开发商理所当然应予以接受乙方总投资额应以景区规划的投资额度为准，按规划要求分步实施，投资进度接受甲方和丙方监督监督权理所当然属于政府，这一点毋庸置疑，但，监督是不影响经营过程的合理监督，并非“吃、拿、卡、要”式的监督，本文后面有详细解读而且，必须载明要按照规划分步实施，现在，在西部，很多地方政-府为了推进管辖内某景区开发，第一是没有规划的前提下，基于政绩和形象工程的需要，给投资商施加压力，在没有规划的前提下，投资商投资类似形象工程是很危险的，是缺少资金回收保障的，也是缺少项目法律保障的投资商左右为难，但主观领-导往往以现行建设，今后在做景区规划的时候，来个马后炮，将先前按照自己意见修建的形象工程直接纳入规划中，这种处理方式，对开发商极为不利，一般应据理力争，特别是景区内个别和旅游运营无关或者关系不大的形象工程，尤其值得重视。

按规划办事，按市场规律办事，这是民企的本底第十三条 在甲方丙方按期解决景区供电的前提下，（这一条对开发商尤其重要，鉴于景区的实际情况，区内供电系统严重不足，对大规。