征地区片综合地价制订技术指南.doc

附件： 《征地区片综合地价制订技术指南》 （征求意见稿） 一、主要依据 1.《中华人民共和国宪法修正案》（2004 年 3 月 14 日）； 2.《中华人民共和国土地管理法》； 3.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕 28 号）； 4.《农用地定级规程》（TD/T 1005-2003）； 5.《农用地估价规程》（TD/T 1006-2003）； 6.《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发 〔2004〕238 号） 二、概念与内涵 征地区片综合地价又称征地区片价，是指在县（市）级行政 区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，在农用地定级的基 础上，按照农用地质量状况、土地区位、人均耕地水平、农村社会 经济发展水平等划分征地区片，并在标准耕作制度和现实农田基 本设施状况条件下,根据区片农用地条件和社会保障水平等评估 确定的某一估价基准日的农用地平均征收价格 征地区片综合地价由被征收农用地质量价格和社会保障价 格构成农用地质量价格是指在标准耕作制度、一定农田基本设 施状况和正常年景条件下，根据农用地自然、社会经济等因素, 农用地所能实现的价格；社会保障价格是指农民土地被征收后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿。

征地区片综合地价的基准日一般为县（市）人民政府发布征地区 片综合地价当年的 6 月 30 日 三、基本原则 1. 同地同价原则 土地利用类型、区位条件、客观收益水平、供求状况、人均耕 地数量等条件基本相同的农用地，其征收 补偿价格应基本相同， 以保证对被征地农民的公平性 2. 保护农民土地权益和保障农民长远生计相结合的原则 在制定征地区片综合地价时， 应考虑农用地对农民的生产资 料功能，征地 补偿价格要能切实保障被征地农民合法权益，同 时， 还必须充分考虑土地对农民的社会保障功能，保证被征地农民生 活水平不因征地而降低 3. 与原补偿标准相衔接原则 在确定征地区片综合地价水平时要注意与原补偿制度的衔接， 做到平稳过渡所确定的征地区片综合地价水平 应不低于原补偿 标准，与当前市 场平均补偿价格水平相当 4. 区域间平衡与可比原则 应按照规定的征地区片综合地价内涵、 评估方法，充分考 虑 所在行政区的实际进行科学测算，所确定的征地区片 综合地价水 平应与周边地区可比，并以省 为单位进行平衡 四、工作程序 1. 准备工作（1）确定工作范围：征地区片综合地价测算范围应在土地利用 总体规划确定的建设用地范围内。

基本 农田、生 态保护区等被限 制征收的土地不在征地区片综合地价测算范围内； （2）制定工作方案； （3）制定技术方案； （4）方案论证； （5）人员培训； （6）基础资料收集与整理 2. 外业调查 （1）资料收集； （2）现场勘查； （3）资料整理 3. 划分征地区片 （1）选择并确定划分方法； （2）划分征地区片； （3）验证并确定征地区片 4. 测算综合地价 （1）选择并确定测算方法； （2）计算征地区片综合地价； （3）确定征地区片综合地价 5. 成果整理 （1）编制征地区片综合地价修正体系； （2）撰写工作报告和技术报告； （3）编绘成果图6. 成果检验、论证与平衡 7. 成果听证与公示 8. 征地区片综合地价发布与备案 五、征地区片划分 1. 划分要求 （1）已经完成农用地定级工作县（市）， 应在农用地级别基础 上划分征地区片 （2）征地区片内土地条件和社会保障水平应基本一致 （3）征地区片应为以可辩识、相 对固定的线状自然地物或永 久工程地物为界限的封闭图斑 （4）县（市）范围内征地区片应统一编号 2. 划分方法 方法一（有农用地定级成果）： （1）分析整理农用地定级成果； （2）修正因素选择； （3）划分农用地区片； （4）绘制农用地区片图； （5）划分社会保障区； （6）绘制社会保障区分布图； （7）叠加农用地区片图和社会保障区分布图； （8）划分征地区片； （9）实地校核并确定征地区片。

方法二（没有农用地定级成果）： （1）资料调查与整理；（2）因素选择与权重确定； （3）计算因素分值; （4）划分基本单元； （5）计算单元因素综合分值； （6）根据综合分值划分征地区片； （7）实地校核并确定征地区片 六、征地区片综合地价测算 1. 叠加法 （1）分组测算人均社会保障价格 以区片为单位，按照数理统计原理，抽取一定数量的村或村 民小组为样点， 测算并确定不同年龄组的人均社会保障价格测 算公式为： Y j= (Y jm ×b j+ Y jw ×C j)×M ji /M j0 + C je 式中：Y j —j 年龄组人均社会保障价格Y jm —j 年龄组男性公民保险费趸缴 金额基数Y jw —j 年龄组女性公民保险费趸缴金额基数b j —j 年龄组男性人口占 J 年龄组总人口的比例C j —j 年龄组女性人口占 J 年龄组总人口的比例M ji —j 年龄组农民基本生活费（月保险费领取标准）M j0 —j 年龄组 月保险费基数C je —j 年龄组人均教育和再就业培训等 费用 年龄组按 0-18 周岁、18-40 周岁（男）及 18-35 周岁（女）、40- 60 周岁（男）及 35-55 周岁（女）、60 周岁以上（男）及 55 周岁以上（女）划分。

Y jm、Y jw 、M ji 、M jo 、C je 按组中值周岁取值 （2）计算人均社会保障价格 对样点数据进行同一性检验和异常值剔除，采用算 术平均法 或加权平均法计算并确定各年龄组人均社会保障价格计算公式 为：n n Y= ∑Y j R j / ∑R jj=1 j=1 式中：Y—人均社会保障价格R j —j 年龄组人口数 （3）单位面积社会保障价格 计算单位面积农用地社会保障价格，计算公式为： P α =Y/A α 式中：P α—— 单位面积农用地社会保障价格 A α—— 人均农用地面积 （4）叠加征地区片所在农用地级别基准地价和区片社会保障 价格即为该区片的征地综合地价； （5）经适当调整确定区片征地综合地价 2. 样点法 样点法是在划分征地区片的基础上，采取抽 样调查的方法选 择一定数量的农用地样点，按照征地区片 综合地价的内涵分别测 算样点征地价格，并利用样点价格计算征地区片 综合地价具体 步骤如下： （1）按区片确定农用地利用类型，再分 类型抽取样点；（2）采用投入产出等资料测算样点农用地地价； （3）计算样点的社会保障价格（按照上述公式计算）； （4）计算样点征地价格：样点征地价格等于样点农用地地价和 样点社会保障价格之和； （5）以区片为单位，按不同用途采用样点征地价格的简单算 术平均数、加 权算术平均数、中位数或众数法计算征地区片综合 地价； （6）经检验、调整，确定征地区片综合地价。

3. 比较法 比较法是指在划分征地区片的基础上，全面 调查近三年来当 地已经发生的征地案例，采用案例的实际征地 补偿标准（不考虑 地上附着物补偿和青苗补偿）测算征地区片综合地价具体步 骤 如下： （1）按区片确定农用地利用类型； （2）调查近三年来的农用地征地案例； （3）计算案例的征地补偿标准，如果 实际征地补偿标准中包 括地上附着物和青苗补偿费，需 进行扣除； （4）交易时间和交易情况修正； （5）以区片为单位，按不同用途采用案例征地补偿标准的简 单算术平均数、加 权算术平均数、中位数或众数法计算征地区片 综合地价； （5）经检验、调整，确定征地区片综合地价 七、征地区片综合地价修正体系的编制 1. 编制步骤（1）被征地地价影响因素选择； （2）确定各影响因素的权重； （3）各因素影响地价修正幅度值的计算； （4）计算并编制征地区片综合地价修正系数表； （5）编制征地宗地地价影响因素指标说明表 2. 被征地地价影响因素的选择 被征地地价影响因素选择范围：在各区片内对被征地地价影 响较大的产值、土地区位和人均耕地数量等因素 被征地地价影响因素选择的原则：考虑宗地条件与区片条件 之间的差异。

3. 确定各影响因素的权重 可采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程 度，确定各因素的权重值 4. 征地区片综合修正幅度值的计算 以区片为单位，调查各区片中正常土地收益的上限、下限值 等，分别与该征地区片地价折算的土地收益相减，得到上调或下 调的最高值 上调幅度的计算公式为： F 1 ＝(I nh - I lb ) / I lb× 100% 下调幅度的计算公式为： F 2 ＝(I lb- I nl ) / I lb× 100% 式中：F 1 ：征地区片综 合地价上调最大幅度F 2 ：征地区片综合地价下调最大幅度I lb ：征地区片综合地价折算的土地收益 I nh ：区片正常土地收益的最高 值I nl ：区片正常土地收益的最低值 在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将征地宗地 地价修正幅度划分成优、较优、一般、较劣、劣五个档次 5. 计算并编制征地区片综合地价修正系数表 根据第 2 款所确定的各因素的权重，按下式计算各因素的修 正幅度： F 1i = F 1 ×W i F 2i = F ２ ×W i 式中：F 1i：某一因素的上调幅度F ２i ：某一因素的下 调幅度W i：某一因素对征地宗地地价的影响权重 以征地区片综合地价为一般水平，其修正幅度为零。

在一般 水平与上限价格之间，内插条件较优的修正幅度，通常为 F 1i ／2，同 时确定较优条件下的地价水平；在一般水平与下限价 格之间，内插条件较劣的修正幅度，通常为 F ２i ／2，同时确定较 劣条件上的地价水平在此基础上按优、较优、一般、较劣、劣确 定各种地价水平下的因素修正系数，通过已有地价样点检验、校 核，编 制各级别（均质地域）征地区片综合地价修正系数表修正 系数表的格式参见《农用地估价规程》附录 B 6. 编制被征地地价影响因素指标说明表 根据第 2 款确定的被征地地价影响因素体系，以各级别（均 质地域）对应征地区片综合地价因素条件为一般条件，比一般条 件好的分优、 较优，比一般条件差的分较劣、劣，分因素进行描述，编制各区片征地宗地地价影响因素指标说明表被征地地价影响 因素指标说明表的格式参见《农用地估价规程》附录 B 7. 其它 采用样点法评估征地区片综合地价时，如建立了较丰富的样 点地块数据档案库，可直接通过与样点地价比较修正确定征地宗 地地价 八、成果整理 1. 成果要求 （1）成果表达方法要正确； （2）征地区片综合地价成果齐全完整； （3）评估报告论述全面、清晰和合理； （4）图件成果符合图件编制的一般要求； （5）征地区片综合地价符合当地实际情况。

2. 提交成果 （1）市（县）级成果 a. 文字成果，包括：市（县）征地区片综合地价 测算技术报告、 市（县）征地区片综合地价测算工作报告等； b. 图 件成果，包括：市（ 县）农用地社会保障价格图、市（县） 征地区片综合地价图等； c. 其他成果，包括：征地区片综合地价修正体系、中 间过渡 成果等 （2）省（区）级成果 a. 文字成果，包括：省（区）征地区片综合地价汇总平衡技术 报告、省（区）征地区片综合地价汇总平衡工作报告、省（区）征地补偿相关政策研究报告等； b. 其它成果，包括：省（区）征地区片综合地价汇总表等 九、成果检验、论证与平衡 1. 成果检验 根据征地案例资料和建设用地生地价格等资料以及实际情 况对测算成果进行检验，依据检验结果对测算成果进行适当调整 2. 成果论证 由市（县）国土资源管理部门组织有关专家对成果进行论证， 并提交论证报告 3. 成果平衡 在省（区）范围内对不同市（县）的征地区片综合地价进行总 体平衡，特别是对相邻市（县）征地区片综合地价进行平衡和调整 十、听证与公示 征地区片综合地价初步成果制订后， 应按照《国土资。