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共同构建山水人居如画夷陵湖北宜昌市夷陵区房产管理局局长 黄荣久首先我向大家诉个苦——大家最关心当前的房价问题昨天，我在街上走，碰到几个熟人，一见面他们就说，你今年把房价又提高100多块，多层结构已卖到1400-1500元，高层差不多要过2000元了，叫我们怎么买得起？我说，可能还要涨几个朋友扯着我，要我说说原委于是，我就目前夷陵区房价问题算了个帐，然后共同分析了一下国际国内房地产发展的基本情况一、多个特定背景因素决定目前房价水平（一）八大因素背景决定夷陵区房价继续攀升其实讲起这个问题很简单，大家回想一下，一是2003年之前，我区土地价格大多在上十万元一亩，有不少改制企业拿到手里的土地就更便宜，而现在的土地一律实行招拍挂，平均每亩地已达到40多万一亩，就丁家坝挂牌地就达到60多万元一亩，这在过去的基础上是翻了几番二是部分政策性收益比例大大提高，如人防费，在2004年以前是每平方米只收10元，而从2005年开始每平方米108元，在过去基础上每平方米上涨98元三是建安人员的工资，过去一个技术工每日只在四五十元左右，现在每日八十元左右一个小工过去每日二十五元，现在低于50元一天根本找不到人四是建材的上涨，如钢筋，过去每吨2700-2800元，而现在3600-3700元；墙体材料一是全面推行环保型，成本上涨。

还要上缴每平方米6元的新材料基金五是税收政策的调整六是准入门槛全面提高如小区容积率问题，物业管理设施保障问题，方案优化问题等等七是外地到夷陵置业增多，需求量增大以宜昌中心城区为例，市区每年以近4万人的速度在递增，那么要解决近4万的住房问题就需要1000多亩土地，而中心城区土地稀缺，主要依赖老城区改造，而老城区改造新建的房价已达到近4000元一个平方2003年前，伍家区的房价只是略高于夷陵区，而现在已超过夷陵区一两倍，所以，中心城区的市民也在向夷陵区转移目前从中心城区到夷陵区购房的已占4成八是夷陵区环境好，房地产开发品质有了一个质的飞跃，所以，吸引了不少外来人的眼球由于上述这些原因，造成目前夷陵区房价一直处于上扬趋势以去年为例，当年生产房屋2300多套，加上年接转的477套，共计也是2800多套，截止2005年12月31日，卖的只剩500套房子，到今年3月底清盘时卖得只剩200套由此，我想导致这一现状的主要原因还是需求太旺，尽管供应一直在快速增长，但仍然难于适应这种勃然喷发的需求现在是，20岁的人在买房子，30岁的人在买房子，40岁、50岁、60岁的人也都在买房子，而且都不愿意买小的，都想“一步到位”。

不让谁买都不行大家一起大大抬升了需求，却对价格不满我认为，这种旺盛需求局面的形成，是由目前存在的多个具有中国特色的因素促成的而且它们叠合在一起发挥作用，十分强劲在这种背景下，简单地将我区目前的房价与其他区域的房价，中国的房价与国外房价，国内标准与国际标准化比较显得不是很科学同时，夷陵地理位置正处于神秘的北纬30度线上，属亚热带和温带的过渡地带，植被繁茂，气候十分适合人生存，是世界上极适合人居住的地带，所以不能简单的、孤立的就夷陵看夷陵，应把夷陵区置于中国国情下来分析，来审视二）六大国情背景决定了长期的求大于供局面所谓“六大国情背景”是指人多地少，人口继续增长，城市化进程加剧，经济高速增长，城乡收入差异严重，家庭规模小型化等6个明显体现现阶段我国发展背景与特点的因素中国人均占有土地面积不足世界平均数的1/3，如果与俄罗斯、加拿大、澳大利亚这些国家比，差距就更明显了许多人总是说加拿大的房价收入比如何如何，澳大利亚的房价收入比又是如何如何，大家却都不提人家的人地关系如何；加拿大是典型的地广人稀的国家，国土面积约990多万平方公里，人口只有3200万，平均每平方公里为3.2人；澳大利亚的国土面积为770万平方公里，人口约有1800万，平均每平方公里为2.3人。

从人地关系看，这两个国家几乎可以不加限制地随便盖房子，土地成本很低而中国呢？国土面积960万平方公里，人口13亿，平均每平方公里为135.4人，而且有大片国土是不适宜定居的，可盖房子的面积是很有限的对可盖房子的土地，也有一个严重的使用分配问题我们的国家是“一要吃饭，二要建设”也就是说农业是第一位的要先保吃饭问题，这个方针一点都没错：房子住的小一点可以忍受，吃不上饭就会饿死人这么大一个国家，如果粮食短缺，需要大量进口，可能就不是一个外汇或者一个经济问题了国内的稳定问题不说，中国还必然会受到西方大国的要挟，在政治上、外交上、国家安全上甚至领土完整上付出大的代价1994年，美国人莱斯特·R·布朗发表了一篇惊世骇俗的文章——《2030：谁来养活中国》这篇让中国人蒙羞的文章再次提醒我们，放松耕地控制是不对的中国已经成为粮食净出口国，保护耕地的意义已经不只是停留在表面上了要严格控制耕地，控制城市规划面积，可用于城市建设的土地就受到限制，房地产开发就受到限制，供给的增长就受到了限制另一方面，中国的人口却在继续增长12亿人口日出现在1995年，只用了10年我们又迎来了13亿人口日现在中国的年人口自然增长率为6-6.5‰，每年要增加800多万人，估计总量不到15.5-16亿停不下来，还要持续增长30年以上。

在这种人口的机械增长过程中，城市人口必然随之增长，对房地产的需求就要增加如果考虑到城市化进程，按照60%生活在城市计算，每年城市人口就要增加约500万从发展的角度，如果每人需要25平方米的建筑面积，每年就得增加12500万平方米的住宅人口除了机械增长外，还有个结构变化问题，也就是城市化问题中国城市化已进入加速发展期，城市化率已由1993年的28%提高到2003年的40.5%根据统计，2003年，中国共有建制市660个，同年，中国总人口为12.9亿，其中市镇人口为5.2亿2003年城市人口上升了1.5个百分点，大约增加了2000万按照这个速度，城市每年还需要增加5亿平方米的住宅值得注意的是，这是按照户籍关系计算的，实际上还有大量农村人口因为经商、打工长期居留在城市，也需要买房或租房如果再加上这部分，数字更是庞大得惊人而且中国的城市化需要二、三十年的过程，它会带动投资热，当前80%左右的中长期投资就都与城市住房、公共基础设施建设有关它还会带动重工业的再次发展和消费升级而消费升级又带动服务业的高速发展，当然也要房地产业作支撑中国还处于经济高速增长阶段改革开放以来中国的增长速度世界第一，而且这种增长趋势还会继续下去。

如果中国致力于构建缘西边境国际经济合作带，大力拓展沿边经济技术合作，至少会在经济不过剩的情况下再高速增长20年世界经验表明，经济起飞时期，房地产业需要超前发展以提供固定资产支撑房地产也不可能不发展因为这一阶段收入增长快，住房需求必然旺盛再就是城乡收入差异问题在中国，这个问题很严重，而且未来10年内不可能解决不仅仅是农业产量低、粮食不值钱问题，农村土地少、乡镇经济不发达，就业机会也很少尤其在粮食收入问题上，农民往往承受着计划与市场的双重积压：粮食丰收了，政府往往让农民走向市场，结果“谷贱伤农”；农业减产，农民原本应该高价卖粮，政府从稳定物价角度考虑，往往又要全部收购，此时的收购价格不可能高于真正的市场价格，农民还是把握不住致富的机会——这是农民收入几乎总是低于城镇市民收入的一个重要原因而在城市，就业机会多，失业了政府还帮助再就业而且有失业保险、最低生活保障、各种救济等这么大的诱惑当然农民争着进城了进城就得有房住，不管是租房还是买房上面我已经从人口角度讲到了这个问题最后，我们看家庭规模小型化倾向中国前些年是一家五、六口甚至六、七口人，规模更大的家庭也能看到现在，这种家庭正在分解目前，核心家庭和丁克家庭在中国城市家庭结构中高达60%以上，而且有增加的趋势，独身家庭也在增加。

还有一些人，名义上属于一个家庭，实际上独立生活，独自占用着一套房子这种社会变革使中国传统的大家庭结构受到冲击，增加着对住房的需求家庭规模愈小，人均消费面积愈大即使是两口之家，也需要厨房、客厅、厕所以及过道等因此，即使人口总量不变，小规模家庭的大量出现也会引起住宅需求的增加三）三大制度背景从时空角度抬升需求水平三大制度背景是1、住房制度改革，2、金融制度改革（金融深化），3、社会福利制度现状对房产市场产生的影响前两个因素从时间角度将原本该均匀分布在几十年时间段的住房需求挤压到当前较短的大约15年左右甚至更短的时间实现，特别是最近几年典型的“喷发期”；后一个因素则从空间角度将分布在全社会的住房需求吸附到城镇中实现这促进了城市化的进程，但与城市化本身的起因是不同的，是农民阶层对城乡社会福利分配不公的本能反映传统的城镇住房制度是一种国家统包统配、低租金使用的实物福利制度，由于存在着住房建设资金不足、国家和企业包袱沉重、房屋失修现象严重、住房分配不公和苦乐不均等一系列严重的弊端和问题，国家决定实施住房制度改革，把城镇住房还原为商品，促进城镇住房供给的增加，建立广阔的住房市场但是，由于人的自利本性以及各种体制、制度的相互掣肘，这项改革是相当艰巨的。

尽管住房制度改革已经搞了20多年，但在前几年未彻底切断福利分房渠道以前，人们或多或少存在“赚便宜”的想法，有钱也不想自己买，至少不愿按市场价买，买方的需求远没有现在这么大但住大房、住好房的愿望是与日俱增的1998年6月，国务院下了发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房分配，逐步实行住房分配货币化但直到2001年，实物分配的渠道才基本被堵死当福利分房渠道被彻底切断后，大家知道再等已经没有结果，必须买房了，于是压抑了十几年、几十年的需求叠合在一起迸发出来另一方面，金融制度改革带来金融深化、金融竞争和信贷业务创新，银行开办了按揭贷款业务，而且竞争导致贷款成数很高这带来了个人住房贷款余额的急剧增加例如，2000年年初，建设银行的个人住房贷款余额为864亿元，年末就达到了1791亿元到2002年年末，四大国有商业银行的个人住房贷款余额达7213亿元此后这项业务发展更快，截至2004年11月17日，仅工商银行一家的个人住房贷款余额就达到了4027.11亿元对购房者来说，只要交上20%的首付，其余80%由银行解决，有的银行一度还开办了“零首付”个人住房贷款业务。

这就使“租小房→租中房→买小房→买中房→买大房”这样一个未来十几年、几十年逐渐实现的需求过程跨越中间环节，一步到位了与住房制度改革带来的影响相汇合，一前一后几十年的需求叠加到几年、十几年爆发，当然很强烈，这大大抬升了整个社会的需求水平目前，个人购买商品房的比重已达95%以上，居民已经成为住房投资和消费的主体，市场需求主体发生了根本性转变，这与金融制度改革和城镇住房制度改革完全正相关再就是福利制度问题目前中国在城乡福利制度的安排上存在巨大差别这突出表现在教育与医疗保障上由于区位、政策和市场等原因，教育资源呈现出违背公平的流动、积聚和配置格局，使城乡之间的相对差别和绝对差别明显拉大在医疗资源的城乡配置上也是如此在城市里，有完善的医疗服务体系，大医院林立；有完善的教育体系和高质量的师资大城市比中小城市更有优势而在农村，农民面对的是缺医少药的医疗条件和残缺不全的九年制义务教育，医疗事故频发，青少年辍学比例很高城乡之间还存在其他方面的福利差别改革以来，农民的见闻开阔了，心理上的不平衡也凸现起来近年来，由于政府对城乡流动控制程度有所放松，这必然引起农民向城市流动，中小城市的人向大城市流动，形成城市化的动力之一，显然这对住房需求也要产生巨大影响。

四）三大意识背景对房价上升具有明显助推作用“三大意识”是指城乡阶层意识、群居意识和正在形成的负债消费意识它们对住房需求的扩大和房价的上升也是有重要影。