商业筹建期工作交圈及标准.pptx

CIFI GROUP商商业项业项目筹建期工作交目筹建期工作交圈圈及及标标准准项项目管理中心的构架目管理中心的构架商商业项业项目前期筹目前期筹备备的作的作业业流程流程项项目筹目筹备备期期设计设计介入管理程序介入管理程序项项目筹目筹备备期工程介入把控要点期工程介入把控要点商商铺铺房房产产技技术术条件条件对对接作接作业业指引指引123456商商户户二次装修管理作二次装修管理作业业指引指引PART 1 项项目管理中心的构架介目管理中心的构架介绍绍项项 目目 管管 理理 中中 心心设计工程成本计划管理区区域域（城城市市）公公司司事业部设计项目工程事业部成本事业部运营管理项项目管理中心的构架目管理中心的构架交圈PART 2 商商业项业项目前期筹目前期筹备备的作的作业业流程流程营营运运 管理管理设计设计工程工程招商招商 管理管理物物业业 前期前期商商业项业项目前期筹目前期筹备备的作的作业业流程流程单单一商一商业项业项目目PART 3 项项目筹目筹备备期期设计设计介入管介入管理理程序程序1.项目定位策划阶段2.项目方案设计阶段3.项目初步设计阶段4.项目施工图设计阶段5.施工过程管理阶段6.商户装修阶段 市场调研工作项目定位及业态规划负责组织定位策划研 讨会项项目目发发展中心展中心参与项目定位及业态 规划商户工程条件预谈判招商招商营营运中心运中心参与项目概念设计项目概念设计建议书对接、跟踪设计落地提出产品相关建议项项目管理中心目管理中心3.1 项项目定位策划目定位策划阶阶段段定位策划定位策划阶阶段：段：根据地产公司所确定的项目开发计划，对项目的深化调研、项目的深化定位、商业业态的规划，出具【市市场调场调研研 报报告告】、【项项目定位及目定位及业态规业态规划方案划方案】，并在定位及规划基础上对项目的概念设计提出相关专业意见。

3.2 项项目方案目方案设计阶设计阶段段2、配合获取主力商户房产技术条件商商业设计输业设计输出出条条件：件：商业业态布局功能组合规划项目外立面景观、照明内装效果导视导向、标示标牌商铺房产技术条件(装修标准）水、 电、风、气、厨房点位动线（人流、物流、车流）停车场广告位卫生间垃圾房市场部的仓库物业管理用房营运管理用房.1、提供商业设计需求，参与方案评审及调整1、参与编制初步设计任务书3.3 项项目初步目初步设计阶设计阶段段2、商户初步技术要求对接设计部门依据设计计划及节点，组织开展 项目初步设计设计工程部组织商业管理公司相关部门参 与初步设计成果的评审等工作，提供反馈 建议招商部提供主力店、精品店的业态布置图与 各商家确定初步技术标准以【工作联系函】的形式，提供地产设计部 门落实，设计工程部负责跟进过程中，设计工程部逐步总结、整理出各业 态房产技术条件，作为后续类似项目相关业 态的设计条件3.4 施工施工图设计阶图设计阶段段1. 商商业业态业业态技技术设计术设计要求要求对对接接根据已报批的【业态落位图】，招商部收集、由设计工程提 供租户的上下水、燃气、电气、空调等预留的工程技术需求， 作为第一版施工图设计的依据。

一般如未能按时提供，地产设计 部门需根据专业经验安排设计单位 做基本条件设计预留，待后期商户 条件确定后，由设计工程部提出需 求，报地产设计部门进行处理2. 编编制商制商铺铺交房交房标标准（商准（商铺铺机机电电配置配置汇汇总总表）表）应对商业项目前期定位，并根据【业态落位图】，编制商铺 详细【商铺交铺标准】（商铺机电配置汇总表），提交设计 部由其按配置标准落实设计院进行设计，项目工程部按图施 工海控江项目业态规划建议机电参数讨论稿（模板）.pptx交 房标准模板-合同附件版-20150203.doc3.5 施工施工过过程管理程管理阶阶段段设计变设计变更管理：在深化施工更管理：在深化施工图图完成后完成后.项项目管理中心目管理中心 设计设计工程工程招商运招商运营营中心中心 招商招商提出变更地地产设计产设计部部 项项目工程部目工程部项项目工程部目工程部申请沟通设计变更实施批准商商户户提出 设计变更需求3.6 商商户户装修装修阶阶段段项项目管理中心目管理中心 设计设计工程工程组织 协调会议项项目工程部目工程部商商户户二次装修设计交底审查装修图纸设计工程部依据商业管理公司编制的【商商户户装装修修手手册册】、【设设计计规规范范】等管理守则，召开多方协调 会议（项项目目工工程程部部参参与与），向商户进行二次装修的设计交底，并审查商户提交的装修图纸是否符合 要求具体参照【商商户户二二次次装修装修管管理作理作业业指引指引】执行。

1、室内交通（垂直、水平）动线组织及设计2、外立面的效果设计（一般要求设计提供2-3个风格方向）3、室内效果设计（一般要求设计提供2-3个风格方向）4、建筑消防分区的设计5、专业的室内外泛光照明的设计6、专业的标识标牌、导视导向（一、二级）的设计7、停车场的车流动线组织及设计8、智能化系统的设计完善附：重点关注的方面附：重点关注的方面附：支持性文件及相关表附：支持性文件及相关表单单 【房房产产技技术术条件条件对对接作接作业业指引指引】 【商商户户二次装修管理作二次装修管理作业业指引指引】 【商商铺铺机机电电配置工程条件配置工程条件汇总汇总表表】 【可可销销售商售商铺铺交付交付标标准准】 【租租赁赁商商铺铺交付交付标标准准】 【项项目筹目筹备备期期设计设计介入把控要点介入把控要点】 【房房产产技技术术条件条件对对接把控要点接把控要点】【洋【洋泾项泾项目】目】商业项目的前期策划业态定位规划；项目的机电各系统设计标准的商定；项目建筑平面方案的多轮次的内部反馈意见；交房标准模板-合同附件版编制；商业项目前期筹备的计划管理节点编制；力争在商业项目开工前，确定主力店意向，力争签署租赁意向书；力争在商业项目施工图完成前，确定餐饮商铺的位置及机电配置条件；【华华漕、控江漕、控江项项目】目】商业项目的业态规划更新；商铺分隔及机电配置重新整合，提出二次二次调调整整需求；营运管理的智能化系统的完善，提出完善完善需求；附：附：实实例参考例参考PART 4 项项目筹目筹备备期工程介入把期工程介入把控控要点要点201项项目筹目筹备备期期设计设计工程介入把控要工程介入把控要点点.docx1.对接机制的建立2.建筑3.电器系统4.空调与给排水系统5.消防与电梯4.1 对对接机制的建立接机制的建立与与项项目部目部对对接接与与设计设计部部对对接接配合成本、采购对项目设施设备的选型、安装；工程进度的掌控，以及交叉施工的协调；设计变更的配合，以及商铺交房条件的审核。

建筑平面、商铺分隔、人流动线的意见或建议；市场推广、物业管理、营运管理的功能反馈；招商中心筹建的功能需求提供成为受人尊敬的世界一流的房地产企业4.2 建筑建筑成为受人尊敬的世界一流的房地产企业避免各系统盲目施工，最后导致天花标高降低，影响公共区域整体效果；1、防水工程防水工程施工在地下水位高的地方要监督地下室侧墙防水和伸缩缝防水；屋面关注柔性防水 接缝尺寸以及防水卷材与虹吸雨水管道接缝处的处理；餐饮租户厨房防水必须 做48小时闭水试验；2、外墙、井道墙体孔洞的封堵孔洞的封堵 是在施工阶段最容易疏漏的，后期又很难整改，会造成能耗损失、排烟不畅、3、外广场地面回填夯回填夯实实串烟、漏水、四害滋生等诸多问题因此应加强对此项工作的监管，并促使 项目部引起重视，必要时应组织专门的堵洞单位进行封堵；同时回填材料要符合设计要求，地面埋设的管道严格按照施工规范施工，避 免因回填不实导致后期地面塌陷，引起埋设管道断裂；4、综综合机合机电电管管线图线图的的编编制制5、从停车场出入口、垃圾房通道标标高高要控制在3.5米以上，低于这个标高超市送货车或垃圾车将无法进 入停车场，对后期的经营管理造成很大困扰4.3 电电气系气系统统成为受人尊敬的世界一流的房地产企业1. 强强电电系系统统：2、弱、弱电电系系统统：1.注意供电回路的供电区域，不能出现任意两个租赁区供电回路混淆现象。

2.关注电流互感器的精度是否和设计精度相符，如果偏差较大将影响电费的计量3.线路敷设时关注电缆桥架内的电缆一般不允许出现接头，桥架内的电缆截面积不能超过 规范允许值，否则负荷大时易引起火情4.测试电缆的接地电阻、电流、温度是否在正常使用范围内5.检查配电箱及电缆的回路标识是否清晰，接地线是否牢固，是否有明显的接地标志6.配电箱上端需要用防火泥封堵1.注意BA系统的安装和调试参数2.协调营运商，提前为商户办理，网络，POS，收银数据采集、人流计数系统、财务管理系统等3.熟悉弱电设备的维修保养和日常故障处理4.4 空空调调及及给给排水系排水系统统1. 空空调调系系统统关注商铺二次装修过程中的温控开关接线，检查并调试运行，避免开业时空调设备不能正 常使用2、给给排水系排水系统统隔油池的设计容量是否符合餐饮条件关注废污合流、废污分流的设计接驳点成为受人尊敬的世界一流的房地产企业4.5 消防及消防及电电梯系梯系统统1. 消防系消防系统统线管敷设时应标出预埋管路走向，避免后期施工打断管路，影响穿线和调试关注拆分铺的消防排烟措施指定施工单位的施工配合、收费标准，方案消防申报、竣工验收2、电电梯系梯系统统垂直梯：重点检测紧急停止开关、轿厢监控、多方对讲等管理设施扶梯：扶手带和梯级是否同步成为受人尊敬的世界一流的房地产企业PART 5 商商铺铺房房产产技技术术条件条件对对接接作作业业指引指引1.主要部门职责2.技术提交对接总体要求3.铺位调整审批4.租赁商铺图纸确认 附：支持性文件5.1 主要部主要部门职责门职责项项目管理中心目管理中心 设计设计工程工程招商招商营营运中心运中心 招商招商事事业业部部 设计设计部部事事业业部部 成本部成本部商业管理公司地产公司成为受人尊敬的世界一流的房地产企业5.2 技技术术提交提交对对接接总总体要求体要求事事业业部部 发送设计设计部部门门项目图纸交底方案项项目管理目管理中心中心会审反馈招商/市场推广/ 营运/物业管理事事业业部部 设计设计部部门门项项目管理目管理 中心中心图纸变动图纸变动 报备报备签署反馈图纸变动图纸变动相关相关 领导领导商业招商部门事事业业部部 设计设计部部门门图纸图纸 反反馈馈洽谈 反馈商业营运/物 业管理部门抄送沟通成为受人尊敬的世界一流的房地产企业5.2 铺铺位最位最终终分割方案分割方案项项目管理中心目管理中心招商运招商运营营中心中心1.最终租赁商铺分隔方案2.商铺机电交房标准项项目管理中心目管理中心事事业业部部设计设计部部门门商商业业公司公司总经总经理理反馈1.最终租赁商铺分隔方案2.商铺机电交房标准调调整整成为受人尊敬的世界一流的房地产企业5.3 铺铺位位调调整整审审批批项项目目 管理中心管理中心事事业业部部 设计设计部部门门发起 调整需求项目设计院沟通调整可行性判断商业招商部门 组织 测算成本部门可行性判断可行性判断成为受人尊敬的世界一流的房地产企业5.4 租租赁赁商商铺图纸铺图纸确确认认项项目目 管理中心管理中心租赁商铺图纸提供租租户户商业招商运营沟通确认 面积录入合同合同审批【租户合同审批表】成为受人尊敬的世界一流的房地产企业 【项项目前期目前期设计设计介入管介入管理理程序程序】 【招商招商谈谈判作判作业业指引指引】附：支持性文件附：支持性文件成为受人尊敬的世界一流的房地产企业租赁商铺分隔方案商铺的机电交房标准营运管理的办公物业管理的办公后勤场所机电功能配置一、二级导视导向标示标牌配置 智能化管理系统多经活动场所仓库功能配置物业管理的维护维修车辆管理系统功能配置等等附：重点关注附：重点关注包括财务管理的后台软件配置；市场推广 的人流计数、WIFI覆盖、室内外广告位、 DP点（LCD、电子视频）等事业部设计部门项目设计顾问/设计单位事业部成本部门项目工程部门关注内容：关注内容：关注部关注部门门：成为受人尊敬的世界一流的房地产企业PART 6 租租户户二次装修管理作二次装修管理作业业指指引引400商商户户二次装修管理作二次装修管理作业业指引。