房地产开发企业成本核算会计实务.doc

房地产开发企业成本核算会计实务（一）土地征用及拆迁补偿费（二）前期工程费（三）整体建筑安装工程开发成本（四）基础设施费（五）公用配套设施（六）开发间接费用（一）土地征用及拆迁补偿费1. 土地出让项目支付的土地出让金、土地开发费、土地使用费、土地变更用途和超面积补交的地价金2. 土地整治大市政配套费及其它土地整治费用费3. 土地转让土地转让费及转让、变更登记等手续费费4. 拆迁补偿有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补费5. 土地税费 缴纳的契税、耕地占用税、土地闲置费、土地变更用途的费用支出等（二）前期工程费1. 咨询评估费 可行性研究费；公证费及规划、交通、环境评估费和市场调研费及委托其它公司所支2. 勘探、设计费规划设计费 方案招标费、规划设计模型制作费、方案设计费、初步设计费、方案评审费、效果图施工图设计费 主体工程施工图设计费、修改设计费、施工图审查费等勘测丈量费 包括初勘、详勘等主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测其他设计费 临时道路的设计，临时用电的规划设计、临时围板设计费3. 报批报建费政府报 包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装批报建 定额测定费、新材料基金（或墙改专项基金） 、价格调节基金、劳保基金、教师住宅基金（或费 定向政府有关部门交纳的报批费、住房转让手续费等。

增容费 包括水、电、煤气、热力等增容费其他 包括行政管理费，支付给招标咨询公司的招标服务费及代办招投标所需的代理费测绘费和检测 土地测绘费和房屋测绘费，消防、环境、电气、工程的检测和验收，消防、环境、电气、工费4. 三通一平费临时道接通红线外施工用临时道路的设计、建造、拆除等费用路费临时用接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆电费临时用接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移、拆除费，开发商水费场地平为达到设计地坪标高发生的场地清运费、平整等费用，包括挖山，大回填等整费临时设施费临时围非总包单位的临时围墙设计、建造、装饰、拆除费用墙费临时办租用、建造及装修、装饰、拆除费用公室临时场地占地 含施工用临时占道费、临时借用空地租费费临时围非总包单位的临时围板设计、建造、装饰、拆除等费用板（三）主体建筑安装工程1. 主体建筑工程基础工程 独立土石方工程、护壁（坡） 、桩基及桩基检测、降水主体工程外墙装修工程 主体外墙防水、上漆、贴砖工程门窗及幕墙工铝合金门窗及幕墙工程程公共部位精装主要包括大堂、楼梯间、雨蓬、连廊等的精装修费用修室内精装修 主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用2. 主体安装工程给排水工程 给水、排水、直饮水、热水等管道敷设及设备安装费用空调及通风工主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制等空调设施安装及管道敷设等费用、通程室内强电工程 主体工程中变配电室的设备安装及管线敷设费用和动力照明及防雷接地工程保安监控及停车管理、家居智能化、电子巡更系统室外背景音乐、电信网络工程（包室内弱电工程及安装费消防工程 消防报警系统设备安装费包括消火栓及自动喷淋设施安装费燃气工程 煤气管线等燃气设施安装费电梯工程 电梯设备供应和安装3. 其它工程监理费 支付给工程监理单位的费用为编制、审查施工图概算、预算、结算所预算编审费支付的费用（四）基础设施费1. 红线外给排水系红线外管线铺设费、接口补偿费、搭桥费等统2. 红线内给排水系红线内管线设计费、铺设费、接口补偿费、搭桥费等统3. 锅炉房 独立建设的锅炉房设计及土建、安装工程费4. 室外高低压系统设备高压线，接口、搭桥等设备，独立建设的配电室设备及开闭站设备安装费高压线铺设费、接口补偿费、搭桥费，独立配电室、开闭站的土建及安装工程费5.园林绿化工程小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出6.景观水体工程小区内雕塑、环廊、假山、凉亭、广场、喷泉流水等景观支出7.市政道路由开发商建设的市政规划道的建设费8.小区道路小区内道路铺设及广场建设费9.围墙建设费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等10.交通设施费各种交通划线，各种交通指示牌、标识牌、示意图、档车器、防撞器等室外照明11.室外零星工程儿童乐园等零星设施12. 其它（五）公共配套设施费1. 学校、幼儿园 学校、幼儿园施工及配套设施购置费2.邮局邮局施工及配套设施购置费3.临时公建临时性的公共建筑的施工、装饰装修、拆除等费用4.独立人防工独立人防工程施工、设备配套等费用程5.其它居委会、派出所、岗亭、自行车棚、信报箱、垃圾箱、公厕等设施球场（六）开发间接费1.资本化利息为房地产开发借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支2.物业完善费按有关规定应付的物业前期开办费、其他专项基金等。

委托物业代管3.后期维修费工程竣工验收后由开发商承担的各项维修费用4.工资现场管理部门人员的工资、奖金、津贴5.福利费现场管理部门人员工资总额的一定比例14%提取的职工福利费及 1.5%6.办公费现场管理部门人员办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议等7.差旅费现场管理部门人员差旅费8.交通费现场管理部门人员交通费9.业务招待费现场管理部门人员业务招待费10. 通讯费11. 折旧费为项目开发使用的固定资产提取的折旧费12. 水电费现场管理部门人员耗用的水电费13. 租赁费为开发房地产项目而租用的办公室租赁费（一） “开发成本”账户核算房地产开发过程中所发生的各项费用，该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级开发成本—房屋开发开发成本—土地开发★“土地开发”、“土地征用及拆迁补偿费”1. 单独核算土地的开发成本；2. 土地开发费用直接计入房屋开发成本；第一种情况是：原来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本这种情况下，在开始进行借：开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费贷：开发成本—土地开发—某土地如果土地开发完成后，已将土地的开发成本转入了开发产品，在开始建设房屋的时候，应将作为开发产品借：开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费贷：开发产品—土地—某土地第二种情况是，开发完土地，准备直接开始建房。

土地开发发生的各项成本费用，一开始就可以归集到房“开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费”土地开发成本单独归集核算的特点：1. 开发成本—土地开发2. 在该二级账下需设置多栏式“土地开发成本明细账”（三级账）进行明细核算土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目开发成本 - 土地开发 明细账三级明细：甲土地年借 方土地征前 基凭 证 摘用期 础号要及月日工 设拆程 施迁费 费补偿费★“公共配套设施”（明细科目）1. 直接计入“开发成本—房屋开发—某房屋”明细账户的“公共配套设施费”成本项目内2. 如果同步建设的房屋有两个或两个以上成本核算对象，则应先以该配套设施为成本核算对象，单独进行让的配套设施成本开发成本—公共配套设施开发—某设施”3. 与房屋非同步建设的，即先建房屋，后建配套设施的，对于配套设施费用可以采用预提的方法，先计入增加或减少有关在建项目的成本，数额小可直接计入管理费用★“开发间接费用”账户（一级科目）为了核算企业开发现场发生的各项间接费用，房地产开发企业应设置“开发间接费用”总账账户是用来核算房地产开发企业在开发现场发生的为直接组织和管理开发项目而发生的各项间接费用，如现场程借款利息支出和周转房摊销等。

该账户借方登记开发现场发生的各项间接费用，贷方登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用该账户应按企业不同的开发现场设置明细账，进行明细核算如：开发间接费用—甲开发现场—乙开发现场开发间接费用明细账应采用借方多栏式账页，以记录和反映各不同的费用项目二）房地产开发成本核算对象类别其开发建设的房屋，按用途不同可以分为以下四种类型：1. 为了销售而开发建设的商品房；2. 为了出租经营而开发建设的出租房；3. 为了安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；4. 企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房房屋开发成本核算对象的确定房地产开发企业的房屋成本核算对象，应结合房屋建设的特点和实际开发情况，按以下原则确定：1. 可否销售原则； （能够对外经营销售）2. 分类归集原则； （统一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型相似）3. 功能区分原则； （组成部分相对独立，具有不同使用功能）4. 定价差异原则； （产品类型或功能不同导致预期售价差异大，分别）5. 成本差异原则； （建筑差异导致建造成本差异大，分别）6. 权益区分原则 （属于受托代建或多方合作开发，分别）房屋开发的成本项目一般包括以下六个项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安开发成本 - 房屋开发 明细账三级明细：甲房屋年借 方土地征前 基凭 证 摘用期 础月日号要及工 设拆程 施迁费 费补偿费模拟企业基本资料分公司名称：北京星达房地产开发公司建 筑分配值配成立时间： 2012年 1月1日面积标业务期间：从 2012年 1月 1日开始 准1.。