五星级酒店、会议中心及酒店式公寓建设项目可行性设计方案.pdf

目 录第一章 总 论.5一、项目概况.5二、项目业主简介.5三、编制依据及研究范围.5四、主要技术经济指标.6五、主要结论.8第二章 项目背景及必要性.1 0-、长寿区概况.10二、项目建设的背景.11三、项目建设的必要性.14第 三 章 旅 游 市 场 分 析.1 7一、全国旅游市场分析.17二、重庆市旅游产业发展现状及趋势.25三、长寿湖旅游产业状况.28第四章重庆酒店市场研究.3 2-、重庆酒店业特征.32二、五星级酒店市场研究.37三、酒店物业定量研究.39第五章 项目建设地址及建设条件.4 2一、项目位置.42二、项目建设条件.42第六章 建设内容及规模.46一、建设内容.46二、建设规模.47第 七 章 建 设 方 案.49一、总体原贝!J.49二、规划目标.49三、方案设想.50四、主要工程量指标.54第八章 环保、节能、防灾及安全.55一、环保设计.55二、节能.57三、防灾.57四、安全.58第 九 章 组 织 机 构.60一、公司组织机构.60二、人员培训.60第 十 章 进 度 安 排.62-、项目周期.62二、项目实施进度安排.62第十一章 招投标方案.64一、招标范围.6 4二、招标方式.6 4三、招标组织形式.6 4四、招标信息发布.6 5五、施工及监理单位资质要求.6 5六、招标实施方案.6 5七、招标代理工作实施阶段的主要程序要求.7 2第十二章 投资估算及资金筹措.80一、投资估算.8 0二、资金筹措及使用计划.8 2第十三章 财务评价.84一、评价范围、依据、原则和方法.8 4二、基础数据及其测算.8 5三、财务分析.8 8四、偿债能力分析.9 0五、敏感性分析.9 1六、财务评价结论.9 2第十四章 风险分析.94一、项目主要风险因素识别.9 4二、项目抗风险措施.9 5第十五章 社会评价.96一、社会影响分析.9 6二、互适性分析.96三、社会风险分析.97四、社会评价结论.97第十六章 结论与建议.98一、主要结论.98二、建议.99附表一 销售及运营收入估算表.101附表二 销售税金及附加表.102附表三 建设期总投资估算表.105附表四 损益表.107附表五 现金流量表（-）.108附表六 现金流量表（二）.111第 一 章 总 论一、项目概况（-）项目名称：X X 酒店项目（二）项目业主：（三）项目业主地址：重庆市长寿区长寿湖镇（四）项目建设地址：重庆市长寿湖西岸（五）项目法定代表人：（六）建设内容及规模：五星级酒店、会议中心及酒店式公寓，总建筑面积1 0 万平方米（七）项目总投资：人民币6亿 元（含土地费用）（八）资金筹措：自筹（九）建设年限：2 0 1 1 年 1 月-2 0 1 3 年 1 2 月（3 6 个月）二、项目业主简介公司是在区政府的大力支持和长寿区旅游业发展的大好前景下 成立的，致力于长寿湖畔高端酒店的开发和经营，努力改善景区现有 的旅游配套设施，大力推进长寿旅游业的发展，为三峡库区旅游业做 出应有的贡献。

三、编制依据及研究范围（-）编制依据1 .长江三峡区域旅游发展规划；2 .重庆市长寿区城乡总体规划3 .重庆市长寿区土地利用规划4 .重庆市长寿湖风景名胜区总体规划5 .重庆市长寿区长寿湖镇总体规划（2 01 02 03 0年）6 .重庆市长寿区长寿湖镇控制性详细规划用地地质灾害调 查评价报告；7 .重庆市长寿区2 009年度国民经济和社会发展统计公报；8.重庆市长寿湖西岸片区控制性详细规划；9.项目业主提供的相关资料-；1 0.现场调查资料以及其它有关文件资料，；1 1 .市政道路设计文件二）研究范围本研究报告通过对项目建设的必要性、可行性、建设区域的资源 条件、市场等进行研究，提出项目的建设目标与方案，通过投资估算,对可能产生的经济效益和社会效益进行分析和评价，提出结论性的意 见，以及招投标方案和建设进度安排意见四、主要技术经济指标项目主要技术经济指标汇总表序号项目技术经济指标单位备注建设内容1五星级酒店54500m22会议中心5500nf3酒店式公寓38000m24配套设施2000m2二投资数据总投资59533.76万元1土地费用9570万元2工程费用31450万元3工程建设其他费用10229.76万元4建设期利息8284万元二经济指标1项目税后财务内部收益率；9.83%计算期13年2项目税后财务净现值(1-8%)4464.43万元全部投资3税后静态投资回收期8.03年全部投资4项目税前财务内部收益率：11.83%全部投资5项目税前财务净现值 1=8%)8899.38万元全部投资6税前静态投资回收期：7.47年全部投资7投资利润率：21.27%8投资利税率28.36%9年平均利润2371万元五、主要结论长寿湖旅游风景区自然景观优美而独具特色，旅游资源丰富，极 具旅游开发价值。

长寿区是联系渝东南和渝东北的枢纽，是重庆通往 华中和东部沿海地区的桥头堡，区位条件十分优越长寿湖则处于重 庆市域的儿何中心的位置，在 方 圆 1 5 0 k m 范围内，集中了重庆市大 部分人口，旅游开发直接受到周边城市的带动长寿景区背靠西南最 大核心城市和游客发生地重庆市，位于环城游憩带范围内，有成为重 庆 市“中心花园”的便利条件此外又有三峡国际旅游热线的辐射拉 动，旅游市场前景广阔本项目的建设将极大地完善长寿湖旅游配套设施，弥补当地高端 旅游配套设施严重不足的现象，可带动周边区域内相关产业的发展和 加速地区产业结构的调整，有利于政府招商引资因此，本项目的建 设是必要的本项目的建设基地条件适宜，技术可靠，前期工作扎实，建设规模合理经测算，本项目在技术上、经济上都是可行的第二章项目背景及必要性一、长寿区概况长寿区位于重庆腹心，三峡库区上游，雄踞长江之滨，是重庆“1 小时经济圈”中规划建设的百万人口大城市，幅员面积1 4 2 3平方公 里，人口 9 0万,城镇人口 3 9万长寿 区 辖1 4个镇、4个街道办事 处距重庆主城区4 0分钟车程，是重庆陆路的交通枢纽和长江上游 的重要港口，是重庆特大城市经济社会资源向三峡库区利渝东南地区 辐射的重要中继站。

2 0 0 9年长寿地区实现地区生产总值1 7 6.4亿元，增 长1 6.5%；固 定资产投资2 2 8.5亿元，增 长53.7%；社会消费品零售总额4 7.5亿 元，增长2 1.1%；地方财政收入2 2.8亿元，增 长3 1.7%,年末金融机 构存款余额2 1 9.3亿元，贷款余额1 1 7.1亿元，比年初分别增长3 5.8%、6 7.3%o全区全年共接待游客1 50.8万人次,实现旅游收入2.2亿元,分别增长1 1.6%和1 2机 长寿在旅游方面将全力打造“滨江长寿谷”、“菩提长寿山”、和“天赐长寿湖”为代表的长寿主题文化城长寿作为三峡库区的重要区县，1小时经济圈的组成部分，是重庆作为西部增长极的重要支撑，政策优势、地沿优势、产业优势 将使长寿成为重庆的重要窗口、重庆经济的重要增长点、独具特色的 大城市、城乡统筹的先行区10二、项目建设的背景（一）旅游业将逐渐发展成为重庆及三峡库区经济的支柱产业重庆市自1997年直辖以来，市委市政府一直把旅游业作为支柱 产业进行着力培育与扶持，积极实施“政府主导型”旅游发展战略，不断加大对旅游业的投入，产业规模逐步扩大，被称为旅游业三大直 接支柱的旅行社、旅游交通、旅游饭店及其它配套设施均有极大的改 善.据重庆市统计局数据，截止到2009年，全市有国际、国内旅行社 353家，星级宾馆饭店266座，国际旅游收入5.37亿美元，国内旅 游收入666亿元。

麒 :三峡是我国目前推向国际市场的最具竞争力的旅游产品之 一，三峡工程的建设又使三峡成为世界最知名的旅游目的地之一，其 知名度和品牌竞争力大大提高三峡是国内最知名的峡谷风光和峡江文化为代表的旅游目的地，根 据 长江三峡区域旅游发展规划预测，2010年到三峡旅游的国 内旅游者为350400万人，这个数字只相当于同年国内出游城镇居 民总量的0.5%0.55%,三峡国内旅游前景广阔同时，2020年内 三峡旅游区仍然是国际旅游者的最主要目的地之一，国际旅游者年均 增长将 保 持101 5%,长江三峡旅游国际需求前景广阔无比根 据 长江三峡区域旅游发展规划，长江三峡库区旅游业发展 的总体目标是：将三峡旅游建设成以新三峡为品牌，以自然生态观光 和人文揽胜为基础，以休闲度假和民俗体验为主体，以科考探险和体 育竞技为补充，融生态化、个性化和专题化为一体，具有国际影响力、1 1竞争力和可持续发展的此界级旅游目的地0 规划期内将旅游业培育成 库区支柱产业，到 2 0 1 0 年，三峡旅游区接待入境旅游者1 9 5-2 1 5 万 人次，实现旅游外汇收入1 0.5T2亿美元;接待国内旅游者L 6 T.8 亿人次，旅游业总收入达到1 0 0 0 T 2 0 0 亿元人民币，相当于全区国内 生产总值的1 5%,进一步壮大旅游支柱产业。

二）长寿湖旅游业正面临着前所未有的发展机遇随着西部大开发，三峡大移民，退耕还林、还草政策的全面实施,三峡生态经济区的建设为三峡库区的生态旅游发展提供了千载难逢 的机遇根据重庆市整体发展战略，长寿湖景区的旅游业将作为区域 经济的支柱产业，事实上，从 2 0 0 1 年起，长寿湖旅游收入已超过了 传统的主导产业一一渔业的收入，已达到3 0 0 0 万元（渔业收入约2 0 0 0 万元），旅游人数已达到1 9 万人次2 0 0 4 年旅游人数已达到3 5 万人 次，旅游收入已达到4 0 0 0 万元根 据 重庆市长寿区长寿湖镇总体规划（2 0 1 0-2 0 3 0）,依托长 寿湖风景名胜区，以旅游服务为发展核心，完善旅游基础设施，努力 把长寿湖镇建设成为在重庆具有较大影响的城郊旅游镇统筹城乡发 展，发展特色农业，不断提升城镇化水平，建设和谐发展新城乡规 划提出，将通过大力发展旅游业推动城镇的建设，以风景区保护与完 善基础设施为中心，以镇区建设为重点，突出旅游特色，打造精品景 点，完善城镇功能，吸纳农村剩余劳动力以旅游服务业为主导，推 动基础设施和旅游服务设施的建设，逐渐形成以旅游服务为主导的产 业模式规划至2 0 1 5 年末，（预测）镇域总人口将达到8万人，城镇12化 率4 4%,镇区人口为3.5万人。

到2 0 3 0年末，镇域总人口将达到1 3万人，城镇化率为8 5%,镇 区人口为1 1万人三）长寿湖西岸片区急需发展随着重庆市经济社会发展，商务活动会更加频繁，带动商务、会 务游的发展：市民闲度假游、自驾车旅游也将迅速发展，本地观光游 的外流趋势将进一步加强长寿湖景区山清水秀、湖面开阔、景色旖 旎，是开展休闲度假、水上娱乐的理想地，长寿湖景区这些资源组合 背景非常适合开发度假旅游产品，适于进行生态度假旅游目前景区 最便于开发的的长寿湖西岸的配套市政基础设施已经启动，但缺乏相 应的旅游服务设施，市场的需求将催生西岸片区的快速发展长寿湖 景区准备以重庆市区域发展背景为依托，跨越客观上必然存在的经济 技术梯度，大力发展以旅游业为核心的产业体系，带动商业、金融、会务、信息等高端服务行业发展，辐射周边村镇发展为了达到上述 目标，大力改善长寿湖西岸片区重庆市的投资环境，就需要加强旅游 配套设施的建设长寿湖西岸片区属长寿湖镇辖区，含东海村、黄坪村、水口村、罗山村、回龙村、响塘村、围子村、桂花村8个村南北向沿湖长约 8公里南接长寿湖镇区，北至与高丰岛相接的西岸最北端半岛，沿 湖以海拔3 3 7米为低界，西端大致以海拔4 0 0米等高线附近的可用地 为高界。

规划总用地约为7 2 9.1 4公顷，其中建设用地6 9 6.8 5公顷规划区人口规模约为4.9万人三、项目建设的必要性（一）是开发和利用长寿湖景区资源，完善旅游配套设施的需要为积极开发长寿湖西岸片区的旅游景观资源，强化长寿区作为重 庆近郊休闲度假旅游基地的功能，同时为改善长寿湖西岸片区内的服 务配套、生态环境等条件，长寿区政府对。