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上实发展定增谋转型 第一次资本市场直接股权融资上海国资记者 王铮2015年11月26日，上实发展的非公开发行A股股票申请获得证监会发行审核委员会审核通过定增计划于2016年1月中正式发行公告显示，此次募集资金共计48亿元，用于收购上投控股100%股权、投资青岛国际啤酒城改造项目二三期工程、收购龙创节能42.3549%股权、对龙创节能增资偿还银行借款并补充流动资金据了解，上实发展将其中的34亿元用于收购上投控股，其为关联方上海上实的全资子公司，与上实发展受同一控制人控制市场认为，该项股权的收购当是上实集团履行避免同业竞争承诺而采取的房地产优势资源整合措施第一步据了解，此次发行对象包括上投资产、自然人曹文龙、上银基金、君证资本、中信证券、上海达甄、长城资产、蓝巨产业、中融鼎新共9名其中上投资产为上实集团旗下企业，认购额度为8547万股，将以现金方式支付约10亿元定增完成后，上述发行对象此次认购的股份锁定为3年此外，据公告，上实发展将向自然人曹文龙定增2000万股，约2.34亿元，曹文龙将以上海龙创节能系统股份有限公司19.13%股份及部分现金支付上实发展将以定增募集资金中3.08亿元收购龙创42.35%股份，并以2亿元增资龙创，最终持有龙创69.72%股权。

龙创节能的股东及管理团队则对龙创节能2015年至2017年累计净利润2亿元作出保证龙创节能旗下企业包括上海龙创智能系统有限公司，主要从事环保工程、节能设备、建筑智能系统集成领域内的技术开发及服务　　从募投的项目看，市场认为，上实发展正在积极谋求产业转型锁价定增上实发展于2015年3月19日停牌约一个月后，4月28日上实发展公告，拟每股11.70元非公开发行不超过5亿股，募集资金不超过60亿元，用于收购上投控股100%股权、投资青岛国际啤酒城改造项目二三期工程、收购龙创节能42%股权、对龙创节能增资偿还银行借款并补充流动资金不过，因为受2015年夏天资本市场剧烈动荡影响，上实发展相应调整了募资额度2015年11月2日，上实发展发布关于调整非公开发行股票发行方案的公告募集资金总额由不超过60亿元调整为不超过48亿元；发行价格由11.70元/股调整为11.63元/股 此项方案很快获得证监会批复此次定增是上实发展登陆A股后首次直接股权融资，但其所遇难度不小相比较1年期定增,3年期定增虽然采取定价发行方式，但投资者所持股份锁定三年，寻找投资者难度相对较大且证监会在2015年10月修改了定增规则当月，证监会要求因筹划定增而停牌超过20个交易日的公司，在复牌后交易至少20个交易日后，才能再确定非公开基准日和底价，并鼓励以发行期首日为定价基准日。

而《上市公司证券发行管理办法》并没有对上市公司非公开发行股票的定价基准日做出明确界定，只是指明上市公司非公开发行股票应当满足发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票均价的90%按照《上市公司非公开发行股票实施细则》规定，定价基准日可以有3个时间点，包括非公开发行股票的董事会决议公告日、股东大会决议公告日以及发行期首日市场分析人士表示，“这主要是针对锁价发行而制定的规则，重点是针对3年锁定期的定增，以减少这类投资者的获利空间”定价发行过程中确定发行底价至关重要由于A股市场短期波动巨大，审核时间长，锁价发行可能锁的是低价，到发行的时候市价可能是发行价的数倍,认购人又可以资管计划、理财产品、结构化产品等进行认购，相当于从公众筹资放大杠杆因为上述考虑，监管层亦要求上市公司的定增方案中对所有认购者穿透到实际控制人防止实际认购人数突破200人，定向增发变相为公开募集我们一边做方案，一边路演寻找投资者，除了大股东和龙创节能的实际控制人曹文龙先生，其他的机构投资者大约在一个月内时间敲定，他们主要是看好上实发展的前景，也希望在未来三年能够在各自产业领域与上实发展形成协同发展上实发展表示整合地产此次募投资金的一个主要方向是收购大股东手中的非上市地产业务。

这包括6个房地产项目和1个物业公司房地产项目有5个位于长三角，其中3个在上海，1个位于天津这些资产均是2014年6月，上实集团从上海国际集团现金收购而来收购的地产业务资产质量良好，而且有两个是上海市内核心区域的项目，与我们发展战略吻合并能产生协同效应上实发展总裁唐钧对《上海国资》介绍所谓协同效应是指，近年上实发展逐渐调整业务阵线，从原来全国布局逐渐将地产业务集中在华东地区及长三角，上述6个房地产业务项目与上实发展旗下地产相临，上实发展对其不必更多花费管控成本，且能增加规模效应此外，收购的1家物业公司管理物业面积约为200万平米，而上实发展物业管理面积目前约为1400万平米上实发展物业在全国行业综合排名是42位，上投控股物业公司排名是全国70多位，其多管理高端办公楼，利润率较高，两者实现了强强联合唐钧表示市场分析亦给予积极评价此次定增纳入6个房地产开发项目和1个物业服务公司，可售货值将增加40%；上实发展将更进一步聚焦上海、青岛及成渝等有品牌、客户资源优势的潜力区域多家券商研究报告表示事实上，上实发展收购大股东手中非上市地产业务只是上实集团整合地产业务的第一步上实集团旗下地产业务除了在未上市的上投控股外，其余存于上实控股旗下2家上市公司中，即在国内A股上市的上实发展和在港股上市的上实城开。

整合上市公司业务较为复杂，两地上市，有不同的上市规则，上实集团要兼顾两地三个上市公司中小股东利益，方案当比较复杂，不可能在短时间内完成，首先整合非上市业务是其比较务实的做法市场人士评价在这2个上市平台中，上实发展在股改时即被上实集团定位为旗下境内房地产业务集聚平台，所以，多年来上实发展在实际控制人支持下不断通过多种措施整合房地产业务上实集团承诺在2017年7月解决旗下房地产业务同业竞争问题，这将给资本市场带来想象空间转型产业地产从此次投资标的青岛国际啤酒城和龙创节能看，上实发展期待给投资者一个信号，他们不再是传统的住宅地产开发商青岛国际啤酒城位于青岛崂山金家岭，该地区是青岛市核心区之一亦为国家级财富管理金融改革综合试验区青岛国际啤酒城定位于青岛未来的陆家嘴、新天地、时代广场改造后的啤酒城项目将为纯商务商业文化物业，我们将保留部分物业自营，以便获得商业升值带来的利润，同时树立城市地标和自身品牌形象唐钧介绍据了解，纯商务商业文化物业内容包括五星级酒店、写字楼、公共艺术空间、节庆广场、主体购物中心、金融中心等业内对该项目前景看好青岛崂山区金融、商业氛围不断升温，当地政府正在规划建设近10平方公里的国际金融商务区。

英国渣打银行、香港汇丰银行、日本三井住友保险、建设银行、招商银行等都已入驻啤酒城市场人士表示除金融概念外，上实发展作为开发商拿出100亩土地用于城市广场建设，尝试塑造一种属于市民的、开放的、时尚的城市广场文化上实发展为此启用了大量公司资源，引进上海新天地概念，拉动国际知名的文化、资源进驻文化与金融不是矛盾体，两者结合将会有更大的想象空间，希望青岛啤酒城有金融属性、文化内涵、时尚气质上实发展表示据了解，上实发展目前已全力倾向地产与产业相结合方式，并在不断加大力度2015年11月，其子公司以32.6亿元价格竞得上海市虹口区提篮桥街道HK324-01号地块（北外滩89号地块）的国有建设用地使用权该项目定位虹口新地标，将通过结合金融、航运等资源整合文化，规划商业、音乐剧院等设施，实现公司文化地产战略的布局和落地除产业地产外，其投募方向的另外一个项目为龙创节能,“我们希望给市场明确的信号，将拓展房地产产业链进行多元发展，龙创节能未来会作为一个拓展平台唐钧表示市场更感兴趣的是龙创节能旗下的智慧能源、智慧社区等业务板块增值前景多家券商研究报告提及“借鉴主业+互联网技术，积极培育、布局新兴产业进行横向多元化，推动地产向新兴产业实现跨界深度融合。

上实发展将持续构建智慧城市生态系统，延伸产业链不仅是收购龙创节能，上实发展延伸产业链最典型的一个尝试是，其目前与全球第七大的地产基金柯罗尼资本合作成立了注册资本为1亿元的帷迦科技公司，打造WE+联合办公空间其中上实发展持股45%目前其在上海打造有两个联合办公空间，共计约4000平米，大概有460余工位，出租率很高自2015年6月成立仅过半年时间，至2015年底，WE+已在北京、上海、杭州等创业氛围浓厚的城市落地，建立了7个空间，1.3万平方米，1600个工位上实发展对帷迦科技寄予厚望，期待成为新的业绩增长点众创空间所谓联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目办公者可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等其商业模式通常是，先用折扣价格租下一定面积写字楼，再分成工位或者单独的办公空间，然后出租给愿意前来办公的初创者们比如，目前WE+在金钟广场的联合办公空间约为3400平米，分成350个工位，按工位实行月租如果按照传统的租赁模式，以初创者们的资金不太能在金钟广场租赁到办公场地。

一是不可能实现月租；二是一般业主会设定有起租面积，初创公司运作方式灵活，很难达到要求，三是固定成本太高 帷迦科技CEO刘彦燊表示据《上海国资》了解，联合办公空间最难的地方在于获取物业，因为只有产生足够多的空间和会员，未来才能迅速扩张帷迦科技在这方面有自身独特的优势柯罗尼基金拥有600亿美金投资，管理400亿的资产，旗下的企业包括酒店商场，比如国际酒店雅高酒店的商务中心闲置率较高，我们会联合酒店将商务中心打造成办公空间上实发展则利用自身资源，与诸多国企大集团合作获取更多区位好、价格适中的存量物业目前上实发展面临着一个非常好的时机，第一次实现资本市场直接股权融资，回归上海中心城区获取战略性项目，产业地产平台搭建初见成效，新兴产业拓展有了星星之火在下一阶段中，面对传统房地产业的转型发展，上实发展将顺应未来经济结构性转型需求，把握上海创建全球影响力科创中心的历史机遇，把握国资国企改革“市场化、专业化、国际化”的改革目标，加快地产主业的转型、升级，加大新兴产业的衍生、创新，为未来发展赢得战略先机上实发展董事长陆申表示全文完-。