房地产企业收取“诚意金”的财税处理.docx

房地产企业收取〃诚意金〃的涉税处理判例背景2016年6月12日，原告郑某与被告北京某房地产 公司签订了 〃某公馆〃认购诚意预约书，主要约定，原 告郑某（预约人）确定有认购〃某公馆〃商铺的意向，自 愿交纳诚意金700000元;诚意金属预约人自愿交纳， 不存在买卖行为;预约人交纳诚意金满一年不要求退 领，视为愿意自动续存，开发公司对本金仍按年利率 28%继续计算增值额上述认购诚意预约书签订前，2016年5月21日， 原告郑某向被告北京某房地产公司转款100000元，被 告北京某房地产公司向原告郑某开具收据，收到诚意金 100000元，认购诚意预约书签订后，原告郑某于2016 年6月12日向被告北京某房地产公司转款600000元， 同日，被告北京某房地产公司向原告郑某开具收据，收 到诚意金600000元至此，原告郑某共计转款700000元被告北京某 房地产公司已向原告郑某支付利息98000元，支付至 2016年12月11日上述借款及后续借款利息经原告 屡次催要，被告未归还法院判决 法院认为：合法的借贷关系受法律保护本案原告郑某与被告北京某房地产公司签订的 〃某公馆〃认购诚意预约书，从协议的内容看，该〃某 公馆〃认购诚意预约书约定了借款金额、日期、借款期 限及利息等条款，并非认购协议，而实际是一份借款协 议书，原、被告双方也认可双方系借贷关系。

被告北京 某房地产公司向原告郑某借款700000元，原告郑某将 700000元款项的支付给被告北京某房地产公司，被告 北京某房地产公司给原告郑某出具了收据，故双方之间 的借款事实清楚在履行合同过程中，被告北京某房地产公司未按时 支付利息，原告向被告催要后，被告未能履行协议约定 现对原告郑某要求被告归还原告700000元本金，本院 依法予以支持因双方约定的借款利率超过法律规定的年利率 24%，但未超过年利率的36% ,按相关法律规定，被 告已支付的98000元利息应认定有效，已支付到2016 年12月U日2016年12月12日以后的利息应按年 利率24%即月息2%计算，从2016年12月12日起向 原告支付，至本判决生效后履行期限届满之日止判例的涉税处理通过以上民事判例可见，〃诚意金〃已被房地产企 业用到了极致，世界就是这么不公平，钱多〃智商〃还 那么悬11 .郑某的税务处理根据《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定： 〃金融服务，是指经营金融保险的业务活动包括贷款 服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让〃〃贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动各种占用、拆借资金取得的收入，包括金 融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占 用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返 售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及 融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务 取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值据此，该判例中郑某获得的〃诚意金〃利息实为贷 款利息，应按贷款服务缴纳增值税。

根据《营业税改征增值税试点实施方法》第四十九 条的规定：〃个人发生应税行为的销售额未到达增值税 起征点的，免征增值税;到达起征点的，全额计算缴纳 增值税增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户〃第五十条的规定：〃增值税起征点幅度如 下：（一）按期纳税的，为月销售额5000-20000元（含本 数）〃据此，该判例中郑某获取的每月利息（判决前按 照年28%利率计算、判决后按照年24%利率计算）没有 超过每月20000元的起征点（各地一般按照最高额作为 起征点），属于免增值税收入与之相关的城建税、教 育费附加和地方教育费附加也不需缴纳根据《个人所得税法》及其《个人所得税法实施条 例》的规定，利息、股息、红利所得应当缴纳个人所得 税;利息、股息、红利所得以每次收入额为应纳税所得 额;利息、股息、红利所得，以支付利息、股息、红利 时取得的收入为一次;利息、、股息、红利所得适用比例 税率，税率为百分之二十据此，判例中的郑某取得的 利息收入应该缴纳个人所得税2 .北京某房地产公司的税务处理根据《关于企业向自然人借款的利息支出企业所得 税税前扣除问题的通知》（国税函[2009]777号）第二条 的规定，企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人 员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的， 其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率 计算的数额的局部,根据税法第八条和税法实施条例第 二十七条规定，准予扣除。

1)企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的， 并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行 为；(2)企业与个人之间签订了借款合同判例中，北 京某房地产公司与郑某签订的〃某公馆〃认购诚意预 约书约定了借款金额、日期、借款期限及利息等条款， 并非认购协议，而实际是一份借款协议书，对此双方也 认可双方系借贷关系因此，北京某房地产公司支付给 郑某的利息在不超过按照金融企业同期同类贷款利率 计算的数额的局部准予在所得税税前扣除根据《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理方法〉的公告》(国家税务总局公告2018年 第28号)的规定：企业发生支出，应取得税前扣除凭证, 作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的 依据企业在境内发生的支出工程属于增值税应税工程 的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以 发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣 除凭证；对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小 额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票 或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证 应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出工程、 收款金额等相关信息小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项 目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起 征点。

根据以上规定，判例中郑某为符合条件的从事小 额零星经营业务的个人，因此，北京某房地产公司的利 息支出，可以郑某到税局代开的增值税普通发票作为税 前扣除凭证，也可以载明郑某个人姓名、身份证号、支 出工程、收款金额等相关信息的收款凭证作为税前扣除 凭证个人所得税以所得人为纳税人，以支付所得的单位 或者个人为扣缴义务人据此，北京某房地产公司对支 付给郑某的利息有代扣代缴义务如假设北京某房地产公 司没有履行代扣代缴的义务，按照《税收征管法》的规 定，税务机关可以对北京某房地产公司处以应代扣代缴 税款0.5-3倍的罚款。