房屋完损等级评定标准.doc

1　引 言1．1 为使房地产管理部门掌握各类房屋的完损状况，并为房屋技术管理和修缮筹划的安排以及都市规划、改造提供基本资料和根据，特制定本原则1．2　本原则合用于房地产管理部门经营的房屋对单位自管房（不涉及工业建筑）或私房进行鉴定、管理时,其完损级别的评估，也可合用本原则在评估古典建筑的完损级别时，本原则可作参照１．３ 对既有房屋原设计质量和原使用功能的鉴定,不属本原则的评估范畴2 一般规定２．１ 房屋按常用构造提成下列各类:a．钢筋混凝土构造－－承重的重要构造是用钢筋混凝土建造的（钢或钢筋混凝土构造参照列入);b. 混合构造-－承重的重要构造是用钢筋混凝土和砖木建造的;ﻫc．　砖木构造-－承重的重要构造是用砖木建造的；ﻫd. 其她构造－-承重的重要构造是用竹木、砖石、土建造的简易房屋２．２ 房屋完损状况，根据各类房屋的构造、装修、设备等构成部分的完好、损坏限度，提成下列各类:ﻫa. 完好房；ﻫb．　基本完好房；ｃ． 一般损坏房;ｄ. 严重损坏房;ﻫｅ．　危险房;ﻫ注:危险房是指承重的重要构造严重损坏，影响正常使用,不能保证住用安全的房屋其评估原则另定ﻫ2．３ 各类房屋构造构成分为：基本、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修构成分为:门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细木装修;设备构成分为:水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等)。

ﻫ2.4 有抗震设防规定的地区，在划分房屋完损级别时应结合抗震能力进行评估2．５ 房地产管理部门在记录房屋完好率时，应按本原则所拟定的完好房和基本完好房一并计算2．６ 凡新接管和通过修缮后的房屋应按本原则重新评估完损级别ﻫ结合房屋的定期普查鉴定,亦应调节房屋的完损级别ﻫ2．７ 房屋完损级别的评估,一般以幢为评估单位,一律以建筑面积(平方米)为计量单位３ 房屋完损原则３．１ 完好原则ﻫ３.１.1 构造部分:3．１．1.１ 地基基本:有足够承载能力，无超过容许范畴的不均匀沉降3.1．１.2 承重构件:梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀ﻫ3．1．1.３ 非承重墙：a.　预制墙板节点安装牢固,拼缝处不渗漏;ﻫｂ. 砖墙平直完好，无风化破损;ｃ. 石墙无内化弓凸;ﻫd． 木、竹、芦帘、苇箔等墙体完整无破损3．1．1．４ 屋面:不渗漏（其她构造房屋以不漏雨为原则)，基层平整完好，积尘甚少，排水畅通ﻫa.　平屋面防水层、隔热层、保温层完好;ｂ. 平瓦屋面瓦片搭接紧密,无缺角、裂缝瓦（合理安排运用除外)，瓦出线完好；ｃ. 青瓦屋面瓦垄顺直，搭接均匀，瓦头整洁，无碎瓦,节筒俯瓦灰梗牢固;d． 铁皮屋面安装牢固，铁皮完好,无锈蚀；e.石灰炉渣、青灰屋面光滑平整,油毡屋面牢固无破洞。

ﻫ３．１．１.5 楼地面：a.　整体面层平整完好,无空鼓、裂缝、起砂；ﻫｂ. 木楼地面平整结实，无腐朽、下沉,无较多磨损和稀缝;c. 砖、混凝土块料面层平整，无碎裂;ﻫd. 灰土地面平整完好ﻫ３.１.2　装修部分：３.1．２.1 门窗：完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好(容许有个别钢门、窗轻度锈蚀,其她构造房屋无油漆规定）ﻫ３.1.2.２ 外抹灰：完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝(风裂除外)，勾缝砂浆密实ﻫ其她构造房屋以完整无破损为原则3．1．2.3 内抹灰：完整、牢固、无破损、空鼓和裂缝(风裂除外);其她构造房屋以完整无破损为原则３．１.２．4 顶棚：完整牢固、无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好３．1.２.5 细木装修：完整牢固,油漆完好ﻫ３.1.3　设备部分3．1.３.１ 水卫：上、下水管道畅通，多种卫生器具完好，零件齐全无损３.1.3．２　电照：电器设备、线路、多种照明装置完好牢固，绝缘良好3.1．３.３ 暖气：设备、管道、烟道畅通、完好,无堵、冒、漏，使用正常ﻫ3．1.3．4 特种设备：现状良好,使用正常ﻫ3．2 基本完好原则ﻫ３.２.1构造部分：ﻫ３.2．１．1 地基基本:有承载能力、稍有超过容许范畴的不均匀沉降,但已稳定。

ﻫ３.２．1．2 承重构件:有少量损坏,基本牢固a. 钢筋混凝土个别构件有轻微变形、细小裂缝，混凝土有轻度剥落、露筋；ｂ. 钢屋架平直不变形,各节点焊接完好，表面稍有绣蚀，钢筋混凝土屋架无混凝土剥落,节点牢固完好,钢杆件表面稍有锈蚀；木屋架的各部件节点连接基本完好,稍有隙缝，铁件齐全,有少量生锈;ｃ. 沉重砖墙（柱）、砌块有少量细裂缝；ﻫｄ. 木构件稍有变形、裂缝、倾斜，个别节点和支撑稍有松动,铁件稍有锈蚀；e.　竹构造节点基本牢固,轻度蛀蚀,铁件稍锈蚀3.2.１．3　非沉重墙:有少量损坏，但基本牢固a． 预制墙板稍有裂缝、渗水，嵌缝不密实，间隔墙面层稍有破损;ﻫb.　外转墙面稍有风化,转墙体轻度裂缝,勒脚有侵蚀;ｃ． 石墙稍有裂缝、弓凸;d. 木、竹、芦帘、苇箔等墙体基本完整，稍有破损ﻫ３．２．1．4 屋面:局部渗漏，积尘较多，排水基本畅通ﻫａ. 平屋面隔热层、保温层稍有损坏，卷材防水层稍有空鼓、翘边和封口不严，刚性房水层稍有龟裂，块体房水层稍有脱壳；ﻫｂ. 平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、风化,瓦出线稍有裂缝；ｃ.　青瓦屋面瓦垄少量不直,少量瓦片破碎，节筒俯瓦有松动，灰梗有裂缝，屋脊抹灰有裂缝;ﻫd．　铁皮屋面少量咬口或嵌缝不严实,部分铁皮生锈,油漆脱皮；e．　石灰炉渣、青灰屋面稍有裂缝,油毡屋面少量破洞。

３．２.1.５　楼地面：ﻫａ． 整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂;b． 木楼地面稍有磨损和稀缝,轻度颤抖;ﻫｃ． 砖、混凝土块料面层磨损起砂，稍有裂缝、空鼓；d． 灰土地面有磨损、裂缝ﻫ３.2．2 装修部分:3．2.２．1 门窗:少量变形、开关不灵,玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光３．2．2.2　外抹灰:稍有空鼓、裂缝、风化、剥落,勾缝砂浆少量酥松脱落ﻫ3.2.2.3 内抹灰:稍有空鼓、裂缝、剥落ﻫ3．2.２．４　顶棚:无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝,面层稍有脱钉、翘角、松动，压条有脱落3.２.2.5　细木装修:稍有松动、残缺,油漆基本完好ﻫ３.2.３ 设备部分:３．2.3.１ 水卫：上、下水管道基本畅通,卫生器具基本完好,个别零件残缺损坏ﻫ3.２.３.2 电照:电器设备、线路、照明装置基本完好，个别零件损坏ﻫ３．2.3.３ 暖气：设备、管道、烟道基本畅通,稍有锈蚀，个别零件损坏，基本能正常使用3．2．3.4　特种设备：现状基本良好,能正常使用3．3 一般损坏原则３．３.１ 构造部分3．３.１．１ 地基基本:局部承载能力局限性，有超过容许范畴的不均匀沉降,对上部构造稍有影响３．3.1.2 承重构件：有较多损坏，强度已有所削弱。

ﻫa. 钢筋混凝土构件有局部变形、裂缝,混凝土剥落露筋锈蚀、变形、裂缝值稍超过设计规范的规定，混凝土剥落面积占所有面积的１0％以内,露筋锈蚀；b.　钢屋架有轻微倾斜或变形,少数支撑部件损坏，锈蚀严重,钢筋混凝土屋架有剥落，露筋、钢杆有锈蚀;木屋架有局部腐朽、蛀蚀，个别节点连接松动,木质有裂缝、变形、倾斜等损坏,铁件锈蚀；c． 承重墙体(柱）、砌块有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝酥松等损坏；ｄ.　木构造局部有倾斜、下垂、侧向变形、腐朽、裂缝、少数节点松动、脱榫,铁件锈蚀;ﻫｅ. 竹构件个别节点松动,竹材有部分开裂、蛀蚀、腐朽、局部构件变形3．３.１．３ 非承重墙：有较多损坏，强度削弱ﻫa. 预制墙板的边、角有裂缝,拼缝处嵌缝料部分脱落，有渗水，间隔墙层局部损坏;ﻫｂ. 砖墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，灰缝有酥松，勒脚有部分侵蚀剥落；ﻫｃ． 石墙部分开裂、弓凸、风化,砂浆酥松,个别石块脱落;ｄ. 木、竹、芦帘墙体部分严重破损,土墙稍有倾斜，硝碱3．３．１．４　屋面：局部漏雨，木基层局部腐朽、变形、损坏,钢筋混凝土屋板局部下滑,屋面高下不平,排水设施锈蚀、断裂ﻫａ． 平屋面保温层、隔热层较多损坏，卷材防水层部分有空鼓、翘边和封口脱开，刚性防水层部分有裂缝、起壳,块体防水层部分有松动、风化、腐蚀;b． 平瓦屋面部分瓦片有破碎、风化,瓦出线严重裂缝、起壳、脊瓦局部松动、破损;ﻫc.　青瓦屋面部分瓦片风化、破碎、翘角，瓦垄不顺直，节筒俯瓦破碎残缺，灰梗部分脱落,屋脊抹灰有脱落,瓦片松动;ﻫｄ．　铁皮屋面部分咬口或嵌缝不严实,铁皮严重锈烂;e． 石灰炉渣、表灰屋面,局部风化脱壳、剥落，油毡屋面有破洞。

ﻫ３.３.1.5 楼地面:ﻫa. 整体面层部分裂缝、空鼓、剥落,严重起砂;ﻫｂ.　木楼地面部分有磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝,局部变形下沉,有颤抖;ﻫc. 砖、混凝土块料面磨损，部分破损、裂缝、脱落,高下不平；d. 灰土地面坑洼不平３．3．2 装修部分：ﻫ３.３．２.１ 门窗：木门窗部分翘裂,榫头松动，木质腐朽，开关不灵；钢门、窗部分铁胀变形、锈蚀,玻璃、五金、纱窗部分残缺；油漆老化翘皮、剥落３.３.２.２ 外抹灰：部分有空鼓、裂缝、风化、剥落,勾缝砂浆部分松酥脱落3.３．２.3 内抹灰：部分空鼓、裂缝、剥落３．３．２.4 顶棚:有明显变形、下垂,抹灰层局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松动,部分压条脱落ﻫ3.３．２.5　细木装修;木质部分腐朽、蛀蚀、破裂;油漆老化ﻫ３.３.3　设备部分:３.3．３.１ 水卫:上、下水道不够畅通,管道有积垢、锈蚀，个别滴、漏、冒;卫生器具零件部分损坏、残缺3．3．3．2 电照:设备陈旧,电线部分老化，绝缘性能差，少量照明装置有损坏、残缺3.3．3．３ 暖气:部分设备、管道锈蚀严重,零件损坏,有滴、冒、跑现象，供气不正常ﻫ3.３．3.4 特种设备:不能正常使用。

ﻫ３．４ 严重损坏原则３．４.１ 构造部分:3．4．１.１ 地基基本：承载能力局限性,有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续发展,对上部构造有明显影响3．４.１.2 承重构件;明显损坏，强度局限性ａ. 钢筋混凝土构件有明显下垂变形、裂缝，混凝土剥落和露筋锈蚀严重，下垂变形、裂缝值超过设计规范的规定,混凝土剥落面积占全面积的1０％以上；ﻫｂ． 钢屋架明显倾斜或变形，部分支撑弯曲松脱,锈蚀严重，钢筋混凝土屋架有倾斜,混凝土严重腐蚀剥落、露筋锈蚀，部分支撑损坏，连接件不齐全,钢杆锈蚀严重;木屋架端节点腐朽、蛀蚀，节点边接松动，夹板有裂缝，屋架有明显下垂或倾斜，铁件严重锈蚀，支撑松动；ﻫc. 承重墙体（柱)、砌块强度和稳定性严重局限性,有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝严重酥松损坏；d． 木构件严重倾斜、下垂、侧向变形、腐朽、蛀蚀、裂缝，木质脆枯,节点松动，榫头折断拔出、榫眼压裂，铁件严重锈蚀和部分残缺;ｅ．　竹构件节点松动、变形,竹材弯曲断裂、腐朽,整个房屋倾斜变形3．４.１.３　非承重墙:有严重损坏,强度局限性ﻫa． 预制墙板严重裂缝、变形，节点锈蚀，拼缝嵌料脱落,严重漏水，间隔墙立筋松动、断裂,面层严重破损;ﻫｂ. 砖墙有严重裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀,灰缝酥松；ｃ.　石墙严重开裂、下沉、弓凸、断裂,砂浆酥松，石块脱落；ﻫd. 木、竹、芦帘、苇箔等墙体严重破损，土墙倾斜、硝碱。

３．4．1．4 屋面：严重漏雨木基层腐烂、蛀蚀、变形损坏、屋面高下不平，排水设施严重锈蚀、断裂，残缺不全ﻫａ. 平屋面保温层、隔热层严重损坏，卷材防水层普遍老化、断裂、翘边和封口脱开，沥青流淌，刚性防水层严重开裂、起壳、脱落,块体防水层严重松动、腐蚀、破损；ﻫｂ.　平瓦屋面瓦片零乱不落槽，严重破碎、风化,瓦出线破损、脱落，脊瓦严重松动破损;c. 青瓦屋面瓦片零乱，风化、碎瓦多、瓦。