
如何做一名财务通的物业经理.ppt
35页单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,讲解人:王玉良,2015.5.20,如何做一名财务通的,物业经理人,序言,今天的财务是个“大财务”概念,不仅是核算和监督功能,涉及到公司上上下下,非财务人员必须掌握一定的现代财务管理技能,利用财务信息提高企业经营管理水平,用财务的手段改善财务内部控制,则可以更好的提高管理绩效,同时掌握财务技能也可以与财务人员有很好的沟通协调,增强团队协作精神非财务人员要学的知识:,财务基本知识,看懂会计报表,财务分析,预算管理,成本控制,内部控制,资本运作,什么是财务与财务管理?,A,:财务:能够使资本增值的决策活动,财:钱,-,生钱,-,资本增值,-,剩余价值的价值,-,即赚钱的钱,务:事,-,决策活动,B,:财务管理:钱的管理财务管理的核心就是资金的流动钱从哪里来,到哪里去财务管理就是企业为实现良好的经济效益,在组织财务活动,处理财务关系过程中,所进行的科学预测、决策、计划、控制、协调、核算、分析和考核等一系列企业经济活动中管理工作的全称。
什么是会计,会计:提供财务信息的管理活动,原始凭证,-,黑匣子,-,会计报表,3,、财务管理的二个基本点,3.1,盈利的特点:,A,连续盈利五年以上,B,不低于行业平均水平,C,现金流顺畅,D,考虑资本成本,(,老板的投资本金利息,),分析过去、控制现在、规划未来,所谓的控制是为达成目标而采取的措施,3,、财务管理的二个基本点,3.2,风 险:,A,时刻要有防范风险意识,B,关注几个重要风险:法律风险、经营风险(成本已发生,收入尚不确定),财务风险(无法偿还到期的债务及利息支出)、品牌风险、其他,C,规避风险的最基本要求:承受、回避、转移、集中、分散、降低(内部控制)、其他4,、财务管理的最终目标:以收定支、健康财务、企业价值最大化,价值主要体现在如下几方面:,4.1,资产质量(有形资产),4.2,盈利模式,4.3,销售网络,4.4,研发能力(创新能力),不可替代,4.5,团队建设,4.6,品牌建设,4.7,人脉关系(客户、供应商、债权人、员工、政府、股东),4.8,其 他,5,、会计最基本内容,5.1,两个名词:权责发生制、收付实现制5.1.1,定义:权责发生制:,企业,会计,的确认、计量和报告应当以权责发生制为基础。
权责发生制,也称应计制,是指收入费用的确认应当以收入和费用的实际发生作为确认和计量的标准凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用,无论款项是否收付,都应当作为当期的收入和费用,凡是不属于但却的收入和费用,即使款项已经在当期收付,也不应当作为当期的收入和费用定义:收付实现制,收付实现制,也称现金收付制或现金制,是指以收到或支付的现金作为确认收入和费用等的依据收付实现制是以实际收到或付出款项的日期确认收入或费用的归属期的制度,5,、会计最基本内容,5.1.2,权责发生制与收付实现制的区别:,1.,概念不同:权责发生制是相对于收付实现制而言的权责发生制是按照收益、费用是否归属本期为标准来确定本期收益、费用的一种方法收付实现制是按照收益、费用是否在本期实际收到或付出为标准确定本期收益、费用的一种方法2.,弊端不同:权责发生制的优点是科学、合理、盈亏的计算比较准确,但缺点比较复杂;收付实现制的优点是处理手续简便,缺点是不科学,对盈亏计算不准确3.,使用范围不同:根据我国,企业会计准则,规定,我国企业都采用权责发生制,但我国的行政单位仍然普遍采用收付实现制随着行政事业单位会计制度的改革和完善,收付实现制必然将会被权责发生制所取代。
5,、会计最基本内容,5.1.3,例:某企业,2009,年,3,月份发生以下经济业务,1.,销售产品,40000,元,款已经收到存入,银行,2.,收到某单位归还上月所欠货款,35000,元,存入银行3.,销售产品,20000,元,本月末收到的货款,4.,收到,A,单位预付货款,25000,元,存入银行5.,预付第二季度财产保险费,1200,元,6.,支付本季度借款利息,3200,元,其中一月份,1000,元,二月份,1050,元),7.,用银行存款支付本月广告费,30000,元要求:分别采用权责发生制和收 付实现制计算,3,月份的收入和费用,权责发生制:,;,收入:,40000+20000=60000,费用:,1150+30000=31150,收付实现制:收入:,40000+35000+25000=100000,费用:,1200+3200+30000=34400,5,、会计最基本内容,5.2,会计六要素:,资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润5.2.1,资产:资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源,该资源预期会给企业带来,经济利益,5.2.2,负债:负债是指过去的交易、事项形成的,现时义务,,履行该义务预期会导致,经济利益,流出企业。
负债的本质特征是将来会引起企业的经济利益流出,负债的分类按流动性分为,长期负债,与,流动负债,,划分标准为一年,一年以上为,长期负债,,一年以下的为,短期负债,5.2.3,所有者权益,又称,净资产,,是指企业所有者享有的,企业总资产,减去,总负债,后的剩余权益在我国将,所有者权益,分为资本和,留存收益,,而资本包括,实收资本,和,资本公积,,,留存收益,则包括,盈余公积,和未分配利润5,、会计最基本内容,5.2.4,收入:主营业务收入与其他业务收入还有营业外收入,物业服务企业按照物业合同的约定为对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序,向业主收取的费用公司为业主提供维修、管理、服务所取得收入:物业费收入、物业经营收入、物业大修收入、房屋中介收入、废品收购收入、无形资产转让收入等等,5.2.5,物业费用:人工费、材料费、能耗费、其他费用等等,工资、保险、福利费,共用部位共用设施的日常运行和维护费用,清洁卫生和绿化养护费用,秩序维护费用,办公费用,经营资产折旧,公众责任险,其他费用,5,、会计最基本内容,5,、会计最基本内容,5.2.6,利润,(一般指,净利润,,但此教材指的是,利润总额,)一定期间经营成果。
利润,营业利润,投资,净损益,营业外收支净额,5,、会计最基本内容,5.3,企业财务的三大活动:,经营活动、,投资活动、,融资活动6,、,会计三大报表:资产负债表、利润表、现金流量表,资产负债表、资产,=,负债,+,所有者权益,资产负债表能看到什么?,A,财务实力(资产总额、净资产额),B,财务风险(短期看流动比率:流动资产,/,流动负债,=1.5,长期看资产负债率:负债,/,资产,=0.5,C,重大差异,D,财务竞争力:应收帐款、应付帐款,E,资产结构(流动资产,/,固定资产)和资本结构(负责总额,/,所有者权益),应收帐款的管理方法:加强客户的档案管理、加强信用管理、及时帐龄分析、回款要与业务人员的考核直接挂钩、加强货款的催收工作6,、会计三大报表:,资产负债表、利润表、现金流量表,6.2,利润表:,利润表能看到什么?,A,经营实力,B,利润总额构成:营业利润(必然利润)、投资收益与营业外收支净额(偶然利润),C,利润的质量:回款率、费用率、新产品的收入与营业额收入比例、市场行为的收入所点的比例,,D,重大差异,:,与行业平均数比,与上年同期比差异,=,现状,-,标准,6,、会计三大报表:,资产负债表、利润表、现金流量表,6.3,现金流量表:,A,经营活动的现金流量(造血功能),B,投资活动的现金流量(放血功能),C,筹资活动的现金流量(输血功能),如何实现物业服务中心的财务管理,目标,企业的两个轮子,业务与财务,业务:解决市场定位、产品、技术、营销、业务流程、赢利模式,财务:资金、成本、资产负债结构、现金流量、财务风险控制,公司财务是业务成本的战略支持,缺乏财务的支持,业务成长无法实现。
物业经理人在财务方面具备的素质:,1,、具备基本的财务知识:,如前面所述,复习一下,物业经理人在财务方面具备的素质:,2,、具备做项目费用测算的能力:,财务测算的内容:根据甲方的需求工作内容做出财务测算,包括:各项成本的构成、管理费、税金及利润物业经理人在财务方面具备的素质:,洽谈不等于服从:,任何经济事项都是来源于合同:合同有口头合同、书面合同等形式,如收入:收入肯定来源于合同约定的工作内容而向对方索取的款项合同的签定很重要理解不等于了解:,初步认识是了解,深刻知悉并掌握是理解,执行不等于结果:,执行合同,不一定获得原先预期的结果,所以需要在执行过程中适时把握进度,控制过程,获得我们需要的结果3,、具备洽谈合同、理解合同、执行合同的能力,物业经理人在财务方面具备的素质:,4,、会做财务的年度预算:收入、项目的管理费、成本、其他支出、公司管理费、税金、利润,预算:控制的开始现象:一抓就死,一放就乱,为什么?,管理质量的标志之一:预算系统做得好预算是企业利用现有资源进行的最佳组合,资源包括人、财、物、信息、时间,预算是对企业经营管理者责任、权力、利益的科学分配企业离不开企业文化,其他包括愿景、使命、价值观。
董事长要做的一件事是战略目标,包括决策权、经营权、监督权总经理要做的一件事是目标管理,其中包括预算、权力、利益预算是花钱原则的需要:先算帐后花钱,谁花钱谁算帐,层层严格把关预算是数字化的计划预算是完成企业目标的重要手段预算是战略目标的分解物业经理人在财务方面具备的素质:,5,、会收钱:,.,懂物业费价格的构成、创造其他收入来源,物业服务计费方式,包干制:给付固定费用,盈亏自我承担佣金制:固定佣金和浮动佣金,组合制:包干制与佣金制并存,物业经理人在财务方面具备的素质:,6,、会花钱:,如何控制成本费用?,成本的构成:人工成本、材料成本、公共能耗、绿化,成本、等等每项成本都有具体的内容,需要学着去理解,并掌控物业经理人在财务方面具备的素质:,7,、能够选择项目:,什么样的项目可以选择,,什么样的项目需要放弃?,依据是名与利以及未来的展望,物业经理人在财务方面具备的素质:,部门,/,项目名称,:,衡山舒苑,序号,项目,备 注 说 明,会计科目设置,一,物业服务费收入,501,1,多业主物业服务费,已售房建筑面积为,29821.95,平米*,1.3,元,/,平米,/,月*,98%=37993.16,元,/,月,50101,2,多业主清欠以前年度服务费,详见多业主欠费表,50102,3,单业主物业服务费,未售房面积,14967.61,平米*,1.3,元,/,平米,/,月*,50%,50103,4,单业主清欠以前年度服务费,见甲方清欠表,50104,5,停车服务费,按,450,个车位计算,每位每月,75,元,按交接,30%,计算,此收入与支出相对应,以甲方正式交接为准,50105,6,商务服务费,各售楼处填列该荐。
50106,7,经营创收收入,(,1+3+10,)*,10%,50107,8,前期物业服务收入,根据项目合同的前期启动内容填列收入50108,9,其他收入,除以上内容外的收入50109,10,电梯运行费,收取电梯运行费面积,44789.56,平米*,0.4,元,/,平米,/,月*,98%=17557.51,元,/,月,50110,收入合计,以上内容之和,二,管理费用,502,1,人工费,工资与劳务费之和,50201,1,工资,与公司签订五险人员工资,5020101,2,将此条转移至经营成本处,5020102,2,福利费,以下四项内容之和,50202,1,节假日及生日等福利,仲秋、春节福利费为每人,150,元,过生日每人,30,元补助平均至四季度,5020201,2,工作餐费,护卫,10,人工作餐,每天每餐补助,7,元,5020202,3,职。
