泺安小区商业广场提案15页.doc

泺安小区商业广场提案泺安小区商业广场提案第一部分第一部分 项目简介项目简介第二部分第二部分 济南商业地产供需分析济南商业地产供需分析第三部分第三部分 目前济南商业地产的现状目前济南商业地产的现状第四部分第四部分 消费者分析消费者分析第五部分第五部分 部分竞争及同类项目分析部分竞争及同类项目分析第六部分第六部分 本项目本项目 SWOTSWOT 分析分析第七部分第七部分 项目的营销方针项目的营销方针第八部分第八部分 项目市场策略项目市场策略第一部分第一部分 项目简介项目简介一、 项目名称：本项目为泺安小区公建项目；二、 项目选址：位于济南市洛口服装商贸区内，即原济南市织袜一厂厂址内南接洛口服装批发市场，北依津浦铁路，东邻济泺路，交通十分便利；三、 项目规模：该项目占地面积 3300 平方米，建筑面积 2 万多平方米，分地下仓库，地上三层商场，营业面积 1 万多平方米；四至十层为公寓，建筑面积 7000 多平米第二部分第二部分 济南商业地产供需分析济南商业地产供需分析一、一、 济南商业地产已经进入上行通道济南商业地产已经进入上行通道商业房地产是一朵鲜艳夺目的奇葩。

从大型商业物业，到特色商业街区，再到散布在各个新建小区的社区超市、店铺的大量涌现，而商业地产的高额利润也让众多的开发商乐于投身其中二、二、 济南目前对商业地产的需求情况济南目前对商业地产的需求情况随着济南经济发展水平的强劲增长，人民生活水平日渐提高，也决定了对商业地产需求的加大,而且由于城市建设步伐的不断加快，大量的城市改造和拆迁又造成了消费者市场的重新组合因此，济南市商业地产的需求量一直处在供不应求的局面，目前，该局面虽然有所缓解，但是供求矛盾仍然未得到根本的解决第三部分第三部分 济南商业地产的现状济南商业地产的现状目前济南的商业地产的模式和国内其他地方的基本相同，主要目前济南的商业地产的模式和国内其他地方的基本相同，主要有以下两种方式：有以下两种方式：一是采用产权和经营权统一销售的形式这类商业地产由于经营者的自主性大，管理困难，开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例因此这种方式越来越不为开发商和消费者看好，同时，也阻碍了部分不懂经营的投资者跟进投资的兴趣目前，济南的商业地产运用这种模式的越来越少二是采用产权与经营权相对分离的销售、管理形式即产权所有者至少在一定的年限内不能自已进行经营，在这期间由商业地产的开发方或经营方按一定的比例以返租的形式回报给购房者，这是目前济南商业地产的主流操作模式。

这种模式实质上把有形的商业地产延伸成了一种投资工具，它的广泛运用虽然可以降低投资者进入壁垒，增强投资者的信心，但同时，这也使开发商的风险增加，带来了风险，使开发商的经营管理能力面临更大的考验第四部分第四部分 消费者分析消费者分析一、消费心理一、消费心理目前济南人民的投资心理并不成熟，投资具有一定的盲目性，对某些眼前利益非常好的项目容易形成羊群效应因此，通过适当的炒作可以达到 1+1＞2 的效果二、消费人群构成和所占比例二、消费人群构成和所占比例经过调研，我认为济南市商业地产的消费者主要由以下三类构成：1、希望扩大经营的人群目前已经在经营商业的部分人群，出于扩大经营的考虑，希望获得更大的经营空间他们的要求一般是目前已基本形成商业范围内的可经营铺面，但目前他们在济南市商业地产的消费者中所占的比例并不大而且随着济南市商业地产的进一步发展，由分散向集中的趋势进一步增强，这些消费人群的数量在济南市商业地产的消费者中所占的比例会进一步减小2、以扩大经营为目的的经营者这类经营者目前已经在经营中，目前没有精力，但是希望在以后扩大自己的经营因此这部分人群会选择短时间内可以进行返租经营，但返租期结束后，又可以用来自己经营的商业地产。

这类人群在济南市商业地产的消费者中占有一定的比例，但也不是目前济南市商业地产消费者的主力3、投资获利为主要目的的消费者这类人群中目前是济南市商业地产消费者的主力军他们并不过分关心目前自己所投资的商业地产是否已经成型，或者是否在成熟的商圈内，甚至对商业经营也干脆是门外汉，他们所关注的是所投资的商业地产的远期经营前景和目前可以切实提供的返租的获利大小这类消费者的构成十分复杂，来源也不止于济南本地，其资本构成和获利目标也不尽相同第五部分第五部分 部分竞争及同类项目分析部分竞争及同类项目分析一、之江商城一、之江商城 地址：济南市天桥区小清河北路（洛口服装市场红绿灯向东400 米）建筑面积：8 万平方米价格：2640 元/平方米户型面积：72 平方米、108 平方米付款期数：首付 30%，其他三年内付清经营方式：12 年托管经营，前十年租金收益 0.4 元/平米/天，后两年 1.6 元/平米/天主题定位：针织批发市场优势：优势： 投资商为浙江华油，由浙商来经营对消费者有较大的吸引力； 位于洛口服装商贸区内，商业氛围浓厚； 主题定位为针织批发市场，易形成聚集效应； 12 年托管经营，回报率较高，对投资者有一定的吸引力；劣势：劣势： 商城东边为黄台电厂，环境较差； 在洛口市场内已有针织批发市场，竞争较激烈；二、洛口批发市场：二、洛口批发市场：洛口批发市场由精品服装批发市场、羊毛衫批发市场、鞋类批发市场、童装针织批发市场、箱包皮具市场等几大市场组成，商业氛围浓厚，是济南市最大的批发市场，2004 年被评为山东市场 30强。

经营模式：出售经营权，铺位在 10-30 平米；租金水平：平均年租金为 300 元/平米；经营状况：由于洛口市场是山东老的批发市场，知名度较高，商业氛围浓厚，客流量较大，批发兼零售，但由于近年来商业批发市场的大量开发，市场竞争日益激烈，经营状况呈下滑趋势第六部分第六部分 本项目ＳＷＯＴ分析本项目ＳＷＯＴ分析一、项目位置示意图：一、项目位置示意图：津 浦 铁 路 济泺小 清 河 北 路路二、本项目二、本项目 SWOTSWOT 分析分析优势点：优势点： 地处济南洛口服装商贸区内，周边相关配套较全； 济南的消费者具有一定的投资观念，渴望通过经营投资获取收益； 消费者心理相对不成熟，容易对眼前利益产生羊群效应，投资有一定的盲目性； 绕城高速公路、铁路、民航俱全的外部交通条件，带来丰富洛口服装 批发市场精精品服装品服装城城洛口 鞋城本案童装针织批发市场之江商城泺都小区的异地客源 政府相关单位招商引资工作做得不错，外埠投资者愿意来济南进行适当规模的经营和投资；劣势点：劣势点： 项目周边人气不旺，其客流量较难支撑大型商业项目； 项目位于洛口服装市场北部 400 米左右，商业氛围较差； 济泺路道路中间有隔离带，不利于由南向北的人流、车流进入本项目；机会点：机会点： 无替代形式：目前没有别的投资渠道可以替代商业地产这一 高回报的投资领域； 政府支持：济南市政府对济南的房地产开发特别是商业地产的开发是持支持和关怀态度的，投资大环境不错； 在一个不短的时间内济南的商业地产投资者的信心还是很足的；威胁点：威胁点： 随着各类批发市场的兴建，希望扩大经营的人群的数量在济南市商业地产的消费者中所占的比例也随之减少； 在以洛口为中心的商贸圈内，相类似项目较多。

第七部分第七部分 项目定位和营销方针项目定位和营销方针一、项目定位和商业定位：一、项目定位和商业定位：方案一：方案一：项目定位：项目定位：全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装（成衣）批零、布料（辅料）批零的商业中心商业定位：商业定位：负一层：仓库F1（地上一层）：进口、国产布料批零销售及服装（制服） 、加工订制；F2（地上二层）：服装（成衣）批零销售；F3（地上三层）：服装（成衣）批零销售；方案二：方案二：项目定位：项目定位：““非常流行非常流行广场广场”” ，打造其成为济南市以“运动、休闲、青春、时尚”为主题的服饰类批发兼零售的商场第一品牌商业定位：商业定位： 负一层：仓库F1（地上一层）：流行时尚类品牌服装（成衣）批零销售F2（地上二层）：流行时尚类饰品城（如饰品、箱包、手表等） ；F3（地上三层）：流行时尚鞋城；方案三：方案三：商业定位：商业定位：负一层：仓库F1（地上一层）：品牌服装F2、F3（地上二三层）：百货超市二、项目营销方针：二、项目营销方针：方针政策对头了，营销工作就会一帆风顺，如果方针政策出现偏差或错误，就会给营销工作走诸多弯路，导致营销失败所以，在进行项目营销时，必须制定好营销的方针政策，我们认为：商业广场的营销必须遵循以下几个方针：1、定单开发：所谓定单开发，就是与合作伙伴谈妥合作条件之后再进行项目的设计与建设。

这种办法因为有合作伙伴的加盟，有利于提高知名度，有利于项目建设的顺利进行再且，由于要求合作伙伴下一定的开发定金，就会与合作伙伴形成捆绑式开发，风险共担，促使合作伙伴与我们竭心全力把项目开发建设好2、招商先行项目的营销成功与否关键在于招商，如果我们来营销，我们计划招商先行，把知名品牌招进来，以品牌的影响力和号召力提高项目的知名度和信誉度当然，在招商这些品牌之中，不一定完全以纯租赁的方式进行，也不一定要求租户完全签订《租赁合同》 ，只要租户能下一定保证金和出具品牌广告配合文件即达到我们的目的3、合理分配销售与自存物业的关系绝大部份开发商开发楼盘的第一需求是回笼资金，第二需要的是成功开业与经营我们认为必须把回笼资金作为首期目标，计划把首层进行销售，尽快回笼资金，二三层作自留物业由于商业规划、区域规划、商户划分的局限性，首层售价高，租金自然也高，高租金对大客户来说是接受不了的，大客户只能往二、三楼以上安排所以，首层不能租给大客户的，大客户只能往上走，如果二三层作销售楼层、租金回报低，自然较难销售售价与租金价是相辅相成的，所以，把首层销售，其它楼层作自留物业4、提高住宅部分的档次设计与包装某所处的位置是洛口服装商贸区，且占地面积不算大，根据项目的地理位置和群楼以下为商业广场这个不争的事实，楼上住宅做成酒店式公寓，配以豪华装修，售以自用和投资，甚至可进行投资回报的销售模式。

5、商管与物管商管与物管既是销售招商成功的基础，又是商业成功经营的延伸，对于商管和物管，我们计划是聘请知名物业管理公司和商业广场管理公司，由这些公司派员直接参与和领导管理，其编制则隶属于开发商，既可以借用其名配合广告推广，增强客户的信心，又不至于被其牵制和控制成本此项模式在具体操作过程中我们有实际的经验，对与其谈判的方式方法和实操过程都有很了解，如我方能介入，此项工作不必担忧第八部分第八部分 项目市场策略项目市场策略1 1、招商渠道、招商渠道针对方案一的招商渠道：针对方案一的招商渠道：F1（地上一层）的租用者应该是：（1）国内。