2010长沙星沙板块综合研究报告.ppt

上海鉴略地产综合服务机构| 战略咨询中心 2010.4.15,长沙星沙板块 综合研究报告,[产品建议|市场定位&营销策略],,,,.区域宏观市场分析,二.板块竞争格局分析,三.上海鉴略市场论道,目 录,壹. 区域宏观市场分析,[星沙市场特征总结 | 区域规划结构+市政配套动态 | 区域商业市场 | 区域供需状况],,,■2009年财政总收入35.7亿元，增长15.3%,■房地产开发投资37.6亿元，年增长81.5%,■商品房竣工面积116.09万㎡，同比增长54.37%,■面积68平方公里，人口总数20.6万人,■地方财政收入16,263万元，增长17%,■乡镇企业总产值90亿元，增长18.9%,■工业总产值7.5亿元，规模工业产值5.6亿元,■城市人均可支配人平可支配收入8,550元■农民人均可支配收入5832，同比增长14%,■商品房销售面积137.8.万㎡，同比增长67.6%,星沙镇,一.星沙区域总体概述,星沙近年主要经济指标一览表,小结： ■星沙作为长沙县的经济内核，历年经济增长居全县之首 ■经济历年平均增速为17%，局面良好 ■人均可支配收入已接近9000元，基本步入小康二.区域重点建设规划,1.路桥规划,星沙共有6条桥梁跨越浏阳河往市内。

从西至南依次为： ■洪山-浏阳河大桥 ■319浏阳河大桥 ■鸭子铺浏阳河大桥 ■万家丽路-浏阳河大桥 ■营盘东路-浏阳河路 ■远大路-浏阳河大桥,2007年11月正式竣工通车，全长875米，主桥长138米，是万家丽路唯一一座特大型跨河大桥，也是目前长沙最宽跨河大桥已建跨河桥梁,万家丽路-浏阳河大桥,洪山-浏阳河大桥,2005年3月通车，作为“世界第一跨”，大桥主跨206米，斜塔垂直高度136.8米，塔身倾斜角58度远大路-浏阳河大桥,一座上世纪60年代建成的6孔35米跨径的石拱桥,小结： ■万家丽路-浏阳河大桥 ■洪山-浏阳河大桥 ■远大路-浏阳河大桥,位于芙蓉区浏阳河东岸乡，西接营盘东路，东至农园路，长约552米，宽25.6米，双向四车道，总投资约2.4亿元桥型为简洁明快、美观节约的‘类双层’顶推连续箱梁和悬浇连续箱梁桥，桥体外观为蓝色在建和规划的桥梁,营盘路-浏阳河大桥效果图,今年四月开工，浏阳河再添一条连接星沙与长沙市区的跨河大桥九横九纵便利星沙,九横[东西向]：新安路、盼盼路、漓湘中路、经贸路、三一路、凉塘路、开元路、特立路、滨湖路 九纵[南北向]：黄兴大道、东六线、东四线、金华中路、武塘路、星沙大道、天华路、板仓路、亚太路,九纵九横的交通网布局，大大增强了星沙的“硬实力”，使星沙内部畅通无阻，成为长沙县的辐射区域。

纵向道路网,,九纵[南北向]： ■黄兴大道、 ■东六线 ■东四线 ■金华中路 ■武塘路 ■星沙大道 ■天华路 ■板仓路 ■亚太路,其中以板仓路和天华路较为繁华，人流量较多横向道路网,其中以；开元路和三一路较为繁华，人流量较多九横[东西向]： ■新安路 ■盼盼路 ■漓湘路 ■经贸路 ■三一路 ■凉塘路 ■开元路 ■特立路 ■滨湖路,4条未来连通星沙地铁 东西走向： ■ 2号线 西至望城雷锋镇，东至星沙； ■ 4号线 西至宁乡县，东面沿三一大道抵达星沙 南北走向： ■6号线 沿万家丽路南北延伸，北至星沙； ■ 7号线 北起星沙大道，南至暮云，横穿整个星沙新城 ■机场专线地铁 将与地铁7号线连接，使黄花空港城能通过7号地铁线与株洲、湘潭相连2.地铁规划,,6号线 星沙段,3.其他立体交通,主要交通干线统计表,公路： ■ 107国道 ■万家丽路 ■东八线 ■绕城高速 ■长永高速 ■ 京珠高速公路,铁路： ■京广铁路 ■武广高速铁路,航空： ■ 黄花机场,■路网建设日益完善：自2001年来，星沙新建和拓改城市主次干道10多条 ，其基础设施建设力度不断加大，以交通带动工业、以工业带动城市的格局初步形成。

■与市中心交往密切：已建的四条浏阳河大桥万家丽路的拉通，正在动工建设的营盘路浏阳河大桥，无不缩短了两地的距离，促进了星沙经济的发展 ■东南西北皆通途：地铁的规划建设、武广高铁的运营使用，扩建的东方黄花机场等等，从星沙到省外、国外、世界都有了自己的旅行方式，从此，星沙的腾飞有了新的支点4.小结,三.商圈分布,星沙商圈： ——星沙中心商业圈,坐标： ■易初莲花、步步高、通程商业中心 两轴 ■开元中路 ■星沙大道 一心 ■开元中路与星沙大道交汇处 范围 ■开元西路与星沙大道交叉的西南区域，西至京珠高速、南至漓湘路，约3公里商业分布情况,辐射范围 ■中心汽车世界 ■工业园区 ■东面住宅区 ■松雅湖商务区,指标 ■ 2009年星沙商圈共完成社会消费品零售总额47.98亿元，同比增长29.64%，成为长沙市最活跃、最具潜力的商业副中心主要商业点,四.星沙产业结构布局,小结： 星沙产业布局可分为四区： ■中心为商业商贸区 ■长永高速以南为工业区 ■开元路以北为行政区 ■潇湘路以北为教育区 四区勾勒出了这座新城的发展雏形，经过20年发展，星沙已成为“中西部第一县” ■战略定位 立足湖南、辐射中南、面向全国的汽车及汽配产品集散中心。

1.中南汽车世界,■产业规划： 1.重点发展汽车贸易行业 2.大力发展物流业 3.积极发展与汽车相关产业,五大市场板块 ■一手汽车交易市场 ■二手车交易市场 ■汽配五金机电交易市场 ■物流园 ■大型商贸商务酒店旅游中心,2.星沙工业园区,小结： ■创建于1992年8月，规划控制面积38.6平方公里 ■世界500强俱乐部，13家在此落户 ■工业兴县，打造新型工业之都 ■星沙工业总产值占了全市的29%，进出口总额占全市的55%■大运输工业 ■机械 ■电子 ■环保产品,■以三一重工等为主体的先进制造技术产业 ■以LG飞利浦曙光等为主体的电子信息产业 ■以金沙利等为主体的轻印包装 ■以娃哈哈等为主体的食品饮料 ■以金农、亚华、福来格等为主体的生物工程等产业格局产业定位,五.松雅湖综合开发,小结： ■松雅湖位于星沙北面，为长沙最大人工湖 ■项目规划：一心四轴八带八组团布局 ■该项目总面积16.97平方公里，预计3年时间工程全部完工，总投资高达36亿元16.97平方公里松雅湖,西至107国道,南起望仙路,北达滨湖北路,东起东八线,长沙县,星沙商圈,松雅湖目前进入放水阶段,星沙 商圈,松雅湖鸟瞰图,,,,一心四轴八带八组团,松雅湖商务风光,松雅湖关帝广场,项目规划,一心 松雅湖为中心。

四轴 四个向湖心的生态景观轴 八带 作为绿色骨架的、由内而外延伸的八条景观带 八组团 南岸区域、松雅天地、左岸香堤、香岛、前湖文化岛、中心商务区、后湖绿色家园、北岸生态城等八个城市组团一心四轴八带八组团 打造湖南省最大的城市生态湖泊,捞刀河,六.长永高速公路商业街,星沙将从“一分为二”变成“合二为一”,预计今年六月份开工商业街,长永高速,长永高速商业街示意图,七.未来规划,一中心：县城和经开区,一中心,,六组团,长沙第六区、城市副中心,打造一中心六组团三镇经济核心区,长沙第六区、城市副中心、商业副中心,六组团：黄花、春华、干杉、黄兴、塱梨、安沙三镇：暮云、江背、金井； 约200平方公里经济核心区八. 区域宏观市场特征总结,■交通区位独特 星沙是长沙市的城市副中心和商业副中心，公路、铁路、高速、水路纵横交错，穿行其中，区位优势独特 ■基础设施完善 以星沙为中心的“一刻钟经济圈”、“三十分钟经济圈”已经形成，是长沙市主城区向东扩张基础设施最完善的选择地 ■发展前景看好 集聚了13家“世界500强”企业，形成了机械制造、汽车、零部件和电子信息三大支柱产业，县域经济竞争力中部第一，发展前景持续看好。

■磁场效应增强 以新型工业带动经济发展，以优美环境稳固发展，“无线星沙”工程，1亿元夜景亮化工程，进一步增强了星沙的辐射效应、集聚效应和吸引力贰. 板块竞争格局分析,[大北城区域板块划分|北城五大板块市场现况分析|代表楼盘+重点楼盘分析|],,一.五大区域板块划分析,星沙可分为五个板块，分别为： ■中心板块 ■中南板块 ■东南板块 ■东北板块 ■万家丽北板块,,,中南板块,中心 板块,二.五大区域板块综合特征分析,三.星沙-中心板块市场分析,,◆南起盼盼路 ◆北至开元中路 ◆西起京珠高速公路 ◆东至金华路,,●坐标有易初莲花、通程商业广场、步步高易初莲花,中心板块,,●星沙中心版块基础设施完善，楼盘以单体楼为主，客户多来自星沙本地及经济开发区1.在售项目营销现状-中心板块,在售项目价格分析（元/ ㎡ ）,09/12区内在售项目均价4000元/㎡； 10/104均价4200元/㎡； 均价上涨了200元/㎡； 增长为5%，总体涨幅较慢开源鑫景,“星沙·湘商第一楼”,2.代表楼盘（1）,商务楼即将竣工,产品赏析,3.代表楼盘（2）,尚都花园城,“星沙首个 涉外国际化生活区”,项目开发,长永高速商业街,小结： ■项目整体定位，分期开发。

■项目整体定位是区域商业中心 ■三期地块处于星沙新的CBD区域内的桥头堡位置，定位调整为城市综合体 ■因处于星沙核心区域，一二期已销售，三期6号栋今年5月份开盘外立面赏析,●外立面阳刚硬朗、明快大气,●纯白色阳台台边，增强了楼盘的层次感，极具个性●楼盘整体感觉时尚、富有国际化气息4. 板块重点楼盘（1）,蝴蝶谷,顶级欧尚生活社区,蝴蝶谷户型赏析,项目目前在售三号栋 82.15㎡魅力两房；81.34㎡浪漫两房5. 板块重点楼盘（2）,幸福里.润城,顶级欧尚生活社区,实景图,产品赏析—住宅,小结： ■产品线丰富： TOWNHOUSE公寓、青年公寓、会所、城市中心别墅一应俱全 ■项目整体设计做到了“起点高、立意新、功能全、环境美 ■打造现代景观园林，拥有独一无二的城市中心浅丘水岸生态浅丘水岸中心湖泊,坡地园林景观,,城市稀缺别墅 （仅47套）,,TOWNHOUSE公寓,青年公寓,别墅区,6.板块小结,■目前该区域在售楼盘和新开楼盘较少，处于房源紧缺空档期； ■优越的地理位置、完善的配套设施、便利的交通以及较低的开盘价格，吸引了县城乃至长沙市民等购房者的目光； ■中心板块的总体成交均价保持在4200元/㎡的价格，在品质和规模上处于中档楼盘，因而虽然占据了星沙的中心位置，但结合其规模、品牌、品质等各个方面的条件，使这些楼盘的成交价格也处于中等水平。

三.星沙-中南板块市场分析,,,◆南起漓湘路 ◆北至开元中路 ◆西起锦绣路 ◆东至京珠高速公路,,●坐标有中南汽车世界,中南板块,●星沙中南版块主要以汽车零售为主，临近长沙市区，很多市民选择来此购房中南汽车世界,,1.在售项目营销现状-中南板块,在售项目价格分析（元/ ㎡ ）,●09/12区内在售项目均价3500元/㎡； 10/04均价3750元/㎡； 均价上涨了250元/㎡， 涨幅为7.7% ，上涨速度较快紫晶城,“世界之窗原生态 景观住宅”,2.代表楼盘（1）,商务楼即将竣工,星城雅郡,“9万平方米 原色山水人居精典”,3.代表楼盘（2）,商务楼即将竣工,小结 邀请阿奇贝斯（加拿大）景观设计 高绿化、低密度的居住环境 链接城市与人文、倾听自然交响、感悟生活原色的和谐人居精典园林景观设计,4. 板块重点楼盘,美林水郡,4+1纯粹丽景花园洋房,6.板块小结,■中南板块为金鹰月湖板块的一部分，依托广电集团、月湖公园、长沙大学、世界之窗、海底世界等人文与环境资源，具备了良好的人居环境，已经形成了长沙高档次居住板块的形象 ■随着万家丽北路、开元路、福元路等道路的拉通，制约本板块发展的交通问题已基本解决，基础市政配套正在逐步完善中，这一板块将成为长沙年轻新贵的聚集地。

■此板块占据金鹰月湖板块的中心位置，离市区较近，便利的交通、已基本形成的人居社区环境 ■加之与市区相比较低的价格，吸引了众多的年轻市区顾客和投资客前去购买，但与星沙其他版块价格相。