美丽乡村示范区水库项目策划PPT课件.ppt

NAN JING JIANG NING BEAUTIFUL COUNTRYSIDE PENINSULA FARM DEMONSTRATION AREA PLANNING AND LANDSCAPE DESIGN美丽乡村示范区半岛农庄示范区半岛农庄策划策划&景观概念设计（策划篇）景观概念设计（策划篇）2021/3/241授课：XXX堀乐岛/澹满居东联文创品牌名建议：品牌名建议：堀作“挖掘”，意为通过一定的行为过程才能最终体验收获的快乐掘乐岛是于自然里收获快乐的地方澹指水波宁静，亦作心境淡远，满为丰收，心境的满足，满载而归澹满居是在悠然山水间收获淡泊知足的心2021/3/242授课：XXX江宁区乡村旅游中面对中低端大众市场的代表有：石塘人江宁区乡村旅游中面对中低端大众市场的代表有：石塘人家家￿、世凹桃源、朱门农家、汤山郄坊、东山香樟园而偏、世凹桃源、朱门农家、汤山郄坊、东山香樟园而偏高端定位的周边也已出现了银杏湖、拈花湾等度假社区高端定位的周边也已出现了银杏湖、拈花湾等度假社区大多以自然山水为依托，仿古建筑为噱头，经营模式局限大多以自然山水为依托，仿古建筑为噱头，经营模式局限于传统的农家乐餐饮休闲，未形成完整持续性的产业链。

于传统的农家乐餐饮休闲，未形成完整持续性的产业链目标客群定位于周边的一日游人群，平均停留时间短，客目标客群定位于周边的一日游人群，平均停留时间短，客群整体消费水平不高群整体消费水平不高景区开发水平低、同质化明显、包装意识不强、旅游产品景区开发水平低、同质化明显、包装意识不强、旅游产品层次不深、取材民俗却缺乏创新、整体娱乐体验发展滞后，层次不深、取材民俗却缺乏创新、整体娱乐体验发展滞后，都处在地区旅游向精细化、优质化转型的瓶颈期都处在地区旅游向精细化、优质化转型的瓶颈期竞争断链客群瓶颈2021/3/243授课：XXX朱门农家朱门农家基于深厚的历史渊源和周边的水库风光，以庭院式农家风情为卖点农业观光模式粗放，农业观光模式粗放，产业结构较为单一产业结构较为单一汤山郄坊汤山郄坊以历史为基底，围绕当地7个传统的手工作坊，展示乡村生产生活场景大量的人工景观造大量的人工景观造成乡村文化内涵的成乡村文化内涵的割裂，对游客体验割裂，对游客体验性造成影响性造成影响石塘人家石塘人家￿、世凹桃源、朱门农家、汤山郄坊、东山香樟园，是、世凹桃源、朱门农家、汤山郄坊、东山香樟园，是江宁区乡村旅游中面对中低端大众市场的主要代表。

江宁区乡村旅游中面对中低端大众市场的主要代表景点景观缺乏独有的差异化，同时没有深入地挖掘当地文化，景点景观缺乏独有的差异化，同时没有深入地挖掘当地文化，或没有指导性及明确性的适配主题定位，导致了品牌建设的空或没有指导性及明确性的适配主题定位，导致了品牌建设的空心化，无法持续性地吸引受众以及及时调整适应市场的需求心化，无法持续性地吸引受众以及及时调整适应市场的需求品牌空心化、同质化严重、缺乏独特性、产业链断裂、无主题性定位区区域域代代表表性性乡乡村村旅旅游游开开发发分分析析2021/3/244授课：XXX东山香樟园东山香樟园以樟树林为基础修建的三座功能型公园，排布度假休闲养生的相关业态以单纯景观为载体以单纯景观为载体的而缺少文化提升，的而缺少文化提升，无法满足高端客群无法满足高端客群的精神需求的精神需求世凹桃源世凹桃源依托牛首山景区，有厚重的历史人文背景新建徽派建筑，人新建徽派建筑，人工造景明显工造景明显开发方式局限于景开发方式局限于景区观光和农家餐饮区观光和农家餐饮石塘人家石塘人家依托石塘竹海景区，山水相依，自然资源优渥建筑统一为新建徽建筑统一为新建徽派建筑，景观细节派建筑，景观细节处理方式粗犷处理方式粗犷农业景观不成体系，农业景观不成体系，观赏性较差观赏性较差区区域域代代表表性性乡乡村村旅旅游游开开发发分分析析2021/3/245授课：XXX银杏湖运动休闲度假区银杏湖运动休闲度假区依托银杏湖的自然山水，用不同季节的植物搭配，形成四季不断的大地景观。

配套高尔夫球会，提供高端运动休闲场所主体客群偏向喜爱运动的高端商务人士汤山温泉国际旅游度假区汤山温泉国际旅游度假区依托天然温泉资源，和周边山、水、泉、林、湖错落有致的自然风光多座度假酒店、养生会所，提供商务会务、养生度假、康疗休养等高端休闲度假产品高端定位，偏小众市场，客源缩水，主题缺乏精神核心项项目目周周边边主主题题类类旅旅游游开开发发现现状状2021/3/246授课：XXX拈花湾拈花湾紧邻灵山景区，以禅文化为内涵的会址型小镇日式茅屋、苔藓铺地，环境中凸显禅意客群定位于爱好佛教文化、有较高精神诉求的高端人士项项目目周周边边主主题题类类旅旅游游开开发发现现状状2021/3/247授课：XXX江宁区乡村旅游度假市场新维度江宁区乡村旅游度假市场新维度江宁区乡村旅游资源丰富，开发时间较早，域内形成了“谷里一横溪一江宁”和“汤山”两大乡村旅游示范片区其中“汤山”旅游片区依托温泉资源，形成了围绕温泉旅游的度假群落；“谷里一横溪一江宁”旅游片区则主打以自然山水为基础的乡村休闲，范围内已形成三圈二轴的总体布局，具有稳定的市场基础项目位于谷里西南部，未来将与西湖新梦、黄龙岘等周边乡村旅游区，形成江宁区新的度假旅游中心圈层。

以多层次的度假组团，盘活西南部旅游度假市场，形成多元化美丽乡村示范区，辐射长三角高端休闲度假市场，为城郊发展和旅游产业开发提供新的维度区区域域乡乡村村旅旅游游度度假假规规划划架架构构江宁区谷里街道（新市镇）2011-2030年总体规划旅游架构图西湖新梦西湖新梦黄龙岘黄龙岘红庙红庙水库水库2021/3/248授课：XXX收获这里，可以不经意在层叠的茶园收获一朵茶叶，在迂曲的水库边漫步收这里，可以不经意在层叠的茶园收获一朵茶叶，在迂曲的水库边漫步收获一缕清风，在鸭间稻的咖啡屋收获的一个悠然下午，在种满狗尾草的获一缕清风，在鸭间稻的咖啡屋收获的一个悠然下午，在种满狗尾草的小塘边收获住即逝的童年小塘边收获住即逝的童年……收获可以是一份实物，可以是一份心意，也可以是一处风貌，一处对自收获可以是一份实物，可以是一份心意，也可以是一处风貌，一处对自然的情感然的情感收获是生活的不期而遇，是用一颗单纯的心感知四季的自然交替及心境收获是生活的不期而遇，是用一颗单纯的心感知四季的自然交替及心境变化和身边的温暖情感变化和身边的温暖情感两个事物的接触，总会各自留下痕迹来过，才会带走更多两个事物的接触，总会各自留下痕迹。

来过，才会带走更多2021/3/249授课：XXX主主题题定定位位模模式式亲子系的旅游主体收获的主题脉络外推分层式景观融入景观与业态的错位植入收获为主题引导的乡村深度体验式生态休闲社区联动门户特色民宿作为整体规划的辐射中心及门户挈领景区联动2021/3/2410授课：XXX横向脉络横向脉络主主题题故故事事线线脉脉络络纵向脉络纵向脉络时间时间·不同季节的收获·不同时刻的收获直接直接收获收获深层深层收获收获空间空间·不同景观风貌的收获·不同游线带来的收获·景观业态错位的意外收获·感官满足·情感收获（亲情、友情、爱心、幸福）·精神收获（内省、冥想、思考）·自然物产（渔获、农获等）·系列体验活动·衍生产品（产业链、品牌认知）·当地风物风土·业态内的收获收获收获2021/3/2411授课：XXX项目整体以住宿为核心，并在景区内植入少量的配套业态项目整体以住宿为核心，并在景区内植入少量的配套业态植入的业态以体验式的收获为主要的主题呈现，同时加入植入的业态以体验式的收获为主要的主题呈现，同时加入收获幸福的收获幸福的“婚庆区块婚庆区块”扩展客群扩展客群项目体量较大，通过项目体量较大，通过“以点带线以点带线”的业态分布格局，配置的业态分布格局，配置易于经营及维护的落点式小规模业态，如路亚服务站、轻易于经营及维护的落点式小规模业态，如路亚服务站、轻食贩售点等，另外窑烤的手感面包采用在核心区制作完成食贩售点等，另外窑烤的手感面包采用在核心区制作完成后送达业态实体定点方式。

后送达业态实体定点方式景观与业态的错位植入体现以突出收获的惊喜之处：鸭间景观与业态的错位植入体现以突出收获的惊喜之处：鸭间稻附近的咖啡屋，牧场旁的书屋，茶园边的面包房等营稻附近的咖啡屋，牧场旁的书屋，茶园边的面包房等营造差异化的氛围意境，提升整体调性，有助于后期话题营造差异化的氛围意境，提升整体调性，有助于后期话题营销及品牌的建设及推广销及品牌的建设及推广业态分布2021/3/2412授课：XXX茶园茶园+面包房面包房湿地蜻蜓湿地蜻蜓+活动区活动区牧场牧场+书屋书屋鸭间稻鸭间稻+咖啡屋咖啡屋轻食小站轻食小站+婚庆婚庆水水秀秀沿沿岸岸剧剧场场路亚服务站路亚服务站核心区核心区集散区集散区服务站点服务站点2021/3/2413授课：XXX路路亚亚服服务务站站路亚，君子爱渔，取之有道（趣道）路亚，君子爱渔，取之有道（趣道）路亚钓鱼取名来源为￿Lure￿的音译，即假饵钓鱼，是模仿弱小生物引发大鱼攻击的一种方法讲究技巧，需要竿、饵、轮的综合操作在整个过程中，钓者是在做全身运动，同时路亚装备简洁，干净环保，与传统钓法有着极大的差异路亚钓在欧洲非常盛行，且前景甚好，自2007年我国也逐渐兴起路亚钓，被越来越多的钓鱼爱好者所喜爱。

与传统钓相比，路亚钓法环保，无污染，无需打窝，且易于携带路亚钓法环保，无污染，无需打窝，且易于携带由钓手反复抛竿与回线的方式操作，是非常健康的优雅运动，著有水上高尔夫之称乐趣乐趣路亚钓正是应用了自然界食物链的规律，通过人工制成路亚产品，在水中模拟栩栩如生的自然小鱼、小虾、昆虫等吸引鱼类发动攻击，同时也利用了鱼儿自身的生理感应，设计出了很多通过声、光、色诱引鱼儿攻击的奇形怪状的路亚，这一点也成为路亚玩家路亚玩家DIY路亚时的乐趣路亚时的乐趣之一路亚钓没有鱼漂和钓坠的概念，并不是把路亚投进水中静待鱼儿上钩，而是要通过钓手操控秆子给予水中路亚不同的牵引与拖曳力道，使其在水中呈现种种类似逃窜、挣扎、痉挛等形态进而吸引目标鱼发动攻击红庙路亚服务站基地在国内的前景甚好，很吸引海钓的爱好者建设路亚服务站，提升了当地总体的调性，水库景观与业态相辅相成，与传统的“渔家乐”、垂钓等同质化的主题区分开路亚钓没有季节与人群之分，能够增加人气，具有稳定的产业增持同时能够作为品牌提升、话题推广、口碑搭建的要题路亚并不是单纯的渔获，更多的路亚并不是单纯的渔获，更多的是高雅运动的体验及心境的沉淀是高雅运动的体验及心境的沉淀。

收获·心境2021/3/2414授课：XXX湿湿地地生生态态蜻蜻蜓蜓区区收获乐趣·爱心 ·和谐在过去3亿2千5百万年间，蜻蜓已经在世界范围内停留觅食了，但是蜻蜓的现代近亲却开始走向灭绝而在许多国家，蜻蜓也被赞为最迷人的昆虫之一￿BBC￿《春望》（Springwatch）的节目主持人克里斯·派克汉姆说过，“对于许多蜻蜓物种来说，全国湿地栖息地的流失对其长期的生存前景影响巨大而蜻蜓与萤火虫、蝴蝶一样，越来越存在与许多人的记忆中，代表的是一种童年、一种与自然相处的乐趣与情感生态湿地的植入与蜻蜓的养殖使受众收获乐趣、爱心以及与自然和谐相处之道区域内的活动室设有多项活动，包括蜻蜓专家讲座、会员（在住客）摄影比赛、小型剧场表演及木偶戏等会员可以在湿地溪畔漫游，欣赏蜻蜓，深入了解他们的生活习性，学习自然相处之道同时，将传统的昆虫标本制作更换成剪纸艺术，教授及赠送蜻蜓主题剪纸，保护生态与自然2021/3/2415授课：XXX亲亲水水鱼鱼塘塘亲水鱼塘：给予亲子空间，体验抓鱼捕鱼的乐趣，同时也可以玩打水漂等儿时的游戏与路亚服务站的区别：路亚是一种高雅的运动，提倡生态环保概念，因此在水库所获得的渔获提倡放生，路亚的收获是一种心境与心情的培养，加上对于运动及健康生活的感受。

二亲水鱼塘中的鱼获是能够作为食材或宠物带走的乌龟散步：在亲水鱼塘能够发现缓慢爬行的乌龟，陪乌龟散步是项目的一向活动，对大人而言是一种慢生活的暗示及领悟，对于孩子则是童年的乐趣与对动物之间友谊的培养收获·童年2021/3/2416授课：XXX自自然然牧牧场场收获农事体验满足感动物农场是当下比较主流的真正体验与动物为伴共玩的方式，并且一直深受孩子们的亲睐动物农场业态中含有基础的体验项目，抚摸小动物、喂食、追逐、拥抱小动物，听动物叫声，挤羊奶等会员（在住客）能够参与自然农场任何形式的动物饲养与互动，以及一些有难度的挤羊奶、收集鸡蛋等农事同时，喂养的食物需从农田获得，而所获得牛奶、鸡蛋等可以带走，并在核心的住宿区域配置的私人厨房烹饪菜肴具有持续性的产业链能够将收获的情绪得到延续，同时最后的收获以实现并增加满足感2021/3/2417授课：XXX牧牧场场+ +书书屋屋惊喜收获牧场牧场+ +书屋书屋将牧场的自然活力与书屋安静的定位相互制衡，可以在听着山羊的叫声与虫鸣中感受书香气息，实现人、景、书合一的关系打造欧式乡村中体现的和谐氛围，展现真正的美丽乡村风貌为书屋保留了安静的需求，因此牧场的主活动区与书屋保持最佳的距离，既可以保证书屋本身的特性，又能够远眺牧场的动静景观风貌，书屋采用二手书的形式对外开放，书店中还有当地的一些手工艺品、明信片等售卖。

牧场+书屋的创造性融合颠覆了传统的乡村田园书屋模式，以差异化的特质为后续的话题营销及品牌推广注入崭新的元素书屋分为露天区域与室内区域，更能够与自然相互融合，同时迎合了不同客群的喜好在收获书本身的知识故事以外，收获了更多对自然的惊喜与感受2021/3/2418授课：XXX茶茶园园+ +面面包包房房惊喜收获茶园茶园+ +面包房面包房在面包店收获味蕾、香气与手感的多重特质，周边是层次分明的美丽茶园，景色尽收眼底，五官获得极大的满足由茶农指导的采茶活动，在不破坏生态的基础上引导游客采摘采摘回来的新鲜茶青，将由茶农以传统手法进行日光萎凋、室内萎凋、并筛、烘干等多道工艺加工为游客提供体验专业采茶的平台，学习拣茶，观摩烘焙茶叶及农家自制茶叶工序，切身感受茶文化传统的茶园附近配置为茶室，而茶室中通常会传统的茶园附近配置为茶室，而茶室中通常会有茶道、茶艺等展示交流有茶道、茶艺等展示交流采用传统窑烧方式烤出手感俱佳的面包，而在采用传统窑烧方式烤出手感俱佳的面包，而在茶收获的季节，面包香气与茶香的别样风貌营茶收获的季节，面包香气与茶香的别样风貌营造出温暖的收获之感造出温暖的收获之感2021/3/2419授课：XXX鸭鸭间间稻稻+ +咖咖啡啡屋屋惊喜收获鸭间稻鸭间稻+ +咖啡屋咖啡屋创造“悬浮在稻田上的观光园”结合稻鸭共育的有机生产模式,创造了动植物之间共生的良好环境。

这种模式下种植的有机水稻,就被称做“鸭间稻”鸭子在稻田中活动，不但可以消灭杂草，还能起到中耕、浑水、增氧的效果，促进水稻分蘖鸭粪也可用作高效的有机肥料，促进水稻生长同时稻田中的昆虫等生物做为鸭子的天然饲料，还能提高鸭肉品质非常有趣的稻鸭合作，看稻田中的鸭子在田里面不断游走，改善土质及水产生浑浊的状况，去除杂草观赏“悬浮在稻田上的观光园”，并且来一杯咖啡，便收获了一个悠闲轻松且独特的午后时光闭眼聆听鸭子的叫声，扑水闭眼聆听鸭子的叫声，扑水的清脆声，睁眼看鸭间稻阡的清脆声，睁眼看鸭间稻阡陌纵横的自然风景，伴着轻陌纵横的自然风景，伴着轻微的风与咖啡的香味，美丽微的风与咖啡的香味，美丽乡村的本土风貌与显著城市乡村的本土风貌与显著城市标识的咖啡进行错位融合，标识的咖啡进行错位融合，在惊喜之余，一开一合间，在惊喜之余，一开一合间，收获了最特别的午后暖阳与收获了最特别的午后暖阳与停泊的心情停泊的心情2021/3/2420授课：XXX轻轻食食小小站站+ +田田园园婚婚礼礼惊喜收获轻食轻食+ +田园婚礼田园婚礼“轻食”一说，最早是从欧洲而来的而随着“轻食主义”的扩大及丰富，逐渐演变成低脂肪、低热量、少糖、少盐且富含高纤维和营养的食物。

它以低热量的食材，取代大鱼大肉，使人们不在过分追求食物的“色、香、味”轻食提倡的是一种简单、健康的生活方式并被越来轻食提倡的是一种简单、健康的生活方式并被越来越多的人所接受在婚庆区的尾声邻水的地方置入越多的人所接受在婚庆区的尾声邻水的地方置入轻食小站，小站中有精心准备的惊喜祝福礼，食物轻食小站，小站中有精心准备的惊喜祝福礼，食物与婚庆的搭配，收获满满的幸福感，同时也寓意简与婚庆的搭配，收获满满的幸福感，同时也寓意简单、纯粹的美好爱情单、纯粹的美好爱情轻食可以外带，并且设置在婚庆区、池塘边沿及生态活动区的交叉处具有衔接的作用婚庆区是成片的花海，并有举办仪式的区域及场地，爱情祈福钟作为装置2021/3/2421授课：XXX轻轻食食小小站站+ +田田园园婚婚礼礼惊喜收获轻食轻食+ +田园婚礼田园婚礼2021/3/2422授课：XXX生生态态梦梦幻幻水水秀秀剧剧场场红庙水库迂曲的沿线形成了自然的故事线路，运用高科技的手段，通过光、电、影、声、喷雾灯梦幻飘渺的灵动组合，将文化创新、时尚运动、历险探奇、梦幻浪漫融汇在水库沿岸的河流带上根据不同主题，布置不同的亮化景观成为夜幕时分水库的特色体验欣赏活动。

游客划船自行观赏，在三个码头中可以休憩及停靠浮莲、萤火虫、水母等生态意义的场景连贯呈现，大饱眼福的同时极为适合亲子客群的参与，提高其兴趣度特色收获：生态梦幻水秀剧场生态梦幻水秀剧场2021/3/2423授课：XXX露露天天电电影影可以通过两条游线到达露天电影区通过水库上划船到达码头，在返回的路上会惊喜地出现有露天电影，成为一天中的尾端收获另一条是直接径直通过茶园到达露天电影区露天电影将作为隐藏的点不刻意做对外宣传，成为后续网络写手游记中的亮点呈现特色收获：露天电影露天电影2021/3/2424授课：XXX实施建议IMPLEMENTATION￿￿PROPOSAL52021/3/2425授课：XXX5.1MASTERPLAN 总体策划总体策划分区分区竹里篁居竹里篁居蓝莓庄园蓝莓庄园假日马场假日马场冰莓酒庄冰莓酒庄心之湖心之湖婚庆服务站婚庆服务站轻食小栈轻食小栈蓝莓蓝莓种植种植区区景观景观湖区湖区蜻水芦塘蜻水芦塘湿地湿地体验体验区区山林山林探险探险区区蚂蚁树屋蚂蚁树屋丛林影像厅丛林影像厅亲子亲子游乐游乐区区自然牧场自然牧场满陇稻香满陇稻香乌龟漫乐园乌龟漫乐园零食屋零食屋核心核心区区休闲休闲区区增值增值区区乡村休闲集群门户乡村休闲集群门户路亚基地路亚基地梦幻水剧梦幻水剧场场青焙面包青焙面包房房茶园半坡茶园半坡乡村文化市乡村文化市集集精品酒店精品酒店特色居旅特色居旅0 50150250正方大道收获生活收获童趣收获爱情2021/3/2426授课：XXX5.2MASTERPLAN 总体造价总体造价0 50150正方大道红庙水库Hong￿Miao￿Reservoirbcdefghijklmmma建设区域编编号号子项目子项目面积(平方米）单位面积建设成本（元）项目造价估算（万元）（万元）精品景观区（田院）a主入口11100300333b竹里簧居24585738￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿356851071农业景观及休闲区（田苑）c假日马场5600200112d冰莓酒庄42808630e轻食小栈1480f婚庆服务站5800116￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿17160344g蚂蚁树屋902h丛林影像厅93019i乌龟漫乐园6860137j自然牧场110022k零食屋96019l满陇稻香6110122￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿16050321m游船码头123030037林地/20901800半坡茶园/4489030135蓝莓园/4829030145农田/13355800芦塘/178602036荷塘/61002012合计/529800/21002021/3/2427授课：XXX5.3The first phase 盈利模式盈利模式二级衍生二级衍生盈利盈利复合性复合性2021/3/2428授课：XXX酒店酒店旅游网站旅游网站官网直营官网直营垂直搜索垂直搜索团购网站团购网站移动客户端移动客户端活动签约活动签约会展协议会展协议社会合作社会合作旅行社旅行社预约预约线下直销线下直销以“去哪儿”网为代表的垂直搜索网站，丰富酒店的线上营销渠道，消费者能够通过“去哪儿”网直击官网及OTA网站进行信息咨询及预订服务淘宝B2C平台、大众点评团购网、糯米团购等及移动app客户端作为辅助应用开发及协作，拓宽并更新酒店渠道，占总量的2%左右B2C平台平台携程网、艺龙网携程网、艺龙网携程和艺龙是主要的分销渠道，每年占酒店预订总量的5%-8%散客散客散客直接预订大约会占到酒店预订的3%-5%，项目主要以线上销售及合作形式获得盈利社会团体合作（公司、大学、组织等）、会展活动（婚庆会展、城乡旅游专题会展等）以及旅行社预订占比为年总量的80%【酒店一体化运营】5.4The first phase 首期策略首期策略2021/3/2429授课：XXX【酒店一体化运营】5.4The first phase 首期策略首期策略运营模式总量占比平台类型分占比促成购买形式平台推荐投入预估线上平台线上平台12%-17%8%-13%旅游网站3%-8%直接促成购买携程网、艺龙网、途牛网佣金或其他维护费官网直营5%垂直搜索帮助引导至官网直营-10-15万元垂直搜索去哪儿网-4%B2C平台1.2%直接促成购买淘宝B2C平台保证金（5-15万）+技术服务年费（6万）+实时划扣技术服务费（5%）团购网站0.3%直接促成购买拉手网、大众点评团、淘宝团购、美团、糯米网免费参团（佣金或一定的网络维护费）移动客户端1.5%直接促成购买平台推荐中的APP与PC端一致运营模式总量占比平台类型分占比促成购买形式平台推荐投入预估线下平台线下平台83%-85%80%活动签约11.6%直接促成购买旅游节、主题活动等签约协议合作签订会展协作2.6%婚庆会展、城乡专题会展等社会合作1.8%公司、大学等旅行社64%春秋、康辉、国旅等3%-5%散客3%-5%--2021/3/2430授课：XXX【酒店运营案例】5.4The first phase 首期策略首期策略莫干山里莫干山里·法国山居法国山居位于莫干山镇紫岭村仙人坑，该项目由法国人CHRISTOPHE￿PERES（中文名：司徒夫）独资，目前累计投资6000万元总建筑面积约5500平方米，总用地面积约21.5亩，是集餐饮、酒吧、会议接待、培训、旅游、休闲娱乐、旅游商品销售于一体的高档法式度假会所。

项目信息区位浙江莫干山总投资6000万占地面积￿21.5亩建筑面积5500平方米项目统计客房数28间客房面积50-90平方米房价3000-6000元开业时间2011年10月入住率节假日87%平日55%客房收益率￿客房收益率￿2021/3/2431授课：XXX5.4The first phase 首期策略首期策略运营模式直属区块项目名称主要旅游资源类别辅助盈利点备注一票制一票制婚庆主题板块婚庆主题板块冰莓酒庄观光、体验、品尝蓝莓酒、蓝莓汁销售-心之湖观光、摄影取景点、恋爱场所-假日马场体验、摄影取景点喂养马匹、刷马毛蓝莓庄园采摘体验、摄影取景点认植蓝莓、蓝莓礼盒、佐料婚庆服务站主题配套设施摄影基地、更衣化妆处亲子主题板块亲子主题板块满陇稻香观光、体验项目大米供应/对外销售-自然牧场观光、体验、喂养养料出售、动物认养-蜻水芦塘观光、捕捉体验-押金式工具出租乌龟漫乐园儿童垂钓、池塘游戏、玩耍-押金式工具出租牧野书屋文化、休闲、休憩-免费借阅可以购买丛林影像馆娱乐点播服务/包场服务-1、节约管、节约管理成本，人理成本，人力资源最大力资源最大化利用化利用2、提高游、提高游客的单个消客的单个消费额，使消费额，使消费总量得到费总量得到保证保证3、增强了、增强了景区的宏观景区的宏观调控能力，调控能力，便于正确决便于正确决策策每个项目的售票系统能每个项目的售票系统能够节约不必要的人力、够节约不必要的人力、减轻管理负担，并将人减轻管理负担，并将人力运用最大化。

力运用最大化一票制带给游人实惠的一票制带给游人实惠的同时，也在实际中保证同时，也在实际中保证了每个游人的个体消费了每个游人的个体消费总量，这样使得景区和总量，这样使得景区和游人达到了双赢，买卖游人达到了双赢，买卖双方各得所需双方各得所需一票制下，景区的成本为支一票制下，景区的成本为支出状况，收入及收益状况、出状况，收入及收益状况、接待能力及市场反馈情况等接待能力及市场反馈情况等信息都会以高速度高效率的信息都会以高速度高效率的状态得到汇集和处理，一目状态得到汇集和处理，一目了然总体运营模式】2021/3/2432授课：XXX5.4The first phase 首期策略首期策略运营模式直属区块项目名称主要旅游资源类别经营方式辅助盈利点配套运营配套运营酒店核心区酒店核心区路亚基地垂钓、运动、休闲酒店住客免费/路亚俱乐部会员（套票）器械租赁、船租赁青焙面包房餐饮区域内的食品配送产品对外出售半坡茶田采摘、体验酒店住客免费对外收取门票运营模式直属区块项目名称主要旅游资源类别辅助盈利点备注独立运营独立运营婚庆主题板块婚庆主题板块轻食小栈餐饮、休憩特色物产及衍生产品展示出售-亲子主题板块亲子主题板块零食屋餐饮玩具出售-稻·咖啡餐饮、休憩特色物产及衍生产品展示出售-蚂蚁树屋住宿早餐配送服务体验式住宿核心酒店区核心酒店区竹里篁居住宿、餐饮--独立运营的核心独立运营的核心是直接盈利。

直是直接盈利直接盈利便于收支接盈利便于收支的测算，同时也的测算，同时也是项目收入的重是项目收入的重要占比配套运营能够增配套运营能够增强酒店核心区域强酒店核心区域的完整性，同时的完整性，同时提升酒店调性并提升酒店调性并增加潜在的收入增加潜在的收入总体运营模式】2021/3/2433授课：XXX【婚庆运营模式】婚庆事件策划，如高端单身贵族俱乐部、邀请明星举行婚礼等酒店、婚房、客房婚庆+度假+朋友聚会庄园、酒店、婚庆服务站婚纱摄影、婚礼策划、婚礼纪念￿、……非婚礼旺季的场地利用……广场、草坪、教堂、自营、连锁、会员￿￿￿￿￿婚庆公园融入综合体复合功能设施内￿￿￿不同风格、多种选择……功能设施提供的服务5.4The first phase 首期策略首期策略2021/3/2434授课：XXX【婚庆运营案例】朝阳公园汇爱婚礼堂朝阳公园婚礼堂朝阳公园婚礼堂￿￿￿￿￿￿￿汇爱联手朝阳公园斥资千万打造京城首个一站式婚礼堂位于朝阳公园西门内的婚礼堂与SOLANA蓝色港湾隔湖相望，环境幽雅，交通便利，由国际著名建筑师专为婚礼设计：1.￿外观采用经典欧式宫殿造型；2.￿内部则拥有高大的立体空间；3.￿室外开阔的草坪和广场为；4.￿旋转楼梯直通二层露台，湖光美景尽收眼底。

位置朝阳公园西4号门内50米特色草坪婚礼/城堡婚礼/花园婚礼/晚间婚礼派对规模室内礼堂500m2，100-260人；室外草坪800m2，300人场租20,000元/半天餐标自助328+元/位￿中餐3880+元/桌5.4The first phase 首期策略首期策略2021/3/2435授课：XXX　营业面积营业面积￿建设成本预估建设成本预估￿预计预计3年后年盈利能力年后年盈利能力￿参照参照￿数据数据（平米）（平米）￿（万元）（万元）（万元）（万元）精品酒店（含景观区）精品酒店（含景观区）￿30003100600对比数据：莫干山原舍，1500平米，年净利润200万￿绿乐园类绿乐园类￿8000040050对比数据：阳山绿乐园，20000平米，年净利润25万￿轻食书吧酒庄类轻食书吧酒庄类￿1500750150对比数据：阳山及庾村主题餐厅、咖啡、面包房，1800平米，年净利润120万￿婚庆类（婚礼堂）婚庆类（婚礼堂）￿300300150对比数据：东方园林玫瑰里,3000平米的婚礼堂及宴会厅，3000平米左右的度假屋构成的婚庆集群，预计年盈利能力数千万数量级￿对比数据：北京朝阳公园，500平米婚礼堂加室外草坪婚礼，单场婚礼场地费约2万元/半天，自助餐328元/位其他农业休闲项目及其他农业休闲项目及整体基础设施投入整体基础设施投入￿　900100区内拥有路亚垂钓等其他观光项目，以及类似蓝莓类特色产品售卖的收益￿合计合计￿　54501050　5.4The first phase 首期策略首期策略【总体盈利测算】2021/3/2436授课：XXX精品酒店精品酒店特色旅居特色旅居文化市集区文化市集区地区整体田园风光资源与农业休闲氛围【乡村休闲集群门户运营模式】5.4The first phase 首期策略首期策略2021/3/2437授课：XXX文化市集区文化市集区精品酒店区精品酒店区特色休居区特色休居区•主题度假村主题度假村•小型度假公寓小型度假公寓•别墅型度假屋别墅型度假屋建议总体套数建议总体套数￿￿200套左右套左右建议开发面积建议开发面积￿￿30000平米平米•艺术家工作室艺术家工作室•小型民宿小型民宿•主题主题餐厅餐厅•咖啡厅咖啡厅书书吧吧•茶社茶社•礼品礼品及及玩具店玩具店•特色小特色小食食建议引入建议引入2-3个主力田园文化主题项目个主力田园文化主题项目建议开发面积建议开发面积￿￿6000-8000平米平米•客房客房•有机餐厅有机餐厅•会议商务空间会议商务空间•SPA中心及配套中心及配套建议客房数量建议客房数量80间左右间左右建议开发面积建议开发面积￿￿8000-10000平米平米建设用地面积约130亩，即约8.7公顷根据相关案例及实践经验，建议商业休闲类与旅居类配比约为3:7，综合容积率控制在0.5-0.6左右较为适宜，即总体开发量约为4.4-5.2万平米注：田园休闲项目需要控制容积率高值，容积率过高必然影响田园空间氛围5.4The first phase 首期策略首期策略【乡村休闲集群门户运营模式】2021/3/2438授课：XXX编号实际出让面积挂牌价 成交价成交楼面地价 单平米地价容积率1江宁区39131文化娱乐用地37333733南京银杏湖农业观光休闲有限公司2271　9540.422江宁区31832.1 文化娱乐用地￿ 75357535南京银杏湖农业观光休闲有限公司1578　　23671.503江宁区22868.2旅馆业用地42004200横溪旅游发展有限公司40811,837￿0.45￿4江宁区22855.3旅馆业用地42004200横溪旅游发展有限公司40841,838￿0.45￿根据对基地地块的功能发展及开发容量的研判，结合南京地区相关土地拍卖价格，初步估计，以容积率0.5计算，地块楼面地价约为3000-4000元，单平米地价约为1500-2000元，地块土地价格总估价约为根据距离区间和相邻地价的参考，得出地块以容积0.5计算，土地交易价格约为1.3-1.71.3-1.7亿元亿元亿元亿元。

2013年基地临近区域休闲类用地成交价格年基地临近区域休闲类用地成交价格2013,2014年南京部分土地成交价格年南京部分土地成交价格编号编号地块座落 实际出让面积用地性质成交价　成交楼面地价 单平米地价容积率5雨花台10023商业用地4510江苏中驰汽车销售服务有限公司22504,500￿2.06 雨花台区6007.9商业用地2525东源汽车21014,203￿2.0￿7 雨花台区11858.08商业用地5340天泓汽车22524,503￿2.0￿8江宁区80751.4商业用地17600南京汤山百联奥特莱斯商业有限公司　2,180￿　9江宁区7506.8文体娱乐用地（影剧院）3050南京辉豪工贸实业有限公司　4,063￿　10江宁区95819.1二类居住用地198000新城万嘉688820,664￿3.0￿11江宁区190106.1二类居住用地249200中海地产集团有限公司555413,108￿2.4￿14江宁区66805商住混合用地89000弘阳集团832613,322￿1.683456791014121115基地28km１５１５km5.4The first phase 首期策略首期策略【乡村休闲集群门户运营模式】2021/3/2439授课：XXXThank you!2021/3/2440。