宏观调控下无锡地区中小型房产企业应对策略研究.doc

宏观调控下无锡地区中小型房产企业应对策略研究宏观调控下无锡地区中小型房产企业应对策略研究 摘摘 要要：本文介绍了无锡地区房地产行业的现状，指出了国家采取了一系列 的宏观调控措施对无锡地区中小型房地产企业发展带来的深刻影响，提出在新 形势下无锡地区中小型房地产企业未来的发展对策 关键词关键词：宏观调控 中小房地产企业 对策Investigation of the Response and Countermeasure of Wuxi’s Small and Medium-size Real Estate Enterprises under Macroeconomic Control PositionZhao Fang Fang(Jiangyin Polytechnic College)Abstract: This paper introduces the status in quo of real estate industry in Wuxi city, then analysis the depth effects of a seires of national macroeconomic control policies which brought to small and medium-size enterprises, and furtherly provides some feasible countermeasures for the development of Wuxi’s small and medium-size real estate enterprises given the new macro position currently. Keywords: macroeconomic control;small and medium-size real estate enterprises; countermeasure宏观调控和经济政策的改变增加了房地产行业的风险，当前无锡市房地产 行业竞争日趋激烈，中小型房地产企业如何应对当前的形势，将关系到企业的 生存与发展。

一、无锡地区房地产行业现状一、无锡地区房地产行业现状 无锡位于太湖之滨、长三角区域中心近年伴随产业结构调整，无锡已经 成为新型的生态城市、品牌经济城市及极具口碑的商业城市，城市综合竞争力 排在全国前列随着高铁开通、苏南国际机场的建设，无锡在长三角城市群中 的地位尤为突出 （一）无锡经济快速发展, 房地产投资保持高增长 无锡在长三角地区城市中经济发展位居前列，2009、2010 年 GDP 增速分 别为 12.95%和 12.13%，固定资产投资增速更是高达 27.2%和 23.73%，无锡城 市的发展正处于上升通道，房地产开发业也随之兴盛无锡经济快速增长、城 市化进程的加快及人居环境的改善，房地产投资保持了高速增长的势头2010 年无锡房地产投资总量达 612.67 亿元，房地产市场也在快速发展期 （二）无锡中小型房地产企业比重大 近几年来,房地产开发热潮催使一些企业纷纷进入房地产行业淘金，无锡本 土房地产企业数量猛增，如红豆置业、太湖世家、中大、风水隆、苏源置业、 金鼎、冠达、蠡湖、聚江、太湖明珠苑、灵山、润地利、金太湖、小天鹅、海 澜、长山、泓佳置业、华西村房产等 1300 余家。

与国内一线城市相比，无锡市 房地产企业起步较晚，发展水平还不高有些房地产企业由建筑公司发展而来， 有些则由实业公司转化而来无锡大型房地产企业数量所占比重却很低，仅占 企业总数的 5.2%中小型房地产企业规模小、实力不强，占企业总数的 94.8%锡城本土房地产企业对促进无锡地区经济增长、推进城镇化进程、改善 人民生活发挥了积极作用 （三）外来知名房地产企业进入无锡，加剧竞争格局 随着一线城市土地资源稀缺、土地的限制越来越紧，购地成本加大，众多 大型房地产企业登陆二、三线城市无锡作为长三角经济强市，房地产行业正在飞速发展，吸引着外地一线品牌开发企业的关注，如保利、万科、华润、绿 城、碧桂园、世贸、金科、龙湖、恒大、协信等外来开发商大量涌入无锡房地 产市场这些知名房地产企业拥有雄厚的资产规模、较高的市场份额及良好的 品牌声誉中小房地产企业在规模、资金上都难以与大型房地产企业竞争，使 得很多优质土地资源被大型房地产企业或财团购得，导致现在许多锡城土地储 备少的中小型企业面临着开发断档的尴尬局面外来大型房地产企业的相继涌 入，抢占了一大部分市场份额，无锡本地房地产企业的开发空间受到进一步的 压缩，中小房地产企业的发展更是受到严峻挑战。

二、宏观调控政策对无锡中小房地产企业的影响二、宏观调控政策对无锡中小房地产企业的影响 当前，随着房地产市场发展过热，结构性问题比较突出，房价增长过高、 过快逐步对经济发展产生了负面影响为了遏制房价的过快上涨，引导房地产 市场的健康发展，国家出台了房产调控措施，在房地产行业中引起了很大的反 响，关乎到房地产企业切身利益 （一）宏观调控措施密集，抑制房地产市场上升空间 国家采取的多次宏观调控措施，包括差别化住房信贷、差别化房地产税收、 限购令、调整住房公积金贷款政策、各城市公布年度新建住房价格控制目标、 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等本轮调控政策打击投机性炒 作，遏制投资性需求，也会在一定程度上暂时延缓居民改善性购房需求2011 年一季度锡城商品房共成交 113.22 万平米，环比减少了 55.01%；其中，商品房 住宅成交了 84.33 万平米，环比减少了 50.92%新政的出台给房地产市场带来 不小的压力，房地产市场上升空间将会受到抑制，中小房地产企业的发展也将 受到制约 （二）银根进一步紧缩，中小房地产企业资金链紧张 房地产业是资金高度密集的行业，离不开金融支持2011 年，宏观调控政 策力度不断加大，监管部门频频挥起调控利剑，一道道信贷收紧令接踵而至。

截止 5 月，本年度已经 2 次加息，5 次上调存款准备金率，市场资金流动性步 步收紧，银行的信贷逐步紧缩一方面无锡中小房地产企业从银行可贷的资金 减少，另一方面还要面临地价上涨、原材料价格上涨和劳动力成本增加的局面， 现金流大幅下降目前，无锡中小房地产企业融资难度加大，资本运作空间急 剧缩小，面临巨大的资金压力 （三）市场观望气氛浓厚，房产销售压力增大 本轮调控政策非常严厉，逐步改变了无锡中小房地产企业的销售环境无 锡于 2011 年 2 月 20 日出台了限购政策，使得半数意向购房者资格受限，无法 再入市，新政导致需求减少无锡地区 2 套房停止住房公积金贷款，落实了差 别化住房信贷政策，执行十分严格，显著加剧购房者的购买压力当前，无锡 地区投资增速过猛的势头得到初步遏制，房地产市场交易趋于平淡2011 年一 季度末全市商品住宅的月度均价为 8407 元/平方米，同比上涨了 11.20%，环比 则下跌了 10.54%受价格、政策和心理预期的影响，更多购房者进入“观望等 待”大军，房产消费逐步趋于理性对无锡中小房地产企业而言销售难度增大， 快速销售回款的压力加大 三、无锡地区中小型房产企业应对策略三、无锡地区中小型房产企业应对策略 在激烈的市场竞争环境和宏观调控的背景下，无锡地区中小型房地产企业 必需客观而深入地评估自身实力，克服各种阻碍，采取积极有效的应对措施， 获得生存和长远的发展。

一）寻求多方合作，解决资金难题 面对价格日益高企的土地、建筑原料和劳动力成本，房地产企业开发项目 投入越来越大中小型房地产企业规模小、资金实力弱，应积极寻求方法，突 破这一瓶颈 1. 拓宽融资渠道如今宏观调控势在必行、央行警讯频发，中小房地产企 业在项目运作过程中，往往开发资金严重不足，没有土地储备或储备不足，可 持续发展乏力中小房产企业为了降低企业的资金压力，除了通过银行信贷以 外，可以向信托公司、典当行、担保公司、私人资本、民间借贷进行融资当 然，房产企业需承受较银行信贷更高的利率 2. 项目合作，建立战略联盟新政下为了突破资金和土地的制约，能与大 企业进行有效竞争，中小房地产企业可寻求项目合作，通过联合竞买土地使用 权或联合开发的方式建立横向战略联盟，形成“小而联，联而全”的格局，统 一规划、合理分工、有机配合，资源互补，共同开发项目，走战略合作之路 还可以和产业链上的相关企业建立纵向的战略联盟，共求合作，壮大实力、提 高抗风险能力 （二）提供差异产品，避开正面竞争 目前抢滩无锡地区房地产市场的企业越来越多，中小型房地产企业想在激 烈的竞争中分得一杯羹，应避免与大型房地产企业正面较量。

1.进行细分，做好项目定位中小型房地产企业必须注重对市场和消费者 需求的研究，在资源有限的情况下，提供差异营销当前无锡地区房地产市场 客观存在着不同层次的顾客群，他们在经济能力、年龄层次、购买心理和行为 等方面都存在着差异性中小房地产企业打造产品之前，应对市场进行细分并 选择出将来可能面向的目标群体；对目标市场进行预期综合评估，包括购买力、 购买需求、品牌忠诚度、单元面积、单价范围、绿化要求、总价区间等指标进 行研究；根据项目所处的具体情况、地理位置、资源状况与目标消费者的需求 偏好结合起来，做好项目定位，设计出符合市场消费趋势与竞争者形成明显差 异的房产差异化战略可以避免市场上同质化的价格战，充分挖掘市场潜力， 获取差异化溢价，从而确保开发的房产能在市场中立于不败之地 2.立足本土，彰显地域特色房地产是一个极具地域性特色的行业锡城 房地产企业与外来地产大鳄相比，无论是资金实力、产品创新、开发理念都存 在较大的差距然而本土房地产企业拥有良好的地缘优势和对本土市场变化敏 感度，熟知本地风土人情、文化习俗和地理气候，更能洞察本土房产市场消费 情况和消费偏好，有利于操作具有明显本土定位特色的项目，这是外地企业所 无法比拟的。

如无锡地处江南，空气湿润，当地居民在经济承受范围内普遍喜 爱朝阳面积大、南北通风的户型而一些知名的大型房地产企业盲目照搬、模 仿罗马式、西班牙式、新加坡的建筑风格，然而这类建筑风格的房产由于户型 设计、房屋朝向存在问题，在无锡市场却并不受欢迎本土房地产企业应努力 在限定的条件下，因地制宜，设计和创造出符合当地化的、具有自身特色和竞 争优势的房产，适应无锡本土房产消费需求 （三）顺应宏观政策，把握开发方向 本轮宏观调控打击的是过度投资性需求，引导合理的刚性需求，鼓励保障 性需求无锡地区中小型房地产企业应当顺应宏观调控政策，充分发挥自身灵 活性和适应性强的优势，把握好市场开发的方向 1.参与保障建设无锡正在积极响应保障、安居政策、落实障性住房建设任务2011 年无锡市推出的 880 万平方米住宅用地中，保障性住房供地量达到 408 万平方米，商品房和保障性住房基本上是对半开的格局新增公共租赁住 房 17000 套(间)，新增廉租房 1700 套，新建经济适用房 7000 套，预计于 2011 年 10 月开工建设保障房主要集中在市区，市区单是新增公租房的数量即达到 9000 套，宜兴市及江阴市则分别新增公租房 3500 套、4500 套。

保障性住房建 设比较简单，管理、施工、运作难度不大，回款有保证，毛利率一般在 10%-15% 无锡中小房地产企业应抓住保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、 税费等优惠政策的机遇，凭借开发房地产项目的成功经验和技术优势，参与保 障性住房、拆迁安置房建设，履行企业社会责任，为中低收入人群服务，保证 质量，创精品项目，走低成本扩张之路，也可以获得相应的市场份额 2. 将目标市场转移至郊区、村镇随着经济的发展，无锡很多郊区、村镇 开始了城镇化进程，将产生对房产的刚性需求郊区、村镇地价相对便宜，开 发的综合成本可以大大降低大型房地产企业集团暂时无暇顾及这类市场，而 当地房地产企业缺少正规的开发经验，。