XX项目可行性方案分析.doc

xxx 项目方案可行性分析报告2012 年 12 月目 录第一章 淄博市经济发展情况第二章 商业地产与投资环境分析第三章 项目地块情况分析第四章 项目 SWOT 分析第五章 项目定位及主要规划思想第六章 项目招商与项目管理第七章 成本分析及利润预测第八章 结论第一章 淄博市经济发展情况一、淄博市经济状况回顾淄博，全国工业经济过万亿的 16 个城市之一，全国城市综合经济实力 30 强，济南都市圈中心城市，中国历史文化名城，国家园林城市，中国瓷都经过建国以来特别是改革开放 20 多年的建设和发展，淄博的经济实力日益增强1992 年以来，淄博连续跨入中国城市综合实力 50 强行列近年来，全市对外经贸、高新技术产业、民营经济快速发展，国内生产总值每年都以 10 ％以上的速度增长二、数据统计淄博市辖区面积 2972 平方千米，市域面积 5968 平方千米市域最大纵距151 公里，最大横距 87 公里市辖区户籍人口 312.92 万人（截至 2010 年 11月 1 日），市域户籍人口 476.20 万人（截至 2010 年 11 月 1 日），市域常住人口约为 500 万人（截至 2010 年底）。

2011 年，城镇居民人均可支配收入21810 元，比 2002 年增长 1.8 倍，扣- 1 -除价格因素，年均实际增长 9.2% ；农村居民人均纯收入 6977 元，比 2002 年增长1.8 倍，扣除价格因素，年均实际增长 8.1% 总体看，城乡居民收入年均增速超过1979 至 2011 年 7.4% 的年均增速第二章 商业投资环境分析一、商业投资市场分析就淄博市而言， 地段价值分为四方面进行界定：商业黄金地段、学区黄金地段、 CBD 商务黄金地段和人居黄金地段，它们的价值核心其实就是突出“便利性”商业黄金地段享受的是休闲娱乐和逛街购物的便利性；学区黄金地段享受的是学习和小孩读书的便利性； CBD 商务区地段享受的是商务、工作、办事的便利性；而人居黄金地段则享受的是居家生活、买菜做饭等生活方式的便利性引用中国首富李嘉诚的投资理论：地段、地段，还是地段 “我是大赢家”项目针对的就是商业黄金地段的便利性，可以为本项目带来经济上的巨大效益 二、投资环境分析1 、区位环境商业区位的优劣， 取决于商业交易区内人口密度、 消费购买力以及潜在顾客的社会经济地位商业交易区是指项目所能辐射之范围离商业中心越近， 对顾客的吸引力越强。

在商务中心区域内， 由于消费者的多元购买力， 使各类商业业态彼此连接为成片的商业区域， 从而对消费者更具有吸引力， 其商业区位则越佳本项目正处于最佳商业区位2 、商业环境客流量：日均人流量 人周末约 人商场： 家 酒店： 家银行： 家 医院： 家其它：第三章 项目地块情况分析一、 地理位置：本项目位于山东省淄博市中心 xx 商业大楼，周边地区为商业区域， 酒店、商场、银行、医院等鳞次栉比二、 主要经济指标1） 建筑总层数： 6 层2） 项目可用层数： 3/4/5/6 层，共计 180 个房间3） 商业建筑密度：密集4） 车位数：- 2 -三、 项目规划【3 层】 【4 层】 【5 层】 【6 层】第四章 项目 SWOT 分析优势（ Strength）（Weakness）限制● 优越的地理位置位于淄博市中心商业区中心路● 项目所在建筑在环境外观上竞争力较弱段，景观、树木，林立人行道两旁，彩色霓虹灯交项相辉映在合理的布局规划的前提下，进行经营业目所处建筑外观因建造时间较长已显破旧，建筑态划分，在商品上追求新颖独特，保证商业中心的内部现已有的商品参差不齐，服务水平低下，对持续稳定发展趋势，立于市场不败之地。

我是大赢家”棋牌室在经营业态上，总结了周边经营内容及我们项目商业品牌提升影响较大模式，定位特色经营业态，做到人无我有，人有我强，人强我精并可以根据市场的变化随时进行调● 商业区产业结构不完善产业结构较为 SWOT 单一， 分析整，以适应市场的需要，避免不必要风险酒店及商场较多，缺乏娱乐休闲产业项目本项● 市场是不断变化的，竞争是永远存在的无论是目有能力和足够的空间，把握的市场动态，减少前期的客户招商竞争，还是后期消费者的竞争都是不必要的竞争，提升整个产业结构和服务水平，趋于白热化的将来周边未知商业项目的开发，也与其他商业项目形成互补，从而提高市场竞争力有可能带来潜在的威胁 Threat ）挑战机遇（ Opportunity）第五章 项目定位及主要规划思想棋牌室，作为一种风靡国内的商业形态，近年来大有席卷神州之势经过几年的发展，棋牌室在中国经历了一个曲折的发展过程：棋牌室最初由早期的棋社和赌场演变而来， 棋牌游戏作为一种室内的， 多人的娱乐活动，适合在人员密集的场所进行，又因活动周期短，人员流动快，所以需要一种场所提供各处的人赶来进行棋牌娱乐活动 棋牌室在这样的背景下应运而生服务于社区或区域性市场，具有行业独特性。

3 -项目商业规划如下 :【 3 层】：电玩城【 4 层】：棋牌室 / 小吃美食街 / 桌球室（ 1-2 间）【 5 层】：棋牌室 / 足疗室（ 1-2 间）【 6 层】：棋牌室 / 客房 / 儿童活动区（ 1 间）服务型商业形态，六大功能惊艳全城“我是大赢家”项目集棋牌室、电玩城、美食、客房、桌球室及儿童活动区六大功能于一体， 通过对本地区的消费形态的深入调查，有意识地对“我是大赢家”项目的商业型态进行合理整合，力求达到多种经营互相带动， 从而真正实现品牌盈利科学商业管理，八大盈利模式让你赚不停在商业经营业态划分上面遵从先进的商业形态， 符合人群消费心理， 全方位引导人群消费，实现完全的无死角经营：小吃街招商、棋牌室 /电玩城 /住宿 /桌球 / 足疗室 / 儿童活动区收益以及 “我是大赢家”棋牌大赛招商收益（门票、冠名费、赞助费等），八大经营模式相互依托，完全确保能持久盈利在盈利模式上，以“ 24 小时全天候服务， 360 度全方位盈利”的原则，使目标人群覆盖各年龄层、各生活层，在“吃喝玩乐”中让商家受益匪浅，保证项目经营的稳定和持续发展第六章 项目招商与项目管理招商是经营成功的前提招商目标小吃街招商 “我是大赢家”棋牌大赛- 4 -一、 小吃街招商根据小吃街定位及经营模式以 “铺档”的方式进行招商， 铺档招商面积不限大小，不限小吃区域及种类。

各档口招商以特色的小吃为主，其它餐饮类（如冷饮吧等）为补充，采取统一的装修风格及服装，在统一管理下提升品牌整体形象及服务水平 盈利方式采用管理费及销售分成的方式实现投资盈利二、 “我是大赢家”棋牌大赛以推广“我是大赢家” 品牌、提升项目整体形象、 扩大项目识别度为目的，以公开透明的比赛赛制为原则， 最终达到娱乐、 丰富生活及项目盈利的双赢效果赛制设置 】月赛→季度赛→年终决赛内容设置 】棋类（象棋、五子棋） 、牌类（斗地主）以及麻将类形式设置 】晋级赛、挑战赛 每场比赛都设置门票、奖项赞助及冠名赛程设置 】12 场月赛、 4 场季度赛、 4 场挑战赛、 1 场年度总决赛共计 21 场比赛盈利方式 】21 场比赛的门票收益 / 大赛赞助商 / 独家冠名权经营模式本项目将采用统一管理、自主经营的基本经营模式：（ 1）实现经营业态的明确合理划分，避免同类经营 2）自主经营，统一管理 3）专门的管理人员团队 4）对招商项目建立或聘请专门策划推广团队营销推广成功的营销推广，将成为“我是大赢家”项目的动力保障，没有好的营销推广，再好的环境、再好的项目，消费者不知道或不接受，都无法在激烈的市场竞争中生存下来。

如何演绎佰兴生活广场这个品牌， 成为了营销推广的关键， 要想成功营销推广，必须做到以下几点：1. 综合性营销推广活动综合性营销活动推广， 主要指“我是大赢家” 项目的策划设计和营销推广活动这种类型的营销是将消费者吸引到本项目的基本保证 5 -2. 短距离营销推广活动所谓的短距离营销推广， 就是指通过营销手段将居住在本市各区域的消费者吸引到本项目中来3. 长距离营销推广活动所谓的长距离营销推广， 就是指通过营销手段将其他地区的消费者吸引到本项目中来可以通过居住在周边酒店的外地顾客传递信息， 同时运用营销策划向外传播相关信息第七章 成本利润分析一、成本投入本项目的主要成本分为三大部分：1. 房屋租金总面积：年租金总费用： 万2. 装修部分按照 元 / 平方米的装修标准总费用为：按照 5 年分摊装修费用，每年分摊：3. 管理费用支出管理团队：策划团队：成本投入总计：二、投资回报本项目的主要回。