2015成都城东东客站板块房地产市场简要ppt课件.ppt

2015成都城东东客站板块 房地产市场简要,板块剖析,几大板块之间竞争激烈,放眼大城东,城东多个商圈板块林立，发展成熟程度各不相同，相互之间挤压又依托附势但攀成钢板块和东客站板块凭借全新的造城规划，无疑具有后发优势春熙路-盐市口-东大街商圈,东客站商圈,万年场商圈,攀成钢商圈,三环路,中环路,一环路,成洛路,玉双路,东大路,,,完全成熟,,即将成型,,规划新建,正在崛起,,建设路商圈,二环路,7个综合体项目贴身肉搏,近看攀成钢,大品牌 大体量 全业态成群扎堆,攀成钢-综合体,品牌实力：除泰合与华宇为本土开发商外，其余均为香港、韩国等外资大品牌开发商规模体量：华润排名第一，其次是信和御龙山、环球汇和成都ICC 集交通、商业、商务为一体的城市副中心,东客站板块,东客站板块在东部新城和成都东村规划中占有重要地位，是集交通枢纽、经济枢纽、城市门户为一体的城市副中心按照成都市政府对城东的发展预期，规划了东部新城、成都东村两级大的区域，东客站板块在两级规划的重点区域，借助两级规划利好，能够获得更多发展机遇，最大程度的提升东客站板块的价值，对板块商业发展注入无限潜力超级体量巨大 竞争不容忽视,潜在商业供应,东客站板块现在仅在凯德广场有少量办公人群，未来将引入几个大型的综合体项目，包含写字楼、商业、公寓等，将导入大量商业商务办公人群,东客站板块规划项目,东客站板块凯德广场塔楼有少量的办公人群，规划中的大型综合体（商业）项目有8个，体量超过420万方，部分项目规划有写字楼、公寓，建成后将为板块内导入大量的商务办公人群，同时也能进一步带动商业的发展。

东客站-优劣势,优势在于交通大枢纽、城东CBD和副中心的板块整体统一规划劣势在于商业氛围弱、培育周期长、交通动线封闭、主干道阻隔、人流不易引导1】东客站板块是成华区重点发展区域，定位为“交通大枢纽、城东CBD和副中心”，政府在土地、招商引资等方面都给予有力支持2】作为交通枢纽中心，东客站板块在交通资源上的优势是不言而喻的，铁路、公路、地铁线路交汇，能快速到达成都市中心和全国各个地区3】东客站板块整体统一规划，无老城区杂乱交错的问题，有利于统一板块整体形象，对住宅和商业的发展都是有利的1】东客站等核心板块仍属新兴板块，区域开发较晚且不集中，人口导入较慢，导致商业氛围培育周期较长2】东客站板块属于目前距离市中心最近、可开发量最大的新板块，随着原有老工业厂区搬迁，未来将有较大的开发空间3】板块内规划了大量商业，看似饱和过剩，但由于商业发展缓慢，目前呈现的商业分布不均匀，商业氛围薄弱，版块内的商业需求亟待解决4】交通主干道方便了板块与外部的联系，但主干道对商业的阻隔作用明显，难以形成商业聚合效应和影响力，目前以内需型商业为主，对外吸引力不足优势很明显 劣势也突出,板块优势,板块劣势,以龙之梦为最,现有竞品地图,项目紧邻佳年华广场、南边是荣盛香榭兰庭、与阳光100米娅中心直线距离1.5km。

区域内最大规模最核心竞品为龙之梦鹏瑞利新城阳光100米娅中心,佳年华广场,龙之梦鹏瑞利新城,本案,荣盛香榭兰庭,龙之梦鹏瑞利新城,,现有竞品概况,在售公寓项目：龙之梦均价预计约8000-10000元/之间，在售商业项目：一层临街底商均价约50000元/左右商业市场,供大于求 库存压力大 价格略下滑,商业-整体市场,成都商铺持续供大于求，库存压力持续扩大；成都商业开发过剩，今年一季度成交66.56万方，基本与前两个季度持平，但价格跌回两年前，仅21294元/平数据来源：克而瑞,,城东市场低迷 价格波动下滑,商业-城东市场,商铺市场呈现外延发展趋势，城东市场低迷，近1年年去化仅11万方，价格3.5万/平，在四大板块中仅高于城北近两年均价起伏较大，需求量较为稳定数据来源：克而瑞,,,,,商铺投资泡沫严重 投资者热情降低,商铺-整体态势,今年大成都商铺供应315万，备案成交177万，分别减少30%和9%，四季度商铺售价下调明显，商业投资泡沫严重，投资者热情降低数据来源：锐理,地铁上盖、商业体量较大,阳光100米娅中心项目2期一共有7个独栋建筑，1、2、3号楼是全精装住宅，4-7号楼为独栋商业体。

阳光100-商业概况,少量5年返租,商业目前有少量5年返租，属-1F美食广场其余只包租，目前1期由于运营状态不好，去化难度大阳光100-商业产品,2期所有商业全推，14年4月开卖7万，目前去化1/2 住宅底商5F，从-2F-3F 挂牌价1F：6万，2F：2-4万，3F：1万左右 -1F 11000超市自持1号楼-1F5年返租（业态为美食广场）,均价波动大 销量比较低,商铺从推售至今周期一年，开盘初期即为成交峰值随之一直持续到现在的持销期，月均走量1-3套，目前销售过半阳光100-商业量价,,,阳光100-商业优劣,商业体量大 招商牵动返租 有明确的业态规划 无缝对接、地铁上盖,单价高 投资回报率小 运营状态不佳,优势,劣势,青年时尚街区 玉器交易市场,荣盛香榭兰庭自身规划21000平米成都首倡“青年时尚街区”，集餐饮、娱乐、休闲于一体，新古典主义经典立面，打造品质青年生活社区香榭兰庭-商业概况,,社区底商,,裙楼商业,定位于西南玉石器材 交易市场,成交量比较低,荣盛香榭兰庭商铺走量月均1-3套左右大部分为2F商业，均价低在9月有一次成交峰值，15套2F商业香榭兰庭-商业量价,,数据来源：克而瑞,,香榭兰庭-商业优劣,物业类型较为新式、下沉式商业目前是区域内独有 整体打造专业市场、明确的定向招商,目前为概念性规划，并未落地 对于社区商业而言吸引力不足,优势,劣势,中型商住综合体,佳年华广场位于东二环，塔子山公园旁，是佳年华置地2014年城东巨作，包含精品写字楼、国际奥克伍德酒店，菁英住宅，主题商业街四大业态。

佳年华-商业概况,,,,,,1期规划,写字楼 +底商,社区底商 3万,住宅,商铺推售力度不大,佳年华广场商铺推售力度不大，目前仅1号楼底商中间转角铺面售出，一口价3.5万对外宣称写字楼自持，但预计明年开售佳年华-商业产品,目前在售17套商铺，为1号楼底商 1F面积段在20-70左右 2F300商铺整间出售 1F挂牌价3.5万，2F挂牌价2.5万一口价） 写字楼产品150米，33层 目前未开，预计明年开盘（预计估价7000-8000左右）现对外宣称自持佳年华-商业优劣,单价低 划铺小，总价低 利用甲级写字楼五星酒店拉动商业人气,散铺出售 无业态规划 无包租 无招商,优势,劣势,,商业市场小结,外部竞争：城东各商圈之间竞争激烈，现有商圈以建设路最成熟、最发达、最完善 临近竞争：攀成钢板块及周边有7个综合体项目在建（售），未来商业体量供应十分巨大，且商业、办公、酒店等物业类型丰富 市场存量：整体存量较大，市场供应大于需求，成华区集中式商业存量较大 产品特征：底商最受欢迎，集中式商业供应量小，50以下小面积商铺乃成交主力 竞品市场：竞品目前在价格上较为有优势的是佳年华广场，但由于无招商动态、包租计划以及业态规划、对于投资客户吸引力不高。

SOHO办公市场,量价下滑比较明显,办公-整体市场,至去年第三季度开始，办公市场成交持续下滑至38.25万方，价格跌至8295元/平，为近2年最低，“以价换量”效果并不明显数据来源：克而瑞,,,城东处于市场低迷状态,办公-城东市场,数据来源：克而瑞,,近1年城东供应12万方，成交14万方，均价在1万左右，在区域中属于低迷状态成交量稍供应多供销高峰期已过 投资热度将下滑,办公-写字楼态势,2014年成都写字楼供销量分别下滑28%和37%，供销主要集中于主城区，写字楼供销的高峰期已经过去，写字楼投资热度将进一步下滑数据来源：锐理,供销量下滑 主城区活跃,办公-LOFT态势,2014年成都LOFT供销量分别下滑46%和30%，供销量达5年来最低，供销较平衡，主城区仍是市场主要活跃区域数据来源：锐理,市场存量进一步攀升,办公-SOHO态势,SOHO近几年呈增长态势，但2014年供销分别同比下降47%和25%，市场存量进一步攀升数据来源：锐理,东客站第一大鳄,龙之梦-概况,龙之梦紧邻东客站，占地247亩，总建面积163万方，是由上海长峰集团及新加坡鹏瑞利集团联合打造的超大型综合体，涵盖商业、办公、酒店、公寓等物业，是板块内影响力最大的项目。

酒店商业写字楼自持 仅SOHO销售,龙之梦-规划,A地块为4层购物中心（-1F-3F），引入伊丽莎白医院（新加坡），以医疗器材配件中心的专业市场，比赛用的真冰场 B地块为酒店、3星、4星、5星酒店为一栋（最高48层）旁边一栋办公公寓（32层），底商以依托写字楼公寓的餐饮，休闲，餐饮，宴会业态为主裙房2层） C地块为两栋超甲级写字楼 （300米双子塔，60多层左右）、2栋公寓（29层、30层）底商也是餐饮，休闲娱乐为主3层） 除D地块其余全部自持 D地块D1、D2，目前5、6、7栋已封顶，位于D2地块，目前预计5月底开盘现房）,为求打造区域标杆项目，鹏瑞利新城大量自持物业保证后期运营，仅开D地块销售SOHO户型多样 预计价格高于周边住宅,龙之梦-SOHO产品,预计5月底推出5、6、7三栋现房公寓出售，估价8000-10000不等底商预估价3万-5万5,6,7,D地块占地87亩，D2：53亩，D1：34亩 公寓定位酒店式公寓，5栋4T14户，6、7栋4T12户44-86 水电气全通，电商用，水气民用总共5379套，D2：2257套挂牌价8000-10000 商业体量12万平米，D2：6.9万，D1：5.1万。

底商33-372规划引进批发市场）3层（-1F-3F）整层18000价格未出（预估3-5万不等）,龙之梦-SOHO产品,三个户型从标间到套三，为更多的利用空间打造，因此降低了舒适度，在房间分布上也并不明确标间，45 客厅开间：3.6m 客卧一体面积：16.38 优劣势：标准SOHO户型，客卧一体，竖厅设计6.1m动线开放式厨房有油烟隐患问题套二，58 客厅开间：3.35m 主卧：12 次卧：7.625 优劣势：功能性套二，过于紧凑，客厅餐厅一体，略显局促套三，86 客厅开间：3.75m 主卧：10.55 次卧：7.625 次卧：9 优劣势：户型方正，双阳台设计，浪费少因此分区并不合理类住宅式产品设计 居住舒适度不高,,龙之梦-优劣,品牌高、体量大、整体规划对于无论是投资客户还是自住客户都具有吸引力 产品设计规整、无畸形、特型户型,目前定价稍较周围住宅高，投资回报率低，对于投资客信心不足，自住客户选择度更低,优势,劣势,,办公市场小结,外部竞争：城东各商圈写字楼楼竞争同样激烈，现有写字楼分布主要以东大街-东大路最成熟、最发达、最完善 临近竞争：攀成钢板块及周边有7个综合体项目在建（售），未来写字楼供应体量同样十分巨大，竞争将更为严峻 市场存量：主城区是写字楼市场的主力区域，但供应远大于需求，且租金整体表现平稳 产品特征：主城区写字楼套数以50-100为主，销售面积上50-500各面积段产品市场认可度均较高 竞品市场：区域内目前无在售写字楼竞品，但潜在供应量极大。

公寓存在的强敌为龙之梦，但定价偏高，本案针对性打法突出,酒店市场,,,周边目前缺乏大型酒店运营,酒店市场,嘉得利酒店,慢时光主题公寓,星期8家庭客栈,80HOME公寓,100青年公寓,青年旅社,静明大酒店,公寓集群,公寓集群,项目临近东客站，周边大型酒店几乎没有，除却快捷酒店，以及在规划的鹏瑞利新城有3-5星级酒店外，剩下的都是小型公寓旅馆集群，市场空缺精选酒店龙之梦鹏瑞利新城,个案借鉴中航名人酒店,酒店市场,中航名人酒店位于城南高新区，五星级酒店，酒店体量2万平米，投资回报率为7.5%个案借鉴中航名人酒店,酒店市场,中航名人酒店项目隶属于中航国际交。