昆明南亚之门专项项目.docx

昆明南亚之门项目目录1工程项目简介1.1. 项目位置1、1.1项目周边环境分析1.1．2项目用地周边环境分析1.1.3项目用地周边环境分析1.1.4地块周边的建筑物1.1.1.5地块交通条件调查2区域市场现状及其趋势判断2.1宏观经济运行状况2.1.2国内生产总值2..2中国房地产开发业景气指数 2.3国家宏观金融政策2.4固定资产投资总额2.5社会消费品零售总额2.6商品零售价格指数 2.6.1 居民消费价格指数3、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规3.1项目所在地居民住宅形态及比重3.2项目所在地房地产市场总体供求现状4项目周边竞争性楼盘调查4.1项目概况 4.2销售政策措施 4.3主要媒体应用及投入频率5目标客户群定位分析 5.1项目所在地人口总量 5.2项目所在地经济发展状况和人口就业情况 5.3、项目所在地家庭情况分析 5.3.1家庭成员结构 5.3.2家庭收入情况 5.3.3住房要求、生活习惯6产品定位、SWOT分析与对策6.1产品定位6.1.1产品的类型（物业类型）、6.1.2档次、产品的概念设计6.1.3产品的功能、产品的特性、产品价值、产品的文化含量等 6.1.4项目特性的SWOT分析及对策7 产品特性分析　7.1楼盘价格定位及策略7.1.2价格策略7.1.3竞争导向定价法的几种方式一、工程项目简介：南亚之门，昆明第一高楼，项目用地面积34500平方米，集铂金五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、城市核心商业、休闲娱乐等功能于一体，将成为昆明市的新地标性建筑。

影片采用老电影的方法展现南亚之门见证昆明的历史变迁，采用现代定位器的手法锁定南亚之门周围的交通、以及商业圈，展现出出南亚之门，昆明连接世界的高度方法新颖、效果显著，给观者更直观地了解南亚之门南亚之门是昆明市主城CBD核心区首个启动项目，是集住宅、5星级酒店、公寓式酒店、5A写字楼于一体的高端商业综合体项目由一栋塔楼和四栋住宅组成塔楼1-5层规划为酒店配套商业区，7-33层为办公区，35-65层为公寓区，66层为酒店大堂，67-82层为酒店区，83层为观光区，其余均为避难设备层塔楼的设计与建筑是南亚之门最核心最困难、同时也是工程量最大的部分，如果建成必将是昆明地标性建筑，亦是昆明房地产建设的一大新突破 该项目位于云南省昆明市盘龙区拓东路78号，占地面积3.0755万平方米，总建筑面积为54.5649万平方米，分为南北两区，北区主要为住宅，住宅楼分为A、B、C、D4幢，北区西面为住宅A幢，A幢有42层；北面为B幢和C幢，B幢有40层，C幢有39层；东面为D幢，D幢有39层；北区南面有5层商业区，商业区每层建筑面积为5775平方米，总建筑面积为20.9014万平方米；南区建83层的主塔楼，塔楼内包括五星级酒店、公寓、办公楼，塔楼68层至82层为五星级酒店，总建筑面积为3.7125万平方米；36至66层为公寓，面积为10.1905万平方米；7至34层为办公楼，总面积为10.2908万平方米；1至5层为商业区，塔楼西面还有5层的商业裙房，裙楼内有两层为酒店餐厅，观光层位83层，总面积为1873 平方米；塔楼6、20、35、51、67层位避难及设备转换区，面积为1.9172万平方米；地下室有四层，总面积为4.5548万平方米，设计高度333米。

项目总投资42亿元工程类别：住宅 / 办公楼建筑面积：平方米  投资金额：420000万元工程简介：该位于云南省昆明市盘龙区拓东路78号 占地面积3.0755万平方米 总建筑面积为54.5649万平方米 分为南北两区 北区主要为住宅 住宅楼分为A、B、C、D4幢 北区西面为住宅A幢 A幢有42层 北面为B幢和C幢 B幢有40层 C幢有39层 东面为D幢 D幢有39层 北区南面有5层商业区 商业区每层建筑面积为5775平方米 总建筑面积为20.9014万平方米 南区建83层的主塔楼 塔楼内包括五星级酒店、公寓、办公楼 塔楼68层至82层为五星级酒店 总建筑面积为3.7125万平方米 36至66层为公寓 面积为10.1905万平方米 7至34层为办公楼 总面积为10.2908万平方米 1至5层为商业区 塔楼西面还有5层的商业裙房 裙楼内有两层为酒店餐厅 观光层位83层 总面积为1873平方米 塔楼20、35 67层位避难及设备转换区 面积为1.9172万平方米 地下室有四层 总面积为4.5548万平方米 设计高度333米 总投资42亿元工程主要材料：钢结构,防水系统,电气设备,智能化设备,空调,电梯,消防设施  一座城市总有属于它的一个符号，总有一栋标志性的建筑，毋庸置疑，品牌和高度是最好的表现形式。

站在一座城市的最高建筑上，俯瞰一座城市的风景，一切尽收眼底，应该有一种包容和宽大的情怀南亚之门营销中心墙体广告南亚之门，以333米的高度，排行中国高端摩天楼前十五位，将树立昆明建筑高度新标杆，打造具有强烈视觉冲击的标志性建筑作为昆明超高建筑中最高的建筑，其关注度自然非常高，面市前是期待，面市后是仰望这样的建筑不仅仅属于这座城市， 樱花酒店二、周边环境分析南亚之门位于拓东路尚义花市、原烟草机械厂的位置，占据了优越的地理位置，市中心交通、周边配套的便利触手可及中心区位价值受到投资置业者们的热捧，无论是办公还是居住，能享受到的良好环境都要胜于其他区域白塔片区，在整个昆明发展过程中，各个方面已经相当成熟，昆明最高建筑将在这里拔地而起，对提升昆明形象有良好的推动作用户数:总户数875户当期户数875户，占地面积:  34500平方米 ，建筑面积:  550000平方米容积率：14.22绿化率：15%物业费：暂时不详开发商：云南中炬置地集团售楼地址：尚义街项目地旁停车调查：配有1023个车位价格走势调查：城市中心地段价位销售房源调查：暂未开盘，现免费登记中地段交通： 公交：A1 52 57 117 109 145步行：离北京路相距十分钟路程周边配套生活配套 温莎ktv  南方电网  招商银行 绿洲大酒店医疗配套：社区医院 尚义街中药馆教育配套：昆十中 古幢小学 和平小学 昆明饭店附近的商业区靠近南屏街，拥有最浓厚的商业气息，以及白塔路金格百货等高档商业区的配合下，环抱昆明最大的最成熟商业圈。

两座主体塔楼立于楼群之中，显得更加恢弘昆十中教育配置从幼儿园到中学一应俱全，昆明市第一幼儿园和市政府幼儿园等数家幼儿园，武成小学、拓东一小、二小等近十所小学，还有昆十中、十二中等多所重点中学，更有云南省中医学院近在眼前，解决家长担心的孩子上学问题 也属于一个地区，更是面向全国  附近的银行附近有工商银行和农业银行等各家金融机构，有延安医院、昆明市中医院等十余所医疗机构，有昆明饭店、樱花酒店和绿洲大酒店等多家高档品质酒店，餐饮配置也是相当齐全 东风路拓东路、北京路、东风路以及白塔路形成巨大的交通网络，每一条都是城市人流运输的主干道，都有数十条公交路线经过，更有轻轨的推动，在这里工作还是生活，都能感觉很舒畅 据了解，一期的尚义公馆已经在做地下工作，到明年4、5月份出地面，主楼预计2013年年底可建成三、区域市场现状及其趋势判断例盘龙区2009年一季度经济运行分析1、经济持续增长一季度，全区实现地区生产总值42亿元，同比增长12.1%，其中：第一产业完成0.29亿元，同比增长9.5%，第二产业完成13.01亿元，同比增长12.4%，第三产业完成28.7亿元，同比增长12%2、消费需求持续旺盛。

一季度，全区社会消费品零售总额实现35.05亿元，同比增长32.63%从商品零售情况看，汽车类销售增长较快，占到零售总额的28.5%以上3、城镇固定资产投资增势良好一季度，全区固定资产投资完成31.75亿元，同比增长148.26%，其中，第二产业完成投资3.058亿元、第三产业完成投资28.7亿元4、农业生产稳定小春粮食播种面积稳定，春耕备耕工作扎实推进一季度，完成农林牧渔业总产值0.49亿元，同比增长11.31%，其中，受烤烟及花卉种植的影响，农业总产值增长20.73%5、城乡居民收入增长不平衡一季度，全区城镇居民人均可支配收入达4759.46元，同比增长9.26%；人均消费性支出3012.73元，同比下降5.06%；农民人均现金收入达2212.63元，同比增长5.05%6、工业经济总体不尽理想一季度，全区规模以上工业企业完成总产值 26.35亿元，同比增长15.86％主要是受云内动力及云南地矿资源两家大企业的拉动增长，若扣除上述因素，全区工业将是负增长在主要支柱行业中，汽车制造、金属冶炼及压延增长较快，通用设备、化学纤维、生物制药等行业增长缓慢7、房地产市场持续低迷一季度，房地产投资完成17.29亿元，同比增长96.72%，增幅同比增加36.09个百分点。

由于受市场总体需求减弱，销售周期延长，房地产企业投资信心不足的影响，尽管在税费调整等政策支持下，但房地产市场销售额下降了47%，短期内回暖的难度较大二、建设项目进展情况全区共审批核准各类建设项目16个，总投资约46亿元，列入第一批区级政府投资计划的36个项目中已完成项目建议书批复等前期工作的项目有6个，已开工项目10个，其中：续建项目4个，新建项目6个重大项目建设有序推进，沣源路、汇都国际二期、南亚之门、欣都龙城等项目开工建设，汽车财富中心、张官营城中村改造、云南农产品贸易博览中心、昆明玉器城、登文庄园等建设项目顺利推进积极争取上级资金支持，金汁河治理、福虹家园四期廉租房建设、高枧槽小流域治理等6个项目共争取上级资金补助3246万元，其中，中央资金2730万元，省级资金516万元三、经济运行中存在的主要问题1、宏观经济运行的不确定因素仍然存在一季度，我区经济发展在全国经济不景气的大背景下虽然实现了开门红，但经济发展的不确定因素依然存在，集中表现在：经济增长但效益不理想；工业企业一支独大，受影响的风险较大；零售额虽然增长较快，但大宗批发贸易额减少，餐饮住宿等行业下降；房地产投资及开工面积大幅增长，但销售额下降等因素，将会导致后期宏观经济形势的不稳定。

2、财税减收明显一季度，全区地方财政总收入完成7.61亿元，同比下降4.55%，其中，一般预算收入完成3.13亿元，同比下降10.17%受房地产销售不景气的影响，增值税、营业税等主体税种均出现下降，影响到财政收入的增长3、项目前期工作不到位由于项目单位对前期工作重视度不够，项目前期深度不实，导致项目可研批复、用地预审意见、环评批复、规划选址意见等报件不全，尽管储备上报了一批项目，但纳入中央、省、市扩大内需投资盘子难度较大，一季度，我区仅有6个项目获得3000多万元的上级资金补助4、 建设项目进展缓慢一季度，全区固定资产投资虽然增长148.26%，但在很大程度是受去年续建项目拉动增长，区级财政投资开工建设项目较少，全区计划开工的24个新建项目中仅开工建设6个，开工率为25%项目建设进度缓慢，将对全年预定建设目标的完成造成影响，同时还将弱化投资对全区经济的拉动作用　5月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.94，比4月份提高1.18点 　　从分类指数看：房地产开发投资分类指数为93.13，比4月份提高1.93点;本年资金来源分类指数为96.62，比4月份提高2.32点。