购买写字楼的三大条件.ppt

Page购买写字楼的三大条件购买写字楼的三大条件1Page前前 言言当前形势下，为什么投资顶级写字楼是最佳的选择当前形势下，为什么投资顶级写字楼是最佳的选择? 住宅？住宅？ 商铺？商铺？ 写字楼？写字楼？2Page顶级写字楼顶级写字楼甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼乙级写字楼丙级写字楼丙级写字楼n 小知识：写字楼的分类小知识：写字楼的分类：： SOHO型写字楼型写字楼（小知识：写字楼的定义与本质）（小知识：写字楼的定义与本质）3Page档次档次指标指标顶级写字楼顶级写字楼甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼乙级写字楼丙级写字楼丙级写字楼SOHOSOHO型写字楼型写字楼区位区位位于中央政位于中央政经经区的核心增区的核心增长长区区位于主要商位于主要商务务区区主要商主要商务务区的区的辐辐射区射区域或域或较较好的区域位置好的区域位置主要商主要商务务区的区的辐辐射区域射区域或一般区域位置或一般区域位置区位无具体区位无具体标标准准交通状况交通状况便捷的交通，可达性好，便捷的交通，可达性好，邻邻近城近城市交通主干道及交通枢市交通主干道及交通枢纽纽可达性良好，可达性良好，邻邻近城市主近城市主干道，多种交通工具可达干道，多种交通工具可达可达性可达性较较好，有交通好，有交通线线路到达，交通路到达，交通较较方方便便基本基本满满足交通可达性要足交通可达性要求，有交通路求，有交通路线线到达到达交通状况无具体交通状况无具体标标准准建筑规模建筑规模5万平方米以上万平方米以上无具体无具体标标准准无具体无具体标标准准无具体无具体标标准准与住宅条件同与住宅条件同装修标准装修标准外立面采用高档材料，大堂、外立面采用高档材料，大堂、电电梯梯厅厅、洗手、洗手间间等公共部分装修相等公共部分装修相当于五星当于五星级级酒店装修酒店装修外立面采用高档材料，大外立面采用高档材料，大堂、堂、电电梯梯厅厅、洗手、洗手间间等公等公共部分装修相当于四星共部分装修相当于四星级级酒店装修酒店装修无具体无具体标标准准无具体无具体标标准准与住宅条件同与住宅条件同设备及设备及办公空间办公空间从从垫垫高地板到高地板到悬悬挂挂顶顶棚的棚的净净高度高度不少于不少于2.8米，米，办办公空公空间间可灵活分可灵活分割适割适应应各种各种变变化化办办公空公空间间，国，国际际知名品牌中央空知名品牌中央空调调、写字楼、写字楼专专用用电电梯配置、楼宇自控、有安全梯配置、楼宇自控、有安全报报警、有警、有综综合布合布线线等等应应有名牌中央空有名牌中央空调调、商用、商用电电梯、有楼宇自控、有安梯、有楼宇自控、有安全全报报警、有警、有综综合布合布线线有中央空有中央空调调系系统统，有，有电电梯、无楼宇自控、梯、无楼宇自控、有安全有安全报报警警有中央空有中央空调调系系统统，有，有电电梯、无楼宇自控、有安梯、无楼宇自控、有安全全报报警，无警，无综综合布合布线线与住宅条件同与住宅条件同配套设施配套设施配套商配套商务务、生活、生活设设施，如五星施，如五星级级酒店、会酒店、会议议室、室、邮邮局、局、银银行、票行、票务务中心、中心、员员工餐工餐厅厅等，停等，停车车位充位充足，商足，商业设业设施、休施、休闲娱乐设闲娱乐设施施配套商配套商务务、生活、生活设设施，如施，如会会议议室、室、邮邮局、局、银银行、票行、票务务中心、中心、员员工餐工餐厅厅等，停等，停车车位充足位充足无具体无具体标标准准无具体无具体标标准准与住宅条件同与住宅条件同客户情况客户情况全球全球500强强等国内外知名企等国内外知名企业业知名的国内外大中型企知名的国内外大中型企业业国内的中小型、初国内的中小型、初创创型企型企业业国内的中小型、初国内的中小型、初创创型型企企业业居家居家办办公群体，公群体，小型公司小型公司物业公司物业公司世界世界顶顶尖物管、国尖物管、国际际一一级资质级资质物物业业公司公司国家一国家一级资质级资质物物业业公司公司无具体无具体标标准准无具体无具体标标准准与住宅条件同与住宅条件同4Page什么是什么是5A5A写字楼？写字楼？5Pagen 顶级写字楼与顶级写字楼与SOHO型写字楼的本质区别型写字楼的本质区别：： SOHO型写字楼型写字楼SOHO型写字楼型写字楼SOHO，即，即Small Office Home Office，家居办公，，家居办公，SOHO型写字楼即为中小型家居办公者的办公场所，大型写字楼即为中小型家居办公者的办公场所，大多指那些专门的自由职业者如自由撰稿人、平面设计师、多指那些专门的自由职业者如自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、工艺品设计人员、艺术家艺术家、音乐创作、平面设计、服装、音乐创作、平面设计、服装设计等。

设计等 顶级写字楼：顶级写字楼：最尊贵的写字楼，针对高级写字楼用户，租金高于最尊贵的写字楼，针对高级写字楼用户，租金高于所在地区平均租金写字楼具有高质量的装饰、先所在地区平均租金写字楼具有高质量的装饰、先进的系统、出色的交通便利性、明确的市场定位进的系统、出色的交通便利性、明确的市场定位顶级写字楼管理国际化、人性化、数字化、节能化、顶级写字楼管理国际化、人性化、数字化、节能化、商务化国贸三期国贸三期6Pagen 购买写字楼的误区购买写字楼的误区：： 1.对写字楼产品的认知及发展前景认识不足对写字楼产品的认知及发展前景认识不足2.认为价格越低越好，认为总价越低越好认为价格越低越好，认为总价越低越好3.忽略对客户群体的分析忽略对客户群体的分析4.忽略对配套、物业管理公司的分析忽略对配套、物业管理公司的分析5.轻信轻信“售后包租售后包租”的承诺6.忽视写字楼的综合品质忽视写字楼的综合品质7.忽视了商业运营对写字楼价值的影响忽视了商业运营对写字楼价值的影响······7Page购买写字楼的三大条件购买写字楼的三大条件2.效率1.形象3.价值关键是要做到三大条件的统一才是购买写字楼进行投资的依据关键是要做到三大条件的统一才是购买写字楼进行投资的依据8Page形象条件形象条件9Page 到写字楼办公，其实质就是追求一种形象，给人一种到写字楼办公，其实质就是追求一种形象，给人一种敬仰与信任感，对公司的员工来讲是一种自豪感、自信感。

敬仰与信任感，对公司的员工来讲是一种自豪感、自信感3.客户形象条件客户形象条件5.大堂及公共部位形象条件大堂及公共部位形象条件6.文化形象条件文化形象条件7.记忆点形象条件记忆点形象条件8.品牌形象条件品牌形象条件2.楼体形象条件楼体形象条件4.配套形象条件配套形象条件1.位置形象条件位置形象条件形象形象条件条件10Pagen买写字楼到郑东新买写字楼到郑东新区，郑东新区的写区，郑东新区的写字楼可分为三个世字楼可分为三个世界：界：第一世界：中央政经区第一世界：中央政经区u 省政府、美盛中心为核心的金水路两侧省政府、美盛中心为核心的金水路两侧300米，周边有米，周边有21家正厅级的单位及家正厅级的单位及央企布局：比如省政府、交通厅、民政厅、国土资源厅、省出版集团、中国央企布局：比如省政府、交通厅、民政厅、国土资源厅、省出版集团、中国电信河南分公司、中国石化河南分公司电信河南分公司、中国石化河南分公司······等第二世界：中央商务区第二世界：中央商务区uCBD、内外环，现在售价、内外环，现在售价3-6.6万元万元/㎡㎡以上，最高售价千玺广场以上，最高售价千玺广场 5.3-6.6万元万元/㎡㎡。

第三世界：商贸物流区第三世界：商贸物流区u高铁站周边高铁站周边第一第一世界世界第三第三世界世界第二第二世界世界（一）地段（一）地段一、位置形象条件一、位置形象条件11Page•美盛中心位于新省政府正对面，背靠省政府，美盛中心位于新省政府正对面，背靠省政府，是省会郑州的中央政经区核心是省会郑州的中央政经区核心•美盛中心特别好找，省政府就是标识美盛中心特别好找，省政府就是标识•“山不在高，有仙则灵山不在高，有仙则灵”•中南海的楼不高，但是全国人民都知道中南海的楼不高，但是全国人民都知道n在郑州市目前，再也找不到一块地在郑州市目前，再也找不到一块地与美盛中心相媲美或更好的一块地与美盛中心相媲美或更好的一块地二）标识性（二）标识性即这栋楼容不容易找到，大家都知道到即这栋楼容不容易找到，大家都知道到CBDCBD找楼是找楼是一件不容易的事情一件不容易的事情12Page（三）唯一性、稀缺性、垄断性（三）唯一性、稀缺性、垄断性 高高在上，不可代替高高在上，不可代替正如顶级翡翠或和田玉一正如顶级翡翠或和田玉一样，也正如富春山居图一样样，也正如富春山居图一样。

绝对仅有，独此一份，绝对仅有，独此一份， 真正投资价值体现真正投资价值体现美盛中心美盛中心美盛中心美盛中心垄断性垄断性垄断性垄断性唯一性唯一性唯一性唯一性稀缺性稀缺性稀缺性稀缺性13Page二、楼体形象条件二、楼体形象条件n楼体形象可分为造型与规模（体量），其中楼体造型楼体形象可分为造型与规模（体量），其中楼体造型（风格）分为四种类型：（风格）分为四种类型：A:A:高度：高度： 城市的最高建筑，比如千玺广场城市的最高建筑，比如千玺广场B:B:奇特造型：奇特造型：比如比如CCTV的大裤衩、北京望京的大裤衩、北京望京SOHOC:C:中正造型中正造型：： 省政府、美盛中心省政府、美盛中心D:D:知名度知名度：： 白宫、五角大楼、二七塔白宫、五角大楼、二七塔这些建筑给人的感受及形象是不一样的这些建筑给人的感受及形象是不一样的14Page至于美盛中心的规模，总至于美盛中心的规模，总用地面积为用地面积为42768.342768.3平方平方米（米（64.264.2亩），总建筑面亩），总建筑面积约积约1313万平方米，其中写万平方米，其中写字楼单体面积约字楼单体面积约8 8万㎡，万㎡，在郑州市是首屈一指的，在郑州市是首屈一指的，规模宏大，矗立在郑州的规模宏大，矗立在郑州的““长安街长安街””金水大道上。

金水大道上15Page三、客户（邻居）形象条件三、客户（邻居）形象条件n所谓客户条件就是你的邻居是谁？可所谓客户条件就是你的邻居是谁？可分为周边大邻居与楼内邻居分为周边大邻居与楼内邻居: :Ø美盛中心周边有美盛中心周边有21家正厅级单位与家正厅级单位与央企Ø至于楼内邻居，是谁和你一起停车、至于楼内邻居，是谁和你一起停车、乘电梯？一起上下班？乘电梯？一起上下班？周边主要政务机关周边主要政务机关：省政府、：省政府、省交通厅、省民政厅、省国省交通厅、省民政厅、省国土资源厅、省地质博物馆、土资源厅、省地质博物馆、省矿产局、省招办省矿产局、省招办······周边主要名企周边主要名企：（世界：（世界500强强+中国中国500强）：中石化、中强）：中石化、中国电信、中国网通、中原出国电信、中国网通、中原出版传媒投资控股集团（省出版传媒投资控股集团（省出版集团）、省高速发展公司、版集团）、省高速发展公司、省电力公司省电力公司······周边主要金融、银行机构周边主要金融、银行机构：：中国银行、中国工商银行、中国银行、中国工商银行、中国农业银行、浦发银行、中国农业银行、浦发银行、招商银行、兴业银行、光大招商银行、兴业银行、光大银行等近十家银行总行及支银行等近十家银行总行及支行行······16Page美盛中心是领袖企业的聚集地，客户分为五大类：美盛中心是领袖企业的聚集地，客户分为五大类：五种五种客户客户类型类型 1.金融企金融企业2.世界世界500强河南强河南总部部 3.上市公司上市公司总部部 4.港台企港台企业5.新新贵（（创新或高科技）新或高科技）产业企企业17Page四、配套形象条件四、配套形象条件美盛中心的配套是首屈一指的美盛中心的配套是首屈一指的u五星级酒店配套：喜来登酒店，是有绝对形象的五星级酒店配套：喜来登酒店，是有绝对形象的5万多㎡的喜来登酒店，是独栋式五星级酒店，豪华车队接机、商务宴请、1500㎡的大型多功能会议厅，满足各项展示会、发布会，顶级商务交往所需······五星级喜来登酒店——喜来登酒店（Sheraton Hotels）是美国喜达屋（Starwood）酒店集团中最大的连锁酒店品牌，创立于1937年，在世界上的喜来登酒店多数被当地机关评选为五星级酒店。

全球全球7272个国家连锁，喜来登酒店个国家连锁，喜来登酒店18Pagen美盛中心周边有美盛中心周边有3个五星级酒店，是极好的配套：个五星级酒店，是极好的配套：Ø喜来登酒店喜来登酒店Ø正方元锦江国际酒店正方元锦江国际酒店Ø索菲特国际饭店索菲特国际饭店19Pagen美盛中心东侧的新闻出版集团商城，是极好的商业配套：美盛中心东侧的新闻出版集团商城，是极好的商业配套：2424小时精品复合型书店小时精品复合型书店文化艺术品展览与交易中心文化艺术品展览与交易中心精品影视院线精品影视院线河南省出版集团河南省出版集团20Page五、大堂及公共部分形象条件五、大堂及公共部分形象条件（一）大堂：大堂是顶级写字楼的脸面，（一）大堂：大堂是顶级写字楼的脸面， 尤其重要，美盛中心的大堂，挑高尤其重要，美盛中心的大堂，挑高9.9米，按照五星级酒店的标准而进行设计，宽敞气派的雨篷、顶天立地四根米，按照五星级酒店的标准而进行设计，宽敞气派的雨篷、顶天立地四根大柱、旋转大门、一流的接待台、入口的门禁系统、客人的休息处等，既富丽堂皇，又充满文化气息，行进间油然而生一种敬意大柱、旋转大门、一流的接待台、入口的门禁系统、客人的休息处等，既富丽堂皇，又充满文化气息，行进间油然而生一种敬意。

国贸三期的雨棚21Page（二）候梯间高档气派二）候梯间高档气派三）电梯尊贵气派三）电梯尊贵气派四）卫生间全部按照北京国贸中心三期的标准进行装修，（四）卫生间全部按照北京国贸中心三期的标准进行装修， 全石材铺全石材铺装、国际名牌洁具、人性化设计比如洗手、冲洗、排气、垃圾处理等装、国际名牌洁具、人性化设计比如洗手、冲洗、排气、垃圾处理等都是最先进的都是最先进的五）走廊：走廊不仅庄重，而且更艺术，全高档地毯，静音化设计五）走廊：走廊不仅庄重，而且更艺术，全高档地毯，静音化设计22Page六、文化形象条件六、文化形象条件一个顶级写字楼一定要有文化含量与文化品位，美盛中心专门一个顶级写字楼一定要有文化含量与文化品位，美盛中心专门聘请国际性的文化艺术品公司进行文化配置，从装修、景观、聘请国际性的文化艺术品公司进行文化配置，从装修、景观、小品、文化用品、导示系统都充满人文气息及浓郁的中原文化小品、文化用品、导示系统都充满人文气息及浓郁的中原文化23Page1. 如何让人一下子就记住这个楼？除省政府的标志性如何让人一下子就记住这个楼？除省政府的标志性外，更重要的是门前的广场，在这个寸土寸金的外，更重要的是门前的广场，在这个寸土寸金的地方，地方， 又专门打造一个一流的庭院景观，以日本又专门打造一个一流的庭院景观，以日本六本木的毛利庭院为蓝本打造，是金水大道上一六本木的毛利庭院为蓝本打造，是金水大道上一个重要的景观节点。

个重要的景观节点2. 同时，对地铁口的处理更艺术化，让人也能记住同时，对地铁口的处理更艺术化，让人也能记住3. 最重要的我们将聘请国际一流大师重金打造一个雕最重要的我们将聘请国际一流大师重金打造一个雕塑，放在广场前，形成一个强有力的记忆点塑，放在广场前，形成一个强有力的记忆点七、记忆点形象条件七、记忆点形象条件中部写字楼最大的迎宾广场中部写字楼最大的迎宾广场24Page八、品牌形象条件八、品牌形象条件品牌形象条件也就是这座写字楼在人们心目中的位置注册与记品牌形象条件也就是这座写字楼在人们心目中的位置注册与记忆，实质上就是当别人说起比如在美盛中心办公，就会联想到忆，实质上就是当别人说起比如在美盛中心办公，就会联想到尊贵、实力、一流、高端等形象，同时，品牌是由一系列名牌尊贵、实力、一流、高端等形象，同时，品牌是由一系列名牌所构成的所构成的n美盛中心的品牌：美盛中心的品牌：(进口进口)25Page 以上是美盛中心的八大形象条件，以上是美盛中心的八大形象条件，总之，美盛中心是以北京国贸三期为标总之，美盛中心是以北京国贸三期为标杆标准进行精心打造的，展示出其他写杆标准进行精心打造的，展示出其他写字楼所不具备的高端形象，一是令人敬字楼所不具备的高端形象，一是令人敬仰，二是令人向往。

仰，二是令人向往26Page效率条件效率条件27Page 购买写字楼的实质就是效率，购买写字楼的实质就是效率， 大家集中在一起就是要大家集中在一起就是要提高工作效率，创造更大的利润价值提高工作效率，创造更大的利润价值 其实，写字楼存在一对矛盾：老板其实，写字楼存在一对矛盾：老板VS员工员工 凡是老板喜欢的，员工不喜欢凡是老板喜欢的，员工不喜欢 凡是员工喜欢的，老板不喜欢凡是员工喜欢的，老板不喜欢如何做到老板与员工都喜欢？如何做到老板与员工都喜欢？28Page作为效率，有时间效率、空间效率等构成，具体由作为效率，有时间效率、空间效率等构成，具体由8 8大条件构成：大条件构成：1.外部交通效率外部交通效率2.内部交通效率内部交通效率3.得房效率得房效率4.空间利用效率空间利用效率5.节能效率节能效率6.绿色生态效率绿色生态效率7.商务配套效率商务配套效率8.服务效率服务效率美盛中心图29Page美盛中心美盛中心省政府省政府一、外部交通效率一、外部交通效率堵车，已成为一种上下班的堵车，已成为一种上下班的习惯，习惯， 如何在最短的时间内如何在最短的时间内上班、外出办事或回家，是上班、外出办事或回家，是写字楼的首选条件之一。

写字楼的首选条件之一 美盛中心位于省政府正对面，美盛中心位于省政府正对面，整个交通都是畅通的、高效的整个交通都是畅通的、高效的30Page（一）地面交通（一）地面交通：不会堵车，省领导出行是不能被堵住的不会堵车，省领导出行是不能被堵住的 1.金水大道：郑州东西向主干道，郑州的金水大道：郑州东西向主干道，郑州的“长安街长安街” 2.农业东路：农业路的延长线，贯通郑州东西，贯通郑东新区农业东路：农业路的延长线，贯通郑州东西，贯通郑东新区 3.其他道路：黄河东路、东风东路、商贸路等均距离美盛中心较近其他道路：黄河东路、东风东路、商贸路等均距离美盛中心较近 4.顺利到达机场顺利到达机场：机场专用线、中州大道、京珠高速等机场专用线、中州大道、京珠高速等 5.顺利到达高铁站：美盛中心距离郑东新客站仅顺利到达高铁站：美盛中心距离郑东新客站仅5分钟车程分钟车程 6.公共交通：有公共交通：有K115路、路、47路、路、43路等，在此设有公交站点路等，在此设有公交站点 31Page （二）地下交通：（二）地下交通： 地铁一号线在写字楼前有地铁一号线在写字楼前有4个出入口，个出入口， 员工上下班都十分方便，往西员工上下班都十分方便，往西可住到西开发区的郑州大学，东可住到开封，可住到西开发区的郑州大学，东可住到开封， 都不会影响上下班。

都不会影响上下班郑州大郑州大学学32Page二、内部交通效率二、内部交通效率 内部交通即本楼的垂直交通系统，一定要畅达内部交通即本楼的垂直交通系统，一定要畅达 写字楼目前有三大难：写字楼目前有三大难：“乘梯难、停车难、吃饭难乘梯难、停车难、吃饭难”其中乘梯难尤其严重，很多写字楼其中乘梯难尤其严重，很多写字楼在上下班时，上不去，下不来在上下班时，上不去，下不来33Page美盛中心的专用写字楼电梯高标准配置：美盛中心的专用写字楼电梯高标准配置：1.专用写字楼电梯专用写字楼电梯21部，平均每层不足部，平均每层不足200㎡㎡就有一部电梯就有一部电梯2.电梯的轿厢尺寸为电梯的轿厢尺寸为2米米*1.75米，乘载量为米，乘载量为1.6吨，每次可容纳吨，每次可容纳20人以上3.电梯内饰豪华电梯内饰豪华4.电梯速度每秒电梯速度每秒3.5米米/秒，速度是比较快的（一般速度为秒，速度是比较快的（一般速度为3米米/秒）34Page三、得房效率三、得房效率Ø一般写字楼的得房率为一般写字楼的得房率为65%65%，比如千，比如千××广场广场Ø美盛中心为美盛中心为75%75%，在写字楼中是比较高的在写字楼中是比较高的。

35Page四、空间利用效率四、空间利用效率 美盛中心的写字楼在空间利用上，美盛中心的写字楼在空间利用上， 一是空间利用率高，一是空间利用率高，柱距为柱距为8.4米米*8.4米，层高为米，层高为3.7米；二是能够满足目米；二是能够满足目前及未来办公方式的新变化，尤其是前及未来办公方式的新变化，尤其是80/90后员工对后员工对办公空间及功能的要求有全新的变化办公空间及功能的要求有全新的变化36Page1.美盛中心单层面积为美盛中心单层面积为3600㎡㎡，因面积大，使大企业能够在，因面积大，使大企业能够在一个层面上解决全部办公，效率最高一个层面上解决全部办公，效率最高2.层高层高3.7米，这在郑州也是少见的，装修后净高可达到米，这在郑州也是少见的，装修后净高可达到2.8米米以上，空间感较好（以上，空间感较好（CBD内环较多在内环较多在2.4-2.5米）3.非核心筒结构：即电梯井与卫生间在一侧，能使办公的通非核心筒结构：即电梯井与卫生间在一侧，能使办公的通透性较好，卫生间全明，透气通风性较好透性较好，卫生间全明，透气通风性较好37Page五、节能低碳效率五、节能低碳效率（一）节能化效率（一）节能化效率•写字楼的使用还要看水电费，空调费的节省，写字楼的使用还要看水电费，空调费的节省，要看是否是节能的、低碳的、外墙是否是要看是否是节能的、低碳的、外墙是否是Low-E玻璃。

玻璃•美盛中心即将通过美盛中心即将通过LEED认证，一切都要节认证，一切都要节能，比如车库的灯为能，比如车库的灯为LED灯，空调采用新风灯，空调采用新风系统等，在空调、照明、电梯等方面都采用系统等，在空调、照明、电梯等方面都采用国际先进的节能产品国际先进的节能产品二）智能化效率（二）智能化效率•美盛中心投资近美盛中心投资近3000万元万元 建造整个智能化系统建造整个智能化系统石材石材 + LOW-E玻璃玻璃 38Page六、绿色生态效率六、绿色生态效率1.1.新风量：新风量：达到达到4000立方立方/小时以上小时以上2.2.静音：静音：静音效果静音效果≤55分贝，在室内分贝，在室内听不到外界声音听不到外界声音3.3.绿色：绿色：有美盛庭院、屋顶花园等有美盛庭院、屋顶花园等风机房位置风机房位置风机房位置风机房位置39Page 占地占地15000多㎡（近多㎡（近23亩）的美盛中心亩）的美盛中心花园，重金聘请日本景观大师，打造极花园，重金聘请日本景观大师，打造极具东方神韵的生态文化庭院，这在郑州具东方神韵的生态文化庭院，这在郑州金水大道上也是不多见的，将成为金水金水大道上也是不多见的，将成为金水大道上一个亮点，也是第一家在郑东新大道上一个亮点，也是第一家在郑东新区规划区规划23亩土地（价值亩土地（价值5亿元左右）作亿元左右）作为景观广场的项目。

为景观广场的项目40Page美盛庭院美盛庭院空中花园空中花园41Page七、商务配套效率七、商务配套效率作为写字楼供一大批人在此作为写字楼供一大批人在此办公使用，其商务配套是至办公使用，其商务配套是至关重要的，关重要的， 比如：比如：Ø酒店酒店Ø停车场停车场Ø商业、餐饮商业、餐饮Ø多功能会议厅多功能会议厅Ø专供写字楼用的会议室专供写字楼用的会议室Ø银行银行Ø接待接待Ø仓储等仓储等都要是一流的都要是一流的42Page七、商务配套效率七、商务配套效率 美盛中心完全按照国际化高标准的商务高端配套而进行建造美盛中心完全按照国际化高标准的商务高端配套而进行建造 1.五星级酒店喜来登的专属配套：在美盛中心办公的业主，除享受特有五星级酒店喜来登的专属配套：在美盛中心办公的业主，除享受特有的优质优惠服务外，还有专属的服务比如接机服务，送客服务、室内的优质优惠服务外，还有专属的服务比如接机服务，送客服务、室内保洁服务等保洁服务等43Page2.停车配套：停车配套：美盛中心拥有美盛中心拥有1100多个停车位，停车智能化，能满足所有车辆的便捷停放多个停车位，停车智能化，能满足所有车辆的便捷停放。

3.会务：会务：拥有多功能厅、同声翻译的大型会议室、各种拥有多功能厅、同声翻译的大型会议室、各种VIP会议室4.银行银行：有：有7家以上的金融营业机构，办理资金特别方便家以上的金融营业机构，办理资金特别方便5.餐饮餐饮：除拥有：除拥有5家高端餐饮外，还要兴建一个美盛中心写字楼专用的职工餐厅家高端餐饮外，还要兴建一个美盛中心写字楼专用的职工餐厅6.仓储仓储：在地下室的一些非停车的地方，：在地下室的一些非停车的地方， 可作为专用的仓储区，可临时放一些办公物品可作为专用的仓储区，可临时放一些办公物品7.接待：接待：能够提供高标准的接待服务能够提供高标准的接待服务44Page美盛中心的物业管理分为两部分美盛中心的物业管理分为两部分：Ø五星级酒店部分由美国喜达屋（Starwood ）酒店管理集团管理Ø写字楼部分由美国仲量联行进行管理顾问服务，将按照国际标准进行管理■提供的服务有：提供的服务有：1.招租服务招租服务2.资产管理资产管理3.物业管理及设备设施管理物业管理及设备设施管理4.保洁服务保洁服务5.装修及服务评估装修及服务评估······八、服务效率八、服务效率45Page价值条件价值条件46Page•这里的价值，指的是投资购买的回报价值，即能获利多少？这里的价值，指的是投资购买的回报价值，即能获利多少？•作为投资，首先要安全，安全的首要条件就是要拥有一流区位的高竞争性的产品，只有不怕竞争，作为投资，首先要安全，安全的首要条件就是要拥有一流区位的高竞争性的产品，只有不怕竞争，不竞争，才是至高的竞争境界。

不竞争，才是至高的竞争境界•现在大家都知道的一个公开的秘密，钱存到银行，只能越来越少（贬值），这是近几年已充分被证现在大家都知道的一个公开的秘密，钱存到银行，只能越来越少（贬值），这是近几年已充分被证明了的，如何做到财产的不缩水与不断增值？明了的，如何做到财产的不缩水与不断增值？美盛中心作为投资回报有三大获利价值：美盛中心作为投资回报有三大获利价值：u租金获利租金获利u升值获利升值获利u生意获利生意获利47Page一、租金获利一、租金获利1.整个国内写字楼租金上涨状况整个国内写字楼租金上涨状况北京：国贸中心北京：国贸中心北京国北京国贸贸中心写字楼价格暴中心写字楼价格暴涨涨 “国贸三期价格已经涨至1600元/平米/月了，已经是天价了最近，在北京流传这样一句话1600元/平米/月，这个被中介称为天价的价格到底有多贵?假设在国贸三期租用一间100平米的写字间，一个月的价格为16万元，平均每平米每天的成本接近54元，如果折合成实际使用面积后，每平米的单日租金已达到惊人的80块钱/平米/天相比国贸一期、国贸二期三年前200-300元/平米/月的价格，已上涨近800%800%信息来源：搜狐焦点信息来源：搜狐焦点北京写字楼租金上涨情况北京写字楼租金上涨情况48Page一、租金获利一、租金获利上海：国金中心上海：国金中心Ø2010年租金：年租金：8-12元元/㎡㎡/天天Ø2011年租金：年租金：15-20元元/㎡㎡/天天 49Page2.郑东新区租金的上涨状况、递增率郑东新区租金的上涨状况、递增率市场优质写字楼租金年增值率普遍超过市场优质写字楼租金年增值率普遍超过20%20%；且每年租金都在上涨，那么，美盛中；且每年租金都在上涨，那么，美盛中心的租金应是多少？心的租金应是多少？项目项目位置位置20102010年年租金租金（元（元/ /㎡㎡/ /天）天）20112011年年租金租金（元（元/ /㎡㎡/ /天）天）20122012年年租金预测租金预测（元（元/ /㎡㎡/ /天）天）20132013年年租金预测租金预测（元（元/ /㎡㎡/ /天）天）租金涨幅租金涨幅（环比）（环比）CBD千玺广场千玺广场商务内环商务内环————8-108-10元元（千禧广场的售价为（千禧广场的售价为5.3-6.65.3-6.6万元万元/ /平米）平米）11-1311-13元元14-1514-15元元26%26%蓝码大厦蓝码大厦商务外环商务外环3 3元元4 4元元5 5元元6.56.5元元26%26%王鼎国际王鼎国际商务外环商务外环2 2元元2.52.5元元3.53.5元元4.54.5元元25%25%CGD永和国际永和国际金水东路金水东路2.52.5元元 3.53.5元元4.54.5元元6 6元元28%28%金东金东荣勋赢座荣勋赢座金水路金水路3.53.5元元5 5元元6.26.2元元7.77.7元元24%24%楷林国际楷林国际金水路金水路2.52.5元元3.53.5元元4.44.4元元5.55.5元元25%25%50Page•据专家预测，美盛中心的租金在交房后三年内能达到据专家预测，美盛中心的租金在交房后三年内能达到8元元/㎡㎡/天，每月的租金预计在天，每月的租金预计在240元元/㎡㎡以上，比普通商铺的回报以上，比普通商铺的回报率高很多，率高很多， 其回报是可观的。

其回报是可观的n比如比如1000㎡㎡写字楼的租金，写字楼的租金， 每天每天8000元元 即每年为即每年为365X8000元（元（0.8万元）万元）=292万元万元 15年即年即4380万元万元 如果上涨到如果上涨到10元，即元，即1年为年为365万元万元,15年为年为5475万元，万元，20年为年为7300万元万元 如果上涨到如果上涨到15元，元，1年为年为547.5万元，万元，15年为年为8212.5万元，万元，20年为年为10950万元，不劳而获成为亿万富翁不是梦想！万元，不劳而获成为亿万富翁不是梦想！51Page二、升值获利二、升值获利•根据根据8元元/㎡㎡/天的租金回报测算，美盛中心天的租金回报测算，美盛中心售价计算如下（按售价计算如下（按15年收回成本）：年收回成本）： 8*365*15=43800元（未考虑递增）元（未考虑递增）•如果是如果是10元元/㎡㎡/天，其售价应为天，其售价应为 ：：10*365*15=54750元（未考虑递增）元（未考虑递增）•那么，如果同时考虑这几年写字楼价格的那么，如果同时考虑这几年写字楼价格的递增情况，美盛中心每平方米售价应是多递增情况，美盛中心每平方米售价应是多少？少？ 4万元？万元？5万元？万元？6万元？万元？······注：周边的售价：注：周边的售价：项目项目销销售售进进度度销售均价销售均价20112011年年中科金座中科金座在售在售2.9万元万元/㎡㎡以上以上千玺广场千玺广场尾盘尾盘5.3-6.6万元万元/㎡㎡绿地之窗绿地之窗尾盘尾盘2.2万元万元/㎡㎡天明国际天明国际在售在售2.5万元万元/㎡㎡52Page三、生意获利三、生意获利在美盛中心办公，在投资方面可以做到：在美盛中心办公，在投资方面可以做到： 1.购买的写字楼物业可以抵押给银行，贷到款后可以继续购买的写字楼物业可以抵押给银行，贷到款后可以继续做生意，不影响生意，利息要比租金低得多。

做生意，不影响生意，利息要比租金低得多 2.形象好，就代表实力强，实力强，其客户就多，在生意形象好，就代表实力强，实力强，其客户就多，在生意方面一是成交会增大，二是价格高、利润又高，周边这么方面一是成交会增大，二是价格高、利润又高，周边这么多生意伙伴，一单生意下来就有可能获得所购买写字楼的多生意伙伴，一单生意下来就有可能获得所购买写字楼的总投入53Page▲据专家预测，交房据专家预测，交房5年内，美盛中心的写字楼年内，美盛中心的写字楼价值应在价值应在6万元万元/㎡㎡左右 依据：依据：1. 美盛中心位置地段的唯一性、稀缺性、垄断性、标识性美盛中心位置地段的唯一性、稀缺性、垄断性、标识性2. 郑东新区龙湖边的住宅应在郑东新区龙湖边的住宅应在6万元万元/㎡㎡左右左右3. 亚洲最高的双子座（中央广场）起价是亚洲最高的双子座（中央广场）起价是6.6万万元元/㎡㎡4. 目前千玺广场的售价为目前千玺广场的售价为5.3-6.6万元万元/㎡㎡ 美盛中心与其相比，形象、效率、价值均拥有极佳条件，而且美盛中心与其相比，形象、效率、价值均拥有极佳条件，而且比他们的优势条件更多更好！比他们的优势条件更多更好！54Page•达到这三个条件统一融合具备的，在郑州只有美盛中心，大部达到这三个条件统一融合具备的，在郑州只有美盛中心，大部分写字楼只有一项或两项，有的一项也没有。

分写字楼只有一项或两项，有的一项也没有形象形象价值价值效率效率55Page•写字楼未来的走势是不断地细分化、专业化与两写字楼未来的走势是不断地细分化、专业化与两极化，即：极化，即：高者愈高、低者愈低高者愈高、低者愈低好者愈好、差者愈差好者愈好、差者愈差思考：思考： 1.1.选择写字楼是选择价格高还是价格低？价格低不是选择写字楼是选择价格高还是价格低？价格低不是决定性的因素，而投资回报率高、竞争力强的写字楼决定性的因素，而投资回报率高、竞争力强的写字楼才是唯一的选择才是唯一的选择 2.2.为什么国贸三期的租金每天为什么国贸三期的租金每天50-6050-60元？这是我们美盛元？这是我们美盛中心要努力的方向中心要努力的方向56Page美盛中心是与国际同步的顶级写字楼，是美盛中心是与国际同步的顶级写字楼，是““高标准、高质量、高品高标准、高质量、高品位位””的专业、顶级、高纯度写字楼的专业、顶级、高纯度写字楼顶级写字楼顶级写字楼国际五星级酒店国际五星级酒店57Page美盛中心与美盛中心与CBD、新客站等区域的写字楼不是同类，美盛中、新客站等区域的写字楼不是同类，美盛中心是与国际接轨的，与顶级写字楼如北京国贸心是与国际接轨的，与顶级写字楼如北京国贸3期是同一类的。

期是同一类的n美盛中心与北京国贸中心三期的相同点、差异点：美盛中心与北京国贸中心三期的相同点、差异点：美盛中心美盛中心VS北京国贸中心三期北京国贸中心三期1.与国际顶级写字楼的同步性；与国际顶级写字楼的同步性；2.与未来写字楼的发展趋势一致性与未来写字楼的发展趋势一致性价格的差异：北京的普通甲级写字楼租金价格的差异：北京的普通甲级写字楼租金8元元/㎡㎡，售价在，售价在5.5万元万元/㎡㎡左右，而美盛左右，而美盛中心未来的租金将高于此，售价却低于此中心未来的租金将高于此，售价却低于此相同点相同点相同点相同点差异点差异点差异点差异点58Page当下的机遇：当下的机遇：大势：世界看中国，中国看中原大势：世界看中国，中国看中原当今世界经济看中国，继沿海之后的全新增长极当今世界经济看中国，继沿海之后的全新增长极—中原经济中原经济区迎来新机遇区迎来新机遇到到2020年，郑州市总年，郑州市总人口达到人口达到1500万以上，万以上，占全省占全省1/5左右；建成左右；建成区面积达到区面积达到1000平方平方公里以上，其中主城公里以上，其中主城区建成区面积达到区建成区面积达到800平方公里左右平方公里左右。

到到2020年，郑州新区年，郑州新区建成区面积达到建成区面积达到400平平方公里，人口达到方公里，人口达到400万左右，万左右，GDP占全市占全市比重达到比重达到30%以上郑州发展越大，美盛中心越在正中心郑州发展越大，美盛中心越在正中心n来源：中共郑州市委来源：中共郑州市委 郑州市人民政府关于贯彻落实郑州市人民政府关于贯彻落实《《国务院国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》》的实施意见的实施意见n来源：中共郑州市委来源：中共郑州市委 郑州市人民政府关于印发郑州市人民政府关于印发《《中原经中原经济区郑州都市区建设纲要（济区郑州都市区建设纲要（2011-20202011-2020）年）年》》的通知的通知郑州都市区郑州都市区郑州新区郑州新区59Page中原经济区建设中原经济区建设助推河南助推河南10-20年的快速发展，年的快速发展，而中原经济区的政经区核心就在眼前而中原经济区的政经区核心就在眼前拥有美盛中心写字楼，拥有美盛中心写字楼，拥有制高点，获得高收益！拥有制高点，获得高收益！60PageThanks!61Page最新写字楼资料 综合介绍：综合介绍：关于上海佳都商业地产：上海佳都商业地产成立于2009年，公司主要经营上海写字楼的租赁和买卖的代理中介业务。

公司和上海的写字楼业主有长期的合作资源，详细的楼宇资料及细节佳都商业地产致力于为客户提供一站式企业选址服务公司的口号：你的一声托付，我们全力以赴佳都商业地产的团队： 佳都商业地产的骨干都有从事商业房产业务6年以上的经验，长期致力于写字楼楼盘跟进，房源开发，租赁买卖业务的全程服务，详细的了解上海各个区域写字楼的特点（价格、位置、交通、配套、楼盘内部的具体数据）公司内部资深的业务团队为企业选址提供专业解决方案我们的服务有选择，所以我们服务客户表现得更专业，我们选择需求上海写字楼（主要是上海的各园区写字楼和市中心甲级写字楼）的客户群体，提供前期的选址规划及信息筛选，进一步约定及现场视察物业，再一步对客户选定物业谈判跟进，签订租赁合同，协助客户装修、家具的采购和现场的管理，最后协助客户入住办公我们主要提供的产品甲级写字楼、创意园区、商务中心的买卖与租赁服务，同时提供业主开发商市场调研服务等公司网站：上海写字楼网（）和浦东写字楼网（）和爱厂房网()是由上海佳都商业地产在2009年投资建立，为上海写字楼开发商和小业主提供了与目标租赁和购买客户交流之平台,上海写字楼网楼盘信息全，图片全部为人工拍摄，房源每天更新，让更真实、实效的写字楼信息帮助租赁和购买客户提供解决方案。

联系方式：上海市浦东新区晨晖路377弄168号304室 8621-50713836 13817570595邮箱：office_rent@62。