大乘记商业街运作方案.ppt

成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司联系人：王联系人：王 晖晖 ：：20102010年年3 3月月“大乘记”商业街运作方案（招商细案见附件）成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司逻辑思路逻辑思路u项目背景项目背景u项目定位项目定位u项目业态功能规划项目业态功能规划u项目商业运营策略项目商业运营策略成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司项目概况项目概况: : 商业部分:18719.8㎡ 商业建筑形态：商业建筑形态： 地上1-2层 局部4-5层项目位置项目位置 成都市温江区公平街道项目背景资料项目背景资料成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司区域概述区域概述本案“大乘记大乘记”国际旅游区商圈国际旅游区商圈以“大乘记”国际旅游区为核心的旅游产业经济带农大商圈农大商圈以四川农业大学校区为核心形成的校园经济模式惠民社区商圈惠民社区商圈以惠民社区及规划住区为依托形成大规模社区商业模式旅游环线商圈旅游环线商圈以旅游线路各个景点为托形成环线旅游商业模式成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司区域概况区域概况基础条件优越基础条件优越 温江区面积277平方公里，全区总人口329323人，其中，非农业人口145240人，乡村人口184083人。

温江平畴沃野，四河穿流，是国家级生态示范区，都市的天然屏障其深厚的文化底蕴、怡人的亚热带气候、碧波迭荡的河流、翠绿葱浓的12万亩花木、四通八达的交通，构建出最佳的人居环境，享有“金温江”的美誉温江实行工业强区战略，基本形成了以生物制药为主的制药业，以方便食品、奶制品、饮料为主的食品制造业，以包装印刷及装潢为主的印刷业境内的国家级成都海峡两岸科技产业园正在成为中国西部现代轻工业基地和重要的台商聚集区，被海内外誉为“挺进西部的桥头堡”经济状况良好经济状况良好 温江连续5年跻身社会经济综合发展指数全国百强县，排名跃升至68位2009年全区国内生产总值为174.12亿元，比上年增长16.1%第三产业生产总值为57.02亿元，比上年增长13%社会消费品零售总额为35.07亿元，比上年增长17.9%成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司项目区域分析项目区域分析 项目位于成都市温江区公平街道境内，天乡路与惠民路交汇处面对即将投入使用的四川农业大学温江校区，背靠惠民社区规划住宅板块，毗邻规划中的“大乘记”国际旅游区 项目区位具有独特的优势，既能依托四川农业大学打造“校园经济”核心商圈，又能辐射周边住宅板块发展社区生活配套商圈，还能依托毗邻的“大乘记”国际旅游区形成旅游经济互动；打造独具特色的“生态新城”和“美食名城”。

项目所处环境内，居民以返迁户为主，其消费能力和消费习惯对项目的支撑不足，农大校园还未投入使用，商圈的整体运作成熟还需要一定的时间成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司小结小结•从区域经济及背景来看,当前从事商业地产开发与经营，机遇与挑战并存；•从项目自身具备的条件而言,商业业态业种的选择一定程度上受到环境制约;•从项目区域而言,项目所处的大环境为温江区公平街道新兴商圈；从小环境来看,并非区域的理想商业节点；优点和缺点同样突出成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司逻辑思路逻辑思路u项目背景项目背景u项目定位项目定位u项目业态功能规划项目业态功能规划u项目商业运营策略项目商业运营策略成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司项目项目SWOTSWOT分析分析•位于成温邛高速这一重要交通干道，交通较便利位于成温邛高速这一重要交通干道，交通较便利•项目多为临街商铺，不易产生项目多为临街商铺，不易产生““商业死角商业死角””•物业整体结构较规范，基本符合普通业态选址要求物业整体结构较规范，基本符合普通业态选址要求•区域内在建项目体量较大，销售入住后，区域内常住人口将进一步增加，利于项目的区域内在建项目体量较大，销售入住后，区域内常住人口将进一步增加，利于项目的持续经营发展。

持续经营发展•项目位于多个商圈的复合点，各类消费人群集中度高，特别是校园经济、旅游、居住项目位于多个商圈的复合点，各类消费人群集中度高，特别是校园经济、旅游、居住消费三位一体的互动性强，将是项目整体乃至于区域经济发展良性成长的基础消费三位一体的互动性强，将是项目整体乃至于区域经济发展良性成长的基础–优势优势 StrengthStrength成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司项目项目SWOTSWOT分析分析•项目所处区域内现有居民多为项目所处区域内现有居民多为““返迁户返迁户””，消费能力较低，消费习惯落后，项目的初，消费能力较低，消费习惯落后，项目的初期运营将会比较艰难期运营将会比较艰难•项目毗邻的四川农业大学温江校区和规划中的项目毗邻的四川农业大学温江校区和规划中的““大乘记大乘记””国际旅游区产业带还未投入国际旅游区产业带还未投入正式运营，项目周边区域市场成熟度低，商业氛围不足正式运营，项目周边区域市场成熟度低，商业氛围不足•商铺面积偏大，径深较长，不利于规划和招商商铺面积偏大，径深较长，不利于规划和招商•区域内在建的区域内在建的““锦绣锦绣””项目商业部分约项目商业部分约84008400㎡㎡，惠民社区安置房商业部分约，惠民社区安置房商业部分约4000040000㎡㎡，，项目左侧在建商业部分约项目左侧在建商业部分约1500015000㎡㎡，本项目商业部分约，本项目商业部分约1870018700㎡㎡，总计，总计8210082100㎡㎡，而本，而本区域学生及常住人口总计不足区域学生及常住人口总计不足2 2万人，常住人口拥有商业面积为万人，常住人口拥有商业面积为4.14.1㎡㎡/ /人，较国际有人，较国际有关研究关研究1 1㎡㎡/ /人的标准有很大的差距，商业发展的空间有限，不利于商业经营，不利于人的标准有很大的差距，商业发展的空间有限，不利于商业经营，不利于商业资产的增值。

商业资产的增值–劣势劣势 WeaknessWeakness成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司项目项目SWOTSWOT分析分析•温江区经济发展迅速，大环境基本面向好温江区经济发展迅速，大环境基本面向好•毗邻四川农业大学温江校区，校园经济特征明显，具有一定的发展潜力毗邻四川农业大学温江校区，校园经济特征明显，具有一定的发展潜力•属于惠民社区及规划住宅板块内，潜在客群较大属于惠民社区及规划住宅板块内，潜在客群较大•紧靠规划中的紧靠规划中的“大乘记大乘记”国际旅游区产业带，可以有效的与本项目形成互动国际旅游区产业带，可以有效的与本项目形成互动•区域内商业缺乏统一科学的规划，无法形成商业产业集群，不利于持续发展，而农大区域内商业缺乏统一科学的规划，无法形成商业产业集群，不利于持续发展，而农大校区和校区和“大乘记大乘记”国际旅游区产业带即将投入使用，对于区域商业的需求提出了更高国际旅游区产业带即将投入使用，对于区域商业的需求提出了更高的要求，存在市场空白本项目的运营，将填补此项空白，获得更大的发展空间的要求，存在市场空白本项目的运营，将填补此项空白，获得更大的发展空间–机会机会Opportunity Opportunity 成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司项目项目SWOTSWOT分析分析•区域内在建项目体量较大，产生的商业配套部分，相对于区域内约区域内在建项目体量较大，产生的商业配套部分，相对于区域内约2 2万的常住人口，万的常住人口，商业面积过大，将稀释商家的经营收益，不利于项目商家在培育期存活。

商业面积过大，将稀释商家的经营收益，不利于项目商家在培育期存活•项目所处的区域将于近期内出现数个楼盘的商铺放量销售，区域竞争激烈，对于商铺项目所处的区域将于近期内出现数个楼盘的商铺放量销售，区域竞争激烈，对于商铺经营者和投资者的争夺难度激增，不利于项目商业的整体招商和销售经营者和投资者的争夺难度激增，不利于项目商业的整体招商和销售•安置居民可能因房屋权属等问题干扰商家正常经营安置居民可能因房屋权属等问题干扰商家正常经营•现四川省教育厅对高校实行现四川省教育厅对高校实行““封闭式封闭式””管理，规定学生从周一至周五下午管理，规定学生从周一至周五下午1313：：0000无正无正当理由不得出校门，农大若实行此政策，将极大的影响本项目的经营发展当理由不得出校门，农大若实行此政策，将极大的影响本项目的经营发展–威胁威胁ThreatThreat成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司项目战略模式的选择项目战略模式的选择领导者领导者点睛者点睛者行业领袖行业领袖次、非主流市场次、非主流市场—制定游戏规则—树立价格标杆—产品有不可复制性—建立成本优势—以我为主，画龙点睛—区域商业最耀眼的亮点我们的战略模式我们的战略模式挑战者挑战者非行业领袖，中大规模市场非行业领袖，中大规模市场—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值—建立低成本结构领导者领导者—制定游戏规则—树立价格标杆—产品有不可复制性—建立成本优势成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司项目的整体定位项目的整体定位区域复合承接型商业区域复合承接型商业承接区域四种特色商圈的复合型商业。

承接新老城区商圈的商业模式承接区域内新老客群消费力的综合性商业定位说明：定位说明：成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司项目的经营目标项目的经营目标成为区域内品质最高、服务最佳、经营品成为区域内品质最高、服务最佳、经营品类最齐全、大部分消费群体消费首选的生类最齐全、大部分消费群体消费首选的生活广场长乐坊蓝色加勒比玉林生活广场成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司项目的共赢模式项目的共赢模式带动区域商业带动区域商业繁荣发展繁荣发展为政府区域为政府区域建设树立形象建设树立形象投资人获得稳定回报，投资人获得稳定回报，资产增值资产增值经营商家盈利，经营商家盈利，发展壮大发展壮大为周边居民提供为周边居民提供优质便捷的商业服务优质便捷的商业服务成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司消费群定位消费群定位核心消费群核心消费群重要消费群重要消费群 次要消费群次要消费群区域常住居民区域常住居民区域旅游客群区域旅游客群农大消费群农大消费群成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司经营客户定位经营客户定位核心客户群核心客户群重要客户群重要客户群 次要客户群次要客户群其他配套商家其他配套商家本地知名商家本地知名商家知名品牌商家（餐饮、休闲、娱乐等）知名品牌商家（餐饮、休闲、娱乐等）直营或直营或OEMOEM模式寻求加盟模式寻求加盟成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司项目经营策略项目经营策略以三个目标明确的阶段，逐步经营发展，成为区域商业领以三个目标明确的阶段，逐步经营发展，成为区域商业领头羊，达成预期的经营愿景。

头羊，达成预期的经营愿景完成招商，初步确立商业街框架，流畅稳定的运行完成招商，初步确立商业街框架，流畅稳定的运行完成商源升级，改善项目商业品质，吸纳培养大量忠实的消费群完成商源升级，改善项目商业品质，吸纳培养大量忠实的消费群体、囤积大量优质储备商源，构筑生活广场骨架体、囤积大量优质储备商源，构筑生活广场骨架稳定提升知名度和美誉度，成为区域商业领头羊稳定提升知名度和美誉度，成为区域商业领头羊市场培育期市场培育期运营运营3年后年后市场成长期市场成长期运营运营5年后年后市场成熟期市场成熟期运营运营7年后年后成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司项目资金投入计划在总资金投入预计一千万的前提下，根据项目经营策略制定的三个阶段，按每阶段的重点工作，投入相应的资金：市场培育期市场培育期市场成长期市场成长期市场成熟期市场成熟期三年计划　资金投入重点：项目改造、全面招商、宣传推广、租金支付五年计划　资金投入重点：招商调整、整合营销、租金支付七年计划　 资金投入重点：置换补位、品牌建设、租金支付2010年　　 2013年　　 2015年 2017年成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司逻辑思路逻辑思路u项目背景项目背景u项目定位项目定位u项目业态功能规划项目业态功能规划u项目商业运营策略项目商业运营策略成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司业态业种规划原则业态业种规划原则•有利于项目快速形成人气商气的原则•有利于降低招商难度，加快招商速度的原则•有利于体现项目整体定位的原则•有利于提升项目商业价值的原则•有利于商家共荣的原则•有利于良性竞争的原则成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司业态规划目的业态规划目的•恢复川西饮食名镇的特色，以优惠的条件召回原有特色品种，如：苏炖肉、卤菜一绝、芋儿鸡等等。

•形成餐饮集群化效应，打造新老结合的饮食文化街•充分吸引人气，聚集商气，成为项目的整体亮点，为项目的发展起到牵头的作用•形成新的品牌：川西饮食第一镇成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司业态配比业态配比成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司1号楼业态规划号楼业态规划业态：餐饮业态：餐饮包含：川西本土知名包含：川西本土知名餐饮、品牌类中餐或餐饮、品牌类中餐或火锅，特色餐饮等火锅，特色餐饮等成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司2号楼业态规划号楼业态规划业态：餐饮、休闲、商业态：餐饮、休闲、商务办公务办公包含：主题中餐，写字包含：主题中餐，写字楼，咖啡，书吧等楼，咖啡，书吧等成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司3号楼业态规划号楼业态规划业态：零售、娱乐、业态：零售、娱乐、酒店、商务办公酒店、商务办公包含：超市，百货精包含：超市，百货精品，品，KTV，商务酒店，商务酒店等成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司4号楼业态规划号楼业态规划业态：零售、精品店、业态：零售、精品店、酒店酒店包含：百货精品店，生包含：百货精品店，生活配套商业、商务酒店活配套商业、商务酒店等。

等成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司5号楼业态规划号楼业态规划业态：零售、商务办业态：零售、商务办公、酒店公、酒店包含：写字间、百货包含：写字间、百货精品店、商务酒店等精品店、商务酒店等成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司逻辑思路逻辑思路u项目背景项目背景u项目定位项目定位u项目业态功能规划项目业态功能规划u项目商业运营策略项目商业运营策略成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司总体策略总体策略定向招商定向招商 经过多年的商业地产实践，我们认为“定向招商”是最现实可行的商业招商策略所谓“定向招商”即在确定目标商家后，采取一对一的服务策略，同目标商家决策层进行全方位的有效沟通，从而提高达成合作共识的效率这也是改“坐销”为“行销”的营销方式，减少不必要的广告投入，实现真正的高效运作 重点商家、品牌商家、重要节点商家采取以定向招商为主，从而能有效地带动整体招商工作的展开；社区配套等小铺面商家主要采取传统的“坐销”为主这样能集中力量解决项目招商的主要问题，避免不必要的精力分散 主力店定盘主力店定盘 作为商业项目关键组成部分的主力店，是项目整体商业价值最直观的体现。

主力店的风格、档次、品质，直接确定了商业项目的基调 本项目以精品百货店和生活超市作为主力店，确立了本项目商业部分时尚、先进的基调，体现出本项目的气势和气质，使项目具有了在区域内无与伦比的影响力和号召力成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司招商策略招商策略•品牌导入和品牌带动品牌导入和品牌带动 在项目招商过程中一定要引入在行业内具有一定影响力、能够提升本项目经营档次的品牌经营者，提升项目的投资价值和经营价值在此基础上利用品牌经营商的影响力来进行进一步的招商，这样可以增强招商的有效性，扩大招商的影响力，对于项目的销售以及招商的持续开展都有极大的促进作用•引进强势品牌（引进强势品牌（OEMOEM），带动本地商源入驻），带动本地商源入驻 从成都引入知名品牌，或者以品牌OEM的模式在本地寻求加盟，从而提升项目影响力和号召力，带动本地优质商源的入驻•普遍撒网，重点突破普遍撒网，重点突破 在广泛接触商家的情况下，从各类商源中选取有代表性、可能性较强的商家进行重点谈判和突破成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司招商策略招商策略•““先易后难先易后难”” 为了保障招商的顺利进行，也为了使招商对销售有促进作用，在招商前期应选择要求不高，但具有一定代表性的商家迅速地突破，然后利用他们来进行宣传，一方面加强投资者的投资信心，另一方面对招商起到一定的促进作用。

•““政策不均衡政策不均衡”” 为了吸引有一定实力的商家入驻，在项目的优惠政策上应有一定的偏向性，应对有较强品牌的商家和主要形象展示面的商家提供更多、更广泛的优惠，而对一般的商家则提供较少的优惠•““商家准入制商家准入制”” 为了保障项目的品质和持续有效的运营，我们必须对项目所招商家进行甄别，设置一定的进入“商家准入条件”，选择适合本项目定位和发展的商家•““放水养鱼放水养鱼”” 为了确保项目能顺利度过市场培育期，应对所有经营户给予一定的优惠政策达到“放水养鱼”的目的成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司外部商源储备外部商源储备成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司外部商源储备外部商源储备成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司外部商源储备外部商源储备其余外部商家展示，因篇幅问题，不在其余外部商家展示，因篇幅问题，不在单列单列LOGOLOGO，详细内容请双击右下商家名，详细内容请双击右下商家名录查看成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司团队组织架构图团队组织架构图项目总监财务部招商部执行团队策划部成都好美资产管理有限公司餐饮娱乐招商一组百货生活类招商三部运营顾问酒店商超招商二组运营管理团队成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司项目团队主要成员项目团队主要成员•陈　强　先生陈　强　先生•毕业于中国矿业大学、市场营销专业、西南财经大学EMBA。

•历任蓝光地产营销策划中心项目策划经理、中心副总经理、策划总监，全面负责策划工作核心参与蓝光·蓝色加勒比、蓝光·玉林生活广场、蓝光·高盛中心、蓝光·海棠月色等多个项目全程策划运作之后调任蓝光地产直属企业－－嘉宝管理集团作策划总监职务，通过深入的实践实操，系统构建了前期规划定位、中期开发建设、后期运营管理三位一体的契合模块，形成了自己独特的地产策划思想和理论成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司项目团队主要成员项目团队主要成员•左左 冰冰 玉　女士玉　女士•毕业于四川大学市场营销专业•历任蓝光嘉宝商业公司项目招商经理、项目经理，总经理助理等职务，全面负责项目的招商、运营、管理工作核心参与蓝光·世纪商业广场、蓝光·玉林生活广场、蓝光·春江花月等多个项目的全程实战运作在累积了丰富的实践实操后，对各类型商业项目的规划、定位、招商、管理、运营管理等多位一体的操作模式，形成了自己独特风格成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司谢谢聆听，请提出您的宝贵意见！尊敬的政府领导：尊敬的政府领导： 我公司曾成功运营我公司曾成功运营““长乐坊长乐坊””、、““一品天下一品天下””、、““新中兴新中兴””等大中型综合性商业项目，取得了良好的等大中型综合性商业项目，取得了良好的社会效益和经济效益，具有丰富的实战经验和强力的社会效益和经济效益，具有丰富的实战经验和强力的技术储备。

我们有资源、有实力、有经验、有信心运技术储备我们有资源、有实力、有经验、有信心运作好作好““大乘记大乘记””商业街项目，实现多方共赢，共创繁商业街项目，实现多方共赢，共创繁荣成都好美资产管理有限公司成都好美资产管理有限公司。