华侨海景山庄别墅物业管理方案.docx

华侨海景山庄别墅物业治理方案第一节 概 述一、华侨海景山庄项目：华侨海景山庄别墅位于深圳市龙岗区深圳东部黄金海岸线上的葵涌土洋村，占地面积122,035平方米，完成修建面积49451平方米，其中别墅162栋，修建面积42989平方米，公寓两栋，修建面积4656平方米，会所1800平方米，其它修建95平方米海景山庄别墅区背靠青山，面临大海，风物优美，交通便利，这里居住的业主有外籍华人，香港同胞和各界乐成人士，具有较高的素质，宽大业主强烈希望能拥有一个情况优美、空气清新、鸟语花香、宁静舒适的优闲居住乐园二、深圳市金通物业治理有限公司简介深圳市金通物业治理有限公司创建于1991年2月，注册资本312.1万元，是深圳市第一批物业治理企业，也是深圳市物业治理协会第一批会员单元，具乙级物业治理资质公司现有员工150人，其中中级以上治理技能人员30多人，中层以上治理人员均具备大专以上学历目前，公司治理范围达30余万平方米，所管物业类型包罗写字楼、住宅、厂房、别墅，公司2001年通过了IS09001：2000认证十多年的物业治理，十多年呕心沥血，我公司培养出一支高素质的治理步队，创建了一套完整科学的治理运作模式和质量治理体系，所管物业多次荣获国度、省、市、区荣誉称呼。

公司原是一家老牌的国有物业治理企业，公司真正步入康健快速生长轨道是在2000年2000年11月公司实行了主干员工持股的改制事情改制后，公司董事会及经营班子，励精图治、高昂进取，大刀阔斧、革除毛病，重建和完善了适应物业市场需求的、切合公司实际的新的经营机制、分派机制和员工鼓励机制整个公司布满了新的生机和活力 三、公司优势 十多年的物业治理，十多年的呕心沥血，我公司在物业治理方面积聚了富厚的经验，形成了自身的优势，主要体现在： 1、富厚的高层办公楼宇和物业住宅小区的治理经验早在1991年我公司治理的金通大厦即系高层办公楼，楼高31层，为其时深圳市第六高楼，自动化水平也属于其时的先进水平在我们的精心治理下，金通大厦历经十多年风吹雨打，依然面貌如新，先后得到国度、省市区多项殊荣2000年5月开始，我公司到场由广东证券有限公司和广东省交通银行联合兴建的高等甲级智能化写字楼金汇大厦的物业治理事情，物业项目先后得到“广州市物业治理优秀示范大厦”、“广东省物业治理示范大厦”，“全国物业治理优秀大厦”称呼，并通过IS09001认证同时，公司还具有富厚住宅小区治理经验，所治理的通发花圃、莲馨园等住宅小区均运作良好。

在别墅物业治理方面，公司已承接了曦龙高尔夫花圃别墅、锦绣故里别墅的治理权，并派人到场了相关的前期筹谋及前期物业治理事情，积聚了相应的经验2、具有一支高素质的治理及运行步队十多年的不停开拓创新，十多年的兢兢业业，塑造了一批高素质的金通物业人员人员业务素质高，动手能力强，一专多能，一职多能，步队精干，完全能满足海景山庄的治理需要3、形成了一套完整科学治理运作模式和质量治理体系该模式涵盖物业治理的有关设备维护调养、房管、客户办事，保安、清洁、车辆治理、消防治理、社区文化等各个环节，凝聚了金通物业人十多年的心血，吸收了深圳市同行的先进经验，并经IS09001：2000质量认证通过，治理运作的尺度化、范例化水平到达深圳市先进水平，是我们对事业执着追求的结晶4、高级物业治理人才优势公司中高层治理人员有6人获全国物业治理企业经理上岗证，公司现有广东省及深圳市物业专家库专家成员2名，作为评委多次到场省市物业治理项目招投标事情及优秀物业治理项目的考评事情，有着富厚的项目创优经验，这些经验必将对管好华侨海景山庄、塑造物业治理的品牌形象起到极大的促进作用5、具有珍惜时机、全情投入的豪情我公司是一个正在生长中的公司，在猛烈的市场竞争面前，我们珍惜市场赐与的每一次时机。

华侨海景山庄是深圳市东部黄金海岸线上的崇高别墅区，通过阐发投标项目的物业治理特点和我公司的实力与优势，我们坚信我们完全有能力治理好该项目，完全有能力满足业主对该项目物业治理尺度的期望如果双方有时机互助，我们必将全情投入，派出精锐人员，支付百分百努力，塑造该项目的物业治理的崭新形象，实行双赢局面第二节 物业治理总体设想凭据住宅小区的物业治理的自身运作规律，针对华侨海景山庄日前的实际情况，我们经过开端综合阐发，认为在对该物业的治理办事事情中应着重抓好如下几项事情：一、实施综合治理，还原一个清洁的山庄由于种种原因，目前的社区情况不甚理想，金通物业担当华侨海景山庄以后，首先将对社区情况进行综合治理，全面整改，具体整改方案是；1、对社区的卫生综合治理，把大众场合、园地的卫生彻底扫除洁净，重点清理卫生死角，全面进行“灭四害”消杀、清除所有垃圾杂物、泥沙等，还社区一个洁净整洁的情况2、对所有沙井、沟渠进行疏通清淤事情，保障排水系统流通3、对社区的大众设备、机房、值班室、宿舍等大众设施进行全面查验维护，使其规复正常事情状态二、健全、完善保安系统，把小区宁静事情放在第一位，宁静事情包罗治安和消防宁静两大方面。

1、创建健全适合华侨海景山庄实际的宁静治理划定并严格执行2、对全体保安人员的聘用实行严格把关，严格审查资历、经历、确认无不良记载，并实行包管人制度3、利用技防与人防相结合，不留宁静隐患与死角，对保安员实施半军事化治理，增强培训，严格治理4、对消防设备、设施认真巡查，严格治理，使其随时保持在良好状态5、增强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣传，做到全民具备防备能力确保山庄宁静万无一失三、逐步革新绿化情况，制作一个舒适的海滨别墅小区华侨海景山庄的绿化情况经过精心设计，绿化面积比重很大，绿化笼罩率较高，花卉树木品种繁多，但治理不敷，长势不理想，我们担当后将发挥我们十几年对金通大厦、莲馨园、通发花圃的治理经验，结合小区的情况特点，对小区绿化进行改革，并精心治理，精心修造，把华侨海景山庄塑造成一个四季花开、鸟语花香的美丽的海滨别墅四、以人为本，实施人性化治理，重塑海景山庄形象由于历史原因，华侨海景山庄的基建并未完善，生长商无力再续，物业治理人也几经调换，山庄情况有许多不尽人意的地方，物业治理公司与业主也颇有微词为了治理好山庄，在对社区情况进行综合治理的同时，最重要的是重塑人气，尽最大努力去变更业主住户的积极性。

各人的故里各人体贴，我们将对峙我公司的“业主、住户至上，办事第一”的办事宗旨，实施“以人为本，人性化治理”，逐个走访业主、住户，遍及征求意见和发起，群策群力，事事到处为业主、住户的利益着想，以诚待人，以诚动人，与全体业主、住户及业主委员会一起配合努力，完善收费，竭诚办事，用我们的双手和智慧，重塑华侨海景山庄的美好形象，包管物业的保值与增值第三节 拟接纳的治理方法及事情筹划第一部分 拟接纳的治理方法一、治理体制担当华侨海景山庄物业治理以后，形成以业主委员会为主，居委会、派出所到场的住宅共管体制，治理处在业主委员会和公司的直接领导下，凭据所签委托治理条约条款要求，严格执行《深圳经济特区住宅区物业治理条例》及其实施细则，对华侨海景山庄实施综合一体化物业治理治理的指导思想是：以社会效益为主，经济效益、情况效益有机结合，为业主提供一流办事　　（一） 外部治理体制 政府主管部分业主治理委员会 深圳市金通物业治理有限公司 华侨海景山庄治理处 　　（二）华侨海景山庄治理处组织治理架构深圳市金通物业治理有限公司凭据物业治理办事条约，设立华侨海景山庄治理处，财政实行独立核算。

治理处组织架构图如下：华侨海景山庄治理处组织架构图消防社区文化内勤查抄客户办事收费房管维修运行清洁绿化 主 任 管 理 员管 理 员保安车辆治理保 安 队（三）华侨海景山庄治理处组织架构说明1、治理处内部接纳直线职能制的组织形式，尽量淘汰治理环节，提高事情效率和包管信息渠道流通2、在岗亭设置上，充实考虑到华侨海景山庄范围偏小，硬件设施先进的特点，岗亭设置少而精，淘汰中间层，满足山庄的实际需求，低落治理本钱3、要求治理处治理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大限度地压缩人员定编数量二、监视约束机制（一）山庄监视约束机制示意图金通物业公司业主委员会政府主管部分业主意见观察ISO9001内审目标责任书事情集会、财政审查专项查抄物业治理考评华侨海景山庄治理处业主意见观察员工双周检制度定期巡查回访员工监视栏宣布有关投诉办事答应制员工定期考核业 主（二）山庄监视约束机制说明1、由政府部分、业主及业主委员会、物业治理公司对治理处实行全方位监视2、治理处内部运作公然透明，便于各人监视 3、强化物业治理公司及治理处的查抄考核职能，考核结果与员工人为报酬挂钩三、鼓励机制（一）鼓励机制示意图鼓励机制赏罚体系报酬体系培养提升体系相同体系企业文化体系（二）鼓励机制说明1、公司鼓励机制分为两个条理，第一条理为员工直接感觉的报酬及赏罚体系。

第二条理为相同、提升、企业文化体系，满足员工的精神需求2、通过公道的报酬体系设计，完善的绩效治理与考评，严格的赏罚体系，真正做到赏罚明白，优胜劣汰，掩护员工恒久的事情热情及动力3、通过增强相同，增强企业文化建立，引导员工形成配合的代价取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职事情同时对积极上进，追求自我提升的员工，给他们提供培训再教诲的时机，随着企业的生长，使员工的自身能力不停提高，尽可能创造条件满足员工自我代价实现的愿望四、治理事情的控制方法1、接纳定点查抄方法，通过治理处受理投诉，追溯处置惩罚问题的全历程，查抄有无推拖、应付之现象，发明问题实时纠正 2、实行“走访治理、层层查抄”，主任、治理员定期、不定期对种种人员的事情进行查抄、量化考核奖优罚劣，从而不停改进事情质量3、实行动态信息反馈控制，定期或不定期走访住户、街道办及派出所，听取他们对治理处的意见和发起，并在事情中予以革新 第二部分 事情筹划依据治理方法和治理运作流程，我们将事情计分别为担当治理和通例治理两部分，凭据轻重有序、科学实效的原则，拟定如下治理事情筹划一、担当治理事情筹划华侨海景山庄因为各方面的原因，物业治理人已几经变更，因此，对付现在进驻治理、对付担当治理事情尤为重要。

一方面要担当原来开发商所移交的山庄建立施工验收的种种图纸资料，另一方面还要担当有关业主的种种入伙、交费资料，以便今后。