连云港东海县房地产市场简报.pdf

东海县宏观经济分析及主要在售项目调研 前言 本次市场调研报告主要针对东海县宏观经济环境及 房地产二级市场历年成交数据进行统计分析，具体个案 及微观数据仅选当地具有代表性项目进行简单描述，本 报告所选个案集中在东海县城北新区及西双湖板块，未 东海县2008-2010年重点集中开发区域 报告分为以下四个部分，东海县概况、宏观经济数 据解读、房地产市场基础数据分析、城区房地产开发概 况本报告所提到宏观数据均来自东海县统计局 一、东海县概况 二、宏观经济数据解读 三、房地产基础数据分析 四、城区房地产开发概况 一、东海县概况 东海县是新亚欧大陆桥东桥头 堡西行第一县，闻名中外的 “水晶之都” 东海是全国首批沿海对外开放东海是全国首批沿海对外开放 县，全国农村综合实力百强县县，全国农村综合实力百强县 之一 东海县行政区域面积2040.9平 方公里，县城人口约14万人， 总人口115万，辖13个镇、8个 乡 一、东海县概况 二、宏观经济数据解读 三、房地产基础数据分析 四、城区房地产开发概况 二、宏观经济数据解读 2006年至2009年，东海县国民生产总值及人均生产总值保持15%以上的速 率稳步增长，为06年后东海房地产市场的快速发展提供了良好的经济大环境，截 止09年，国民生产总值与人均生产总值将近提升了一倍，而恰好这段时间也是东 海县房地产市场爆发性增长的节点。

宏观经济数据显示，东海县房地产市场经济同宏观经济环境有着直接的呼应 关系，宏观经济的快速增长，促进房地产市场的发展，房地产市场的发展也带动了 宏观经济数据的稳步增长 1、国民生产总值及人均生产总值、国民生产总值及人均生产总值 固定资产投资和消费品零售是反映一个区域经济环境的最佳指标，2006年到 2009年，东海县固定资产投资额成几何倍数增长，充分说明了东海县在城市化进程 中，县政府相关单位在市政配套及县区规划上的资金力度，同时县区消费品零售额 保持平均18%以上的增长率，反映了县城人口日益旺盛的消费力，为房地产市场产 品从居住要求走向品质要求提供的更大的发展空间 2、固定资产投资及消费品零售额、固定资产投资及消费品零售额 3、城镇人均工资及可支配收入、城镇人均工资及可支配收入 2007年是东海县城镇 人均收入增长的一个爆发点 ，随后进入一个稳步增长的 状态，年增长保持在18%以 上，但进入2009年人均可支 配收入相对08年而言，增长 率呈现较为明显的下滑，由 于受经济危机影响，全国居 民消费指数上涨的同时，但 实际工作收入却为呈现对应 的增长 一、东海县概况 二、宏观经济数据解读 三、房地产基础数据分析 四、城区房地产开发概况 2007年是东海宏观经济指标的主要节点，同时也是东海房地产市场发展的重 要节点，2006年，东海房地产市场规模呈现爆发性增长，到2007年开始土地开发 量保持在300万平方方米的数据节点上，年竣工率也保持在60%左右，2009年施竣 工数据显示，将有100余万方施工面面积进入2010年去化。

1、房地产市场施工面积及竣工面积、房地产市场施工面积及竣工面积 三、房地产市场基础数据分析 赣榆房地产市场发展略早于东海，但2008年开始，东海房地产市场就呈现赶 超的趋势，成为连云港四县房地产市场发展最为迅速的县级市场，2009年数据显 示，东海房地产市场年成交量达到8961套，100余万平方米，2010年，截止统计 数据到5月底，东海成交量已接近赣榆两倍 2、四县年度销售对比、四县年度销售对比 纵向成交数据显示，2009年3月份开始东海房地产成交量呈现一个非常快速 的增长模式，截止2010年1月份到达顶峰，该时间节点上东海在售楼盘基本都处于 尾盘状态，无房可售相对于09年数据而言，由于东海城北板块和西双湖板块大 量低密度住宅售房产新政影响，成交量有一定程度下滑 3、、2009年至年至2010年年5月份市区及四县成交量纵向对比月份市区及四县成交量纵向对比 就人均住房面积而言，相对于县级城市，东海县人均住房面积呈现一个较为 舒适的数据，但随着城市化进程的加快，县城人口将呈现一定基数的增长，根据县 城人民的居住习惯，势必带来房地产市场的大量需求 2、四县年度销售对比、四县年度销售对比 一、东海县概况 二、宏观经济数据解读 三、房地产基础数据分析 四、城区房地产开发概况 四、城区房地产开发概况 东海县按道路区域大致可分为以下五大板块，其中城北新区及西双湖板块东海县按道路区域大致可分为以下五大板块，其中城北新区及西双湖板块 是是20082008年年- -20102010年东县城房地产集中开发板块。

全县城区目前在售楼盘有年东县城房地产集中开发板块全县城区目前在售楼盘有 3030余家，分别是：余家，分别是： 西双湖风景区: 水印康庭、天一居、湖滨花园、钱塘 玉景园、碧溪玫瑰园、金陵御花园 、东方花园； 城东区： 天地 锦程家园、瓯龙新干线、东海国际水晶珠宝城、润坤 东海龙郡、锦 绣家园、中华园、东方银座 城北新区： 东方体育城、瓯龙北岸、盛邦 上海名邸、魅力晶都 现代城、美麟 水岸名 城、金和园； 县城中心区： 水晶公园、南阳 晶和国际、晶城大院； 县城南片区： 水晶汇、新天成国际广场、黄金海岸、名都花苑、中央花园； 项目项目 名称名称 魅力晶都 现代城 项目项目 地址地址 东海县教育局东幸福北路与牛山路 之间 项目项目 类别类别 多层住宅 商铺 项目项目 规模规模 20万平方米 开发商开发商 江苏镕城置业有限公司开发 营销营销 企划企划 上海泛博房地产营销策划有限公司 物业物业 公司公司 未定建筑设计建筑设计 住宅住宅 均价均价 2300元/工程进度工程进度 18、22号楼建到4层，16、17、21、15、19号楼封顶，23号楼小高层建 到9层 容积率容积率208绿化率绿化率40% 开盘开盘 日期日期 2009年1月交房日期交房日期09年底 总套数总套数 1372套 户型分布范围户型分布范围 三室两厅 三室一厅 错层 户型户型 配比配比 94、101 、126、102、130 、137 自行自行 车库车库 1500元/汽车库汽车库1900元/ 项目项目 概况概况项目位于东海县教育局东幸福北路与牛山路之间，临近东海县财政局，近4万平米商业区域，5分钟购物圈，大型超市、服装、餐饮、 家居等商业填补区域空白。

目前目前 销售销售 情况情况-期现在已经销售85%，一期开16、17、20号楼，一期均价1870元每平米，一期开90套，余1套，二期开15、19、21号楼，共76套， 将于开盘均价2150元每平米其中17、21号楼外立面已做好，沿晶都大道路面18、22号楼建到4层，均价2300元每平米，23号楼 小高层建到9层 售楼售楼 地址地址 东海县教育局东幸福北路与牛山路之间0518-87322888 87322999 项目项目 名称名称 美麟 水岸名城 项目项目 地址地址 东海县牛山路与晶都大道交汇处 项目项目 类别类别 多层住宅 商铺 项目项目 规模规模 22万平方米 开发开发 商商 连云港美麟房地产开发有限公司 营销营销 企划企划 连云港汇丰行房地产营销策划有限公司 物业物业 公司公司 美丰物业建筑设计建筑设计中国美术学院风景建筑设计研究院 住宅住宅 均价均价 2389元/工程进度工程进度一期交付、二期封顶 均价均价均价2400元/ 容积率容积率15绿化率绿化率30% 开盘开盘 日期日期 2007年9月交房日期交房日期08年底，二期09年底 总套数总套数1704套目前去化目前去化100% 户型分布范围户型分布范围 三室两厅 三室一厅 二室二厅 单身公寓 户型户型 配比配比 40 55 60 94 101126 102 130 140 商铺商铺 面积面积 30到50平方商铺均价商铺均价4800 物业管理费物业管理费035贷款银行及年限贷款银行及年限20年 自行自行 车库车库 1580元/汽车库汽车库2150元/ 项目项目 概况概况 牛山北路与晶都大道交汇处（原北果园），西靠牛山路，其南与东分别为规划中的北宸路及紧靠晶宛路的小溪西岸，位于规划的新 的东海县中心的位置，区位优势明显，位置重要。

目前目前 销售销售 情况情况 -期现在已经销售100%，一期已全交付业主使用，二期推出华府1号、2号楼、馨园1、2、3、4、5、6、8、9、10号楼，共434套，均 价2389每平米后推28、31、44#楼，共112套，28#是复式住宅28、31#楼没入网 地址地址 东海县牛山路与晶都大道交汇处051887559999 87667777 项目名称项目名称 东方体育城 项目地址项目地址东海县振兴北路与富华西路交 叉口 项目类别项目类别 多层住宅 商铺 项目规模项目规模 431359万平方米 开发商开发商 连云港弘达房地产开发有限公 司 营销企划营销企划 汇丰行营销 住宅均价住宅均价 2240元/工程进度工程进度一期已封顶 容积率容积率 149绿化率绿化率30% 开盘日期开盘日期 交房日期交房日期09年底 总套数总套数 2092套目前去化目前去化85% 户型配比户型配比 92 101123 105 130 133 自行车库自行车库 1580元/汽车库汽车库1980元/ 项目概况项目概况 项目占地18.3公顷，总建431359平米，东方体育城项目4-5年开发建设，一期开发27#、30#、31#、33#、34#、35#楼，一期开盘时间09 年5月，交房2009年12月底，小高层和高层2010年5月底交房，一期推27#、30#、31#、33#、34#、35#、38#楼套数为264套，开发面积6 万平方米，39#、40#、41#、42#、43#、44#楼是小高层，套数为324套，1#、2#、3#、4#、5#、6#楼是高层套数为306套，252套单身公 寓，116套酒店公寓，7#、8#、9#、10#、11#、12、13#、14#、15#楼，16#、17#、18#、19#、20#、21#、，22#、23#、24#、25#、26#、 28#、29#、32#、36#、37#楼都是多层，套数为1196套，项目目前已开工建设，小区集体供暖取消。

注注：（项目总套数2092套，一期开 27#、30#、31#、33#、34#、35#、38#楼套数为264套，属一期列入09年销售计划目前没公开销售，还余1828套房源未定何时公开） 目前销售目前销售 情况情况 一期开发27#、30#、31#、33#、34#、35#、38#楼，共324套，目前销售224套还余100套房源，都是五楼、六楼带阁楼赠送 项目项目 名称名称 瓯龙 北岸公馆 项目项目 地址地址 东海县幸福北路199号 项目项目 类别类别 多层住宅 商铺 项目项目 规模规模 30万平方米 开发商开发商 江苏瓯龙房地产开发有限公司 营销营销 企划企划 自己营销 物业物业 公司公司 东海江南人家建筑设计建筑设计浙江中利 住宅住宅 均价均价 2389元/工程进度工程进度一期、二期已交付，三期即将完工 容积率容积率149绿化率绿化率30% 开盘开盘 日期日期 2007年9月交房日期交房日期07/08年底三期09年底 总套数总套数1704套目前去化目前去化100% 户型分户型分 布范围布范围 三室两厅 三室一厅 二室二厅 户型户型 配比配比 95 108117 120 128 130 140 商铺商铺 面积面积 80到100多平方商铺均价商铺均价4500 物业管理费物业管理费035贷款银行及年限贷款银行及年限20年 自行自行 车库车库 1750元/车库价格车库价格2000元/ 项目项目 概况概况 瓯龙世纪城二期项目位于东海县老城区与城北新区连接处，东临幸福北路，北依晶都大道，西接自清路，南连北辰西路，其东西 紧临东海县高级中学，是省重点中学，北面为城市新行政中心，西面是东海体育馆及市民广场，地理位置、交通条件十分优越， 项目地块呈四方形，。