临河区商圈建设项目.doc

巴彦淖尔市临河区商圈建设项目 可行性研究报告 第一章 项目摘要项目名称：巴彦淖尔市临河区商圈建设项目承办企业名称：内蒙古有限责任公司承办企业地址：临河区承办企业法人代表：项目管理部门：内蒙古巴彦淖尔市临河区商务局项目管理部门负责人：高建荣1.1概述1.1.1临河区概况临河区位于美丽富饶的河套平原腹地，是巴彦淖尔市政治、经济、文化中心，总面积2354平方公里，辖7个镇，11个办事处，158个行政村，可耕地面积192万亩，总人口53万人（其中：农业人口22万，城市人口31万），城镇化率已接近60%2008年，全年地区生产总值127亿元，同比增长22%；完成地方财政收入 10．24亿元，同比增长23．1%城镇居民人均可支配收入12582元，同比增长18%；农民人均纯收入7898元，同比增长31%，综合经济实力显著增强，跻身国家西部强县前列近几年来，临河区加快了城市基础设施建设，投入大量资金改造旧城区，开发新区，建设东区，重点加强了城乡道路、通讯、给排水、供电、供气等基础设施建设，城市面貌日新月异，市区道路宽广整齐，商业门点林立，相继建成了商业大厦、国泰大厦、金川贸易大厦、国际家具建材城、巴运物流中心等大型批发零售商场和现代物流企业，开放型商业流通体系逐步形成。

临河区位于内蒙古自治区西部，美丽富饶的河套平原腹地，南临黄河，北倚阴山，是镶嵌在黄河“几”字弯上一颗璀璨的明珠南与鄂尔多斯隔河相望，东与草原钢城包头毗邻，北与蒙古国接壤，是全国大西北承东启西、连南通北的重要承接点详见附图1：临河区区位图临河区区位优势明显，处于国家以京津为龙头的“呼（呼和浩特）——包（包头）——银（银川）——兰（兰州）——青（青海）”经济带上，是国家西部大开发的重要区域临河区交通便捷，以国道、省道、乡间通油公路和铁路为主的四通八达的交通网络已经构成连接华北、西北的大动脉包兰铁路、110国道和丹拉（丹东——拉萨）高速公路横贯全境临河火车站是包银线间客货流量最大的车站，临河至哈密铁路、公路项目已列入国家规划，临策铁路正在紧张施工；境内主干公路四通八达，穿越临河的丹东至拉萨高速公路已建成通车；全区境内乡村通油公路达到200公里临河将成为我国西部地区重要的铁路、公路交通枢纽在北部边境有国家一类陆路口岸——甘其毛道口岸，可与蒙古、俄罗斯等国家直接通商，发展对外贸易1.1.2临河区社会消费品市场零售总额和居民可支配收入状况临河区近十年区社会消费品零售总额以年均18．8%的速度增长2008年1——11月份，临河地区社会消费品零售总额实现33.2亿元，同比增长21.5 %，其中城市市场零售额实现25.07亿元，同比增长22.7%，农村市场零售额实现8.1亿元，同比增长18%。

社会消费品零售总额中：批发贸易业零售额实现10.4亿元，同比增长35.1%；零售贸易业实现13.1亿元，同比增长14.4%；住宿餐饮业实现7.3亿元，同比增长21%；其他实现2.3亿元，同比增长11.4% 1-9月份，第三产业增加值完成32.4亿元，同比增长10.8%，完成今年目标44.7亿元的72.5%近十年来，城镇居民家庭可支配收入以年均12%的速度增长2007年城镇居民家庭可支配收入为10663元，同比增长14．1%，收入的不断提高，有利于商品流通业的发展1.1.3临河区商业发展概况临河城区商业零售网点在20世纪90年代，是由临河百货大楼、临河商业大厦、河港商城三家老商场为主，以金川市场（集贸市场）、两条批发街（八一街、农垦街）、两条专卖店街（新华西街、欧式街）为辅，再加上一些居民区内的小杂食店形成临河零售业批发零售三级构成进入21世纪以来，从阳光购物广场的兴建，拉开了临河新一轮商战的序幕2002年金川贸易大厦建成开业，2004年国泰大厦、富源商城、海天购物广场相继开业但是临河零售业基本保持传统零售业经营模式，没有太大变化临河城区截止2008年末有大型百货商场10家，总营业面积㎡；较大型超市15家；大型饭店15家；大型宾馆15家；专卖店85家；药店5家；烟酒批发店7家；银行21家；其他小型超市、便利店有200余户等。

1.1.4项目法人基本情况（体现其承担项目的能力）1.2编制的依据和原则1.2.1编制依据1.国家商务部实施国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见；2.内蒙古巴彦淖尔市临河区“十一五”期间经济社会发展规划纲要；3.内蒙古自治区加快发展第三产业若干政策的规定1.2.2编制原则1.符合国务院办公厅和国家商务部关于搞活流通扩大消费的意见的相关规定和标准要求2.坚持科学发展观的原则，加速推进城乡一体化发展的步伐3.不断提升产业规模，加强业态改造，走大流通、大市场、大贸易的路子，构架经营者与消费者之间的桥梁和纽带，加快地区经济持续、健康发展4.加强基础设施建设，改善购物环境，提升服务水平，通过商圈建设项目工程的实施，使我区的商业发展提升一个档次5.积极创造条件为城镇下岗职工、农村牧区剩余劳动力和大中专毕业生提供再就业空间，以促进社会的繁荣和稳定1.3项目提出的背景加强商圈建设，促进城市商业网点全面、均衡发展，是满足人民群众日常生活需求的民生工程，是贯彻科学发展观、构建和谐社会的要求近日，国家商务部下发《关于做好扩大消费工作的指导意见》中明确提出：科学规划布局，优化流通网络，促进便利消费，进一步强调了加强商圈建设的重要性。

面对当今世界金融危机全面爆发的不利环境下，国民经济增长的形势不容乐观，中央政府最近出台一系列积极的财政政策和宽松的货币政策，增加投资，目的就是扩大内需、拉动消费、启动经济而加快商圈建设，繁荣城市商业经济，刺激居民消费是实现这一政策目标的重要途径1.4项目建设的必要性近年来，市委、市政府及区委、区政府大力实施中心城市带动战略，临河区经济发展有了长足进步，城市建设的力度不断加大，城市规模不断扩大，品位和档次越来越高，城市人口不断增加，城乡一体化进程加快，旧有的经营场所、经营理念、经营方式已经越来越束缚了经济的发展未来临河区城区规划面积将达到50平方公里，城市人口将达到50万人，中心城市的带动和辐射作用需要不断增强，这就要求必须加强商圈建设项目建设的必要性主要体现在以下四个方面：1.加强商圈建设可以使临河城区商业网点设置更加合理从目前临河城区商业网点布局来看，胜利路是临河区商业网点布局稠密、最为繁华的商业核心区，而在东区和西区（新区）基本没有商业网点，远远不能满足经济发展和城市建设的需要项目的实施有利于科学规划商业网点布局，既符合城市整体规划的要求，又方便了人民群众的生活，符合科学发展观的要求。

2.加强商圈建设，能从投资、生产和消费等多个领域扩大内需启动经济，有利于繁荣地方经济，弥补经济中长期形成的短缺，促进经济结构升级转型，也符合中央经济工作会议的精神3.加强商圈建设有利于实现活跃城区商业经济，方便市民购物，解决占道经营、露天经营等零散摆摊经营行为，实现摊位集中化、市场规模化、百姓购物便捷化的目的，改善城市交通环境和人居环境，提高城市形象和品位，促进城市建设的进程4.加强商圈建设有利于充分调动社会各种资源、各种力量共同参与城市基础设施建设，实现社会资源的合理优化配置有利于扩大内需，促进居民健康消费，刺激居民增加消费数量，改变消费习惯、消费结构与模式，创建便捷、安全的消费环境5.提高服务质量，满足人民群众日益增长的消费需求随着居民生活水平的不断提高，消费需求向高质量、多样化方向发展我区商业企业虽然在经营设施等方面注入了大量资金，创新了多种经营方式，但是不能很好的顺应广大人民群众日益增长的需求趋势，加快临河地区商圈建设，才能真正人民群众日益增长的消费需求总之，加强商圈建设，进一步引入新的经营业态，构建新型现代流通网络，改善现有市场软硬环境，整顿规范市场经营营秩序，更好地满足广大生产者、消费者的各种不同层次的需求，形成布局合理、结构优化、覆盖城区、功能齐全、信息畅通、调控有效、诚信和谐、制度完善，现代化水平较高的商业流通经营格局，对提高临河区商贸流通的整体服务水平，推进临河区经济发展，满足广大人民群众日益增长的物质文化需求具有十分重要的意义。

第二章 市场分析与预测随着人们生活水平的不断提高，以及城镇化程度的提高对商品的消费和服务水平在数量、品种和服务档次上有了新的变化，表现为数量要求持续增加，品种要求日趋丰富，质量要求档次明显提高，服务水平要求不断提升临河区全面推动商圈建设，就是要推动产业转型升级，推动我区的商贸流通服务业向更高层次，更高水平发展，加快传统商业、服务业向现代转型升级，提升商业发展质量和水平，建立我区的高端消费品市场，满足不同收入人群的消费需求，增强市场供应的稳定性和均衡性1.居民收入的提高将加大对商品的消费需求增加和要求服务水平提升近几年，国家几次增加了公务员、事业单位职工的工资，连续几年对城镇居民社会保障金提高发放标准，低收入和家庭困难的居民列入了国家、政府救助保障对象，企业职工工资明显上涨，使城镇居民的收入水平得到了大幅度的提高根据收入增长与消费增长的相关性分析，收入增加必将带来消费的增长根据国家实施西部大开发的有关政策的落实，关注民生，创建和谐社会，让广大人民群众共享改革成果，今后人们收入水平仍会持续增长，因此，对商品的需求和要求服务水平的提升必将保持高速上升态势2.地区工业化、城镇化进程加快，城镇人口增加对商品的消费需求增加和要求服务水平提升。

按照临河区“十一五”期间经济社会发展规划纲要，“十一五”末，临河市内城镇人口将达到50万人，达到中等人口城市的水平这是因为临河工业化、城镇化建设的步伐明显加快，农村劳动力向非农业人口转移的速度提高扩大开放，招商引资成效显著，国内外投资资本大量聚集，新型工业项目入驻临河，吸引大量外来人员来临河投资兴业，经商办企业现在临河地区的外来人口已达到5万余人，人口的结构性变化和大量增加，对商品的消费需求和服务水平要求必然日益提升，这是地区工业化、城镇化进程加快和人口增加的必然结果3.临河区商业流通业发展潜力巨大目前临河区，由于城市规模小，人口增长慢，消费能力低，物流配送成本高等原因，外资商业企业和国内大型连锁商业企业进入还不是很多，零售业的竞争主要还是在当地企业和个体私营业主之间的竞争但随着经济发展水平和人们生活水平的提高，商业零售业的扩张速度将会越来越快，临河商业零售市场发展前景将十分乐观受临河城区规模以上大型商城分布集中、功能类似的限制，未来临河城区商业市场的发展必将向居民社区、人流集中、城乡结合部等地区发展，因此，加强商圈建设是城市商业经济发展的必然趋势第三章 项目经营方案3.1经营方案3.1.1发展思路根据当地区位优势和商业发展情况，结合国家有关大政方针，临河区商圈建设的总体发展思路是：1.充分发挥第三产业的带动作用，为繁荣当地经济做贡献。

当前金融危机席卷全球，对经济发展打击特别大我国的经济发展也没能幸免，出现了下滑趋势这次危机对第二产业，特别是对工业的发展影响巨大，而对第三产业（商业）影响相对较小，这就为商业的发展创造了机遇针对我国经济发展目前情况，充分发挥第三产业的带动作用，引导经济向着良性发展，摆脱困境，战胜困难，使我国经济继续保持持续、快速、健康的发展2．走大市场、大流通的路子，打造现代化商贸中心依托我区的区位优势和雄厚的传统商业基础，紧紧围绕服务于区域经济发展，推动产业转型升级的目标，推动我区的商贸流通服务业向更高层次，更高水平发展，加快传统商业、服务业向现代转型升级，提升商业发展质量和水平，建立我区的高端消费品市场，满足不同收入人群的消费需求，进而推动区域贸易迈向新台阶，带动相关产业提高整体发展水平，努力把我区打造成为自治区乃至西部地区的区域性、现。