床垫项目建筑与房地产市场运行机制分析.docx

床垫项目建筑与房地产市场运行机制分析xx有限责任公司目录第一章 宏观环境分析 3第二章 行业背景分析 7第三章 公司基本情况 9一、 公司简介 9二、 核心人员介绍 9第四章 建筑与房地产市场运行机制 11一、 房地产市场运行机制 11二、 分部组合计价 26第五章 项目基本情况 27一、 项目名称及建设性质 27二、 项目承办单位 27三、 项目实施的可行性 29四、 项目建设选址 30五、 建筑物建设规模 30六、 项目总投资及资金构成 30七、 资金筹措方案 31八、 项目预期经济效益规划目标 31九、 项目建设进度规划 31第一章 宏观环境分析纵观国际国内发展环境，当前时期，区域仍处于大有作为的重要战略机遇期，但也面临诸多矛盾叠加、风险隐患增多的严峻挑战从国际环境看和平与发展的时代主题没有变，世界多极化、经济全球化、文化多样化、社会信息化深入发展，世界经济在深度调整中曲折复苏，新一轮科技革命和产业变革蓄势待发同时，国际金融危机深层次影响在相当长时期依然存在，全球经济贸易增长乏力，保护主义抬头，外部环境中不稳定不确定因素增多从国内环境看我国经济长期向好基本面没有改变，经济发展进入新常态，正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化，经济发展方式正从规模速度型转向质量效率型，经济结构正从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并举的深度调整，经济发展动力正从传统增长点转向新的增长点。

特别是“四个全面”战略布局全面展开，创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念全面唱响，新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化协同并进，这为经济社会发展既提供了重要契机，也提出了更高要求当前时期，发展既面临风险挑战，也面临难得的历史机遇总体来看，机遇大于挑战从机遇看一是多重国家战略叠加效应集中释放开发战略的深入实施，积极对接现代化建设示范区，为区域深入推进融合发展拓展了更加广阔的空间二是重大改革发展平台活力竞相迸发全面推进统筹发展综合改革试点，着力打造开发示范区，加快推进融合发展，为区域深入实施发展战略提供了强大动力三是国家重要区域性综合交通枢纽功能不断完善随着铁路等一批重大工程的建成，区域将成为国家互联互通的重要节点，为在更大范围内集聚发展要素、打造新的经济增长极提供了有力支撑从挑战看发展还存在不平衡、不协调、不可持续的问题一是经济下行压力加大，部分企业生产经营困难，创新能力不强，发展方式粗放，产业层次和附加值率不高，经济结构调整任务艰巨二是城乡区域发展不够均衡，基本公共服务供给不足，收入差距仍然较大，贫困人口尚未消除，就业结构性矛盾仍然突出，社会保障支出压力加大，人口老龄化加剧，公民文明素质和社会文明程度有待提高。

三是资源约束趋紧，节约集约利用水平亟待提高，节能减排任务艰巨，生态环境需要进一步改善四是制约发展的体制机制障碍依然存在，社会建设和治理面临一些新情况新问题总体上看，当前时期，是全面建成小康社会的决胜期、加快创新驱动转型升级的战略机遇期、全面深化改革开发开放的攻坚突破期呈现如下阶段特征：1、创新与改革并重，不断释放发展动能当前时期，创新驱动将成为发展的主动力，为经济保持中高速增长、产业迈上中高端水平提供强大支撑改革开放将成为主要的发展源泉，全面深化综合改革将取得阶段性成果，不断释放改革红利，为更好发展提供强大活力2、扩量与提质并重，不断深化开发当前时期，发展是第一要务，必须扩大总量，壮大实力提高经济增长的质量和效益，是适应和引领新常态、促进经济平稳健康发展的内在要求调速不减势，量增质更优，必须加快开发，推动结构转型升级，为经济发展提供一批重要的增长点3、城镇与农村并重，不断推进新型城镇化和城乡发展一体化当前时期，推进新型城镇化，为国家新型城镇化试点提供可复制、可推广经验，既是拓展发展空间的需要，也是转型升级的重要内容必须加快形成新型城镇化体制机制，提升中心城市首位度，推进城乡发展一体化，形成城镇化发展新模式。

4、资源与生态并重，不断提升绿色发展水平当前时期，区域进入新一轮黄金发展期，面临较多资源瓶颈制约，对优化资源利用结构、提高资源利用效率提出更高要求良好的生态环境质量既是可持续发展的基础，也是民生幸福的保障必须坚持经济效益、社会效益与生态效益相统一，更大力度推进资源节约、环境保护和生态建设5、民生与法治并重，不断加强社会建设和法治建设发展民生利于社会和谐，加强法治利于社会稳定必须加强公共服务，建设法治南通，推进科学立法、严格执法、公正司法、全民守法，加快建设法治经济和法治社会，为民生建设提供制度性保障第二章 行业背景分析从床垫行业产业链上下游来看，床垫制造业的上游主要为基础原材料的生产制造业床垫生产和制造的主要原材料根据床垫的类型的不同各有区别，以弹簧床垫为例，主要原材料为钢丝、海绵和纺织面料等，而其他乳胶床垫、记忆床垫等产品则需要乳胶及其他化学原料(聚醚、TDI、MDI)等床垫制造业的中游主要是指各类床垫产品的制造，目前来看，我国床垫产品主要可划分为普通弹簧床垫、乳胶床垫、记忆床垫等多种类型床垫制造业的下游主要为床垫的消费市场，我国床垫产品通过各类销售渠道销售至消费者，目前主要包括线上和线下两种渠道，其中线下渠道包括家具卖场、商超、展会、家纺店以及品牌实体店等多种渠道。

在上游领域，钢丝供应代表企业有华内金属、狼山钢绳、宏业钢丝、华星钢丝等;纺织面料供应代表企业有嘉麟杰、恒力化纤、鲁泰纺织等;乳胶供应代表企业有海南橡胶、瑞诺化工、世名科技等;化工原料供应代表企业有万华化学、佳华化学、隆华科技等从代表企业分布情况来看，我国床垫行业产业链相关企业在广东、江苏等经济发达地区发展迅速，以江苏为例，钢丝供应商：江苏狼山钢绳股份有限公司、南通市华星钢丝制品有限公司、江苏永高钢丝制品有限公司;纺织面料供应商：江苏恒力化纤股份有限公司;床垫制造企业：南京金榜麒麟床具有限公司、梦百合家居科技股份有限公司、江苏富娃家具有限公司均位于江苏第三章 公司基本情况一、 公司简介公司不断推动企业品牌建设，实施品牌战略，增强品牌意识，提升品牌管理能力，实现从产品服务经营向品牌经营转变公司积极申报注册国家及本区域著名商标等，加强品牌策划与设计，丰富品牌内涵，不断提高自主品牌产品和服务市场份额推进区域品牌建设，提高区域内企业影响力公司以负责任的方式为消费者提供符合法律规定与标准要求的产品在提供产品的过程中，综合考虑其对消费者的影响，确保产品安全积极与消费者沟通，向消费者公开产品安全风险评估结果，努力维护消费者合法权益。

公司加大科技创新力度，持续推进产品升级，为行业提供先进适用的解决方案，为社会提供安全、可靠、优质的产品和服务二、 核心人员介绍1、贾xx，中国国籍，1978年出生，本科学历，中国注册会计师2015年9月至今任xxx有限公司董事、2015年9月至今任xxx有限公司董事2019年1月至今任公司独立董事2、雷xx，中国国籍，1976年出生，本科学历2003年5月至2011年9月任xxx有限责任公司执行董事、总经理；2003年11月至2011年3月任xxx有限责任公司执行董事、总经理；2004年4月至2011年9月任xxx有限责任公司执行董事、总经理2018年3月起至今任公司董事长、总经理3、高xx，中国国籍，无永久境外居留权，1958年出生，本科学历，高级经济师职称1994年6月至2002年6月任xxx有限公司董事长；2002年6月至2011年4月任xxx有限责任公司董事长；2016年11月至今任xxx有限公司董事、经理；2019年3月至今任公司董事4、周xx，中国国籍，1977年出生，本科学历2018年9月至今历任公司办公室主任，2017年8月至今任公司监事5、覃xx，中国国籍，无永久境外居留权，1970年出生，硕士研究生学历。

2012年4月至今任xxx有限公司监事2018年8月至今任公司独立董事第四章 建筑与房地产市场运行机制一、 房地产市场运行机制在房地产市场中，市场主体有房地产需求者、房地产供给者、房地产中介，市场客体为土地使用权、房屋所有权、房屋使用权房地产市场是在相关法律、法规和监督管理体系下运行的一）房地产市场供求1、房地产市场需求（1）房地产市场需求构成房地产市场需求是指在特定时期内、一定价格水平上，愿意购买且能够购买的房地产商品量房地产市场需求包括以下三类1）生产性需求物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的房地产商品需求，其需求主体是各类企事业单位和个体工商业者，如企业厂房、商店商铺、办公用房、服务行业用房及其他生产经营性用房等产生的需求这类需求与社会生产经营活动直接相关，是房地产作为生产要素存在而形成的需求2）消费性需求由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是居住房地产需求，其需求主体是居民家庭这类需求具有广泛性和普遍性按住宅分类，居住消费需求又可分为花园别墅需求、高层住宅需求、多层住宅需求等不同档次的居住房地产需求政府购买市场销售的房地产作为办公楼、公共租赁住房和廉租房房源时，也构成房地产市场的消费性需求。

3）投资性需求人们购置房地产不是为了直接用于生产经营和消费，而是将房地产作为一种价值形式储存，在合适的时候转售或出租，以达到保值增值的目的投资性需求是由房地产的保值增值属性引起的，本质上属于获利性投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收人投资性房地产需求的存在对房地产市场有双面作用积极的一面是可以调节房地产市场供求关系，房地产市场供过于求时，可以增加房地产需求；房地产市场供不应求时，可以增加房地产市场供给消极的一面是可能会增加房地产市场需求泡沫，造成需求旺盛的假象，加剧供求失衡，引起房地产价格大起大落因此，对投资性房地产需求应加以适度控制国际上通行的适度量化标准是，投资性购房量控制在房地产交易总量的20%以下2）房地产市场需求影响因素1）国民经济发展水平国民经济发展水平对房地产市场需求的影响主要包括两大方面：一是投资规模，反映生产者对厂房、办公楼等的需求水平；二是国民收入水平，反映国民对住宅、娱乐设施、科教文卫等房地产的需求国民经济发展水平与房地产需求呈一种正相关关系2）房地产资本收益从生产者角度分析，房地产资本收益水平的提高会导致资本流向房地产业；从消费者或投资者角度分析，房地产资本收益水平的提高会导致投资目的和消费目的的需求水平和比例发生变动。

一般来讲，收益水平提高会增加投资需求比重但房地产资本收益提高通常意味着价格上涨，而价格上涨会引起需求下降，因此，房地产资本收益对房地产市场需求的影响是复杂的3）利率水平利率对生产性房地产需求的影响是：生产性房地产需求可以看作为一种投资，收益提高使得其与资本的边际效率相比差距减小，对投资有抑制作用利率对消费性房地产需求的影响是：房地产消费作为一种必要的消费品，且在消费结构中占很大比重，利率对其影响可能微不足道利率对投资性房地产需求的影响是：实际利率的提高会降低房地产需求水平，反之会提高房地产需求水平4）通货膨胀从长期来看，房地产商品有保值功能，在存在通货膨胀的情况下，房地产需求水平也会出现增长5）消费者收入水平和结构消费者收入水平对房地产市场需求的直接影响表现为对消费性房地产的需求，两者基本上呈正相关关系；间接影响表现为收入水平的提高，会导致对消费需求的增加，消费需求的增加导致生产规模的扩大，进而导致对生产性房地产需求的增加6）房地产商品价格、其他商品价格及消费结构房地产商品价格上升，需求下降；在其他。