会商金街租金定价方案.ppt

会商金街招商租金方案会商金街招商租金方案2013.10目录目录一、租金定价参考依据二、项目本身情况分析三、市场分析四、项目周边市场的租金情况五、租赁条件六、租金细化方案七、招商策略一、租金定价参考依据一、租金定价参考依据 项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位，项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位，同时又遵循市场规则，参考市场价格本项目的同时又遵循市场规则，参考市场价格本项目的租金定位参考依据主要为：租金定位参考依据主要为：n n项目本身条件分析项目本身条件分析n n周边市场租金水平周边市场租金水平n n商家在本商圈所能承受的租金水平商家在本商圈所能承受的租金水平n n长期发展与稳定经营长期发展与稳定经营 二、项目本身情况分析二、项目本身情况分析商圈分析商圈分析n n项目周边乃至整个会泽目前还没有形成成熟的零项目周边乃至整个会泽目前还没有形成成熟的零售商业氛围，但项目周边目前在建的财富中心处售商业氛围，但项目周边目前在建的财富中心处在会泽县城中心区，交通方便，人流、车流量大，在会泽县城中心区，交通方便，人流、车流量大，对本项目的竞争力较大对本项目的竞争力较大三、类似市场分析三、类似市场分析 会泽目前还没有一个成熟的零售商业中心，主要商业集中在会泽目前还没有一个成熟的零售商业中心，主要商业集中在老街及东直街、西直街、通宝路、振兴街等，以街铺为主老街及东直街、西直街、通宝路、振兴街等，以街铺为主（一）老街商业现状：n n位于会泽县城中心区，主要集中了餐饮、娱乐、服装等业态，位于会泽县城中心区，主要集中了餐饮、娱乐、服装等业态，此区域形成时间较早，经营时间长，是会泽人民主要消费的此区域形成时间较早，经营时间长，是会泽人民主要消费的一条街一条街n n整体租金水平较高，约为整体租金水平较高，约为 元元/ /平方米平方米/ /月，经营情况良好月，经营情况良好n n主要集中的品牌商家为：主要集中的品牌商家为：（二）东直街、西直街商业现状（二）东直街、西直街商业现状n n位于会泽县城中心区，主要集中了时尚品牌服装、餐饮、位于会泽县城中心区，主要集中了时尚品牌服装、餐饮、娱乐等业态，此区域形成时间较早，经营时间长，属中高娱乐等业态，此区域形成时间较早，经营时间长，属中高档消费聚集区档消费聚集区n n整体租金水平较高，约为整体租金水平较高，约为 元元/ /平方米平方米/ /月，经营情况良月，经营情况良好好n n主要集中的品牌商家为：主要集中的品牌商家为：（三）通宝路商业现状（三）通宝路商业现状n n位于会泽县城新城区主要交通干道，涵盖了建材、超市、位于会泽县城新城区主要交通干道，涵盖了建材、超市、餐饮、娱乐、品牌服装等业态，此区域形成时间较早，经餐饮、娱乐、品牌服装等业态，此区域形成时间较早，经营时间长，是会泽人民主要消费的一条街营时间长，是会泽人民主要消费的一条街n n整体租金水平较高，约为整体租金水平较高，约为 元元/ /平方米平方米/ /月，经营情况良月，经营情况良好好n n主要集中的品牌商家为：百家汇商场、玉福荣超市、通宝主要集中的品牌商家为：百家汇商场、玉福荣超市、通宝超市、皇朝家私超市、皇朝家私（四）振兴街商业现状（四）振兴街商业现状n n位于会泽县公园旁，是人们休闲娱乐的主要场所，主要集位于会泽县公园旁，是人们休闲娱乐的主要场所，主要集中了餐饮、娱乐、美容美发等业态，此区域形成时间较早，中了餐饮、娱乐、美容美发等业态，此区域形成时间较早，经营时间长，是会泽人民主要消费的一条街经营时间长，是会泽人民主要消费的一条街n n整体租金水平较高，约为整体租金水平较高，约为 元元/ /平方米平方米/ /月，经营情况良月，经营情况良好好n n主要集中的品牌商家为：主要集中的品牌商家为：（五）瑞丰路、京运大道商业现状（五）瑞丰路、京运大道商业现状n n临近本项目，靠近二环路，基本属城边，主要集中了餐饮、临近本项目，靠近二环路，基本属城边，主要集中了餐饮、娱乐、服装等业态，此区域形成时间较早，经营时间长，娱乐、服装等业态，此区域形成时间较早，经营时间长，是会泽人民主要消费的一条街是会泽人民主要消费的一条街n n整体租金水平较高，约为整体租金水平较高，约为 元元/ /平方米平方米/ /月，经营情况良月，经营情况良好好n n主要集中的品牌商家为：主要集中的品牌商家为：会泽市场调研小结会泽市场调研小结n n会泽商业集中地主要租赁指标会泽商业集中地主要租赁指标路段路段商业总量商业总量租金水平租金水平付租方式付租方式老街老街东直街、西直街东直街、西直街通宝路通宝路振兴街振兴街瑞丰路、京运大瑞丰路、京运大道道五、租赁条件五、租赁条件1、租金定价、租金定价 根据楼层商业价值的规律及商家承租能力摸底，根据楼层商业价值的规律及商家承租能力摸底，建议各楼层租金均价如下：建议各楼层租金均价如下：n n一层均价：一层均价：4040元元/ /㎡㎡/ /月；月；n n一层均价：一层均价：5050元元/ /㎡㎡/ /月；月；n n一层均价：一层均价：3030元元/ /㎡㎡/ /月；月；n n一层均价：一层均价：2020元元/ /㎡㎡/ /月；月； 项目整体均价：35元/㎡/月2、免租期建议、免租期建议n n免租策略免租策略总体策略：长免租期，提高单位租金，支持项目销售总体策略：长免租期，提高单位租金，支持项目销售n n免租期建议免租期建议建议免租期建议免租期18---2418---24个月个月前期参加排卡的商户给予前期参加排卡的商户给予2424个月免租期及优先选铺的权利个月免租期及优先选铺的权利末参加排卡的商户给予末参加排卡的商户给予1818全月免租期全月免租期大面积商户或知名品牌商户可另行申请；大面积商户或知名品牌商户可另行申请；当市场认可度不够时，根据商户的不同要求，可随时调整当市场认可度不够时，根据商户的不同要求，可随时调整3、租期建议、租期建议n n鉴于各种业态的特征，有些业态投入产出比较大，成本回收慢，在确鉴于各种业态的特征，有些业态投入产出比较大，成本回收慢，在确定租期时需要适当延长时间，给商户充足的时间回收成本，增加赢利。

定租期时需要适当延长时间，给商户充足的时间回收成本，增加赢利主力商家主力商家：：10-1510-15年该类型商家要求时间较长，同时也可以加强中小商年该类型商家要求时间较长，同时也可以加强中小商家的投资信心；家的投资信心；中型餐饮、娱乐商家中型餐饮、娱乐商家：：5-105-10年5 5年是中型餐饮的基本起租期，少于这个年是中型餐饮的基本起租期，少于这个时间商家都没有信心经营，对对这地个别品牌形象好的中型餐饮可适时间商家都没有信心经营，对对这地个别品牌形象好的中型餐饮可适当延长租期；当延长租期；其它类型的商家其它类型的商家：：3 3年对于一些有影响力的小面积次主力店商家可以适年对于一些有影响力的小面积次主力店商家可以适当延长租期当延长租期 根据商家的不同情况来分类租期，基本保证以根据商家的不同情况来分类租期，基本保证以3 3年租期的同家为主，其它年租期的同家为主，其它租期年限的商家相对较少租期年限的商家相对较少六、租金细化方案六、租金细化方案n n在确保了会商金街整体租金水平的前提下，再依在确保了会商金街整体租金水平的前提下，再依据一般商铺的租金制定原则对租金进行细化，并据一般商铺的租金制定原则对租金进行细化，并综合考虑项目经营策略，制定切实可行的租金条综合考虑项目经营策略，制定切实可行的租金条件件从各地段商业价值综合分析从各地段商业价值综合分析从各地段商业价值综合分析从各地段商业价值综合分析n n无论从商业展示性，交通易达性分析，还是从未来商业发无论从商业展示性，交通易达性分析，还是从未来商业发展潜力分析，瑞丰路一侧商业价值都是最商的。

展潜力分析，瑞丰路一侧商业价值都是最商的七、招商策略七、招商策略“ “放水养鱼放水养鱼” ”n n本项目规模大，规划业态较丰富，尤其是餐饮类商家回本本项目规模大，规划业态较丰富，尤其是餐饮类商家回本时间长，使得本项目需要更长时间才能做旺，由于餐饮类时间长，使得本项目需要更长时间才能做旺，由于餐饮类商家的租金提升比较困难，项目初期又需要经过商家的租金提升比较困难，项目初期又需要经过1-31-3年的市年的市场培育期，同时还有金鼎财富中心的竞争，建议通过长免场培育期，同时还有金鼎财富中心的竞争，建议通过长免租期，降低商家经营成本，减少商家担心，来保障项目长租期，降低商家经营成本，减少商家担心，来保障项目长期利益的实现期利益的实现n n采取采取“ “放水养鱼放水养鱼” ”的策略，依靠主（次）力店的带动作用，的策略，依靠主（次）力店的带动作用，逐渐汇集人气，待项目经营渐旺后逐步增加租金水平逐渐汇集人气，待项目经营渐旺后逐步增加租金水平。