珠海万科金域蓝湾第二批开盘报告.ppt

金域蓝湾开盘报告(12月22日)珠海中原市场研究部珠海中原市场研究部二级市场品控中心二级市场品控中心9/5/2024Contents1.开发商背景2.项目整体技术指标3.项目当期分期状况和户型平面分布图4.项目户型配比5.项目户型分析6.项目销售情况分析7.项目整体包装8.项目关键时间节点9.开盘策略、包装、流程、销控分析10.项目整体SWOT分析11.客户分析策略策略开盘开盘专业专业21 1、、 开发商背景开发商背景开发商开发商珠海市万科房产有限公司珠海市万科房产有限公司 性质性质隶属于万科企业股份有限公司,万科股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业 2006年公司完成新开工面积500.6万平方米，竣工面积327.5万平方米，实现销售收入212.3亿元公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业下属机构下属机构珠海市万科物业服务有限公司 ,珠海万客会已开发楼盘已开发楼盘/开发中楼盘开发中楼盘金域蓝湾,珠宾项目动向动向万科——目前中国大陆最大和最早的房地产上市公司成立22年来，万科专注房地产开发，持续倡导和追求新人居生活理念，已在全国25个核心城市为近8万户家庭创建了65个新型住区。

 目前在珠海有两个项目,珠宾项目在筹备当中.32 2、项目整体技术指标、项目整体技术指标项目项目信息信息开发商开发商珠海市万科房产有限公司珠海市万科房产有限公司占地（㎡）占地（㎡）13296㎡地址地址珠海情侣中路299号 建面（㎡）建面（㎡）38619.85㎡代理商代理商世联地产住宅（㎡）住宅（㎡）36189.97㎡建筑设计建筑设计香港嘉柏建筑师事务所有限公司珠海市建筑设计院容积率容积率4.21承建商承建商中建三局第一建设工程有限责任公司珠海分公司 绿化率绿化率35%整合推广整合推广风火广告　总户数总户数共581户,一期348(本次推235)物业管理物业管理珠海万科物业管理有限公司　车位数车位数690物管费物管费高层：2.9元/㎡*月商铺：4.5元/㎡*月 车位比车位比1:1.18建筑类型建筑类型高层,超高层,TH栋数栋数共5栋，本次推4.5栋均价均价14600元/㎡开盘日期开盘日期20071222配套配套小区内有300平方米的室内会所，同时设有架空层泛会所，室外泳池和儿童娱乐设施周边项目生活配套：行政：珠海市委、珠海市政府、市人大、市政协等邮局：邮政大厦 金融：交通银行、中国农业银行公园：绿景文化广场、香山公园购物：吉之岛、华润万家、国美电器、香洲百货、珠影广场、香埠路商业街学校：香洲七小、一中初中部、二中高中部餐饮：KFC、麦当劳、老四川、川包子等  43 3、项目当期分期状况和户型平面分布图、项目当期分期状况和户型平面分布图金域蓝湾区位图金域蓝湾区位图金域蓝湾销售项目立面图金域蓝湾销售项目立面图5项目户型分布图项目户型分布图第二批推售单位:4\5栋31层6项目当期户型配比项目当期户型配比房型面积区间面积和比例(%)套数总套数比例(%)二房87.842635.28.23305925.7688.94-89.1425818.0629三房157.884420.613.812813659.39161.29-165.024403.313.7627162.81-166.634445.513.8927164.74446.913.8927177.061780.65.5627四房197.02-203.23568417.76282812.23复式261-30710603.31462.62276.4-279.37549.71.722总计32006.810022922910075 5、项目户型分析、项目户型分析主力户型：三房主力户型：三房户型特征分析：Ø户型方正实用，独特空中庭院设计,南北对流;Ø空间宽敞独立,功能区分明,独立书房设计,体现空间私密性;Ø最大尺度观景面,最大限度体现海景资源;Ø客厅或主卧双层挑高露台,视野开阔,尽现尊贵。

8户型分析具象分析户型分析具象分析ü户型方正,阔绰面宽,实用性强;功能分区合理,多空间大尺度观海景ü房间均为自然采光,书房独立设计,体现空间私密ü客厅步入式凸窗,主卧双层挑高露台更贴近景观96 6、项目销售情况分析、项目销售情况分析      项目当天推出项目当天推出4栋和栋和5栋栋,均为一梯两户，总套数为均为一梯两户，总套数为233套套,可售套数可售套数229套截止当天销售近套截止当天销售近7成成.开盘当日价格及折扣：开盘当日价格及折扣：项目整体均价为14600元/平方米.开盘当日优惠：91－97折:当天签署认购书可享受97折,三天内交首期再享受4个点,万客会分不同级别,可再优惠1-2个点,即最低折扣为91折.时间销售套数销售率筹号顺序9：40—10：005423.5%16010：00—11：009240.2%45011：00—12：3013358.1%180012:30—18：0015366.8%1800后及新客107 7、项目整体包装、项目整体包装售售楼楼处处：：区区域域分分明明,井井然然有有序序,包包装装体体现现喜喜庆庆气气氛氛与与项项目目定定位位基基本本相相符符.11现场布置沙盘展示及讲解区糕点区售售楼楼处处：：区区域域指指示示明明确确,分分工工合合理理,减减少少了了客客户户签签到到等等候候时时间间12现场布置等候区内共设9台电子销控机等候区内摆出价格表及各许可证展示13现场布置亮点:          将项目优劣势以展示的形式告知客户,更能体现万科对客户的真诚148 8、项目关键时间节点、项目关键时间节点 12月月08日日举行抽签活动举行抽签活动,确定选房顺序号确定选房顺序号12月月22日日二期二期正式开盘正式开盘       由珠海万科股份有限公司开发的金域蓝湾坐落于珠海市情侣路中段。

项目由3栋31层高层,1多47层超高层,和1栋3层Townhouse组成 12月月2日公开发售日公开发售,选房并签署认购书选房并签署认购书 客户在12月22日在开盘当天按照抽签号的顺序进行选房,确定房号后, 交纳五万元定金并签署认购书,10月月1 日日,二期样二期样板房开放板房开放,并接受并接受客户登记客户登记159 9、开盘策略、流程、包装、销控分析、开盘策略、流程、包装、销控分析开盘方式：开盘方式：按登记的按登记的VIP卡号的抽签顺序号进行卡号的抽签顺序号进行具体流程：具体流程： 客户持<选房顺序号>,<贵宾护照>及身份证签到,确定选房资格,顀取胸贴,进入休息区客户进入等候选区等待叫号,认购流程5个号/批/次进入选房区9：30正式选房，选房客户(核对资料后)按照选房顺序号入场选号客户凭销控人员签字<房号确认单>到财务区缴纳5万元定金,由客户大使携带定金收据,房号确认单,身份证复印件带客户签署认购书客户带齐资料办理银行按揭及商品房买卖合同签署手续.客户确认选房后,销售代表填写<房号确认单>由客户签字确认,工作人员销控房号,客户签署<楼宇认购书>,并在<优惠确认函>上确认签字16选房流程平面图选房流程平面图17项目开盘时段销控分析项目开盘时段销控分析p此图为10:44的销控情况；p从图中可见,消化最快的为5楼的2单元88平方米的单位和4栋的02房,且为中低楼层,这些单位的户型均为二房两厅一卫,户型方正,均为东南朝向,实用率高, 且相对总价较低,因而受到客户喜爱.18项目开盘时段销控分析项目开盘时段销控分析这组图片表现的是10：44与11：30的销控情况。

分析分析：其间主要销售集中在4栋02房较高层单位,而5栋1单元中间楼层也有所加快,11:30分时,5栋2单元01及02房中低楼层基本售完.5栋二单位01房为四房的大户型,此户型主要特点是主卧双采光,270度无敌海景,可见二房和四房更热销.191010、项目整体、项目整体SWOTSWOT分析分析S（优势）（优势）Ø项目地处珠海市香洲区情侣路畔,为珠海人传统的生活聚居地.坐拥香洲成熟的繁华商圈,生活便利,交通四通八达.Ø高层及超高层现代建筑群打造情侣路新海景坐标;燕翅型斜列建筑布局规划，保证户户最大观海面 ，最大化表现了海居生活.Ø两房、三房、四房、复式等丰富的户型结构,开敞通透，三房及以上单位钧带景观花园、观海景阳台，顶层复式更专设私家泳池Ø享有多重景观：尽揽野狸岛、城市海港、南中国海三重视觉景观Ø 旗舰物管：万科物业贴心服务，亲人一般关怀，管家一般细致，顾问一般专注  20项目整体项目整体SWOTSWOT分析分析W（劣势）（劣势）Ø项目临近海, 高盐份的海风将对项目的建筑本身外立面有一定的影响,对室内家居也会有腐蚀性.Ø与相临的巴黎花园共用出入口,人员较杂.Ø香洲渔港和朝阳水产市场影响周边的空气质量及卫生情况有待改善.Ø项目一公里内有翠香变电站21项目整体项目整体SWOTSWOT分析分析OO（机会）（机会）Ø 香洲区为珠海发展成熟的区域,生活便利,市政配套齐全,对居家生活的客户吸引力较大；Ø项目位于情侣路段拥有稀缺海景资源,升值潜力无限；Ø品牌开发商品牌效应T T（（威胁）威胁）Ø政策规划不可预见之风险Ø离海岸线近,存在的气候威胁2211、客户分析、客户分析Ø客户到访量    当天到场的客户约1000多人，包括新客户及业内人士。

   Ø客户简析ü年龄：38—50岁，40岁左右的客户居多，其中男女各占一半左右；ü职业：据现场判断，选房的客户多属于工薪阶层，以高薪阶层为主,据现场观察,以自住客户居多.ü区域：主要来自珠海本地市民从现场车辆车牌号观察,来自占珠海七成,广州及深圳占二成,其它占一成）      2324金域蓝湾开盘报告(12月22日)珠海中原市场研究部珠海中原市场研究部二级市场品控中心二级市场品控中心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。