海口市美兰区上贤(沙亮)片区.pdf

海口市美兰区上贤（沙亮）片区棚户区（城中村）改造征收补偿安置方案为了加快城市化进程、改善棚户区（城中村）居民生活环境、提升城市品位、维护被征收人的合法权益，根据海口市《关于“十二五”时期加快推进棚户区（城中村）改造实施意见》精神，结合海口市上贤和沙亮片区棚户区（城中村） 改造范围内的实际情况，制定本方案第一章总则第一条在国兴大道以北、美祥路以南、美祥横路以西、美苑路以东围合部分(以征收公告为准)规划范围内，因城市建设需要实施房屋及其附属物征收并对被征收人进行补偿安置的，适用本方案第二条征收补偿采取货币补偿、实物补偿两种补偿方式，具体形式由被征收人根据本方案自行选定第三条本方案的实施期限自市政府批准至该建设项目结束止，签订征收补偿安置协议时间以征收决定确定的时间为准第四条本方案所指现状房屋均属同一宗地上所有房屋（含框架、混合、 砖木三种结构） ，所指面积均指建筑面积，所指安置房结算价是指由市物价部门会同市房产主管等部门根据征收补偿情况、房地产市场情况和安置房建设成本所批准的价格第五条依据就地回迁原则，在征收范围内选址建设安置房第六条安置房选房顺序 按照签订征收补偿安置协议顺序选择安置房（具体选房办法详见选房实施细则）。

第七条建立安置房建设监督机制成立由区棚改办、 街道办事处、居委会组成的安置房建设监督小组，负责对安置房建设的设计、质量、工期、进度、资金等情况进行监督第二章补偿办法第八条土地补偿办法一、土地使用权属于国有出让地的，按评估价给予补偿二、被征收人使用的国有土地使用权属于以无偿或者划拨方式取得的，按以下方式给予优惠补偿：1、居民住宅用地， 以土地使用证记载或市土地行政主管部门确认的面积为准，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿2、单位居住用房占地部分，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿，单位人员居住用房占地以外部分的土地补偿，按划拨土地使用权评估价给予补偿3、其他方式取得的土地使用权，依法按划拨土地使用权评估价给予补偿三、被征收人使用的土地使用权原属于集体土地的，按以下方式给予优惠补偿：1、已办理土地证的本集体经济组织内部成员宅基地，每户用地面积不超过 175 平方米的，参照以出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过175 平方米的部分，参照划拨土地使用权评估价给予补偿2、因历史原因，没有办理土地证但持有村和镇（办事处）有效证明的本集体经济组织内部成员宅基地，对每户用地面积不超过175 平方米的，参照以出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过175 平方米的部分，参照划拨土地使用权评估价给予补偿。

3、集体留用地参照划拨土地使用权评估价给予补偿，对在规定时间内签订征收补偿安置协议并按时搬迁的，征收部门对其使用权按市场评估价的40%给予奖励；其他集体公用项目建设用地参照划拨土地使用权评估价给予补偿4、因历史原因， 城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅，持有集体土地使用证的，参照划拨土地使用权评估价给予补偿5、其他集体土地， 按照土地主管部门公布的该区位现行最高征地价给予优惠补偿第九条房屋补偿办法一、房屋补偿根据房屋性质按房地产评估价给予补偿二、具有合法手续的（土地、房屋权属性质是商业的）商业用房，按商业用房市场评估价补偿三、居民住宅用房，在征收前未按规定办理土地及房屋用途变更手续而自行将居住用房改变为经营性用房的，按以下方式给予补助：（一） 1990 年 4 月 1 日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变为经营性用房，持有合法建筑的有效证件，有合法有效的工商营业执照并正在营业中以及被征收前连续5 年以上依法纳税的，征收部门对其营业用房面积按照居住用房的评估价增加100%给予补助二） 1990 年 4 月 1 日《中华人民共和国城市规划法》施行后至征收调查通告发布之日前改变为经营性用房，持有合法建筑的有效证件，有合法有效的工商营业执照并正在营业中以及被征收前连续5 年（含5 年）以上依法纳税的，征收部门对其营业用房面积按照居住用房的评估价增加50%给予补助。

三） 1990 年 4 月 1 日《中华人民共和国城市规划法》施行后至征收调查通告发布之日前改变为经营性用房，持有合法建筑的有效证件，有合法有效的工商营业执照并正在营业中以及被征收前连续2 年（含2 年）以上5 年以下依法纳税的，征收部门对其营业用房面积按照居住用房的评估价增加30%给予补助四） 1990 年 4 月 1 日《中华人民共和国城市规划法》施行后至征收调查通告发布之日前改变为经营性用房，持有合法建筑的有效证件，有合法有效的工商营业执照并正在营业中以及被征收前2 年以下依法纳税的，征收部门对其营业用房面积按照居住用房的评估价增加15%给予补助五）改变房屋用途的时间以工商营业执照、特种行业许可证核发的年度为准家庭旅馆、幼儿园营业用房面积按第一层面积认定四、属于 2005 年 5 月 26 日海口市人民代表大会常委会《关于整治违法建筑的决定》实施后建设的违法建筑，不予补偿被征收人自拆的，按《海口市违法建筑拆除清运费补贴标准》（海府办,2011? 99 号）自拆补助标准给予一次性补助具体由区政府进行认定和处理第三章安置办法第十条货币安置办法被征收人单一选择货币补偿的，征收部门可在房地产评估价（不含补助和奖励）的基础上增加30%的奖励。

第十一条实物安置办法一、宅基地自建房屋的安置结合安置房户型、面积，原则上在现状房屋面积的1：1 内提供安置房如土地面积大于现状房屋建筑面积的，原则上按土地面积（每户不超过 175 平方米） 1：1 提供安置房二、个人空宅基地的安置对个人仅有空宅基地，宅基地面积不超过175 平方米，遵守国家规定，未进行抢建、 违建的被征收人， 按土地面积的1：1 提供安置房三、合法商业用房和住宅自行改为经营性用房的安置1、对合法商业用房（以土地和房产证记载性质为准）按1：1 回购商业用房；2、住宅自行改为经营性用房的，按上述规定仅选择居住用房，不安排回购商业用房四、学校的安置根据征收片区规划，征收区域内学校在异地选址进行安置学校新址征收区域内土地、房屋的征收参照本方案实施五、集体财产的安置为了集体经济的可持续发展，对集体财产评估补偿后，根据新建商业用房房源情况，并结合集体财产的补偿总额，原则上按周边商业用房市场评估价的7 折（具体价格由市评估专家委员会评审后报市棚改指挥部确定）购置新建商业用房，归原集体经济组织所有，由集体经济组织统一经营管理六、 2005 年 5 月 26 日海口市人大《关于整治违法建筑的决定》发布之后加建的部分不予以安置；对决定发布之后在空宅基地上新建的，原则上按第十一条第二项规定执行。

七、安置房结算价，在规定的面积标准内按2730 元/㎡结算，超出规定面积标准10 平方米以内部分（含10 平方米），按 3790 元/㎡结算，超出规定面积标准10 平方米以上部分，按5040 元/㎡结算第四章补助奖励办法第十二条按时搬迁奖励被征收人在规定时间内签订征收补偿安置协议并在补偿资金到位后10 日内搬迁的， 征收部门按照被征收房屋建筑面积每平方米150 元给予一次性奖励，每户奖励金额最低1 万元，最高不超过5 万元第十三条停产、停业补助因征收合法商业铺面（以房屋权属证明记载的性质为准）而造成停产停业的，一次性给予6 个月的停产停业补助补助标准：营业铺面按该铺面评估价的1%/月给予补助；生产用房按该用房评估价的0.8%/月给予补助；其他非住宅用房按该用房评估价的0.6%/月给予补助第十四条搬迁补助费一、选择货币补偿的，征收部门按照被征收房屋建筑面积每平方米 55 元一次性支付搬迁补助费二、选择实物补偿的，被征收人在规定时间内签订征收补偿安置协议并按时搬迁， 征收部门按照被征收房屋建筑面积每平方米22 元标准（含两次搬迁）支付搬迁补助费，补助费不足500 元的补足至500元第十五条临时过渡安置补助。

选择实物补偿的，自签订协议之日起 , 征收部门先期支付12 个月的过渡安置费，过渡安置费发放标准按被征收房屋建筑面积每平方米16 元/月支付，每户不足500 元/月的补足至 500 元/月，12 个月后每 6 个月发放一次， 临时过渡补助发放至安置房交付之日止第十六条、水表、电表、有线电视的迁移补助标准：100 元/部，水表500 元/户，电表 600 元/户（三相电表1500 元/户） ，有线电视、数字电视360 元/户，管道煤气2600 元/户第五章优惠政策第十七条被征收人的家庭人均收入低于最低生活保障的，依据《海口市农村居民最低生活保障制度实施办法》和《海口市城市居民最低生活保障实施细则》的有关规定，将其纳入最低生活保障范围第十八条就业扶持一、被征收人中的零就业家庭成员、抚养未成年子女的单亲家庭成员和享受最低生活保障待遇的人员，在法定劳动年龄内、有劳动能力和就业愿望的，由人事劳动主管部门给予核发《再就业优惠证》 ，纳入再就业政策扶持范围二、被征收人在法定劳动年龄内持有《再就业优惠证》或属于城镇登记失业人员的，人事劳动主管部门给予其一次性职业培训补贴和职业技能鉴定补贴，补贴标准参照省人事劳动保障厅、省财政厅《关于就业再就业工作有关问题的通知》（琼人劳保 [2007]98 号）执行。

三、人事劳动主管部门免费为被征收人提供就业政策咨询、就业信息、职业指导和职业介绍等公共就业服务各类职业介绍机构成功介绍被征收人中持有《再就业优惠证》人员及城镇登记失业人员就业的，按照省人事劳动保障厅、省财税厅《关于就业再就业工作有关问题的通知》（琼人劳保 [2007]98 号）有关规定享受职业介绍补贴四、被征收人中持有《再就业优惠证》人员从事个体经营的，依照《财政部、国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税 [2005]186 号）和《海南省人民政府关于进一步加强就业再就业工作的意见》 （琼府 [2006]9 号）有关规定享受税费减免政策；资金不足的可申请小额担保贷款，从事微利项目的可享受全额贴息(展期不贴息 )；对以灵活就业形式实现就业，并办理就业登记及参加社会保险的，按有关政策规定落实社会保险补贴五、实行财政补贴或扶持的各类社会公益性岗位，有关部门应当优先安排被征收人中持有《再就业优惠证》的零就业家庭成员及就业困难人员就业第十九条被征收人因拆迁而重新购买住房或置换安置房的，免交房屋档案保管费、房屋他项权利登记费、房屋所有权登记费、房屋档案查阅费、房屋所有权证工本费。

第二十条被征收人中的个体工商户原已办理营业执照的，在征收安置过渡期间申请暂停营业，工商管理部门免收工商管理费第二十一条被征收人取得的征收补偿安置协议确定的补偿款，免征个人所得税被征收人重新购置住房的，对购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税，成交价格超过征收补偿款的，对超过部分征收契税本方案最终解释权归海口市美兰区人民政府住房和城乡建设局本方案不明确的以征收补偿有关法律法规及政策规定为准附：上贤、沙亮片区项目征收评估基准价二○一二年七月十八日上贤、沙亮片区项目征收评估基准价估价时点： 2012 年 5 月 5 日 一、土地单价（元 / 平方米、万元 / 亩）备注城镇住宅用地出让2386/159 划拨1432/95.5 教育用地划拨795/53 二、建筑物重置单价（元/ ㎡）平均成新率控制备注框架结构1869 96% 混合结构1608 93% 砖木1022 85% 三、装修装修档次重置单价（元 / ㎡）备注一档200 二档250 三档300 四档350 五档400 六档500 七档600 四、附属物海南 东来土 地房地 产评估 工程咨 询有限 公司名称单价（元 /平方米）名称单价（元 / 平方米）砖墙铁皮屋顶300-650 砖墙简易屋顶150-300 简易50-200 围墙80-150 花池30-60 硬化地面50-120 铁门50-15。