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个人对近年来楼市发展的见解首提“分类指导”意义重大 住建部近期召开“全国住房城乡建设工作会议”，部长姜伟新在部署工作、定调2014年楼市调控方向时明确表态：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递三大政策信号：更加注重分类指导、探索发展共有产权房及强化市场监管调控目标既已定夺，会对房地产造成什么样的影响与变化？尤其“更加注重分类指导”的提法在过去不曾出现，社会舆论不免关注其意涵及解构后续效应在我看来，“分类指导”的关键意义是市场兴衰的持续分化，早已不再是“全国一盘棋”——持续上涨的城市要控制涨幅，持续下跌的城市要控制跌幅，既要防过热，也要避免崩盘与鬼城现象的发酵如我半年前所一再强调的“物以类聚，人以群分”，楼市则以“线”重画版图限购仍将继续以直辖市、计划单列市、省会城市为主的一、二线城市，归功于2011年1月开始的强制“限购”措施，形成“饥饿式营销”——“唯恐买不到，所以赶紧买”的效果，也导致需求无法得到充分释放，从而使得2014年其房价仍能呈现稳步上涨态势（当然，还有其他因素叠加如：城镇化、游资避险…等因素）但三、四、五线未限购城市则因与上述相反的缘由，未来处境将极其艰难，甚至逼使政府必须以高效救市手段力挽狂澜，尽可能使其“软着陆”，以免发生“日本消失20年”的楼市崩盘模式。

就此部分姜伟新也作了清楚说明：针对房地产市场出现的新情况，北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市，要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策，房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量从最近国家国家统计局所发布的11月全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，亦可窥知一、二北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%，与此同时，部分二线、多数三线以下城市却存在去库存压力，房价上涨后续动力不足换言之，楼市“调控”不再只是“压制房价，限制购买”，同时包括“扶持价位，鼓励消费”——这点我在前几期的专栏里早就指出：业内外人士不必一听到“调控”便心生恐惧，因为其内涵随着市场的分化已产生质变共有产权房”将全面铺开在“探索发展共有产权房”方面，针对一些地方住房供应不能满足需求、房价上涨压力较大，中低收入家庭住房支付能力下降，姜伟新说：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房其实“共有产权房”在北京、上海均已推动、进行当中，主要做为保障房体系的一部分，由地方政府让渡部分土地出让收益，乃至给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。

配售时在合同中明确共有双方的产权份额，及上市交易的条件和增值所得的分配比例重点在解决中低收入户“符合资格却无足够资金”的困境（买得起的无资格，有资格的买不起）目前看来“共有产权房”成效不恶，因此住建部有意全国大范围推进据悉，2014年全国城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上政策威信亟待重建至于“强化市场监管”则并无太多新意，主要在于加强商品房预售和销售的全过程管理，指导地方加快完善交易资金监管制度，推行二手房网上签约，规范房屋交易行为2014年，住建部和工商总局将修订发布商品房预销售合同示范文本，同时要求各地加强对房地产开发企业、物业企业、中介机构的监管总而言之，我相信新一届政府在治理房地产“顽疾”的问题上，已逐渐里出头绪，过去“一刀切”及政策动辄出手、病急乱投医的作法，势必改弦更张、得到有效改善，我相信未来施政会以“调控预期”为主，以“区别对待”为纲，努力重建政策威信显示历经十年不算成功的楼市治理，中央已然决定退居二线，仅扮演“事前警示，事中监督，事后考核”的角色，各地则根据其实际，采取相应措施事实上，全国目前已有17座城市 “自觉式调控”，这在过去闻所未闻！2013年11月25日到12月25日，南京房价整体上涨0.47%。

尽管进入年底全市的推盘脚步已经放缓，但房价却并未出现“让步”，反而比前一个月有所回升，以至于凤凰网榜上有名，声称南京今年房价控制目标落空截至12月29日晚21:00，上周（12月23日-12月29日）南京楼市共认购商品住宅2871套，成交1724套（不含溧水、高淳），日均认购410套，成交246套与前一周（12月16日-12月22日，南京楼市认购商品住宅1190套，成交1925套）相比，认购量猛涨141%，相反，成交量则微降1成多，下滑201套临近年终，各地土地销售数据也陆续出炉从今年多地层出不穷的“地王”现象来看，土地市场延续着火热态势根据统计数据，重点城市前11个月土地出让金总计为16029亿元，同比增长67%；前11个月土地成交金额超过500亿元的城市达到10个楼市火热程度堪比09年，不是政策没出台，而是“奉旨查办”的政策与强烈的市场预期造成楼市纯度十足 自今年3月份“国五条”出台之后，37个省市相继公布了实施细则今年前三季度过后，市场似乎看到年初各地下达的“房地产保证令”很难有效兑付9月25日，国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人研究四季度土地市场调控措施，强调对供需紧张的一线城市要进一步加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。

到10月份，京沪深穗四大一线城市又不断加码调控力度，在二手房首付比例、购房资质等方面全面收紧虽然各地政府也都以各种方式积极回应，但从效果来看，调控政策并没有浇灭楼市热火进入12月份，房企拿地金额出现了上涨态势，这与房企今年销售回款到位有直接关系从全年数据来看，截至12月22日，标杆房企年内拿地金额已突破3077.8亿元，预计全年将超过3100亿元与前一年的1558亿元相比，数据实属惊人对于楼盘来说，没有任何营销活动能够与出个地王效果来的显著就南京城东某高端楼盘为例，边上来了个地王邻居，让案场来访量迅速上升这种全国、全南京都轰轰烈烈的“地王运动”，的确很难让人降低对楼市预期而明年房价在这些地王的支撑下，大的回落也是小概率事件一线城市土地市场看涨预期最为强烈在国际化大都市建设、土地稀缺性凸显等情况下，房企加快入市步伐，都想占有一席之地专家认为，房企愿意砸钱，表明看好此类市场而房企踊跃拿地，既是为了提前锁定地价，防范2014年地价上涨风险，也是为了彰显企业实力，表明扩张姿态，因为房企在一线城市拥有的市场份额的大小，直接与房企的战略实力挂钩不知不觉，2013年已经进入尾声，2014年已在前方不远处招手。

对于南京楼市而言，热热闹闹、风风火火的一年过去了，房价也跟随着火热的楼市继续上涨而对于即将到来的2014年，多位业内人士都预判，实现“马上有房”的愿望有点悬来源于相城房产网。