成本法成本法的基本原理重新购建价格课件.ppt

第五章成本法第一节成本法的基本原理第二节重新购建价格的确定第三节建筑物折旧的估算第四节成本法总结与应用举例第一节成本法的基本原理一、成本法的概念和理论依据（一）概念 指求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法积算价格）注意：1、成本并非通常意义上的“成本”，而是“价格”；2、成本并非历史成本，而是估价时点的重新购建成本 （二）理论依据 从买方的角度看替代原理 从卖方的角度看生产费用价值论 二、成本法的适用范围（一）市场不完善或市场因狭小而无法运用比较法进行估价的房地产；（二）无收益的房地产（三）很少发生交易的房地产（四）房地产保险及其他损害赔偿注意：1、区分实际成本和客观成本2、当市场供大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整 三、成本法的操作步骤 （一）搜集有关房地产开发的成本、税 费、利润等资料； （二）估算重新购建价格； （三）估算折旧； （四）求取积算价格 四、房地产价格构成P88（一）土地取得成本（二）开发成本（三）管理费用 （四）投资利息（五）销售费用（六）销售税费（七）开发利润 （一）土地取得成本1、通过征用农地取得的 农地征用费+土地使用权出让金农地征用费包括：（1）征地补偿安置费用 土地补偿费 安置补偿费 地上附着物补偿费 青苗补偿费（2）征地管理费（3）耕地开垦费（4）新菜地开发建设基金（5）相关税费：如防洪费、南水北调费、耕地占用税等2、通过在城市中进行房屋拆迁取得的房屋拆迁费用+土地使用权出让金 房屋拆迁费用包括：（1）房屋拆迁补偿安置费用 被拆迁房屋的房地产市场价格被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿搬迁、临时安置补助费、停产停业补偿费（2）房屋拆迁估价服务费（3）房屋拆迁服务费（4）房屋拆迁管理费（5）相关税费见广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）指导意见（试行）3、通过在市场上购买取得的购买土地的价款+买方缴纳的税费（二）开发成本1勘察设计和前期工程费：可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等费用； 2基础设施建设费：道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用； 3建筑安装工程费：4公共配套设施建设费： 代建市政道路、代市政绿化、人行天桥及地下通道等5开发过程中的税费 作为买方应承担的税费:耕地占用税、契税、印花税等 （三）管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等=（土地取得成本+开发成本） A% 经济适用房管理费： 2%（四）投资利息 不同于会计上的财务费用，借贷资金和自有资金都要计息；所有在开发完成前投入的资金都要计算利息计息基数：土地取得成本+开发成本+管理费用（五）销售费用 广告宣传费、销售代理费等 注：最新版的房地产估价师考试教材要求销注：最新版的房地产估价师考试教材要求销售费用若在开发期投入，也要计算投资利息；售费用若在开发期投入，也要计算投资利息；若在开发完成后投入，则不须计算投资利息若在开发完成后投入，则不须计算投资利息（六）销售税费1、销售税金及附加：营业税、城市维护建设税和教育费附加； 2、其他销售税费，包括应由卖方负担的印花税、交易手续费等。

如广州市二手房交易买卖双方的交易手续费为3元/m2 （七）开发利润1、开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费销售费用2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润3、开发利润可按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来估算开发利润的计算方法：（1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即： 经济适用房直接成本利润率3%（2）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即： （3）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即： 注：最新版的房地产估价师考试教材中分母增注：最新版的房地产估价师考试教材中分母增加了加了“销售费用销售费用”一项一项为统一起见：本课程授课内容及考试中销售费为统一起见：本课程授课内容及考试中销售费用用均不均不计算投资利息，投资利润率分母亦计算投资利息，投资利润率分母亦不不考虑考虑销售费用销售费用（4）计算基数=开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率可称为销售利润率，即： 例1、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。

A、180B、300C、309D、313.22、已知某房地产的土地取得成本为1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为10000万元，则该房地产的直接成本利润率为（）A、80%B、78.14%C、62.90%D、60% 五、成本法的基本公式 （一）最基本的公式 积算价格=重新购建价格折旧（二）适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 注意：无须扣减折旧 案例： 某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入） 答案：436元/m2（三）适用于新建房地产估价的公式1、新建房地的估价公式为： 新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 2、新建建筑物的估价公式新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+ 销售费用+销售税费+开发利润 （四）适用于旧房地产的基本公式 1、旧房地估价公式为： 旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧2、旧建筑物估价公式为： 旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 第二节第二节 重新购建价格的确定重新购建价格的确定一、重新购建价格的概念 指假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的各项必要成本费用、税金和正常利润之和。

注意：重新购建价格是客观的价格建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地要考虑使用年限限制二、建筑物重新购建价格的两种类型：（一）重建价格（二）重置价格重建价格指采用与估价对象建筑物原有的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的正常价格reproduction cost） 重置价格指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的正常价格 （replacement cost）重建价格与重置价格孰低？对有特殊保护价值的建筑物运用成本法进行估价时，应采用何种价格为宜？三、重新购建价格的求取思路（一）土地的重新购建价格求取方法市场法、基准地价修正法、成本法等（二）建筑物重新购建价格的求取方法 1、成本法2、市场法3、通过政府确定公布的基准房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中包含的土地价格后比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取4、工程造价估算方法（1）单位比较法 指以估价对象建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位，通过调查、了解类似建筑物的这种单位造价，并对其做适当得调整修正来估算建筑物重新购建价格的方法。

1）单位面积法2）单位体积法1）单位面积法某建筑物的建筑面积为300，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元，则该建筑物的重新购建价格可估计为多少？ 3001200=36(万元)2）单位体积法某建筑物的体积为500m3，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为600元m3，则该建筑物的重新购建价格为多少？ 500600=30(万元)（2）分部分项法 指先将估价对象建筑物分解成若干分部或分项工程，然后利用建筑工程概预算定额查出各分部或分项工程的单位成本，分别乘以各分部分项工程的工程量，得到各分部分项工程的成本，累加求得建筑物的总成本，再加上税费、利润等求得建筑物的重新购建价格 举例见下表： 举例：某建筑物建筑面积为430m2，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为200m3、300m3、400m2、400m2，单位直接成本分别为240元、500元、200元、300元，管线工程直接成本为160000元，税费、利息、管理费为全部直接成本的25%，求该建筑物的重新购建价格 697500元（3）工料测量法 指先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。

举例见下表：（4）指数调整法 指运用建筑成本(造价)指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法 第三节第三节 建筑物折旧的估建筑物折旧的估算算 一、建筑物折旧的概念和原因（一）概念 指由各种原因所造成的建筑物价值损失，是建筑物在估价时点时的重新购建价格与其市场价值之间的差额 建筑物折旧=重新购建价格-市场价值 （二）建筑物折旧原因1、物质折旧；2、功能折旧；3、经济折旧1、物质折旧 (physicaldepreciation) 指建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失 进一步可以归纳为下列4个方面：(1)自然经过的老朽 由于自然力的作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际经过年数正相关 (2)正常使用的磨损 由于人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关 (3)意外的破坏损毁 指因突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的：如地震、水灾、风灾；人为方面的：如失火、碰撞等意外的破坏损毁 (4)延迟维修的损坏残存 由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙或地面有裂缝或洞等。

2、功能折旧 (functionaldepreciation) 指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对缺乏、落后或过剩所造成的其价值损失1）功能缺乏指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等2）功能落后指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营如房间布局“一大三小”一大三小：卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小三大一小一多：客厅大、厨房大、卫生间大、卧室小、壁橱多（3）功能过剩指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本3、经济折旧(economicdepreciation) 又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等物质折旧：有形损耗功能折旧：无形损耗经济折旧：无形损耗例1：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。

则该建筑物总的折旧为（ ）万元，其现值为（ ）万元 例2：李某于1998年花7万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味于是李某在2002年。