运营目标责任书参考版本.doc

《事业一部项目运营目标书》住宅项目模板项目名称： d编 制 人： d编制单位： d编制时间： d目 录一、 项目经营决策指导意见..................................................3二、 项目概况及定位........................................................5三、 设计管理..............................................................6四、 进度计划..............................................................7五、 营销管理..............................................................8六、 目标成本及收益测算....................................................9七、 质量安全管理.........................................................11八、 项目团队.............................................................12九、 风险分析.............................................................12一、 项目经营决策指导意见1、项目成功标尺：为实现目标开发经营目标，经事业一部项目决策委员会审议、事业部总经理审批，以下指标为刚性指标，各级开发计划须保证以下指标的实现，事业部总经理审批的变更情况除外：控制指标项目整体目标值各年度预期备注1st年度2nd年度3rd年度财务指标销售收入不低于95%销售利润率不低于上报集团指标净利润累计税后利润率——————不低于20%项目资金回笼100%————首年不低于80%工程指标新增销售面积新开工面积竣工面积结算面积管理类指标管理费用率销售费用率一级进度节点完成率不低于95%一次性交房成功率——————不低于98%目标成本达成率——————不低于95%销售指标完成率……—————— 注：各年度预期，第一年为考核性目标，以后各年为预估值、以年度确定的目标值为准2、 项目整体开发策略 此部分描述开发策略，如：进度优先、品质优先、利润优先，是否事业部重点项目等战略性控制指标：此部分包含但不限于：A财务指标——销售收入、净利润、内部收益率（IRR）；B流程指标——销售面积、新开工面积、竣工面积、结算面积等指标及时间节点；C管理性指标——三费费率等。

项 目 经 营 决 策 战略目标客户模型项目系列□ 老街系列 □ 新里系列□ 海珀、海域系列□其他产品方案创新产品、成熟产品、标准化产品，同一项目中选择不同产品方案的请分别说明：√□ 单一产品项目：□创新产品□成熟产品 □标准化产品□组合产品项目：多层系列□创新产品□成熟产品 □标准化产品小高层系列□创新产品□成熟产品 □标准化产品中高层系列□创新产品□成熟产品 □标准化产品高层系列□创新产品□成熟产品□标准化产品洋房系列□创新产品□成熟产品 □标准化产品别墅系列□创新产品□成熟产品 □标准化产品项目开发进度□ 加速项目（加速考核点： 年 月 日） √□ □非加速项目营销策略销售规模、 利润率、 销售速度，综合说明产品营销策略：□ 侧重规模 □侧重利润□ 规模和利润并重项目开发决策优先级以进度、产品品质、成本三个维度排列决策优先顺序，仅作过程中决策参考：□进度优先□品质优先□成本优先产品需求清单(备注：表中排列顺序即需求清单优先次序，执行过程中视具体情况科学决策)如：1、用料标准；2、公共设施：住户大堂和会所设施；3、园林：水景、步道等；4、新技术运用：百年宅、低碳环保技术应用等；5、其他：商务中心、物业管理标杆等。

二、 项目概况及定位1、 项目位置：描述项目所在区域并附地理位置图2、 周边环境及交通 ：描述项目周边配套及交通状况并附交通配套平面图3、 土地状况 ：描述土地性质及场地概况（土地性质、四至、周边住宅及商业、场地现状）4、 市场分析及定位A 所在区域市场供需、成交价格及数量分析；B 区域内主要供应项目；C 项目 SWOT 分析；D 项目定位项目基本信息地理位置土地获取时间土地获取方式总地价(亿元)楼面地价(元/平米)开发物业可售面积持有投资物业面积权益比例序号项目名称合计一期二期三期……1占地面积（亩）1.1总占地面积1.2建设用地面积1.3代证面积2建筑面积（m2）3可销售面积（m2）4容积率（万m2/hm2）5建筑密度6绿化率7总户数（户）8总人口（人）三、 设计管理1、 设计指标 规划指标单位数量备注总用地面积M2其中：建设用地面积 代征地面积总建筑面积M2地上建筑面积M2其中住宅M2共建及商业M2其中商业及小区配套幼儿园地下建筑面积M2容积率建筑密度%绿化率%停车位个（单车位建筑面积）其中地上个地下个说明性文字：2、 设计进展情况序号内容计划完成时间现设计进度现施工进度进度计划变更备注1产品定位及方案设计2初步设计3室内精装修设计4景观设计5桩基、围护施工图设计6其他施工图设计7专项设计8市政设计 9产品后评估四、 进度计划1、 项目分期计划A 分期依据；B 分期指标：序号内容第一期第二期第三期……备注1工程名称2物业类型结构类型3层数（地下/地上）4建筑面积（m2）合计地上地下5计划开工日期6计划开盘日期7计划竣工日期2、 项目一级节点计划 一级节点第一期第二期第三期…备注1产品定位成果确定2签订土地出让合同/转让协议3建筑规划/单体方案内部评审通过4目标成本及收益测算方案确定5《项目运营目标书》确定发布6项目开工（工程桩基）7总包单位确定8施工图会审交底9取得《建设工程规划许可证》10结构施工至±011取得《施工许可证》12示范区开放13施工达到预售条件14主体结构封顶15项目开盘16项目销售完成80%17外墙落架18取得竣工备案证明19项目交付五、 营销管理1、销售目标序号指标名称20142015…合计Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4…1销售均价（万元/ M2）2销售面积（平米）3销售额（万元）4销售回款（万元）2、销售费用： 项目总销售费为XX万元（含销售佣金、样板间、售楼处装修、售楼处家具、装饰、日常维护及客户关系维护费及营销推广费用等）。

费用类别一期二期三期….合计销售费用 销售额 费用比率3、销售策略包含但不限于：总体策略、价格策略、 资源投放策略、卖场形象策略、产品形象策略、社区配套策略4、示范区规模与造价标准售楼处规模应与该楼盘开发总量形成正比关系，但实际使用面积也应有所规定应有总价控制意识，在整体材料选配上应控制总价，高中低档材料在不同的区域搭配使用，做到既能体现售楼处的尊贵豪华也能尽可能地减少成本投入项目规划可售总量面积售楼处室内净面积M2售楼处造价控制标准老街系列新里系列海珀、海域系列硬装软装硬装软装硬装软装A5 万—10 万M2小规模项目300—600B11 万—30 万M2中型规模项目600—1000C31 万—60 万M2中大型规模项目1000—1200。