2013年上半年成都市住宅市场分析报告.doc

2013年上半年住宅市场分析报告前 言研究目的：本报告对成都市2010年1-6月一手住宅市场和二手住宅市场进行调查统计，一方面通过分析和对比住宅市场的供应、成交及价格等基本情况，旨在了解成都市住宅市场发展的整体趋势；另一方面就各区域对市场做进一步对比分析，旨在了解各区域市场发展情况及走势统计时间：2010年1月1日—2010年6月30日统计范围：成都市主城区房地产市场 市中心 ：一环路以内 城 东：建设路－二仙桥路－成华大道－龙潭寺龙兴路 至 府河 城 南：府河 至 高升桥－佳灵路－成双大道 城 西：高升桥－佳灵路－成双大道至营门口路－茶店子路－金牛 大道－金泉路 城 北：营门口路－茶店子路－金牛大道－金泉路至解放路－昭觉 寺南路－将军碑路统计方法：一手住宅数据根据公开开盘项目销售部的楼书、现场说辞、销控表、广告、报刊、相关网站、房地产相关单位公布的数据和现场、采访前 言研究目的：本报告对成都市2013年1-6月一手住宅市场和二手住宅市场进行调查统计，一方面通过分析和对比住宅市场的供应、成交及价格等基本情况，旨在了解成都市住宅市场发展的整体趋势；另一方面就各区域对市场做进一步对比分析，旨在了解各区域市场发展情况及走势。

统计时间：2013年1月1日—2013年6月30日统计范围：成都市主城区房地产市场市中心 ：二环路以内 城 东：府青路－昭觉寺横路－青龙路－锦江城 南：武侯大道－锦江城 西：武侯大道－营门口路－茶店子路－金牛大道－金泉路城 北：营门口路－茶店子路－金牛大道－金泉路－府青路－昭觉寺南路－青龙路 成都五近郊房地产市场：双流、温江、郫县、新都、龙泉统计对象：成都主城区和五近郊一手住宅在售项目和二手住宅成交数据统计方法：一手住宅数据根据公开开盘项目销售部的楼书、现场说辞、销控表、广告、报刊、相关网站、房地产相关单位公布的数据和现场、采访目 录第一部分 房地产投资环境分析 7一．城市规划及建设情况 71. 城市建设动态 72. 城市道路交通建设动态 7二．经济情况分析 81．城市主要经济指标概况 81.1 国民经济持续稳定上涨 81.2 金融存贷款和存款持续上涨 102. 房地产开发投资情况 10三．行业动态 11四．2013年上半年主要政策及其影响解析 12第二部分 土地市场分析 14一．土地市场供需概况 141. 主城区土地供需情况 142. 郊县土地供需情况 14二．标杆房企土地拿地情况 15第三部分 房地产市场分析 17一．主城区一手住宅市场分析 171. 一手住宅市场概况 171.1 供应高位运行 成交持续走高 171.2 供应量升 走势更趋平稳 181.3 成交红于火 维持高位震荡前行 191.4 价格持续上涨 后市上涨压力尤大 191.5 商品住宅市场供需特征小结 212．一手住宅各方位市场分析 212.1 城南高位运行 212.2 各方位商品住宅成交持续火爆 222.3 各方位月度供应起伏较大 成交较为平稳 242.4 各方位供需比情况 292.5 各方位价格全面上扬 292.6 各方位商品住宅市场小结 303．产品供需特征分析 313.1 高层、中高层为市场主流 313.2 70-90平米户型最受市场青睐 323.3 商品住宅产品供需特征小结 33二．主城区二手住宅市场分析 34三．五近郊一手住宅市场分析 361.双流、新都两郊县供需活跃 362.各郊县房价整体上行 383.郊县房地产市场小结 40第四部分 2013年下半年市场预测 41一．一手住宅市场后期走势分析 41二．主城区二手住宅市场后期走势分析 42三．五近郊区县住宅市场后期走势分析 42第一部分房地产投资环境分析一．城市规划及建设情况1. 城市建设动态l 天府新城规划正式出炉：总面积达119平方公里天府新城详规21号获原则性通过，在这片规划总面积119平方公里的新城中，未来的主色调是绿色。

位于天府新区“一城六区”中心，规划总面积119平方公里，将形成“一轴一带三片六区”的总体空间布局,成为天府新区的管理中心,与成都中心城共同构成带状城市中心将围绕大源商务片区、新川科技总部片区和正兴商业商务文博会展片区等三个重点区域，布局形成大源西、锦江西、正兴北、万安以及中和旧城和华阳旧城等其他六个高端综合功能片区l 成华三大"北改"区域业态规划 28项目"打头阵"1月27日，成华区正式对外宣布：昭觉寺文化旅游商贸区、八里庄创意商务区、建设路商圈3大“北改”区域的产业业态实施规划已全部完成根据部署，今年成华区将实施“北改”项目200个以上、完成投资200亿以上、引进重大产业化项目30个以上，力争早日让“北改优城”从规划图变成现实首批推出28个北改重点片区规划项目，其中：位于昭觉寺文化旅游商贸区的投资项目15个，位于八里庄二仙桥创意商务区的投资项目6个，位于建设路商圈的投资项目7个，总占地面积约2109亩l 青羊：坚持顶层设计 在城西再造一座产业新城4月8日记者从“青羊区西部新城商业副中心重点支撑项目推进工作会”上获悉，该区将坚持前瞻性、整体观和顶层设计的原则，将西部新城商业副中心打造成形态、业态、文态和生态和谐共融、产城一体的新城。

而这座规划面积达18.67平方公里的新城，将横跨青羊区文家、光华等街道，成为青羊区新城建设、旧城改造“双轮驱动”，做优城市形态，促进产业倍增的新引擎2. 城市道路交通建设动态l 今年投资130亿建轨道交通 成都市域内拟建轻轨2012年是成都地铁的一个“丰收年”，地铁2号线正式通车，与1号线、成灌快铁形成了全长107公里的轨道交通而在今年，成都轨道交通建设的主要任务将是继续已经开工项目的推进，预计将完成130亿元的投资据成都地铁公司相关负责人介绍，今年除继续推进在建的地铁3、4号线等工程外，还将开通试运行地铁2号线西延线，新建4号线二期工程和7号线其中，4号线二期工程包括了东西方向的延伸，重点是向西往温江方向的8公里延伸段目前，7号线与3、4号线相交叉的一些车站已经开始先期动工l 成都3.5环北半环今年开建 长15公里将连通3个区来自成华区的最新消息显示，不仅3.5环北半环敲定基本框架，今年还将在龙潭片区正式开建3公里的“断头路”，通过成南高速底层道路接通龙泉预计3.5环成华段总长15公里左右，将连通成华区、金牛区与龙泉驿区，将大力推动成都的“北改”进程3.5环成华段约有80%位于成华区龙潭辖区。

年内将新建一条3公里道路，使龙潭丛树片区连通龙泉辖区1月17日，成都市成华区交通和市政局局长平原透露：相关部门正在做3.5环成华段规划，目前道路走向已初定l 龙泉驿区年内打通五条断头路 预计五一前后动工4月7日从龙泉驿区相关部门了解到，该区永安路、保安寺路、创业南街、红岭路、聚合路5条城市断头路的延伸建设工程已经正式启动，目前施工设计已经完成，正在进行招投标和拆迁，预计“五一”前后破土动工，年内建成通车l 地铁二号线东延线首段隧道贯通 长1367.421米4月11日早上7点，成都地铁2号线东延线龙泉站——保安村站区间隧道左洞贯通，全长1367.421米，这是东延线贯通的首段区间隧道，接下来进行铺轨、电气化设备安装等后续施工2014年底，2号线东延线将开通试运营届时，市民从龙泉驿区中心乘坐地铁，到成都天府广场仅需25分钟二．经济情况分析1．城市主要经济指标概况1.1 国民经济持续稳定上涨近几年，成都国民经济保持平稳较快的发展趋势2012年，成都地区生产总值达到8138.9亿元，GDP增长率为13.0%，增速略低于2011年，但仍保持较高增长水平2012年人均生产总值56836元，环比增长14.96%，增长速度较快，整个成都经济运行状况良好。

图 1：2002-2012年成都GDP及人均GDP分析数据来源：成都市统计信息网2012年，成都市社会零售总额达到3318亿元，社会消费品零售总额增长率为16%，零售总额再创历史新高其中，全年商品零售额实现2673.3亿元，增长15.5%；增速较上年回落2.6个百分点；餐饮营业稳中略升，餐饮零售额为449.39亿元，同比增长18.1%，增速较上年增加0.1个百分点批发业实现195.0亿元，增长16.9%；住宿业实现40.1亿元，增长17.2%图 2：2002-2012年成都社会消费品零售总额情况数据来源：成都市统计信息网2012年城镇居民人均可支配收入实现较快增长，达27194元，增长13.6%在全国15个副省级城市中位居第10位，增幅位居第2位 图 3：2002-2012年人均可支配收入情况数据来源：成都市统计信息网1.2 金融贷款和存款持续上涨2012年全市金融机构人民币存款余额为20354亿元，增长19.0%，其中储蓄存款7060亿元，增长18.8%金融机构人民币贷款余额为15630亿元，增长13.5%2012年1-5月金融机构人民币存款余额为22470亿元，比上年同期增长23.6%，其中储蓄存款余额7747亿元，增长21.1%。

金融机构人民币贷款余额为16735亿元，增长13.8%，其中个人住房贷款余额2643亿元，增长15.9%表 1：2004-2013年5月城市金融机构存贷款统计金额2004200520062007200820092010 2 01120122013（1-5月）金融机构存款余额（亿）377244775486639383171241615277170982035422470金融机构贷款余额（亿）28603019363141195410986912139137671563016735数据来源：成都市统计信息网2. 房地产开发投资情况随着基础建设投资、旧城改造及灾后重建投资的进一步增强，成都市固定资产投资总量不断增加12年固定资产投完成5890.1亿元，比上年增长17.7%民间投资完成3624.1亿元，增长15.0%全年新增固定资产3591.9亿元房地产投资额达到1890.0亿元，均创历史最高水平，分别同比增长18.5%和17.7%图 4：2002-2012年成都市房地产投资占比分析数据来源：成都市统计信息网三．行业动态l 2013年成都中心城区国有建设用地供应计划出炉4月1日，成都市政府办公厅公布《批转市国土局关于成都市中心城区2013年度国有建设用地供应计划的通知》。

《通知》明确，在国有建设用地供应结构上，2013年成都中心城区国有建设用地供应总量中，商服用地占140公顷，工矿仓储用地占220公顷，住宅用地占204.5公顷，较2012年中心城区住房用地实际供应总量188.5公顷增长8.5%公共管理与公共服务用地160公顷，交通运输用地140公顷l 维维、金威啤酒相继进军房地产 转型存在挑战继李宁、雅戈尔、娃哈哈等企业开展房地产的相关业务后，2月份又有维维股份和金威啤酒两家上市公司涉足房地产行业利润下降。