东丽区研究宏观及房地产发展.ppt

东丽区市场综述Saturday, September 21, 20242021/9/1812内容提纲 Content compendiumContent compendium 1 1东丽区宏观背景研究东丽区宏观背景研究2 2东丽区行业背景研究东丽区行业背景研究3 3东丽区板块研究东丽区板块研究2021/9/182p东丽区位于天津市中心城区和天津港之间，是连接市区与港区的纽带东丽区地理位置优越，水陆空交通便捷p天津市东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方公里，行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立5个街道，军粮城、大毕庄、华明等3个镇和么六桥乡p毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射p拥有拥有39条航线的国际机场，现代化的空港物流加工区，东丽湖生态旅游、居住板块1.宏观背景研究宏观背景研究—区域解读区域解读2021/9/183依托京津走廊及滨海新区的带动作用，东丽区位于环渤海区域发展的主轴上，未来潜力巨大依托京津走廊及滨海新区的带动作用，东丽区位于环渤海区域发展的主轴上，未来潜力巨大北京北京天津天津滨海新区滨海新区p环渤海经济圈规模初具，京津走廊发展轴的确定--以京津两个直辖以京津两个直辖市和滨海新区为主轴线市和滨海新区为主轴线，将带动发展轴上各个关键节点的经济发展；同时辐射并带动周边区域城市的发展，构成了中国北方最重要的集政治、经济、文化、国际交往和外项型、多功能的密集的城市群落；p东丽区所在区域位于京津走廊的必经之路——已经纳入国家滨海新区发展的前沿。

位于环渤海城市群落发展主轴上位于环渤海城市群落发展主轴上东丽东丽宏观经济背景研究宏观经济背景研究——区域解读区域解读2021/9/184宏观经济背景研究宏观经济背景研究——区域解读区域解读p东丽区作为连接中心城区和滨海核心区发展轴上的价值凹地，随着周边大型项目的开发和产业的不断成熟，必然成为天津新的经济和土地价值的快速增长点，天津中心城市东移和滨海新区产业西移，使东丽区将成为以高新技术产业和现代加工业为主导的新兴产业区2021/9/1851.宏观背景研究宏观背景研究—经济发展经济发展p随着天津市加快建设北方经济中心、滨海新区和工业东移总体规划的实施，东丽经济迎来前所未有的机遇和发展 p东丽区国营企业、外资企业、集体企业、私营企业、股份制企业多种经济成份共存，形成了多元化的经济格局吸引了来自韩、日、美、法等22个国家和地区的300多家外资企业p东丽区经济基础良好形成二、三、一产业格局工业依靠重点企业强力带动，优势产业有力支撑，实现了又好又快发展p 城市化进程加快宅基地换房”、“城中村改造”、“依托大项目有序撤村”等城市化途径不断完善，按照“一个中心城区、两个中心镇、两个组团”的规划思路，城镇建设加速。

2021/9/186宏观背景研究宏观背景研究—经济发展经济发展亿元东丽区的GDP自2003年首次突破百亿大关后，经过三年平稳发展，从2007年始加速递增，在天津GDP的比重近3年维持在2.5—3.0%之间2021/9/187宏观背景研究宏观背景研究—产业结构产业结构p2008年全年,东丽区地区GDP为161.9亿元,同比增长22.3%:第一产业3.3亿元,同比增长2.9%;p第二产业102.7亿元,同比增长28.6%;p第三产业55.9亿元,同比增长13.6%.东丽区的整体经济以第二产业为核心，以服务性产业拉动经济特色，以第一产业为补充2021/9/1881.宏观背景研究宏观背景研究—产业结构产业结构 东丽区政府制定支持政策，确保一批大项目、好项目签约落地积极调整产业结构，构建特色突出的四大产业园区——p临空产业区p华明工业园区p滨海重机工业园p金钟工业园区 四大优势产业结构四大优势产业金属制品业交通设备制造业电子通讯业新型建材业据统计四大优势产业占据东丽区第二产业总值的68.5%2021/9/1891.宏观背景研究宏观背景研究—产业结构产业结构传统流通服务业是东丽区服务业中比重最重的部分，其次是其他类型服务业。

然而，服务业在金融保险、旅游、中介服务等现代服务业领域，由于在资金、信息、市场和国家的严格管制等方面的原因，东丽区的发展条件与其他地区还有很大差距 p传统服务业主要包括：交通、仓储、运输、住宿、餐饮、批发、零售等；p其他类型包括：房地产、金融保险、旅游、信息产业、文化服务等2021/9/18101.宏观背景研究宏观背景研究—人口构成人口构成p2008年末全区常住人口45.21万人，户籍人口33.09万人，暂住人口12.12万人；p农业人口19.99万人，非农业人口13.1万人；p全年人口出生率为7.8‰，人口死亡率为3.1‰；人口自然增长率为4.7‰计划生育率为98.6%，一孩率77.7%单位：万人单位：万人2021/9/1811p今年8月4日，东丽区宣布取消本区户籍人口农业、非农业性质的划分，实行按实际居住地登记居民户口，实行城乡一元化户籍登记制度此项改革完成后，东丽区居民将不再有“城里人”与“乡下人”之分 p消除城乡户籍二元化结构在子女教育、职业培训、社会保障、就业服务等方面实行统一政策，实行以具有合法固定住所、稳定职业或生活来源为基本条件的户口迁移准入制度，优先保障各类专业人才、外来投资者入住本区。

1.宏观背景研究宏观背景研究—人口构成人口构成2021/9/181213内容提纲 Content compendiumContent compendium 1 1东丽区宏观背景研究东丽区宏观背景研究2 2东丽区行业背景研究东丽区行业背景研究3 3东丽区板块研究东丽区板块研究2021/9/1813行业背景研究行业背景研究——土地供应量分析土地供应量分析 p2008年-2009年2月，东丽区共有36宗土地挂牌出让，土地供应面积约610万平米p土地供应以工业用地为主，累计供应量达424万平米，占供应总量70%，主要分布在津塘公路沿线各工业园区内；p住宅用地方面，共有7幅土地出让，累计供应面积约140万平米，占供应总量约23%，主要分布在津滨大道沿线，东丽湖板块仅有一宗土地出让，供应面积约18万平米单位：万平方米单位：万平方米2021/9/1814p2008-09年，东丽区共成交土地39宗，成交土地面积约383万平米，区域供求比约为1：1.59. p成交土地用途分布方面，住宅用地共成交9宗，成交土地面积约140万平米，占总量36.6%.行业背景研究行业背景研究——土地成交情况土地成交情况单位：万平方米2021/9/1815行业背景研究行业背景研究——近期房价走势近期房价走势p从成交均价开看，整体呈稳中有升的状态，受金融危机影响，08年下半年和09年初价格略有下降。

其中谷价为09年12月，峰价出现在出现在09年5月p目前整体均价维持在6500元/平方米以上08/08—09/08东丽区商品住宅成交走势2021/9/1816行业背景研究行业背景研究——东丽与其他郊县的比较东丽与其他郊县的比较p通过对比发现东丽区从成交套数上明显落后于西青、津南、塘沽四区，成交总数上接近开发区2021/9/1817行业背景研究行业背景研究——东丽与其他环城郊区的比较东丽与其他环城郊区的比较p目前东丽区的成交套数上与其他三个环城郊区，为环城四区平均成交套数的43%p成交均价为四区中第二位，落后于西青区2021/9/181819内容提纲 Content compendiumContent compendium 1 1东丽区宏观背景研究东丽区宏观背景研究2 2东丽区行业背景研究东丽区行业背景研究3 3东丽区板块研究东丽区板块研究2021/9/1819东丽湖组团东丽湖组团空港物流园空港物流园区组团区组团华明组团华明组团东丽区板块研究东丽区板块研究 东丽区三大板块p东丽湖板块具有得天独厚的地缘优势，是天津最早开发休闲地产的地区之一，是东丽区高端项目的集中区。

p随着空港物流及工业的兴起，聚集的人口催生了新的居住组团p华明镇板块是东丽区政府规划的经济适用房集中区，以此拉动了区域的活跃性2021/9/1820东丽区板块研究东丽区板块研究——东丽湖东丽湖p东丽湖板块处于东丽区核心位置、京津塘发展轴上、临近多个现代化产业群，区位条件优越p随着滨海新区开发开放的加快，中心城区的东进和滨海新区产业区的西移将迅速催熟东丽区，而处于开发区西区和空港物流加工区之间的东丽湖板块，将迎来百年不遇的发展良机p东丽湖板块交通便利，多条城市快速路及城市干线纵横交错，与滨海新区、中心城区距离较近，为其整体发展规划提供了良好基础条件p现有主要道路系统： 外环线快速、津歧公路、汉港公路、京津塘高速、津汉公路、津滨高速、津塘公路、北环铁路等，p规划道路： 环外环快速、京津塘二线高速、志成道快速延长线、津蓟高速联络线等 2021/9/1821东丽区板块研究东丽区板块研究——东丽湖东丽湖生态居住区生态居住区 城市公园区城市公园区 综合综合配套区配套区 特色休闲区特色休闲区 东丽湖板块规划四至范围：p东至黄港水库p南至津汉快速路与津汉高速联络线p北至京津塘高速公路二线p西至环外快速环路。

p生态居住区 ：规划总占地9.92平方公里远期规划占地5.92平方公里p城市公园区 :规划占地26.13平方公里 p综合配套服务区 :规划占地23.42平方公里远期规划占地9.48平方公里 p特色休闲区 ：规划占地26.05平方公里 用地规模： 规划远期用地总面积约46.02平方公里，其中建设用地约12平方公里规划远景用地总面积约85.51平方公里，其中建设用地约30平方公里人口规模：规划远景人口为20万人东丽户板块功能分区：2021/9/1822p享受天津主城区、滨海新区副城市中心双向辐射；p主要享受空港物流加工区、航空城、开发区西区、滨海高新技术产业区等各种产业区的形象、功能辐射；p享受滨海新区开发开放的优越政策环境；p完善产业区居住以及区域居住升级功能配套；p享受京津滨城市发展轴带动效应；p承接旅游带动效益东丽湖板块产业导向性明显，成为区域常住人口来源的一大利好东丽湖板块产业导向性明显，成为区域常住人口来源的一大利好东丽区板块研究东丽区板块研究—东丽湖东丽湖2021/9/1823东丽湖区域市场定位——由Resort到Resorpolis的生态休闲都市ResortResort都市生态休闲中心都市生态休闲中心核心功能发展核心功能发展城市功能的延伸城市功能的延伸ResorpolisResorpolis生态休闲都市生态休闲都市成熟期成熟期发展期发展期起飞期起飞期重点发展休闲娱乐功能，提供类型多样的休闲娱乐设施打造区域特色，带动区域发展。

充足的休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口入住，带动相关产业的发展，形成产业和人口不断升级的良性循环进入城市全方位均衡发展的阶段，成为特色突出、功能复合、环境优美的休闲都市生态环境是项目可以借用的优势因素生态环境是项目可以借用的优势因素东丽区板块市场研究东丽区板块市场研究——东丽湖东丽湖2021/9/1824正在发展正在发展 弱弱正在发展正在发展 中等中等正在发展正在发展 弱弱正在发展正在发展 中等中等正在发展正在发展 弱弱正在发展正在发展 中等中等正在发展正在发展 无无发展现状发展现状后期重点发展内容后期重点发展内容根据规划东丽湖板块后期发展方向重点是完善其生态旅游度假设施，根据规划东丽湖板块后期发展方向重点是完善其生态旅游度假设施，发展作为城市休闲居住生活标志性板块的代表发展作为城市休闲居住生活标志性板块的代表东丽区板块市场研究东丽区板块市场研究——东丽湖东丽湖休闲娱乐休闲娱乐旅游环境旅游环境商务交流商务交流商务办公商务办公商业配套商业配套高中端居住高中端居住东丽湖东丽湖市政基础市政基础休闲娱乐休闲娱乐旅游环境旅游环境商务交流商务交流商务办公商务办公商业配套商业配套高中端居住高中端居住东丽湖东丽湖2021/9/1825东丽湖在建项目东丽湖在建项目东丽湖万科城项目东丽湖万科城项目主要建设别墅、洋房、小高层、学校、商业配套设施等朗钜天域项目朗钜天域项目主要进行别墅、洋房及商业设施开发华纳景湖花园华纳景湖花园一个高档次以温泉SPA为主题的集休闲、度假、商住为一体的、温泉水会。

包括6栋公寓、1座酒店及1座SPA会馆水上温泉欢乐谷水上温泉欢乐谷主要进行水上运动世界的打造水域天成水域天成住宅、公建保利地产会展项目保利地产会展项目进行会议中心、会展方面的功能建设亿兆东丽湖项目亿兆东丽湖项目主要进行会议中心、商务中心、酒店式公寓、文化产业项目开发武警医学院附属医院东丽湖分院武警医学院附属医院东丽湖分院项目项目计划建设温泉疗养、健康体检和门诊住院等项目东丽湖在谈项目东丽湖在谈项目澳洲风尚庄园一期项目澳洲风尚庄园一期项目中澳文化交流中心、墨尔本商业街、澳式足球场、马术运动场、葡萄庄园等环球产品交易中心项目一期项目环球产品交易中心项目一期项目为世界各地和产品和服务供应商提供展示企业、商品交流交易的平台，在国内外具有广阔的市场亚洲文化产业园项目亚洲文化产业园项目先期开发亚洲文化博览园（包括节庆中心广场、亚洲各国风情街区、文化产业大厦等项目）东丽区房地产板块市场研究之东丽湖东丽区房地产板块市场研究之东丽湖2021/9/1826东丽区板块市场研究东丽区板块市场研究——东丽湖东丽湖夏阳溪韵夏阳溪韵夏阳溪韵夏阳溪韵朗钜天域朗钜天域朗钜天域朗钜天域万科东丽湖万科东丽湖万科东丽湖万科东丽湖p作为天津市少有的生态资源丰富的区域，东丽湖板块在建项目均以别墅产品作为主打产品，强调生态和宜居思想，另外，从板块未来规划看，运动、休闲、商务、文化将是区域房地产市场主要发展方向，一座宜居生态型旅游休闲宜居新城正在形成。

p自08年至09年8月，东丽湖板块新增住宅供应量约26.6万平米，年度成交量约为17 平米，占东丽区总成交量的63.62%，板块供求比为1：0.64，板块内部存在明显供给过剩2021/9/1827与东丽湖板块可类比区域住宅市场状况 p与天津市其他类似板块相比，东丽湖板块房地产市场起步相对较晚，已建和在售项目较少；p区域住宅用地平均楼面成本相对较低，具备相当的发展潜力，但区域房价水平低于东丽区房价平均水平，与中心城区主要板块住宅价格水平差距较大，有待进一步提高东丽区板块研究东丽区板块研究—东丽湖东丽湖2021/9/1828东丽区板块研究东丽区板块研究——东东丽湖丽湖2021/9/1829空港空港位置及交通位置及交通地处天津滨海国际机场东北侧，距市区3公里，距港口30公里，与铁路干线相连土地规划土地规划总规划用地面积45平方公里, 一期规划用地24平方公里，二期规划21平方公里人口规划人口规划总规划人口30-35万人，其中常住人口11-13万人，暂住人口8-9万人产业规划产业规划重点发展:机械装备、航空、电子信息、生物制药、汽车零部件、高新纺织、新材料、新能源空港加工区整体规划30东丽区板块研究东丽区板块研究—空港空港2021/9/1830p规划：空港物流加工区规划占地42平方公里，目前一期23.5平方公里基础设施铺设完毕；p分为机场运营区、物流加工配送区、商务会展区、生态休闲区、生活配套、产业园区、民航科技产业基地等七个功能区；golfgolf目前一期开发基础设施已经全部完成物流加工物流加工物流加工物流加工民航科技产民航科技产业基地业基地近期规划：2期远期规划：3期机场运营区机场运营区物流区物流区商务会展商务会展产业园区产业园区生态休闲生态休闲生活配套生活配套民航产业基地民航产业基地东丽区板块研究东丽区板块研究—空港空港2021/9/1831目前，空港物流加工区一期工程基础设施建设已经基本完成，有1267家中外企业注册，其中外资企业超过200家，每平方公里投资强度超过40亿元；累计竣工企业项目近百个，在建企业项目70多个。

高起点规划、高水平建设、高效能管理，高起点规划、高水平建设、高效能管理，建设生态型现代工业园区建设生态型现代工业园区以高新技术制造业为主导，设有电子信息工业园、生命科学工业园、汽车零配件工业园、新材料工业园、高科技创业园等特色园区规划企业总量达3000余家，内外资企业比例为1：2.4 空港加工区产业布局规划32东丽区板块研究东丽区板块研究—空港空港2021/9/1832中航直升机公司总投资约80亿元，预计2010年达产100架自主知识产权直升机预计需要科研人员，技术工人约1000人，其中，研发人员将面向世界招聘空客A320项目整体投资约80-100亿元，其中，总装线投资约50亿元；初期工人约1000人，技术人员400人，高级技术人员600人，随着产能的扩大，员工数量将进一步增加Ø目前，空港物流加工区竣工投产企业已接近100家，其中，高新技术占比达72%；Ø高新技术产业聚集与区域整体规划契合；Ø随着大量高新技术企业的逐步进驻，将有大批高级技术人员和外籍工作人员落户空港空港加工区产业现状33东丽区板块研究东丽区板块研究—空港空港2021/9/1833Ø调研情况显示，目前加工区内从业人员工职呈明显金字塔分布，高级管理人员、中级管理人员、科研人员、技术工科研人员、技术工、操作工人数比例为5：15：15：20：45；Ø由加工区整体规划及未来进驻企业状况分析，预计至区域成熟后，从业人员工职分布将从低到高逐渐优化，高级管理人员、中级管理人员、科研人员、技术工科研人员、技术工、操作工人数比例预计为5：15：25：25：30；Ø目前情况显示，加工区内劳动密集型加工企业有一定比重，从业人员以体力劳动者体力劳动者居多，当区域进入成熟期后，人员结构将得到升级改善，以技术工和科研人员技术工和科研人员为主。

空港加工区人口分析34资料来源：调研信息统计东丽区板块研究东丽区板块研究—空港空港2021/9/1834Ø调研数据显示，目前加工区内从业人员年龄结构呈明显青年化，以25-30岁区间人口最为集中；Ø从业人员学历方面，加工区人口素质普遍较高加工区人口素质普遍较高，高中及以下学历人数仅占人口总量20%左右，从业人员知识水平主要集中在专科技术学校学历；Ø统计显示，空港加工区属于人口素质较高，具有一定专业知识的青年聚居区，随着区域产业不断升级，未来区域人口素质将进一步提高空港加工区人口分析35资料来源：调研信息统计东丽区板块研究东丽区板块研究—空港空港2021/9/1835Ø统计数据显示，目前加工区内从业职工来源分布以外地人口以外地人口为主，占区内从业人员总量为主，占区内从业人员总量52%52%；Ø目前加工区内从业人员居住情况主要分为三类：企业自建宿企业自建宿舍（意大利扎努西、金威啤酒等），班车接送回市区（丰田舍（意大利扎努西、金威啤酒等），班车接送回市区（丰田合成、凯德实业等），就近租住民屋（松远电子、港丰实业合成、凯德实业等），就近租住民屋（松远电子、港丰实业等）；等）；Ø从目前情况看，加工区内从业人员以外地来津工作人员为主，但区域内房地产市场发展较为落后，迫使企业需自建宿舍解决员工住宿，甚至部分企业员工只能选者租住周边农房，极大的限制了区域发展。

空港加工区人口分析36资料来源：调研信息统计东丽区板块研究东丽区板块研究—空港空港2021/9/1836项目名称位置物业类型建筑形式项目体量（㎡）总户数容积率主力户型（㎡）开盘时间均价（元/㎡）远洋新干线中心大道与东七道交口住宅、公寓、独栋连排、小高45万2756280、902008年3月6000皇冠国际中心大道与东四道交口酒店、公寓高层15万4003.260、110、1502008年4月12000白领公寓中环东路以西，东六道以南产业配套公寓多层、小高层14.2万17181.835-57——　——　国际贸易中心中心大道与西二道交口写字楼高层6万340　150-1802008年3月7500好美嘉园张贵庄经济适用房多层、高层15.4万27481.845-622008年1月3900秋丽家园张贵庄经济适用房小高层21.3万32761.550-702007年10月3800顶秀欣园东丽区华明镇(定向)经济适用房小高、高层16万24241.8150-702008年7月3800Ø空港物流加工区处于房地产市场起步期，仅有三个在售项目，整体供给量小；Ø产品供应方面，以投资型公寓和办公物业为主，价格明显高于商品房房价，商品房明显高于经济适用房；居民购买压力大；Ø普通住宅供应以9090平米以上两室、三室平米以上两室、三室为主，产品线单一；Ø周边经济适用房均价在38003800元元/ /平米平米，销售良好，主要针对低收入群体规划，没有涉及产业客群。

空港加工区房地产市场状况37东丽区板块研究东丽区板块研究—空港空港2021/9/1837东丽区板块研究东丽区板块研究—华明镇华明镇p华明镇位于天津市东丽区中部，紧邻天津滨海新区，距天津市区13公里，共辖12个村，有村民1.3万户，41063人，村庄建设占地804.7公顷，散落分布在156平方公里的土地上 东丽区华明镇规划图黄色虚线部分是目前村民居住地 2021/9/1838东丽区板块研究东丽区板块研究—华明镇华明镇 华明镇房地产项目以经济适用房为主，辅以高层住宅及别墅项目项目开发商规模（万平方米）产品华明新家园安居建设232经济适用房溪缇郡首创27小高层、别墅、洋房华侨城北京住总31.86花园洋房、联排别墅华明新家园华明新家园华侨城华侨城溪缇郡溪缇郡2021/9/1839总结总结宏观经济背景宏观经济背景经济走廊经济走廊——发展具有持续动力优势产业优势产业——四大产业城市发展的强力引擎城市化进程城市化进程——区域规划、政策利好下巨大的发展潜力行业发展行业发展稳中有升——虽然在成交量和成交均价上稍落后于其他环城区域，但是总体呈上升趋势预计凭借宏观经济和政策层面的利好，未来区域市场将迎来新一轮快速发展期。

板块研究板块研究东丽湖——地缘优势和区域发展的动力正在消化供应过剩，区域前景明朗空港——迅速发展的物流业和工业带动的人口结构变化，促进了板块的居住项目发展华明镇——经济适用房组团规划带动了区域发展，有成为新开发热点区域的趋势2021/9/1840END￿￿感谢聆听！2021/9/1841。