广州江南商城商业地产项目业态定位方案.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,可行性报告,10/28/2024,1,江南商城二层项目,业态定位,1,前言,在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业价值与可持续发展具有关键性的影响力同一个项目采用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地呈现异化的效果因此，业态高度决定经营力度基于上述观点，本案的逻辑脉络就是以项目所在地段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展2,总纲,地段商圈特征,项目客观条件,市场机会,业态提纯,业态定位建议,项目优化建议,商业平台,3,一、市场状况分析,1.1 广州商业状况,1.1.1 广州商业现状总述,现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个商圈的影响力最大4,就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：,北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档次以中档为主但北京路步行街的商业特色不明显，与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品牌在上下九也有开设店铺。

同时，北京路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的商圈上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显，从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特色上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次以中低档为主天河城一带作为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心地位的作用明显5,北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅游等元素，打造广州的城市形象；,上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推动商业经济发展；,天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地区的消费潮流从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发展状况继续深化发展，即：,6,广州市主要商业圈,级别,区域,商业圈,大型商场,市级,商业圈,越秀区,北京路中山五路,广百、新大新、广百新冀、中旅商业城,荔湾区,上下九一带,荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都,天河区,天河城体育西路,天河城广场、宏城商业广场,区级,商业圈,越秀区,中山三路一带,中华广场、流行前线,东山区,农林下路一带,东百、王府井、新裕大厦,越秀区,环市东淘金路一带,友谊商店、世贸、好世界、宜安广场,海珠区,江南西江南大道,南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色快线,1.1.2 广州商业格局分布,7,分析：,从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。

市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围内造成影响8,1.1.3 部分经营中的商场项目对比分析,广州部分经营中的商场对比表,名称,位置,规模,特色包装,经营状况,广百,北京路,广百与广百新冀组成广百广场，打造北京路超级商业旗舰,广州百货零售的“一哥”，其交易额连续多年位列市内百货零售业的首位，龙头地位不容置疑,广百新冀,西湖路,商场建筑面积4.5万,开业不足一年，虽然连通广百，但人流量一般，场内的经营状况也不如预期理想,新大新,北京路,北京路上老牌商场，对北京路的商业发展起着举足轻重的作用,天河城,天河路,成为一站式商场的经营典范，对市内商场的发展有着重要的作用,9,广州部分经营中的商场对比表,（续上表）,名称,位置,规模,特色包装,经营状况,荔湾广场,下九路,传统西关风情商业街,是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步行街的人流优势，南座人流充足、经营尚算理想；但北座人流稀少，现主要经营玉器、水晶等工艺品为主该商场的经营管理较差，先后出现物业管理公司欠电费欠税费等事件，对其经营环境造成一定的负面影响,名汇商厦,下九路,新大新、麦当劳等品牌的进场，曾为商场带来了很大的帮助，但客流量、商家数量都明显不如荔湾广场,中华广场,中山三路,商场面积16万，门前广场2000,公园游乐式,概念商场,经过几年的发展，现与流行前线逐步组成中山三路新的商圈，该商场是新一代一站式商场的代表,10,分析,商业同,质,质化强,烈,烈，争,夺,夺同类,消,消费者,从上述,对,对比可,以,以看出,，,，目前,市,市内多,个,个大型,的,的综合,性,性商场,其,其同质,化,化程度,很,很高，,无,无论是,商,商场内,功,功能的,划,划分还,是,是目标,消,消费者,层,层次，,都,都有着,较,较大的,相,相似，,无,无法剌,激,激消费,者,者的消,费,费欲望,。

大型百,货,货超市,磁,磁石作,用,用减弱,由大型,百,百货公,司,司进驻,而,而带旺,整,整个商,场,场的效,果,果越来,越,越不明,显,显，如,名,名汇商,厦,厦、中,泰,泰广场,等,等，新,大,大新、,百,百盛的,进,进场虽,然,然为商,场,场带来,一,一定的,人,人流，,但,但作用,已,已明显,不,不如当,年,年吉之,岛,岛进驻,天,天河城,所,所带来,的,的影响,11,硬件未,能,能配合,主,主题，,缺,缺乏个,性,性失去,吸,吸引力,商场开,业,业后大,多,多数都,地,地无法,体,体现当,初,初所打,造,造的个,性,性特色,由于,硬,硬件设,施,施不完,全,全配合,，,，经营,方,方向发,生,生偏移,等,等因素,，,，使商,场,场缺乏,个,个性特,色,色，难,以,以主动,吸,吸引消,费,费者，,如,如荔湾,广,广场、,中,中华广,场,场旧有经,营,营模式,缺,缺少新,鲜,鲜感,新开业,的,的商场,不,不能跳,出,出旧有,传,传统的,经,经营模,式,式，令,其,其不能,从,从根本,上,上打开,新,新的经,营,营局面,例如,广,广百新,翼,翼，该,商,商场凭,借,借广百,在,在市场,上,上的影,响,响力，,在,在销售,阶,阶段取,得,得不错,的,的成绩,，,，但其,现,现时的,经,经营状,况,况未如,理,理想，,说,说明了,消,消费者,看,看重的,是,是商场,本,本身的,经,经营特,色,色，只,有,有真正,体,体现个,性,性的商,场,场才能,走,走向成,功,功。

12,1.1.4,部,部分在,售,售/将,售,售的商,场,场项目,对,对比分,析,析,广州部,分,分在售/将售,的,的商场,对,对比表,名称,位置,规模,备注,光明广场,西湖路,占地8000，总建筑面积6万，其中商场面积15470,14层共有277个铺位，B1古韵风情，B2-B3停车场，1-6F商场，7F国际标准真冰滑冰场，8-9F休闲、娱乐、饮食，10F空中花园丽新项目,中山五路,总建筑面积近6万，10层商场,未推出市场,正佳广场,天河城,广场旁,占地5万,B1层一站式超市，M层前沿精华区，1F国际经典，2F时尚丽人，3F世界之窗，4F动感地带，5F七彩都市，6F环球美食城，7F世纪欢乐城负一层现正销售中，地上部分全部招租,东山锦轩现代城,东山口,农林下路,商场营业面积,近2万,B3-B2停车场，B1-6F商场，7F空中花园及住宅会所，8F-28F住宅,丽的百货,文明路和北京路交界,-,1F-6F女士用品和服饰，7F美食城租金采用纯利润抽成25%-27%的形式13,分析,多个大,型,型商场,涌,涌现，,竞,竞争更,为,为激烈,现时市,场,场上各,主,主要商,圈,圈均有,商,商业物,业,业推出,市,市场，,商,商户的,可,可选择,范,范围较,多,多，市,场,场竞争,十,十分激,烈,烈。

尤,其,其在北,京,京路上,，,，过去,所,所出现,的,的商铺,“,“僧多,粥,粥少”,的,的现象,，,，随着,多,多个大,型,型商场,的,的涌现,，,，商铺,紧,紧缺的,局,局面已,被,被改变,商铺物,业,业投资,大,大回报,高,高,在售或,将,将售的,商,商铺物,业,业均以,体,体现回,报,报率为,卖,卖点，,以,以吸引,投,投资者,，,，但现,时,时在售,的,的物业,中,中，买,家,家首期,往,往往需,要,要投入,大,大笔资,金,金，对,部,部分经,营,营者而,言,言，入,市,市的门,槛,槛较高,14,1.2,消,消费,状,状况,城市商,业,业发展,迅,迅猛,随着社,会,会发展,，,，人们,生,生活水,平,平逐步,提,提高，,加,加上外,来,来高素,质,质人口,涌,涌入，,消,消费要,求,求层次,不,不断提,升,升，令,广,广州的,商,商业在,近,近十年,间,间发展,蓬,蓬勃消费模,式,式发生,改,改变,各类商,业,业场所,大,大量涌,现,现，大,小,小不一,的,的综合,性,性商场,、,、专业,市,市场纷,纷,纷进入,市,市场，,使,使市场,趋,趋向饱,和,和，供,需,需关系,发,发展改,变,变，市,民,民由需,求,求消费,变,变为选,择,择消费,。

15,“两端,”,”的消,费,费需求,基,基本得,到,到满足,广州的,商,商业结,构,构经过,多,多年的,发,发展及,调,调整，,现,现时高,端,端消费,群,群体与,大,大众型,消,消费群,体,体的消,费,费需求,基,基本已,得,得到满,足,足高端消,费,费层市,场,场空间,有,有限，,广,广州作,为,为国际,大,大都市,，,，已吸,引,引到相,当,当一批,国,国际名,牌,牌进驻,，,，另外,，,，高端,的,的消费,群,群一方,面,面较多,的,的前往,国,国外消,费,费，另,一,一方面,此,此类人,群,群的占,有,有比例,亦,亦不大,因此,，,，现时,的,的商业,结,结构基,本,本满足,这,这部分,人,人士的,需,需求中低端,的,的大众,型,型消费,为,为生活,的,的基本,消,消费，,随,随着经,济,济的发,展,展，人,们,们已解,决,决基本,的,的物质,需,需求，,市,市场上,的,的中低,消,消费品,也,也出现,供,供大于,求,求的关,系,系，故,该,该类市,场,场消费,亦,亦已得,到,到满足,16,中高端,的,的个性,消,消费严,重,重不足,部分消,费,费者对,消,消费的,要,要求越,来,来越高,，,，尤其,是,是处于,中,中间阶,层,层的中,高,高端型,的,的消费,者,者，可,选,选择的,消,消费空,间,间不大,。

当本,地,地商家,无,无法满,足,足这批,消,消费者,的,的消费,欲,欲望或,迎,迎合他,们,们的消,费,费形态,时,时，消,费,费者多,数,数寻求,异,异地消,费,费，例,如,如前往,香,香港、,上,上海等,地,地购物,，,，使本,地,地市场,流,流失了,庞,庞大的,一,一批消,费,费力较,强,强的顾,客,客17,1.3,广,广州,商,商业发,展,展的趋,势,势,从上述,的,的分析,可,可得知,，,，现时,广,广州的,商,商业现,状,状可归,结,结为：,数量庞,大,大的中,端,端/中,高,高端个,性,性消费,严,严重不,足,足,社会的,商,商业发,展,展飞速,进,进行中,，,，供求,关,关系的,杠,杠杆必,然,然要求,将,将此局,面,面打破,传统的,营,营商模,式,式越来,越,越难以,满,满足消,费,费者的,消,消费观,的,的改变,旧有的,市,市场格,局,局已达,到,到饱和,状,状态，,各,各路商,家,家正寻,求,求突破,口,口,新的经,营,营模式,呼,呼之欲,出,出，关,键,键是谁,先,先打开,新,新局面,18,大型一,站,站式综,合,合性商,场,场仍然,是,是市场,主,主流，,但,但以综,合,合性为,基,基础的,同,同时必,须,须走向,个,个性化,经,经营，,创,创造出,自,自身特,色,色所在,。

具体表,现,现为跳,出,出旧有,的,的传统,商,商场定,。