郑州市高新区龙鼎项目市场调研报告.ppt

高新区龙鼎项目市场调研报告市 调 大 纲郑州写字楼发展历史本地块基础情况介绍高新区商务个案分析郑州写字楼市场现状高新区商务市场总结郑州写字楼发展历史郑州写字楼发展历史本地块基础情况介绍高新区商务个案分析郑州写字楼市场现状高新区商务市场总结郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，虽然与全国同步，但发展过程相对较慢总体来看，郑州市写字楼经历五个发展时期1、市场萌芽期（1997年以前）￿Ø这个时期以民房或单位公房为主，如理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业，甚至有一些都市村庄的临街楼Ø主要特点为：写字楼均集中分布在金水区，主要经营方式为租赁经营；规模小；设备简陋；物业管理水平低下；户型单一2、市场探索期（1997年—2000年）￿Ø￿郑州市在这个时期出现了纯写字楼，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业Ø￿主要特点为：以高层建筑为主，将通信、网络、多媒体、会议室、餐厅等较为现代化的办公功能列入了建筑设计的必要元素；经营方式以租赁为主；建筑结构可灵活分割，智能化水平和物业管理水平有所提升郑州市写字楼经历的五个发展时期3、市场过渡期（2000年—2004年）Ø这个时期，形成商住写字楼为主角、高档专业写字楼为亮点的综合性写字楼市场。

如融丰花苑、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园、未来花园、天下城、锦绣正弘国际公寓等商务及商住两用物业Ø主要特点为：房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，一些诸如SOHO类的商住楼雨后春笋般地投放市场，购房自用办公或投资需求旺盛，整个写字楼市场交易活跃，楼宇更加专业化，投资需求快速增长，户型设计、相关配套更加科学、齐全4、市场发展期（2005年-2008年）Ø这个时期是写字楼市场发展的专业契合阶段随着商住楼办公的投入使用，诸多问题也日益显现，影响到部分企业的形象和品牌，人们的办公观念理性回归，认为真正的纯写字楼才是办公的最佳场所，也是商务的理想境界此时以信息大厦、联合中心、顺弛第一国际、绿地世纪峰会等为代表的纯写字楼应运而生，Ø主要的特点为：写字楼项目集中放量，造成供应激增，写字楼分布区域分散，临街临路单体楼再次冲击市场，专业写字楼的实力型客户集中，长期办公稳定性强，写字楼专业配置进一步提升并逐步与国际接轨郑州市写字楼经历的五个发展时期5、市场稳定期（2009年及以后）￿Ø郑州目前的写字楼市场正在向第四代写字楼迈进第一代写字楼仅仅只能满足于基本功能第二代写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。

第三代写字楼开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，以及满足全球经济一体化的需要，从而达到国际化商务社区的标准代表有：绿地千玺、升龙金中杯、兴达国贸、绿地中央广场等5A级写字楼Ø￿￿￿主要特点：市场供应多为5A级写字楼，主要供应集中郑东新区与新东站郑州写字楼市场现状郑州写字楼发展历史本地块基础情况介绍高新区商务个案分析郑州写字楼市场现状高新区商务市场总结郑州目前写字楼主要分布高新区版块郑东新区版块东南板块农业路、经三路版块西南片区„郑州的写字楼市场主要集中在农业路、经三路附近，另外在西开发区有较为集中的供应；„随着近年来大体量综合体的出现，越来越多的项目注重了写字楼产品的供应；尤其是在西南和东南片区，供应量较大，形成了新的商务版块，但目前其影响力较弱各区写字楼市场的分布情况及特点1、•金水区是郑州政治、经济、文化、金融、信息的中心地区，也是连接郑州老城区和郑东新区的过渡带。

该区域因其突出的经济地位和浓厚的商业氛围，有大量写字楼供应•写字楼项目主要分布在素有“郑州的长安街”之称的金水路和“财富大道”之称的经三路各区写字楼市场的分布情况及特点2、各区写字楼市场的分布情况及特点3、2024/9/22近期商务市场销售套数变化情况：4月份销售套数环比下降，郑东新区保持市场销售主力地位，其与金水区占比环比下降明显、管城区环比上升幅度较大Ø4月份商务市场销售套数环比有所下降；Ø郑东新区占比持续最大；Ø郑东新区、金水区环比占比下降，二七区、管城区占比上升幅度明显，其他各区变化不大变化趋势起伏相对舒缓2024/9/22近期商务市场销售面积变化情况：办公用房环比下降，郑东新区、二七区占比环比下降，管城区占比上升明显Ø4月份商务销售套数与销售面积均环比下降；Ø各区占比变化明显，郑东新区、二七区环比占比下降，管城区和金水区占比上升，尤其是管城区上升幅度较大变化趋势起伏相对舒缓2024/9/22近期商务市场销售价格变化情况：4月份市场各区高低价区分明显，郑东新区近几月价格持续上涨，保持市场领头羊地位，其他区域价格差距减小断档期本地块基础情况介绍郑州写字楼发展历史本地块基础情况介绍高新区商务个案分析郑州写字楼市场现状高新区商务市场总结道路配套：目前项目周边道路配套较差，但道路等级较高，随着道路规划配套的逐步完善，工业园的交通将更加便利格力配套工业园郑州绕城高速西￿￿四￿￿环￿￿路莲花街￿Ø绕城高速：道路等级高，能很好的带动周边卫星城的发展，未来工业园北部规划的新龙路为绕城高速的辅道，便利的交通将是工业园发展的重要保障；Ø西四环路：为郑州城市道路环线，入市的主要道路，道路等级高，车流量较大；Ø莲花街：高新区主要干道之一，是四环通往高新区的主要道路，未来将与工业园连通，进入市区更加便利；Ø其他：目前项目周边规划道路未建好，从工业园到西四环的道路路况较差，对于项目的销售和展示带来的影响较大。

项目临界情况：周边周路正在修路，通达性不便，人流量少，暂未有实质性配套格力配套工业区高新区商务个案分析郑州写字楼发展历史本地块基础情况介绍高新区商务个案分析郑州写字楼市场现状高新区商务市场总结个案1：总部企业发展基地•项目位置：郑州高新技术开发区翠竹街1号•开发企业：郑州高新科技创业发展有限公司•占地面积：323亩•建筑面积：35万平方米•建筑形态：多层、小高层•层高：3.4米•项目分期：分三期•户型面积：112#和113#小面积1800平、大面积2555平，109#2700平•销售价格：7200元/平•销售情况：在售 3期109#、112#、113#•主题推广语：发展产业园区 繁荣产业园区•其他情况说明：带电梯、毛坯送空调、框架可自由分隔112122109个案2：动漫产业发展基地项目位置：科学大道与西环路交汇处西1000米信息工程大学对面•开发商：郑州仟禧置业有限公司•占地面积：87亩•建筑面积：24万平•建筑形态：多层、高层•层高：1#4.8米局部挑高9.6米，2#3.9米，4#3.6米•项目分期：3期•户型面积：1号楼300-600（3户）平米，2号楼150-360（6户）平米，4号楼40-300（17户）平米•销售价格：7000-9000元•销售情况：在售1期1#、2#、4#，销售约30%•项目进度：即将封顶•存主题推广语：智富计划 惠动全城•其他情况说明：4#精装办公、1#、2#毛坯、3#动漫基地1243个案3：嘉图·西城发展基地•项目位置：高新区西四环与莲花街交汇处向西2公里•开发企业：河南嘉图置业有限公司•占地面积：73.2亩•建筑面积：15万方•建筑形态：5-6F厂办综合楼，层高1-2层为6.5米，3-4层3.5米•项目分期：计划分三期开发•户型面积：整层面积约为5300平左右，可分为1000-1500平•销售价格：均价3280元/平•销售情况：一期在售，目前只剩余一期C栋两套1500平房源•主题推广语：120万平米标准厂房办公•其他情况说明：目前该项目二期即将入市一期二期三期个案4：河南省国家大学科技园•项目位置：郑州高新区长椿路11号•股东单位：郑州大学、河南农业大学、郑州轻工业学院、郑州高新区管委会•占地面积：526亩•建筑面积：62万平方米•建筑形态：高层、多层•项目分期：三期•户型面积：100-1350平（6户）•销售价格： 5800元/平（精装）•销售情况： 5#已售60%•主题推广语：洞察先机，把握财富；产业化区产业化区孵化区孵化区科技研发区科技研发区5高新区商务市场总结郑州写字楼发展历史本地块基础情况介绍高新区商务个案分析郑州写字楼市场现状高新区商务市场总结区位体量对比：本案区位较为偏僻，与区域内其他三个商务项目相比，交通及配套情况较差企业基地企业基地35万方万方动漫基地动漫基地24万方万方大学科技园大学科技园62万万方方本本案案嘉图西城嘉图西城15万方万方户数、面积对比：市场在售项目单层户数少，且可自由分割，户型面积面积差别较大，在100—2555平之间，可选择性强户数情况户型面积总部企业基地自由分割112#、113#1800—2555平，109#2700平动漫基地1#单层3户，2#单层6户，4#单层17户1#300-600平米，2#150-360平米，4#40-300平米西城发展基地自由分割整层面积约为5300平左右，可分割为1000-1500平河南省国家大学科技园单层6户100-1350平内部配套对比：项目内部配置与价格成正比关系是否配置中央空调单层电梯数量单层卫生间数量新型科技配套销售价格（元/平）销售情况总部企业基地——内部目前以整栋销售7200目前在售最后一块动漫基地有52、3、4智能化系统7000-900030%西城发展基地暂未销售写字楼河南省国家大学科技园46数字消防58005#60%价格对比：西开发区内部已经形成商务规模地段的项目单、总价均高，而其附属地带价格略低；同时，越靠近市区价格越高。

各项目开发目标倾向不同销售均价（元/平） 户型面积段（平） 总价范围（万元）开发倾向主题推广语总部企业基地72001800—27001296—1944针对区域内各类企业，以生物和电子类为主发展产业园区￿￿繁荣产业园区动漫基地800040—48032—384动漫产业智富计划￿￿￿惠动全城西城发展基地32801000—1500328—492家用电器制造业120万平米标准厂房办公河南省国家大学科技园5800（精装修）100—135058—783新能源和节能开发企业洞察先机，把握财富客户构成对比：各个项目客户定位相同，以自身未来业态构成为主要导向，附带其附属产业客群客户情况总部企业基地客户主要以生物、医药、电子、电器客户为主动漫基地客户以文化产业客户为主，有自用也有投资客，投资占得比重较大，大部分客户看中区域的发展潜力西城发展基地园区内以格力电器配套为主营，另涉及家用电器及各类配件制造，这些制造企业为主要客源河南省国家大学科技园主要以新能源与高效节能重要客户。