广州地块可行性研究报告.doc

1 总论1.1 项目概况地块位于XX西路与XX东路之间、XX东路与XX路交界处；宗地面积较小，无法形成大规模社区，但形状方正，有利于规划设计；目前地块平整完毕，进行砖墙围护，水电尚未接通地块性质为二类居住用地（R2），属国有土地，以多层、中高层或高层单元式居住建筑为主的居住用地地块北面为另一块待开发住宅建设用地、地铁二号线萧岗站和合城（国际）月历礼品城；南面为起步在建的广州市规划展览中心、白云国际会议中心和地铁二号线白云文化广场站；西面另一块待开发住宅建设用地、酒店用品市场和居民楼；东面为一些餐饮食肆和白云山北面南面西面东面地块由中海地产集团有限公司以总价11.7亿、楼面地价19971元/平方米的价格通过拍卖购得；地块开发强度不大，密度较低，注重舒适性能基本参数如下：宗地编号占地面积建筑面积容积率绿化率建筑密度AB2907008-320795㎡≤58586㎡≤2.81≥35%≤30%地块建筑高度不超过70米；地块内建筑间距应符合《广州市城市规划管理技术标准与准则》的规定；临地块边界的建筑物退缩地块边界或城市道路中心线距离不小于建筑间距的一半，以满足与与相邻地块建筑间距的要求；退北侧和西侧路5米，退白云二线标准段25米，道路展宽段相应减少退缩，使建筑界面保持连续。

1.2 建设背景1.2.1 白云新城规划概况该项目地块处于广州市白云区白云新城内，位于规划中的云山社区，接近文化中心白云新城位于白云山西麓，以原白云机场为中心结合附近地区共同组成，北至黄石路，东至白云大道，西至机场高速，南至北环高速路，用地面积9.22平方公里，总建筑量为1107万平方米，规划就业人口8万人，规划居住人口22万人白云新城设计与建设将贯彻“生态优先、宜居新城、山城相融、绿色高效、滚动实施”的原则，北部、南部为高档住宅区，中部为文化商业核心区域核心区域依托白云国际会议中心、广州新体育馆，集中建设广州文化建筑群，引进广州历史博物馆、广州市城市规划展览中心、广东画院、广州画院、岭南文化中心等，通过文化中心提升区域的文化形象在白云国际会议中心西侧，规划有面积约为30公顷的大型城市公园并以地铁站为核心，集商贸、酒店、休闲、娱乐于一体，形成商业服务中心，以标志性塔楼成为全区的地标，包括大型购物广场、商业街等，机场航站楼及附属设施将改造成为商业用地，与东部的商贸综合体、商业步行街形成整体的商业氛围白云新城规划空间结构为“一轴双中心六社区”，空间结构以商业服务和居住为主，通过道路网络，公园、绿化等系统，使各地块功能上协调统一，空间上疏密结合、高低错落、收放有致。

整个规划区域形成“一轴双中心六社区”的空间结构：“一轴”——利用原机场跑道空间，规划一条南北向80米宽的中央带形公园贯穿整个白云新城的景观功能；“双中心”——北部的文化中心和南部的商业中心；“六大社区”——根据服务半径与服务人口，其中北部形成“黄石社区”、“云山社区”、“萧岗社区”三个社区，南部形成“机场社区”、“创意社区”、“柯子岭社区”三个社区项目所在白云新城规划最大的特点和亮点是“生态优先、宜居为重”，区域绿地率达到40.6%，绿化覆盖率达到43.6%，人均公园面积达到10平方米，居民在步行500米范围内可到达公园，规划30公顷的白云公园和15公顷的飞翔公园两大绿心，引入周边水源，建立人工湿地；三线下地、雨污分流、人车分行和广州城区独有的自行车专用车道系统等，都将在这片新城中得到体现；整体超过三分之二的区域为住宅区，六大社区个个建设“邻里中心”，一般包括小超市、小零售店、卫生站、洗衣店、邮政所、菜市场等，并且配套小运动场、儿童游戏场和邻里公园等，满足居民的日常生活与休闲需要，社区居民在8分钟步行时间内可达到 1.2.2 白云新城定位与发展前景白云新城发展定位为“云山西麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中心”。

分高档住宅区、文化中心区、商业中心区定位如下：1）高档住宅区功能定位：交通便利、配套完善、景观优美的高档居住社区住宅建筑高度在60-100米之间，绿地率达40%以上2）文化中心区功能定位：集中规划了市级文化休闲设施，主要包括广东画院、广州画院、城市规划展览中心、岭南文化中心、广州博物馆和白云公园等通过这些文化休闲设施与便利公共交通相结合，从而大大提升了整个地区的城市功能和文化形象3）商业中心区功能定位：商贸综合体片区位于白云新城中部，是地铁二号线和地铁14号线交汇地段——白云新城站公共交通枢纽，依托其突出的交通优势，发展商贸综合体建筑，并通过步行系统连接老航站楼改建商业中心、步行商业街、西入口公园等，使之形成具有现代特色的集商业贸易，酒店服务，休闲设施、公共休憩空间于一体的现代新城综合体片区白云新城是广州城区内重点规划的新城，政府重点支持开发，成为继珠江新城外广州城市最受瞩目的重点开发区域，其发展前景大好合理的城市规划、有力的政府支持、优越的居住环境、完备的商业配套、便利的轨道交通等，都是白云新城未来价值之所在现时，商业开发实力强劲的万达广场入驻开业，突显出白云新城商业价值之高，对周边商业带动作用明显；而广州市新地王亦出现在白云新城，由保利以20605元/㎡的楼面地价创造，预示着白云新城住宅市场充满机遇，将大有可为。

2 项目环境分析2.1 宏观环境2.1.1 国内经济环境2010年国内生产总值达397983亿元，比上年增长10.3%，高于该年年初预期；2011年第一季度国内生产总值为96311亿元，比去年同期增长9.7%，表现良好在加快转变经济发展方式和经济结构战略性调整的步调中，国民经济仍保持了平稳较快发展 中国经济仍然是全球经济发展中最具活力的国家之一，发展潜力被世人所看好良好的经济增长势头对国内房地产行业而言是长远的利好，有助于住宅地产和商业地产的蓬勃发展国内经济整体发展良好，但也存在一定问题与风险根据国家统计局的调查，经济学家认为中国经济面临的主要问题与风险中，“通胀压力增大”、“房地产调控难见成效”、“民间资本缺乏出路”分别占78.5%、56.9%、52.3%这三大问题与风险，都能对国内房地产市场产生较大影响；从侧面可以看出，通胀、调控难见成效、民间资本无出路都对目前普遍较高的房价有一定支撑作用因此，从经济发展势头或经济面临问题等方面判断，未来国内房价出现大幅下降的可能性不大2.1.2 国内政策环境调控政策是影响房地产市场走向的一只“有形之手”对于现时市场，政府调控政策一直是关注的焦点，发挥着非常大的作用。

从2010年初开始，针对全国普遍较高的房价问题，政府部门出台了一系列政策进行调控：◆2010年1月7日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件从土地到信贷，再到地方政府责任，详细列出了11条措施，主要规定二套房贷首付不低于40%◆2010年4月17日，国务院向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》其中规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款◆2010年9月29日，国家有关部委下发通知，出台五条包括信贷、税收、市场监管等方面的措施，进一步推进房地产调控，被业界称之为“二次调控”，又称作“新国五条”具体措施包括严格实行问责制；全面暂停第三套房贷，首套房贷款比例升至30%及以上，二套房首付款比例不低于50%；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供给；加大住房交易市场检查力度。

◆2010年10月19日，央行突然宣布自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，房贷利率相应提高◆2010年10月底，多家银行纷纷表示收到通知，将于11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%◆中国人民银行25日宣布上调基准利率0.25个百分点后，住房和城乡建设部当天也下发《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，宣布从2010年12月26日起，个人住房公积金贷款利率全面上调0.25个百分点，其中，五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%◆2011年1月26日，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，被称为“新国八条”；各地方相继推出执行细则，进一步加大调控力度总结：过往的楼市调控，房价基本是越调越涨；而从2010年开始的一系列措施，其力度不断加大，调控逐步加严加紧，可见政府要降低房价的决心之大因此，面对持续紧缩的政策环境，房价将承受巨大压力，预测将出现一定程度的下调；而在房价未出现实质性下挫和调控持续期间，市场交易将相对低迷2.1.2 国内房地产市场环境 2010年全年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；其中，商品住宅销售面积增长8.0%。

2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%；其中，商品住宅销售额增长14.4%2011年一季度全国商品房销售面积1.76亿平方米，同比增长14.9%；其中商品住宅销售面积增长14.3%销售金额1.02万亿元，同比增长27.3%；其中商品住宅销售金额增长25.9%2010年各月份全国70个大中城市房屋销售价格同比均是上涨，涨幅呈现先上升后回落趋势；新建商品住宅涨幅基本在两位数2011年一季度，从国家统计局的数据看出，房屋销售价格同比仍处于增长，但涨幅进一度缩小70个大中城市房屋销售价格涨跌幅度（月度同比）经过国家与地方政府部门不断出台调控政策措施，全国房地产市场已明显受到影响，增长速度放缓；但价格仍然维持在较高水平，未出现实质性下跌；成交面积与成交金额增长明显，保持在10%以上市场状况坚挺，但调控力度加大，下行压力巨大2.2 区域环境2.2.1 广州市经济环境作为四大一线城市之一，广州市近几年持续快速发展，特别是在举办亚运会的影响下，城市综合实力的各个方面都有所进步广州市GDP近6年增长幅度均在10%以上，经济实力非常强根据国家统计局的最新核定，广州2010年GDP达到10604.48亿元，是继沪京后国内第三个GDP突破一万亿元的城市，发展势头良好。

而根据广州“十二五”确定的11%的年均增速，到2015年，全市经济总量将达到1.8万亿元左右良好稳定的经济环境，将有助于广州市房地产市场的持续发展亚运后，广州将继续加快发展步伐，努力建设成为国家中心城市和国际商贸中心；在经济发展转型和建设首善之区过程中，广州将迎来更大的机遇2.2.2 广州市房地产市场政策环境在全国调控的大环境下，广州市房地产市场面临的政策环境也是从严从紧目前广州市主要的调控政策如下：◆对在本市(市辖十区,不含增城从化)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)◆对在本市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停。