【精品】长沙市星沙CBD发展实施报告.ppt

星沙星沙CBD CBD 东长沙中心东长沙中心主讲人：周刃荒主讲人：周刃荒l 长沙市规划设计院有限责任公司l 湖南中大设计院有限公司l 总规划师总建筑师 国内外国内外CBD案例案例2区域发展环境研究区域发展环境研究 星沙星沙CBD发展思路发展思路134 实施步骤建议实施步骤建议香港香港··太古城太古城纽约纽约曼哈顿曼哈顿法国法国 拉德芳斯拉德芳斯深圳深圳··万象新城万象新城 日本日本 六本木六本木 2121世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈在做大世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向；代城市的主要努力方向；现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展从第一代城现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展从第一代城市进化到第三代城市发展模式，城市综合体在这样的城市发展背景下成为卓有成效市进化到第三代城市发展模式，城市综合体在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。

的开发模式繁华的拉德芳斯繁华的拉德芳斯活力的六本木活力的六本木拉德芳斯拥有欧洲最大的购物中心拉德芳斯拥有欧洲最大的购物中心•拉德芳斯拥有欧洲最大的购物心，拥有250多家商店,营业面积10多万平米位于拉德芳斯中心，周边有环形道路，值得星沙CBD设置商业网点时候借鉴拉德芳斯经验借鉴拉德芳斯经验借鉴1.1.建立合理的开发机制，保证建立合理的开发机制，保证建设规划的有效实施建设规划的有效实施 2.2.注重规划合理性与景观文化注重规划合理性与景观文化环境的营造环境的营造3.3.注重建筑的多样性与独特性注重建筑的多样性与独特性 4.4.注重商业设施规划建设，使注重商业设施规划建设，使商务办公与消费紧密结合商务办公与消费紧密结合 深圳CBD总用地面积413公顷，规划总建筑面积750万平方米，其中办公建筑面积约占45%目前，已建成建筑面积约600万平方米，办公建筑已建成70%，市民中心、会展中心、广播电视中心、中心书城、音乐厅、地铁等市政设施已建成投入使用，购物公园成为深圳CBD的核心购物中心，已入驻CBD的世界500强企业超过50家已建商务办公、商业、酒店公寓面积总体比例为75：12.4：10.6。

　　深圳福田深圳福田CBD深圳深圳CBDCBD的经验与教训的经验与教训经验经验1.注重生态环境保护及城市绿化的规划保留莲花山生态公园，形成区域环境亮点，同时在中心区域拥有很高的绿化率2.市民中心、会展中心、广电中心、音乐厅、中心书城等市政、文化设施对CBD起到至关重要的带动效果3.相关优惠政策的制定与落实深圳CBD在吸引企业总部入住特别是金融企业总部每家补贴1000万元，招商比较成功写字楼市场发展良好教训教训1.商业规划与整体规划脱节市民中心、广播电视中心、中心书城、音乐厅等聚集人流公共设施都放在深南大道北侧，购物中心集中放在南侧，城市规划与商业规划脱节2.建筑配比控制不当在规划时商务办公建筑比例预定为45%，但在实际开发过程中已远超出这一比例，致使CBD区域内写字楼密集，而居住型公寓严重不足3.缺乏标志性建筑景观国内外国内外CBD案例案例2区域发展环境研究区域发展环境研究 星沙星沙CBD发展思路发展思路134 实施步骤建议实施步骤建议东长沙，也有这样一块地方，立体化交通网络、国内外知名东长沙，也有这样一块地方，立体化交通网络、国内外知名企业云集、坐拥千亿产值、商业氛围浓厚企业云集、坐拥千亿产值、商业氛围浓厚…… 扼守城内核心干道，联通传统商脉与扼守城内核心干道，联通传统商脉与CBDCBD跨国商机。

跨国商机国内外城市交通资源汇聚，第一时间点触国际的变幻节奏国内外城市交通资源汇聚，第一时间点触国际的变幻节奏长沙市政府十二五发展规划千万级人口规模千万级人口规模根据最新出台的长沙十二五规划，在空间布局上，未来长沙城市“一轴两带”廊道式发展模式和“一主两次六组团”的多中心组团式结构新长沙的主中心即中央商务区，两次由河西CBD和星沙星沙CBDCBD组成两个CBD跨江而动，并驾齐驱，共同带动长沙驶向更广阔的方向星沙星沙中心城中心城 经开区经济迅猛发展，经开区经济迅猛发展，CBD建设迫在眉睫单区域建设建设迫在眉睫单区域建设CBD的辐射能力毕竟有限，长沙县、经的辐射能力毕竟有限，长沙县、经开区站在更高的社会及城市发展角度，将三区核心地段规划为星沙开区站在更高的社会及城市发展角度，将三区核心地段规划为星沙CBD,不但可以承载自身商务发不但可以承载自身商务发展需要，同时兼顾展需要，同时兼顾CBD的商务、商业辐射强度，领航长沙大东城商务、商业发展的商务、商业辐射强度，领航长沙大东城商务、商业发展三城汇聚——造就星沙CBD区位黄花机场、浏阳河黄花机场、浏阳河京珠高速、武广、沪昆高铁京珠高速、武广、沪昆高铁三一大道、远大路、人民路、三环线等三一大道、远大路、人民路、三环线等地铁2A号、4A号双线双纵127、703、701、501、星沙1线2线穿驰交通国际省际城市交通资源汇聚；国际省际城市交通资源汇聚；联通商脉与联通商脉与CBD跨国商机跨国商机世界世界500500强，逐鹿东长沙强，逐鹿东长沙众多国有大型企业纷纷扎营为邻，总部商务的巨众多国有大型企业纷纷扎营为邻，总部商务的巨头经济风生水起。

头经济风生水起 韩国韩国LG、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日本岩井、美国可口可乐、百事可乐、本岩井、美国可口可乐、百事可乐、 德国博世、瑞德国博世、瑞典伊莱克斯、典伊莱克斯、NEC世界世界500强风云际会强风云际会三一重工、北汽福田、长丰猎豹、远大空调、金沙三一重工、北汽福田、长丰猎豹、远大空调、金沙利彩印、山河智能、力元新材利彩印、山河智能、力元新材等高科名企鼎力合作等高科名企鼎力合作名企汇聚，工业总产值突破千亿元名企汇聚，工业总产值突破千亿元 经济p 长株潭三城融合造就城市多核；p 长沙城市总规，构建千万级人口 大都市；p 城市空间结构一主两次；p 从城市中心来看，明确提出了多 中心的概念；p 已成“中西部第一县”城区中 心；p 开福、芙蓉、浏阳三区交汇融合 核心；p 优越的区位交通，实现与市区全 面对接星沙 长沙副中心！国内外国内外CBD案例案例2区域发展环境研究区域发展环境研究 星沙星沙CBD发展思路发展思路134 实施步骤建议实施步骤建议星沙CBD研究p经开区、长沙县提出促进产城融合战略目标，欲建宜居城市，区域经济中心；p政府规划将星沙核心区域：长永高速以南、星沙大道以西、盼盼路以北、京珠高速以东区域内开发建设星沙中央商务区（CBD）；p世界500强企业等国内外知名企业，产值突破千亿元，为总部经济奠定了基础；p中高档百货、物购中心的缺乏，写字楼市场处于起步阶段，使星沙CBD商业拥有很大的市场机会与发展空间；p旅游、酒店、休闲娱乐业市场基础好，增长强劲，为CBD相关产业发展奠定了基础；p科技服务、文化创意产业具有一定基础，是CBD产业扶持发展的一个新方向； p金融业持续增长发展，有利于CBD金融中心的形成；p长沙县经济的强力勃发，快速发展的城市边际扩张以及城区基础设施建设的投入，为房地产行业的发展提供了强劲的支撑；p商品房销售均价落后于市内销售均价，有较大的上升空间；n推动区域经济发展、提高城市综合竞争力的需要；推动区域经济发展、提高城市综合竞争力的需要；n优化城市功能结构、加快城市化进程的需要；优化城市功能结构、加快城市化进程的需要；n优化土地资源配置、提高资源集约化利用效益的需要；优化土地资源配置、提高资源集约化利用效益的需要；n优化产业结构、加快第三产业发展，增强经济发展后劲的需要优化产业结构、加快第三产业发展，增强经济发展后劲的需要。

星沙CBD建设是经济发展的需要规划区内过半数工业企业处于停产或半停产状态，而且地块性质大多为工业用地，其功规划区内过半数工业企业处于停产或半停产状态，而且地块性质大多为工业用地，其功能转换、改造成本相对较低，有利于政实现能转换、改造成本相对较低，有利于政实现““退二进三退二进三””、功能转换升级及、功能转换升级及CBDCBD的建设现政府已对区域内地块进行了回购，另按CBD规划条件进行出让发展区土地现状有利CBD规划实施星沙星沙CBDCBD正在崛起正在崛起星沙CBD总体定位p 立足长沙株洲湘潭长远发展，整合长沙东城优质资源，构建国家级长沙经济技术开发区制造业企业总部基地、科技与产品展示平台；p 建设一个集商业、娱乐、旅游、休闲等为一体的区域；p 着重发展新兴第三产业，通过提供良好的商务设施和完善的配套服务，吸引金融、贸易、投资、保险、证券、中介等高层次的第三产业进驻，形成区域性的人流、物流、资金流、信息流和文化流的集散地核心功能：金融、商务、商业、文化、信息物流等现代服务业功能聚集的长沙东城中央商务区星沙CBD规划区域项目一期范围为东起星沙大道，西至京珠高速，南接漓湘路，北至长永高速，项目一期范围为东起星沙大道，西至京珠高速，南接漓湘路，北至长永高速，占地面积约1.2平方公里。

后期的建设范围将往南延伸至盼盼路，总面积扩大到2.4平方公里目前规划的方案为：用地规模2.42平方公里，建筑规模约为420－600万平米漓湘路以北1.2平方公里范围内商务办公写字楼、住宅公寓、商业（含酒店、文化娱乐设施）建筑比例为55%、30%、15% 星沙CBD交通规划1、地铁引进CBD ，经星沙大道设漓湘路站；2、板仓路拓宽为6车道，同时留出20米绿化带；板仓路西侧地下空间设置大型公共地下停车场；3、规划在漓湘路以北形成较为完整的地下交 通网络系统，减少地面交通量：利用现状 地形高差，将部分支路作为地下或半地下 支路，人车分流，营造良好的街道景观 地下空间与北侧长永高速相连通，设置地 下接入口；4、远大路、人民路、三一大道、星沙大道、 黄兴大道等纵横路网联系城区；新长海新长海广场广场34星沙CBD空间布局布局思路：布局思路：一街两区一街两区三轴线三轴线四中心四中心 主要轴线主要轴线功能分区功能分区星沙CBD核心区城市综合体商业布局及策略商业布局总体思路：商业布局总体思路：①借助板仓中路已形成的商业氛围，并使商业气氛向南延伸，形成CBD商业发展主轴线，打造板仓路商业街区；②板仓南路以西、向阳路以南为核心商业中心，重点打造商业综合体，打造一站式消费购物中心，聚集中高档百货、超市、品牌专卖、品牌餐饮、商务酒店等业态，形成消费聚集地，同时与向阳路以北文化中心相呼应；③打造向阳路商业步行街，与商业中心区商业内街相衔接，形成内街与外街的商业街布局，重点分布餐饮、品牌专卖店、休闲娱乐等商业业态；④在核心商业中心区域，利用地块本身的标高落差，形成地下、地面、地上立体式商业街区景观；⑤向阳路与板仓南路交叉口形成商业金十字，各地块退让足够空间形成商业广场；⑥南山路分布街区式休闲商业，与长永高速盖板工程相结合，形成以旅游、休闲消费为主的“游憩商业街区”。

星沙CBD业态及规模编号业态及规模编号业态及规模11万平方米社区商业6公园绿地 少量便利商业1500平方米和茶楼等23万平方米商业包含书城1万平方米左右考虑商业街区形态7目前为已经建成的名城国际五星酒店35000平综合商业815万平方米购物中心和商业步行街等45000平方米社区商业9沿街社区商业定位1万平方米55000平方米社区商业10沿街社区商业定位1万平方米不同地块的商业业态及其规模不同地块的商业业态及其规模星沙CBD概念性规划模型示意 方案构思方案构思 由星沙大道与漓湘路交叉口两栋高层建筑作为门户标志，引领空间沿漓湘路进入CBD区域在寿昌路口设置绿化广场，使城市轴线折向南北向，深入CBD核心区，与牛角冲立交和长永高速公路盖板绿化相呼应，以一栋200米双子超高层建筑作为景观高潮星沙CBD城市空间设计与节点规划1 12 26 67 78 84 45 53 39 95 55 51、入口广场 2、超高层酒店、写字楼 3、明城公园 4、街头绿地 5、绿化步行廊道6、中心广场7、地标建筑8、文化展览建筑9、绿化广场10、长永高速盖板绿化1010新长海广场新长海广场核心区核心区 规划考虑现状用地情况、对外展示需要等因素，规划将CBD核心区布置在寿昌路以西区域。

以绿化广场为核心，周边布置高档写字楼、酒店、商场和文化展示等建筑，以超高层建筑形成区域地标，打造城市的活力中心星沙CBD城市空间设计与节点规划1、中心广场2、地标酒店、写字楼 3、文化、展览建筑 4、街头绿地 5、金融、办公建筑 6、商业、办公建筑7、精品商业街 8、商业、住宅 建筑9、小学 10、长永高速盖板绿地10101 12 23 36 65 55 55 56 65 59 97 77 75 5新长海广场新长海广场4 46 68 8主要道路景观主要道路景观 规划着重控制京珠高速辅道、星沙大道、漓湘路、寿昌路等重要道路景观，强调沿街建筑天际轮廓线的连续性和节奏感；明确入口空间和开放空间，强化易识别控制 星沙CBD城市空间设计与节点规划漓湘路北侧街景漓湘路北侧街景漓湘路南侧街景漓湘路南侧街景星沙CBD城市空间设计与节点规划星沙大道西侧街景星沙大道西侧街景京珠高速东侧街景京珠高速东侧街景 本片区规划容量人口为6.97万人，其中漓湘路以北规划人口2.43万人应配套布置98班中学、108班小学、162班幼儿园；医院558床 考虑到本案周边已有一定的医疗、教育配套设施，规划区内共布置三所小学84班、医院1所235床2.12公顷、生鲜市场和超市各1个、消防站1个，垃圾站布置9个。

星沙CBD配套公共设施规划国内外国内外CBD案例案例2区域发展环境研究区域发展环境研究 星沙星沙CBD发展思路发展思路134 实施步骤建议实施步骤建议星沙CBD发展实施步骤 第一步：用第一步：用3—5年时间营造年时间营造CBD发展的良好环境发展的良好环境 以工程机械等产业升级和房地产业为引擎产业，鼓励工程机械产业战略产业链条高端部分，加大生态环保型城市综合体投资开发力度，同步进行CBD市政基设施建设与环境建设；以房地产业的先期发展，带动商业的发展；着力于增加人气及商业氛围的营造 第二步：用第二步：用5—8年时间形成具长沙副中心职能的中央商务区年时间形成具长沙副中心职能的中央商务区 围绕现有1.2平方公里范围，重点促进核心产业——金融、商务、现代商业、文化创意等产业的发展，引导核心产业的聚集，促进商务金融中心、文化创意中心、现代信息中心的形成，使CBD体现出应有的活力与城市发展的核心地位 第三步：用第三步：用10—15年时间打造真正意义上的长沙市东部新城年时间打造真正意义上的长沙市东部新城 以初步建成的CBD区域为中心，进一步扩大发展范围，一是发展漓湘路以南的CBD拓展区，二是改造长永高速以北的星沙老城区，使新老城区完全融合。

 根据现状用地情况，近期开发用地和项目包括长永高速盖板工程、跨京珠高速通道、长海、楚天六期、光南、旭通、可口可乐、向阳小学等1 1、长永高速盖板工程、长永高速盖板工程 利用长永高速与两侧辅道之间高差，建设绿化广场和停车场，打通高速南北两侧城市空间与107国道，加强CBD与星沙旧城区联系2 2、跨京珠高速通道、跨京珠高速通道 利用京珠高速与东辅道之间高差，修建两条跨高速道路，加强星沙与长沙城区联系3 3、长海地产、长海地产 包括商业、写字楼、超市、酒店、电影院、公寓、住宅等建筑规划建议在小区内采取人车分流，将地下道路和停车库与周边用地相接，减少地面道路交通压力星沙CBD近期建设规划5 5、光南、光南 在该用地内布置中心广场、地标建筑以及五星级酒店、甲级写字楼、商业、公寓、小学等设施，以尽快完善CBD基本功能，塑造良好形象8 8、向阳小学、向阳小学 学校操场临天晟路、南山路设置，利用操场地下空间布置社会停车库星沙CBD核心区启动长永高速盖板工程与区域性长永高速盖板工程与区域性CBD结合结合-- 盖板工程建设具文化内涵的人文休闲景区，塑造标志性人文景观。

集中经济开发区核心地段规划商业文化综合体，避免分散资源 南山路南侧与盖板工程相一致，形成游憩休闲商业街区新长海新长海尚都尚都新长海广场新长海广场星沙CBD核心区 ——新长海广场新长海广场国际化商业街区及新型城市综合体国际化商业街区及新型城市综合体新长海新长海广场广场更美好的区域前景 未来生活更精彩！Ø 星沙CBD聚集了公共文化设施和公园以及公共停车场所，保证了人流的聚集；Ø 星沙CBD已经拥有五星酒店设施，与老城区通过长永盖板衔接，具有成熟的商业布局；Ø CBD管委会正在大力招商，今后五年星沙CBD将初具规模；谢谢大家！开启开启 一个时代的价值坐标一个时代的价值坐标东长沙，东长沙，100100万万㎡㎡坐标综合体坐标综合体主讲人：冯祖辉主讲人：冯祖辉●新长海地产集团产品策划设计中心总监●新长海地产集团德坤置业总经理新长海广场产品鉴赏什么是城市综合体？什么是城市综合体？ 是是复合、核心、时尚、璀璨、多彩！复合、核心、时尚、璀璨、多彩！城市地标、综合体代表城市地标、综合体代表拉德芳斯拉德芳斯 六本木六本木是下班的最爱去处是下班的最爱去处 一线百货、时尚餐饮、品牌超市、国际影院、潮流街区一线百货、时尚餐饮、品牌超市、国际影院、潮流街区… 是上班就在家门口是上班就在家门口 5A甲级写字楼、甲级写字楼、 国际企业会所、商务集群国际企业会所、商务集群… 是五分钟商务圈是五分钟商务圈 超五星白金酒店、超五星白金酒店、 会所、空中泳池会所、空中泳池… 是彰显超凡品味是彰显超凡品味 国际精英公寓，中央公园、极致尊崇的管家服务国际精英公寓，中央公园、极致尊崇的管家服务…源自 拉德芳斯、六本木、曼哈顿。

崭现星沙引领长沙CBD风暴全长沙的综合体只有新长海广场在CBD核心CBD核心里的综合体2011 2011 新长海集团新长海集团 倾力打造倾力打造星沙星沙CBD CBD 核心核心 开篇巨献开篇巨献做城市综合体做城市综合体 一定要占据一定要占据CBDCBD核心核心CBD规划区域快速链接开福、雨花、芙蓉三区，交通便捷；星沙核心区域，从交通布局来看，可延伸为星马新城核心区域；长永加盖将连接星沙南北，通过景观中轴和商业中轴与传统商区无缝对接；长永景观中轴星沙一桥CBD规划区域传统商业中心星沙板仓传统商业中轴星沙核心区域新长海广场新长海广场 再造星沙核心区再造星沙核心区星沙正中心长沙“邻”距离板仓路立体商业街区长永高速城市广场新长海新长海广场广场星沙星沙CBDCBD城市综合体，城市综合体，一定是多业态复合一定是多业态复合一座奢华享受的超五星酒店一座奢华享受的超五星酒店一个城市的地标一个城市的地标5A甲级写字楼甲级写字楼一座收尽现代繁华的购物中心一座收尽现代繁华的购物中心一个世界一个世界500强后花园钻石级企业会所强后花园钻石级企业会所一个媲美迪拜的国际住区一个媲美迪拜的国际住区一条汇聚都市生活的时尚商街一条汇聚都市生活的时尚商街新长海广场新长海广场新长海广场新长海广场 全功能型城市建筑全功能型城市建筑NEO白白领公寓领公寓雅都系雅都系国际豪宅国际豪宅豪庭系豪庭系国际酒店公寓国际酒店公寓5A甲级甲级写字楼写字楼超白金五超白金五星酒店星酒店空中商空中商业连廊业连廊尚都商业尚都商业广场广场银座系银座系酒店式居酒店式居所所长永加盖长永加盖城市广场城市广场将城市综合体与繁华引入星沙将城市综合体与繁华引入星沙 5A甲级写字楼尽揽众多国际企业总部，数十家国家级金融网点排布左右，投资理财业务全程便捷顺畅，满足CBD精英阶层商务需求。

CBD中心、造铸国际价值，向世界500强致敬5A5A甲级写字楼甲级写字楼新新长海广海广场 超5星级白金国际酒店携手构筑鼎级商务，让奢华自显！ 新长海广场联手万豪酒店，为决策者俯首护航超五星国际酒店超五星国际酒店新新长海广海广场 满足各类峰会需求的商务需求，海容上千人次的多功能会议室，设备齐全的文化中心，多功能健身房，金碧辉煌的宴会厅，满足各类娱乐的贵宾俱乐部休闲吧国际级企业会所国际级企业会所新新长海广海广场 打造CEO私人公寓，服务您的所需、所想、所爱极致尊崇的管家服务，彰显超凡品味的精装规格国际精英公寓公馆国际精英公寓公馆新新长海广海广场国际名品购物中心国际名品购物中心新新长海广海广场大型商场、国际名品步行街 、下沉式广场并存，主题店、创意店、连锁店尽汇都市时尚商业街区都市时尚商业街区新新长海广海广场350米多彩商业街成为东长沙一道亮丽的风景 绚丽的幕墙，表露城市地标的特征建筑外立面建筑外立面新新长海广海广场公建化立面，最时尚国际建筑表情一座城市的耀眼切面5方平米独立空中花园同时代表了城市的文化内涵屋顶花园向空中延伸的层层绿化，于都会繁华中拥有静谧自然园林景观园林景观新新长海广海广场双语幼儿园、国际小学，国际化的幼儿教育让您的孩子赢在起跑线上！教育配套教育配套新新长海广海广场双语幼儿园双语幼儿园国际小学国际小学1 12 21、向阳路小学 2、双语幼儿园 引入国际顶端一线品引入国际顶端一线品牌安防系统，为您保牌安防系统，为您保驾护航。

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