西安商品房市场4月度分析报告.docx

西安商品房市场月度分析报告注：由于本报告数据均来源于西安市房屋管理局备案的销售合同，目前该合同备案全部改为网上审报，同时自2月份开始的备案数据将商品房物业的分类进行了调整，将以前商住楼类项目具体按成交客户的用途（居住或办公）归为普通住宅或办公楼，因此自本期始以前沿用的分类中将商住楼类物业去掉；同时由于分类标准的改变，因此本期报告中各物业销售量将不具可比性未来报告中数据来源如有调整将另行通知一、 市场整体情况市场销售特特征：伴随着044年房地地产业宏宏观调控控政策的的“余波”震荡，005年的的房地产产市场仍仍然新政政频出，继继央行今今年3月月份再次次调息后后，4月月底国务务院再次次提出从从房地产产开发规规划、土土地调控控、房价价调控、廉廉租制度度、税收收调控、金金融监管管、市场场监测等等八个方方面提出出要求来来调控市市场发展展，稳定定房价，而而近期来来连连出出台的政政策及旧旧有政策策的影响响使得中中国的房房地产市市场更显显“冷峻”，对市市场各方方而言，对对于越来来越多政政策规范范下的房房地产市市场也因因此也出出现了短短期的“不适”症状，对对于西安安的房市市而言同同样如是是，市场场观望态态度较为为明显，但但从长远远来看，这这些政策策的出台台无疑会会促使房房地产市市场健康康、平稳稳运作，有有着实际际的购买买需求支支撑，楼楼市的平平稳恢复复也将是是必然。

近三年来西西安房地地产市场场年销售售量平均均以300%-440%的的速度增增长，而而20005年11季度的的西安房房地产市市场销售售与去年年同比略略有所回回落，同同时今年年春季房房展会的的召开也也没有给给市场销销售带来来明显的的促进作作用本本期市场场销售总总量39940224平方方米，销销售量较较上月下下降了116.111%，与与去年同同比变动动甚微本月各物业业销售中中，普通通住宅销销售量占占商品房房成交总总面积的的83..71%%，较上上期市场场份额下下降了44个百分分点；写写字楼销销售量依依然排商商品房成成交总面面积的第第二位，占占到了99.733%，较较上月市市场份额额略微上上升了11.833%；公公寓销售售量占商商品房成成交总面面积的22.0441%；；商铺占占总量的的4.114%，销销售业绩绩较上月月有明显显上升；；其他物物业如别别墅、地地下室、销销售量之之和不足足市场分分额的11%；本本期车库库类物业业无销售售量4月份西安安各城区区各物业业商品房房销售量量比较图图单位：平方方米车库地下室别墅公寓普通住宅商铺写字楼合计城北————————6361227933053674588城东————————569055——3273601788城内——————575309556903039761城南——13213566781000887952425271145449城西——————1132313088134529331033西高新——————56497483771872864551089775合计——1321356803432984441632883833003940224如本月各物物业销售售比例图图所示，普普通住宅宅销售量量占商品品房成交交总面积积的833.711%，较较上期市市场份额额下降了了4个百百分点；；写字楼楼销售量量依然排排商品房房成交总总面积的的第二位位，占到到了9..73%%，较上上月市场场份额略略微上升升了1..83%%；公寓寓销售量量占商品品房成交交总面积积的2..0411%；商商铺占总总量的44.144%，销销售业绩绩较上月月有明显显上升；；其他物物业如别别墅、地地下室、销销售量之之和不足足市场分分额的11%；本本期车库库类物业业无销售售量。

2005年年4月各物物业市场场销售总总价一览览表单位：元车库地下室别墅公寓普通住宅商铺写字楼合计城北————————1795996099195062280144488033320355504004城东————————15818816886——118166400016999980886城内——————245066441722330366106388565561696110012802205117城南——7607669952332026891128366099932247021000644104444248846044481770城西——————2588112410192283557104077043081331310863384998西高新——————21799909772594003888011613349721022521135322247556合计——76076699523320295266993310824432337418830040553113588861151423888044314月西安市市场销售售量（总总金额）较较上月有有所下降降，总体体下降112.118%具具体分物物业看：：下降最最为明显显的是地地下室，下下跌了776.884%；；其次是是公寓类类物业较较上月下下滑了336.113%；；写字楼楼销售量量减少了了32..62%%；普通通住宅销销售量较较上月下下降了116.773%。

而而别墅和和商铺则则较上月月销售量量有所增增加，增增加幅度度分别为为1866.300%、886.003%2、价格表表现：价格方面：：20005年44月份440指数数为11138，较较上月上上升了88个点与与上月440指数数相比上上升了00.711个百分分点进进入20005年年，400指数一一直上浮浮，从11月份的的11221点达达到目前前的11138点点，上升升幅度达达到1..52%%从本月全市市均价表表和图中中看出：：全市普普通住宅宅市场均均价29982元元/平方方米，比比上月上上涨了11.555%；商商铺市场场均价为为75887元//平方米米，在均均价走势势方面较较上月上上涨了11.599%；写写字楼市市场均价价47886元//平方米米，与上上期比较较上浮了了0.223%；；公寓市市场均价价38005元//平方米米，与上上期比较较回落了了1.440%；；别墅类类市场均均价为445333元/平平方米，和和上月比比较价格格上升了了1.223%总总体看，本本月除公公寓类物物业市场场均价有有所下跌跌外，其其他各类类物业市市场均价价均有不不同程度度的上扬扬二、 各城区房产产状况：：1、城南区区主要特特点：2005年年4月份城城南区各各物业房房产在售售价格依依次为：：普通住住宅类333099元/平平方米；；商铺类类75888元//平方米米；写字楼楼48776元//平方米米；公寓类类38331元//平方米米；别墅类类54112元平平方米。

从城城南区均均价走势势图来看看，本期期各物业业价格总总体呈增增长趋势势，其中中普通住住宅均价价较上月月上浮00.799%；商铺铺均价较较上月上上涨了11.555%；写字字楼均价价较上月月下滑22.055%，公公寓均价较上月月上浮00.955%；别墅墅均价止止跌回升升，较上上月上升升0.226%城南区20005年年4月销销售情况况车库地下室别墅公寓普通住宅商铺写字楼合计城南——13213566781000887952425271143004 单位：平平方米本月城南区区商品房房销售量量占全市市商品房房销售总总量的比比例为229.001%，市场场所占分分额近几几月一直直保持窄窄幅波动动本月月较上期期市场份份额上升升了1..62%%；但市市场实际际成交量量与上期期相比下下降了110.995%具具体分物物业来看看：本期城南区区车库类类物业没没有交易易量；普普通住宅宅类111000087平平方米，较较上月回回落了116.660%，占占全市该该物业成成交总量量的300.344%，较较上期所所占市场场份额上上升了11.211个百分分点本本期成交交量最多多的是曲曲江6号号，其他他如幸福福时光、精精典四季季花园、蓝蓝溪都市市花园、建建苑·家园、我我爱我家家的销售售业绩也也表现不不俗；商商铺本月月销售面面积95524平平方米， 较上的的销售量量有大幅幅度增加加了677%，成成交楼盘盘中自在在广场的的成交量量最多；；别墅类类市场销销售面积积13556平方方米，较较上月成成交量上上涨了22.011倍多；；地下室室市场销销售面积积1322平方米米，揽括括本月西西安市所所有地下下室的销销售量。

城南区本月月普通住住宅户型型销售总总体状况况：500平方米米以下的的户型户户数占该该区总销销售户数数的5..76%%，500-1000平方方米户型型户数占占该区总销销售户数数的300.799%，1100--1300平方米米户型户户数占该该区总销销售户数数的244.300%，1130--1600平方米米户型户户数占该该区总销销售户数数的277.733%，1600-2000平方方米户型型户数占占该区总销销售户数数的9..05%%，2000平方方米以上上户型户户数占该该区总销销售户数数的2..23%%本月举行的的第九届届西洽会会上以“全全方位、大大阵容、国国际化”大大手笔，高高起点出出击的曲曲江新区区招商投投资取得得丰硕的的成果，包括曲江欢乐世界项目在内的７个对西部来说有标志性意义的项目又入驻曲江新区，从而使曲江新区“２００亿打造中国西部第一文化品牌”的战略设想更加为人们关注  本次曲曲江新区区签订的的７个项项目仍是是在“与与国际接接轨”的的曲江理理念大概概念下的的文化旅旅游和文文化地产产项目其其中包括括：总投投资１亿亿美元，建建成后将将具有国国际水准准的主题题公园和和中国首首家娱乐乐主题度度假区的的曲江欢欢乐世界界项目；；总投资资５００００万元元人民币币，占地地３０亩亩的中国国玄奘佛佛教研究究所项目目；总投投资５．．６亿元元人民币币，占地地５０００亩，建建成后将将成为我我国第一一个以“爱爱情”为为主题的的体验式式主题公公园的曲曲江寒窑窑大唐爱爱情谷项项目；总总投资４４亿元人人民币，以以曲江秦秦上林苑苑宜春宫宫遗址和和秦二世世陵园为为中心，建建成后将将成为中中国第一一个秦文文化体验验式博览览园的秦秦二世陵陵保护和和开发工工程项目目；总投投资１２２亿元人人民币的的西安海海洋世界界二期工工程（极极地馆）项项目，该该项目建建成后将将是全国国惟一一一个集中中展示极极地风情情的大型型旅游展展馆。

其其余两个个项目为为文化地地产项目目，这些些项目的的建成将将更快为为曲江区区域的建建设提速速从曲江板块块的发展展来看，已已经成为为西安城城南区房房地产市市场发展展的最富富特色区区域，以以旅游和和文化作作为区域域房地产产发展的的主旨，曲曲江板块块迅速崛崛起，成成为目前前西安市市最适宜宜居住的的区域，未未来发展展空间更更为广阔阔2、城北区区主要特特点：2005年年4月份城城北区各各物业房房产在售售价格依依次为：：普通住住宅类227622元/平方米米，商铺铺类48895元元/平方米米，写字字楼37772元元/平方米米，公寓寓类33379元元/平方米米，别墅墅类41178元元/平方米米 从城北区均均价。