山东省东营市特易购东二店项目招商策略分析报告.ppt

商圈概况及消费者分析商圈概况及消费者分析Business catchments & Business catchments & customer overviewcustomer overview竞争对手分布图竞争对手分布图商圈概况商圈概况城市等级及城市等级及商圈情况商圈情况交通状况及交通状况及客流分析客流分析周边楼盘及周边楼盘及固定客流固定客流周边现有周边现有商业设施商业设施商圈未来商圈未来发展前景发展前景总体评估：三类城市，商业区、未来高端居住区总体评估：三类城市，商业区、未来高端居住区•三类城市•东营的主要经济来源为石化产业，东营拥有全国第二大油田—胜利油田新店坐落在东部新城区的边缘, 其商圈是北部和西部有限的住宅区和工业区东城区仅有15万人口(东营有60万的城市人口)，其余人口主要集中在西城区因入住率较低、人气不足，新店周边1公里内无大型商场距离1.5公里外有当地知名的民建时尚广场、百货大楼及银座商城•附近公交线路大渡河路上共设有3条（5，10，24路），东二路上共设有6条公交线路（3、118、8、20、102、150路）白天等车人数较少，一般在10人以下在17点到20点的高峰期，站台等车顾客近10-20人。

•周边楼盘均价约5000-7000元，业主新邦地产开发的别墅价格达到9000元，高层住宅目前末开盘•固定客流以周边小区居民为主•商业设施：目前商圈不成熟，1公里内无大型商场•目前区域内无营业网点及商业网点，且周边居住区未成随着涌金商业广场娱乐城、精品商业街、综合商业楼、酒店式公寓及独栋式会馆的建成入住，未来会成为新的购物中心，但是需要经历较长的培育区消费者分析消费者分析消费者构成消费者构成及数量及数量每月家庭每月家庭总收入总收入消费者消费者购买力购买力消费习惯消费习惯消费能力消费能力发展前景发展前景总体评估：周围小区居民消费能力较强，但总体评估：周围小区居民消费能力较强，但当地居民习惯去西城消费，而非东城当地居民习惯去西城消费，而非东城•目前，主要商圈是在东部和南部的政府机关周围，由许多即有的居民区和正在建设的住宅区组成,是来我店消费的主要人群 1公里内住户仅有10427户 ，（山东其他四家店平均住户为38236户） •东营市平均家庭月收入约5000元•由于周边小区居民以及政府机关公务人员有较强的购买力，故在购物时除了考虑价格外，对商品的质量、品牌购物的环境及服务态度都有一定的高要求。

•家庭主妇、公务员，都喜欢去当地的银座商城购买中高档商品，（百货+超市），但当地居民大多都持有民建、胜大及银座的购物卡，所以持卡消费占据每日营业额的50%以上•20岁左右的年轻人，更喜欢去“众成都市广场”及“银座城市广场”购物街购物•由于项目附近有政府机关宿舍、市直安居小区及高档住宅，且均为东营市的主要消费群体，未来预计会有较好发展潜力，但需要经历较长的培育期东营东二路（东二）店－东营东二路（东二）店－CQTCQT对商店街的需求及应对策略对商店街的需求及应对策略Customer voice:We will improve:n我们将进一步提升商店街的品牌等级保持竞争优势，并努力引进李宁、耐克、阿迪达斯等品牌店n尽可能的引进味千拉面等知名餐饮品牌n我们还尽可能的考虑到年轻消费者的需求，引进饰品店，像“哎呀呀”l消费者希望在我们的商店街引进品牌折扣店，婴儿保健店和饰品店消费者希望在我们的商店街引进品牌折扣店，婴儿保健店和饰品店¡消费者表示银座（东城店）是购物商场，他们去那里不仅为了购买日常所需还有娱乐和就餐，以及其他购物需求他们希望我们新店可以为他们提供“一站式”购物目的地¡消费者希望我们引进一些中高档品牌服装折扣店在我们的商店街，比如“Only”, “李宁”，“阿迪达斯” 等等¡同时，消费者希望我们能提供一些餐厅供他们购物后用餐，他们建议我们商场引进肯德基和大食代 ¡除了以上，一些年轻的消费者还建议我们引进婴儿保健店，目前东营没有此类商店，还希望我们引进饰品店，就像哎呀呀和极速“希望引进阿迪、希望引进阿迪、耐克、李宁的折耐克、李宁的折扣店，还有年轻扣店，还有年轻人喜欢的人喜欢的“哎呀哎呀呀呀”饰品店。

饰品店竞争对手分析Competitors analysis竞争对手照片竞争对手照片胜大店（曹州路）胜大店（曹州路）银座商城店（东三路）银座商城店（东三路）百大店（东三路）百大店（东三路）竞争对手基本情况对比竞争对手基本情况对比竞争者竞争者距离距离本案本案商圈状况商圈状况净面积及楼层净面积及楼层设施及装修设施及装修停车位停车位胜大超市胜大超市3公里非同一商圈百货商场，共三层一楼超市面积约有2500平米；二楼为男装、皮具、鞋、内衣等区域；三楼为女装、运动休闲、中老年服装、童装、儿童娱乐区布局较明确，装修普通门前广场约80个百货大楼超市百货大楼超市1.5公里同一个商圈百货商场，共三层一楼为家电区域；二楼超市，面积约3250平米；三楼为男装、少淑、童装、鞋区布局较乱，装修较简单门前广场20个，主要停放在东面众成广场门前银座商城超市银座商城超市1.8公里同一个商圈百货商场，位于地上一层、二、三层，总面积约30000平米超市位于一楼北侧约4900平米超市外有全长约0.5公里的商业步行街装修精致，业主有步行街及电影院配套门前及左右广场停车位约200个本案信息：本案信息：净净 面面 积积 22000平方（其中商店街面积约 1983平米）停停 车车 位位 300 个共享停车位竞争对手经营情况对比竞争对手经营情况对比竞争者竞争者经营状况经营状况商店街定位商店街定位顾客来源顾客来源主要客层主要客层胜大超市胜大超市较好，来客数为约5000人每天,无空铺 中档附近居民本地居民百货大楼超市百货大楼超市较好，来客数约5000人每天，无空铺中档附近居民及至众成广场购物的顾客附近居民及至众成广场购物的顾客银座商城超市银座商城超市较好，来客数约7000每天，无空铺中高档附近居民、政府机关职员及高校学生本地居民和机关职员本项目本项目SWOT分析及总体策略分析及总体策略Strength 优势优势Weakness 劣势劣势项目规模，商店街品牌档次及装修形象要强于竞争对手百大店和胜大店；商场地处商务区和居民区，业主开发的高档住宅也是我们的优势。

且本项目两面沿街，交通便利超市独有的班车接送也是其它超市不具备的一公里之外的银座商城店有各业态的中高品牌专柜，并有电影院、步行街、美食街等配套设施，能满足一般顾客的吃喝玩乐需求胜大超市是胜利油田下属企业，当地的垄断不可避免，我们的一站式购物，需要时间的积淀才能形成；TESCO的认知度在东营偏低Opportunity 机会机会Threat 威胁威胁新邦商业广场的精品商业街、娱乐城、酒店式公寓等完全开幕后，会取代旁边的众成都市广场及银座商城，成为这里的一站式购物中心同时居民较多，有较强的消费能力距东三路商圈仅一站之遥，仅东三路上便有四家百货商场，特别是银座商城的一站式购物环境、品牌优势整体招商策略整体招商策略 策略：策略：1 1、商店街的整体品牌档次要高于、商店街的整体品牌档次要高于竞争对手竞争对手2 2、店铺形象要强于竞争对手店铺形象要强于竞争对手3 3、有针对性招商特别是提高生、有针对性招商特别是提高生活配套类业态的占比，顾客有需活配套类业态的占比，顾客有需求，而对手经营较弱的，我们要求，而对手经营较弱的，我们要做好做强，吸引更好于对手的品做好做强，吸引更好于对手的品牌厂商进驻；对手经营较好的业牌厂商进驻；对手经营较好的业态，也要尽力将对手的厂商吸引态，也要尽力将对手的厂商吸引过来，从而尽力做到对手弱而我过来，从而尽力做到对手弱而我强，对手强我亦强。

强，对手强我亦强招商策略招商策略Leasing strategyLeasing strategy业种配置策略业种配置策略“I can get what I want”Tesco Mall 标准业种配置（标准业种配置（22000平米）平米）鞋类、运动系列、黄金珠宝、皮具包袋、时尚饰品、鞋类、运动系列、黄金珠宝、皮具包袋、时尚饰品、休闲系列、冲印彩扩、眼镜店、大药房、儿童游乐休闲系列、冲印彩扩、眼镜店、大药房、儿童游乐店、店、1家中餐厅、家中餐厅、2家西餐厅、水果吧、茶叶店、小家西餐厅、水果吧、茶叶店、小吃、专柜、自动贩售机、吃、专柜、自动贩售机、ATM竞争对手优势业种配置竞争对手优势业种配置当地市调当地市调业种偏好业种偏好 CQT需求需求业种业种New store opening meeting 需求业种需求业种业种大类业种大类业种细分业种细分生活配套儿童乐园、眼镜店、儿童乐园、眼镜店、ATM ATM 、电信服务、药房、洗衣、电信服务、药房、洗衣店、冲印店店、冲印店百货鞋、黄金珠宝、饰品、休鞋、黄金珠宝、饰品、休闲系列、皮具包袋、闲系列、皮具包袋、男装、男装、女装、内衣、化妆品女装、内衣、化妆品食品茶叶、休闲食品、水果吧、茶叶、休闲食品、水果吧、烟酒烟酒餐厅中餐厅、西餐厅、快餐店中餐厅、西餐厅、快餐店本项目业种配置本项目业种配置服饰、鞋、化妆品、知名珠宝电信服务、面包房、中式餐饮、烟酒、儿童乐园、洗车店药房、洗车店品牌服装折扣店、面包房、中式餐饮、婴儿用品店、洗车店 参考数据参考数据-品牌品牌占比占比 本项目品牌等级本项目品牌等级 品牌等品牌等级级本区本区Tesco商商店街均店街均值值百大店百大店胜大胜大银座商银座商城店城店国际品牌11%0%0%30%全国品牌86%63%69%67%区域品牌0%0%0%0%地方品牌3%37%31%3%Total100%100%100%100%品牌等级品牌等级品牌数占比品牌数占比国际品牌11%全国品牌86%区域品牌0%地方品牌3%Total100%策略依据：策略依据：配置较高比例的全国品牌，满足顾客对性配置较高比例的全国品牌，满足顾客对性价比高的商品的需求。

国际品牌和全国品价比高的商品的需求国际品牌和全国品牌合计牌合计97%97%，等于主要竞争对手银座等于主要竞争对手银座品牌等级策略品牌等级策略 参考数据参考数据-面积面积 本项目本项目Mall总总净净面积：面积： 1983平米平米 面积配置策略面积配置策略业种业种Tesco Mall理想理想面积面积胜大胜大店店百货大百货大楼店楼店银座商银座商城店城店生活配套12％％36%31%20%百货46％％45%28%24%食品6.5％％14%19%11%餐厅35％％0%0%45%专柜0.5％％5%22%2%Total100%100%100%100%业种业种面积占比面积占比生活配套12％％百货46％％食品6.5％％餐厅35％％专柜0.5％％Total100%净面积：1983㎡ 理想面积配置策略依据：策略依据：根据当地成熟竞争对手业种配置比例，且根据当地成熟竞争对手业种配置比例，且无餐厅配置，故提高百货、生活配套店铺无餐厅配置，故提高百货、生活配套店铺占比百货占比远高于竞争对手占比百货占比远高于竞争对手 参考数据参考数据-坪效坪效 本项目坪效本项目坪效 店店名名TESCO本区均值本区均值圣大店圣大店百货大百货大楼楼银座商银座商城城坪坪效效5.58联营联营（坪效（坪效约约3元）元）联营联营（坪效（坪效约约3元）元）联营联营（坪效（坪效约约4元）元）店名店名TESCOa东二店东二店坪效坪效5.55策略依据：策略依据：百货大楼为当地老牌商场已被当地居民熟百货大楼为当地老牌商场已被当地居民熟知知 。

银座商城仅开业银座商城仅开业2 2年，但因商场规模年，但因商场规模大、品牌档次高、配套设施全面，可以实大、品牌档次高、配套设施全面，可以实现一站式购物并大量发行购物卡，且备受现一站式购物并大量发行购物卡，且备受市民喜爱市民喜爱TESCOTESCO在东营知名度不高，店在东营知名度不高，店所处地区尚未形成商圈效应相信经过所处地区尚未形成商圈效应相信经过3-53-5年的培养后，市场占有率应有所提升年的培养后，市场占有率应有所提升租金坪效策略租金坪效策略坪效单位：元坪效单位：元/天天/M2总招商面积（㎡）总招商面积（㎡）Total Leasing AreaTotal Leasing Area年收益（元年收益（元/ /年）年）Yearly IncomeYearly Income坪效（坪效（yuan/yuan/㎡㎡/day/day））Daily RateDaily Rate预算预算CIACIA198319833,542,4343,542,4345.015.01实际达成实际达成ActualActual19831983 4,015,630 4,015,6305.555.55达成率达成率%%100%100%113.36%113.36%110.74%110.74%业绩达成率业绩达成率银座商城银座商城-东营东城店东营东城店百货大楼－东营东城店百货大楼－东营东城店 本项目品牌配置本项目品牌配置 品牌配置策略品牌配置策略 –– 生活配套生活配套策略依据：策略依据：针对竞争对手优势业种，引进更加有竞争力针对竞争对手优势业种，引进更加有竞争力的品牌。

的品牌银座银座-东营店东营店-主要品牌主要品牌百货大楼东营东城店百货大楼东营东城店-主要品牌主要品牌 本项目品牌配置本项目品牌配置 品牌配置策略品牌配置策略 –– 百货百货策略依据：策略依据：配置丰富的百货业种，满足顾客品牌配置丰富的百货业种，满足顾客品牌银座东城店银座东城店百货大楼店百货大楼店 本项目品牌配置本项目品牌配置 品牌配置策略品牌配置策略 –– 食品食品策略依据：策略依据：基本涵盖了竞争对手的所有食品业种基本涵盖了竞争对手的所有食品业种银座东城店银座东城店百货大楼百货大楼 本项目品牌配置本项目品牌配置 品牌配置策略品牌配置策略 –– 餐厅餐厅无此业种无此业种动线及功能区块动线及功能区块 ––1F1F食品食品百货百货餐厅餐厅生活配套生活配套策略依据：策略依据：1F 1F 一楼商店街入口处设置柯达一楼商店街入口处设置柯达冲印店、冲印店、KFCKFC、、NIKENIKE、黄金店、黄金店等形象较佳的商铺等形象较佳的商铺专柜专柜主力店主力店鞋柜鞋柜快鱼快鱼达芙妮达芙妮KFC味千味千拉面拉面柯达柯达水果吧水果吧黄金店黄金店宝岛眼镜宝岛眼镜NIKE以纯以纯 玛索玛索 唐狮唐狮婵之云婵之云班尼路班尼路动线及功能区块动线及功能区块 ––2F2F食品食品百货百货餐厅餐厅生活配套生活配套策略依据：策略依据：2F 2F 收银线出口处配置了茶叶、收银线出口处配置了茶叶、时尚百货，楼梯口配置了旅行社时尚百货，楼梯口配置了旅行社吸引消费者。

吸引消费者专柜专柜主力店主力店中餐厅中餐厅埃索埃索色彩色彩地带地带优哈优哈优哈优哈都市都市生活生活维罗纳维罗纳ATM动线及功能区块动线及功能区块 ––3F3F食品食品百货百货餐厅餐厅生活配套生活配套策略依据：策略依据：3F 3F 三楼设置了儿童乐园、大药三楼设置了儿童乐园、大药房、休闲食品专柜等带动三楼顾房、休闲食品专柜等带动三楼顾客消费专柜专柜主力店主力店药房药房药房药房福奈特福奈特中国中国移动移动烟酒烟酒新恒宝新恒宝茶叶茶叶欧味多欧味多儿童乐园儿童乐园流行美流行美谢谢你的阅读谢谢你的阅读l知识就是财富l丰富你的人生。