常熟世茂大型服装展示中心项目定位和规划建议报告_lvzhongzhi.doc

...wd...常熟世茂大型服装展示中心工程---定位与规划建议报告目录：一、工程指标与规划条件2〔一〕1号地块经济技术指标2〔二〕规划条件3二、工程定位市场导向定位3〔一〕市场导向3〔二〕工程商业定位应考虑重点41、规模商业开展的方向考虑42、整体规划，分步骤实施43、核心商业方向及类型确实定54、运营模式的考虑5三、工程市场定位6(一)工程市场定位6(二)工程商业整体市场定位解构6四、工程功能定位7五、工程目标客群分析8(一)招商阶段的目标客户群体8(二)销售阶段的目标客户群体9(三)市场批发的目标客户群体9(四)零售消费的目标客户群体9六．工程档次及辐射范围定位9(一)工程档次定位9(二)辐射范围定位10七、工程招商定位11(一)招商对象定位11(二)招商方式定位11(三)业态分布定位11(四)配套设置12(五)业态定位依据12八、工程经营模式定位13(一)经营模式定位13(二)实行方式13(三)管理内容13(四)实施方法13(五)机构组织14(六)实施时间14(七)理论和实践依据14九、工程总平概念性规划设计15〔一〕工程规划设计原则15〔二〕工程总平规划设计16〔三〕工程概念性总平方案161、工程概念性总平方案162、说明：173、参考工程平面图19(五)交通系统规划设计建议231、工程整体交通系统规划建议232、交通及商业主入口系统设计243、工程内部商业人流通道〔交通通道〕及动线254、工程停车位规划设计建议26(六)商业配套设施规划设计建议271、银行设施272、洗手间273、吸烟室274、工商税务管理275、会议中心、商业经营管理用房276、商务信息中心277、物流配送中心28十、工程建筑设计建议28〔一〕工程建筑设计原则28〔二〕建筑风格设计建议281、建筑风格建议282、多种专业市场立面设计图片参考29〔三〕工程商业建筑设计建议331、商业设施空间设计建议332、独立店铺设计建议373、层高38十一、工程景观设计建议38〔一〕工程景观体系的整体思考38(二)规划泰山路商业街道景观设计建议39(三)商业景观节点及通道、中庭景观设计建议42(四)商业景观标识设计建议45(五)商业景观的照明系统46一、工程指标与规划条件〔一〕1号地块经济技术指标l 总占地面积：117725.68平方米l 总建筑面积：270265平方米〔不计微波站面积〕其中：商业总建筑面积：270265平方米 大型服装专业市场191110平方米l 容积率：2.29l 绿化率：30％l 集中水域面积：1919.49平方米l 停车位：1300〔二〕规划条件1、地块内现有局部三层建筑，整体规划中应该折除2、工程东为新世纪大道，后退8米；工程北边为长江路， 南为闽江路，后退5米。

3、工程高度没有限制二、工程定位市场导向定位〔一〕市场导向1、品牌之路成为服装贸易开展趋势常熟招商城市场作为品牌展示功能区已经兴起，且有扩大的趋势，新市场已经在走品牌展示功能道路2、市场业态分类齐全，品牌影响力开展滞后市场急需求一个展示平台，为常熟打造经典交易展示品牌，因此，走经典品牌交易之路是市场所需另外，从货物流向看，因为档次不够，常熟服装都是流向遥远地区档次与品质又一提到开展面前3、运输、物流成为专业市场最急迫的配套常熟以汽车运输为主，车站与物流中成为专业市场最重要的配套，因此，工程规划中物流配套仍是急待解决问题4、市场内部良好的循环系统形成需求商业配套大型专业市场开展需求市场内容形成良好的自我循环，这样专业市场与服务商业形成配套，提升专业市场开展便利5、利润最大化导向作为商业工程开发，追求利润最大化是开展商的理想，在工程定位时必须考虑合理的业态规划使工程商业价值到达最大程度的发挥，并有效地进展本钱控制，使开展商的利润到达最大化〔二〕工程商业定位应考虑重点1、规模商业开展的方向考虑从工程规模来看，1号地块19万多平方米的商业规模,从建设专业批发市场上说，规模相对较小，在规模上与招商城竞争无任何竞争优势，因此，在业态的布局上，走产品定位的差异化道路是1号地块的重点考虑方向。

2、整体规划，分步骤实施从工程目前规划来看，结合规模考虑，1号地块商场建筑面积相对较小，如果单一规划，难以形成竞争力，因此，在规划上，先按照整体规划的原则进展商业地块统一规划设计但是从业态统一规划性上并缺乏，且从目前政府要求的1号地块启动来看，将打破工程由4号地块西侧城市商业组团逐步向1号地块拓展开发的整体分步骤开发的思路同时，从工程大型商业业态主力店招商到位的速度较慢，使工程整体商业开发的进度放缓，且目前根据工程环境百货等大型商业业态主力店招商较为困难因此，针对工程商业整体商业可进一步作整体规划、分期开发的步骤规划，以便于整体开发的有序性，保证工程商业开展的有序性3、核心商业方向及类型确实定工程1号19万多平方米，4号地块商住总建筑面积约14万平方米，加之后期3号地块约16万平方米的商住建筑面积，使工程整体在商业和商住总面积上到达82万平方米因此，其核心商业方向及类型确定应遵循以下几点要求，以保证工程最终取得开发成功l 与城市整体商业开展方向相互吻合；l 具有极强的规模扩展性，对规模性要求较高；l 商业开展的背后具有坚实的区域产业根基；l 具有一定的内在自我循环能力；l 区域根基人口及流动人口量较大；l 内外交通的流动均十分便捷，包括人流、物流、仓储、停车等交通要求；l 市政、金融、信息、服务等配套设施较为完善。

4、运营模式的考虑任何一类现代商业的开发，其整体运营模式将成为决定后期经营成败的至关重要的方面工程体量大、开发周期长，其运营模式中以下几个问题解决尤为重要l 首先解决租售之间的关系；l 解决商场的招商问题l 大型专业业态运营模式的多样性，如和招商城集团合作经营等l 解决运营中的市场培育问题，如利用优惠措施吸纳商户进场等l 大量争取政府对于工程商业的政策、舆论、信息等方面的优惠和支持三、工程市场定位(一)工程市场定位常熟国际精品女装贸易展示平台(二)工程商业整体市场定位解构1、工程商业是品牌企业形象展示的一个窗口面向21世纪的未来，作为常熟支柱产业服装业同样面临科技产品创新、利润构造调整、品牌打造等众多课题，行业面临构造性调整作为未来城市开展重要服装贸易平台的商贸城、大型商业设施等除了作为 根本的产品交易场所外，更为重要是承载一种贸易服务平台，成为为众多知名企业服务和品牌形象展示的窗口2、工程商业是一站式的国际化服务平台在未来各行业中都将面临着国际化竞争，国际化竞争需要更多的形象窗口、一站式后台服务、国际化信息与交流平台和国际化的配套服务，贸易场所更多地提供是展示、洽谈、电子商务、办公、信息、现代物流、仓储、综合配套等一体化的服务功能，工程通过规模平台打造，可正和这些需求，实现一站式的国际化服务。

3、未来常熟服装行业国际化开展的代表通过这一国际贸易服务平台的整体作用，来提升目前常熟整体以服装为主的专业市场的形象和功能，摆脱目前招商城较多的传统专业市场模式，与现代科技信息、国际化服务配套等相互结合，具有更多的前瞻性，使常熟服装及相关行业品牌企业具有更好的平台来实现更多企业品牌化国际开展战略，是招商城的新时代升级版4、商业主体以服装贸易、展示为主，兼具零售根据常熟支柱性和优势性产业为服装业这一市场特点，显然工程今后商业主体将以现代服装贸易为主，将在现有常熟招商城根基上进一步提升整个常熟服装贸易设施、服务、品牌、配套及形象等方面，使常熟整体服装贸易行业进一步与国际化接轨，既与招商城既形成竞争，又相互促进开展5、城市商业为工程商业的辅助开展局部由于工程块内局部为城市商业，在业态主要有麦当劳、酒店、娱乐等服务店，将承载一局部重要的城市商业消费功能，因此，城市商业中餐饮、酒店、大卖场、休闲娱乐等设施将成为主体商业的重要补充和区域住区的重要配套四、工程功能定位由于本次定位为1号地块，规模仅有19万多平方米，因此，在规模上相对较小，不能形成一定的规模，所以在功能定位上不能走大而全的路线，根据市场结合及需求。

1号地块功能定位为：集大型精品女装展示、批发、零售的专业市场的国际化贸易展示服务平台功能说明：从商业类型上来看，工程属于专业市场范畴且城东区域作为未来的新城区，市场潜力无限，但是常熟经营多年的招商城市场已经为市场所认同，新市场走同路线已经没有任何竞争的优势，因此，在功能定位上为市场打造一个集展示、销售的平台，在档次上与招商城形成差异化它已不仅仅是一个单纯“市场〞的概念，它更多的是提供一站式多功能的综合性服务，并与现代科技、信息、金融等严密结合的复合体工程将具有精品展示、完善配套、主题明确三大特色 随着常熟专业市场体系的不断完善，服装批发的竞争也越来越剧烈，本工程要在市场竞争中保持领先地位，不断加强服务营销水平和管理创新能力，不断挖掘客户的潜在需求，为客户提供更有效的服务五、工程目标客群分析(一)招商阶段的目标客户群体Ø 目前在招商城内经营户，这局部商家多年经营服装批发有一定的经营能力、资金实力，结合工程的招商优惠优势，可吸引其在本市场内设置分经营点，目前这几个市场共有经营户近2.5万多家Ø 在常熟市区零散的商家，以及其他市区内对经营精品批发有意向的客户，这局部如市区内经营精品店的经营户等。

Ø 浙江、广州等南方市场的商家，在此设分销点Ø 周边地区的生产厂家，在这里设立分销展示点二)销售阶段的目标客户群体Ø 在招商城经营的商家，对此有较强的地域认同感Ø 在市区其他地方经营的商家，有一定的资金积累Ø 专业商铺投资者，看好城东片区未来开展前景三)市场批发的目标客户群体Ø 周边、及内陆区域Ø 突破招商城货物去向范围，延伸到浙江及南方市场Ø 周边县市城镇客户(四)零售消费的目标客户群体Ø 城东未来居住人群，由于本工程坐拥常熟未来CBD中心，有比拟好的消费环境，对中高档品牌商品消费者能力较高且未来商品种类比拟多，他们到这里来比到招商城方便Ø 到常熟来批发服装的经营户，在品牌、档次的选择上招商城无法满足批者所需求，因此本市场成为经营者所需求六．工程档次及辐射范围定位(一)工程档次定位中档偏高品牌服装、服饰、鞋类、箱包参考品牌： 国际品牌:鳄鱼 皮尔~卡丹 花花公子 老爷车 古驰 蓝天龙 夏奈尔 华伦天奴 等等 女装品牌: 语轩 蔓延 第五季 娜天 太平鸟 美卡拉 华丹尼 范~辛蒂 仙蒂婭 朝花夕拾 薰衣草 靓网 法诗菲 千细 依衣人 贵菲秀 雅嘉图 唐之韵 芭蒂娜 诗梦 衣裳别恋 藤娘 干酷 秋水依人 江南布衣 浪漫一身等等 男装品牌:七匹狼 鄂尔多斯 太子龙 杉杉 红豆 培罗成 报喜鸟 步云 雅戈尔 庄吉 侨蒙 圣戈堡 梦特娇 马思图等等 运动装品牌:耐克 阿迪达斯 安踏 万达奴 来速 黛琳 至然 万杰隆 李宁等等 内衣品牌:名门闺秀 梦依诗 梦娜 莎娜美 依罗丽 紫秀 宜栖 赛妮美 丹芭碧 百利安 花雨伞等等 。