制度汇编-—农村集体土地制度改革和小产权房问题研究.doc

农村集体土地制度改革与小产权房问题研究——以珠三角为例目 录中文摘要 IAbstract II一、引言 - 1 -二、小产权房的相关基本情况分析 - 1 -（一）小产权房的概念 - 1 -（二）小产权房的特点 - 1 -（三）小产权房产生的原因 - 1 -（四）小产权房与商品房的对比 - 2 -（五）小产权房的现状调查 - 3 -三、珠三角地区小产权房的分析 - 10 -（一）广州 - 10 -（二）深圳： - 11 -（三）东莞： - 11 -四、珠三角地区小产权房规制政策 - 12 -五．珠三角小权产房开发的主要模式分析 - 13 -（一）村集体主导的集体开发 - 13 -（二）村民为主导的私下流转 - 14 -（三）开发商主导的租赁开发 - 14 -六、珠三角各种农村集体土地开发模式的影响 - 15 -（一）有助于城乡资源互通、统筹发展 - 15 -（二）有利于珠三角新农村的建设 - 15 -（三）有助于珠三角城市住房保障 - 15 -（四）小产权房交易存在的风险与隐患 - 16 -七、珠三角地区小产权房未来发展框架的架构 - 16 -八、总结 - 18 -参考文献 - 18 -附录 - 19 - - 2 -中文摘要从上世纪90年代开始，随着市场经济发展和城市化扩张，城市用地供需矛盾开始凸显，以小产权房交易为主要内容的形形色色的集体产权销售型物业流转在各地逐渐兴起。

长期以来，小产权房游走在法律的钢丝线上，其合法性广受质疑伴随着不同时期集体建设用地流转政策的颁布，小产权房交易不断产生新的形式以规避政策的红线：从村集体内部流转发展到城市居民购买集体宅基地，再到以“农村公寓”的形式发展农村度假养老物业，交易模式之间呈现出多样化的特点关键词：城市化 小产权 小产权房 集体产权 集体建设用地流转  - 26 -AbstractSince the beginning of the 90’s of last century, with the development of market economy and the expansion of urbanization, the contradiction of supply and demand of urban land has started to highlight, various sales property with collective property rights, the primary coverage of which was the housing of limited property rights transaction, has begun to get on the upgrade in various region. For quite some time, the housing of limited property rights has been walking on the steel wire of law, and its legitimacy is widely questioned. Along with the promulgation of the collective construction land transfer policies in different periods, the housing of limited property rights transaction continues to produce new forms to circumvent the red line of the policies, from the internal circulation of the village collectivities to the development of the urban residents purchasing collective homestead, then to the development of rural vacation pension property in the forms of rural apartments, the transaction mode of which presents the characteristic of pluralism. keywords：Urbanization; limited property rights; housing of limited property rights; collective property rights; circulation of collective construction land 农村集体土地制度改革与小产权房问题研究——以珠三角为例一、引言在珠三角区域，城市化进程的速度相对较快，水平相对较高，由此直接促成和造就了城郊和城中村的小产权房以规模化的方式蔓延和扩展，逐步形成了一个大市场，其建设数量、区域分布、市场需求都相当庞大。

不可忽视的现状是，各级政府对于小产权房流转模式长期的暧昧态度使它在半公开和监管空白的状态下热销小产权房的合法化、房屋产权法律权属以及如何规范小产权房一直是人们关注的问题，因此有必要深入了解小产权房，理清小产权房开发模式特征，从而综合探析小产权房的利弊二、小产权房的相关基本情况分析（一）小产权房的概念指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管局部门颁布的，而是由乡政府或者村政府颁布的二）小产权房的特点没有房屋产权证明，在拆迁或者征收后购房者的利益难以补偿，质量难以保证，转让或者遗赠等流转过程麻烦三）小产权房产生的原因1.经济根源：l 消费者购房需求与商品房价格不断攀高的博弈l 国有土地出让价与农村集体土地征用费用巨额差价2.体制原因：l 城乡二元土地所有制和二元户籍制度l 政府行政调控职能缺失，执法不利3.社会原因：l 城市化进程的加速，巨大的迁移群体l “多赢”利益格局的吸引,小产权房满足了多个主体的需求（四）小产权房与商品房的对比利 弊小产权房价格便宜1、建筑质量无专门的部门监督，质量相对较差2、无法律保障3、不能分期付款4、无所有权，造成资产保值增值性较差5、不能抵押贷款商品房1、可以分期付款2、有法律保障3、建筑质量有专门的部门监督，质量相对较高4、有专门的设计单位，产品设计合理可以保值增值5、可以用于抵押贷款价格较高，阻止了较多的客户购买归根到底小产权房与商品房的本质区别：小产权房无所有权，只有使用权，而且目前还不合法。

由于无所有权，所以也不能进行贷款抵押由于不国家承认，不能签署买卖合同，仅通过协议形成表面的合约关系由于开发主体不一样，获得的银行贷款的方式也不一样五）小产权房的现状调查l 1995—2010年全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米大约相当于同期全国城镇住宅竣工面积总量的8%如果按2010年底城镇常住人口66978万计算，1995—2010年小产权房相当于增加人均住宅建筑面积1.1平方米——数据引自Reico工作室《我国小产权房问题研究：现状与出路》l 截至2007年上半年，小产权房建成面积已达到全国现存实有村镇房屋建筑面积的330亿平方米的20%，占全国住宅总量186亿平方米的比重超过35%——数据引自张曙光《经适房无现实价值小产权房应合法化》l 截至2008年底，北京小产权房已经占到该市房地产市场供应量的20%，西安市小产权房占该市房地产市场供应量的25%—30%，深圳市小产权房占40%—50%，小产权房总面积已相当于中国城镇住宅总面积的40%以上截至2009年底，小产权房建设面积已相当于中国房地产近十年来的开发总量，成为最重要的房产类型之一——数据引自杨磊《国土部宣战小产权》l 在北京，深圳，成都，西安，太原等城市，小产权房销售量已超过本市房地产市场供应量的20%，且这一比例仍在持续上升。

——数据引自钟京涛《小产权房问题现状与分析》l 太原市小产权房开发量已经占到太原市房地产开发量的50%——数据引自张璟照，李富忠《购买者视角下的“小产权房”问题解析——以太原市为例》l 深圳市的存量小产权房面积高达1.6亿平方米，比例已超过全市住宅总面积2.6亿平方米的60%，体量非常庞大——数据引自深圳市众厦地产顾问有限公司《2009年深圳市小产权房专题研究》l 您会购买小产权房吗？——数据引自《上海证券报》与“搜狐焦点房地产网”联合进行的网络调查l 您购买小产权房的动机是？——数据引自“搜狐焦点房地产网”的网络调查l 您于何时购买小产权房？——数据引自“搜狐焦点房地产网”的网络调查l 您购买或取得小产权房时对相关法律政策了解吗？——数据引自“搜狐焦点房地产网”的网络调查l 您认为小产权房存在风险吗？——数据引自“搜狐焦点房地产网”连线深圳市，武汉市，济南市，天津市，西安市，北京市进行的新闻调查l 风险对购买小产权房的影响？——数据引自“搜狐焦点房地产网”连线深圳市，武汉市，济南市，天津市，西安市，北京市进行的新闻调查l 您对小产权房的看法是？——数据引自“搜狐焦点房地产网”连线深圳市，武汉市，济南市，天津市，西安市，北京市进行的新闻调查l 对于已售的小产权房，您的态度是？——数据引自“搜狐焦点房地产网”连线深圳市，武汉市，济南市，天津市，西安市，北京市进行的新闻调查l 您对小产权房的处置持何种态度？——数据引自“搜狐焦点房地产网”的网络调查l 受访的小产权房持有主体的家庭年收入？——数据引自陈杰，郭继《“小产权房”持有主体状况的实证分析》三、珠三角地区小产权房的分析在珠三角区域，城市化进程的速度相对较快，水平相对较高，由此直接促成和造就了城郊和城中村的小产权房以规模化的方式蔓延和扩展。

一）广州1.广州小产权房主要分布区域：广州市小产权房主要集中在白云区、芳村区等城市边缘地带和室内个城中村，并开始转向更远的郊区，如花都和番禺这些小产权房多是与村民住宅楼混合在一起建设，较少的单独成片开发，并且多数小产权房是由宅基地业主或业主与他人合作建成，规模并不大另外，小产权房出租占到了广州房屋出租市场一半以上的份额2．广州市的小产权房的开发模式和销售方式：20世纪90年代开始，“村集体出地，开发商出钱”的所谓“集资房在广州大行其道”另外，广州的小产权房多是1992-1996年全国性房地产开发热期间产生的，是广州市农村城市化过程及特定经济发展的产物，是房地产产业发展初期，市场主体行为不规范、市场法律不健全的产物以一次性付清租金的形式向有关的村委和个人租用土地，土地的租期大概为50年左右；然后通过政府规划、建设等部门，办妥相关的规划许可证和建设许可证后即可盖房子；改好后的房子再转手卖给附近的村民和周边的外来务工人员；交易的方式有签交易合同并公证，也有签出租合同，租期和租地的期限一致，也是一次性付清所有的资金二）深圳：1．深圳小产权房的主要分布区域：深圳市小产权房分布的范围较广，但关内比例较小，绝大部分小产权房分布在关外，数量分布呈离市区越远比例越高的现象。

其中，保安沙井镇为深圳小产权房比例最大的关外布吉深恵路附近、南岭村片区、龙华中心区、富士康片区。