财产行为税法与纳税实务培训课件.ppt

第七章财产行为税法及纳税实务n n一、纳税义务人一、纳税义务人一、纳税义务人一、纳税义务人（一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权（一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类代管人或使用人三类二）产权出典的，由承典人纳税二）产权出典的，由承典人纳税三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代（三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税管人或者使用人纳税四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人（四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税或者使用人纳税五）无租使用其他房产的问题五）无租使用其他房产的问题外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税第一节房产税法及纳税实务第一节房产税法及纳税实务二、征税对象和范围二、征税对象和范围n(一一)征税对象征税对象n n房产是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、房产是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。

与房屋不可分割的各种附属设施或学习、工作、生活的场所与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税征房产税房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税规定征收房产税例题】对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一【例题】对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税律不征收房产税答案】【答案】n n(二二)房产税的征税范围房产税的征税范围n n城市、县城、建制镇和工矿区城市、县城、建制镇和工矿区房产税的征税范围不包括农村房产税的征税范围不包括农村三、计税依据和税率n n1.1.从价计征从价计征计税依据是房产原值一次减除计税依据是房产原值一次减除10%10%30%30%的的扣除比例后的余值各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市扣除比例后的余值。

各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定人民政府确定纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值2.2.从租计征从租计征计税依据为房产租金收入计税依据为房产租金收入n n需要注意的特殊问题：需要注意的特殊问题：第一：以房产联营投资：第一：以房产联营投资：（1 1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；税依据计征房产税；（2 2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税由出租方按租金收入计征房产税一）计税依据（一）计税依据n n第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定（1 1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算施，如中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税2 2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施和设施的价值；对附属设入房产原值时，可扣减原来相应设施和设施的价值；对附属设施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值计入房产原值n n【例题】某企业有一处房产原值【例题】某企业有一处房产原值10001000万元，万元，20032003年年7 7月月l l日用于日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5 5年已知该企业当年取得固定收入已知该企业当年取得固定收入5050万元，当地政府规定的扣除比万元，当地政府规定的扣除比例为例为20%20%该企业20032003年应缴纳房产税（）年应缴纳房产税（）A.6.0A.6.0万元万元B.9.6B.9.6万元万元C.10.8C.10.8万元万元D.15.6D.15.6万元万元【答案】【答案】【答案】【答案】C C二、税率n n1.从价计征：税率为1.2%；2.从租计征：税率为12%；n n对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。

四、应纳税额计算【例题】【例题】n n某企业某企业20022002年年1 1月月1 1日的房产原值为日的房产原值为30003000万元，万元，4 4月月1 1日将其中原日将其中原值为值为10001000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5 5万元当地政府规定允许按房产原值减除地政府规定允许按房产原值减除20%20%后的余值计税该企业当后的余值计税该企业当年应缴纳房产税（）年应缴纳房产税（）A.4.8A.4.8万元万元B.24B.24万元万元C.27C.27万元万元D.28.8D.28.8万元万元【解析】解析】解析】解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4 4月月1 1日才出租，日才出租，1 1至至3 3月仍从价计征，月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税自身经营用房应纳房产税=（3000-10003000-1000）（1-1-20%20%）1.2%+10001.2%+1000（1-20%1-20%）1.2%123=19.2+2.4=21.6 1.2%123=19.2+2.4=21.6（万（万元）；元）；出租的房产按本年租金从租计征出租的房产按本年租金从租计征=59=59（月）（月）12%=5.412%=5.4（万元）（万元），企业当年应纳房产税企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27=21.6+5.4=27（万元）。

万元）例题】【例题】n n赵某拥有两处房产，一处原值赵某拥有两处房产，一处原值6060万元的房产供自己和万元的房产供自己和家人居住，另一处原值家人居住，另一处原值2020万元的房产于万元的房产于20042004年年7 7月月1 1日日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入12001200元赵某当年应缴纳的房产税为（）赵某当年应缴纳的房产税为（）A.288A.288元元B.576B.576元元C.840C.840元元D.864D.864元元【答案】【答案】A A【解析】应纳房产税解析】应纳房产税=120064%=288=120064%=288（万元）（万元）五、税收优惠n n（1 1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税但是）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税但是上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围不属于免税范围n n（2 2）由国家财政部门拨付事业经费的单位，其自身业务范围内）由国家财政部门拨付事业经费的单位，其自身业务范围内使用的房产免税使用的房产免税。

n n（3 3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税n n（4 4）个人所有非营业用的房产免征房产税个人所有非营业用的房产免征房产税n n（5 5）经财政部批准的其他免税房产如因大修理连续停用半年）经财政部批准的其他免税房产如因大修理连续停用半年以上的房产，高校后勤实体，疾病控制机构和妇幼保健机构等以上的房产，高校后勤实体，疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产，地下人防设施以及在基建工地为基建服务卫生机构自用房产，地下人防设施以及在基建工地为基建服务的各种工棚等临时性房屋的各种工棚等临时性房屋课堂练习课堂练习n n、下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有、下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有n nA.A.对高校后勤实体免征房产税对高校后勤实体免征房产税B.B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税对非营利性医疗机构的房产免征房产税C.C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税房管部门向居民出租的公有住房免征房产税D.D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税产税n n、某企业拥有某企业拥有A A、B B两栋房产，两栋房产，A A栋自用，栋自用，B B栋出租。

栋出租A A、B B两栋两栋房产在房产在20052005年年1 1月月1 1日时的原值分别为日时的原值分别为12001200万元和万元和10001000万元，万元，20052005年年4 4月底月底B B栋房产租赁到期自栋房产租赁到期自20052005年年5 5月月1 1日起，该企业由日起，该企业由A A栋搬至栋搬至B B栋办公，同时对栋办公，同时对A A栋房产开始进行大修至年底完工企栋房产开始进行大修至年底完工企业出租业出租B B栋房产的月租金为栋房产的月租金为1010万元，地方政府确定按房产原值减万元，地方政府确定按房产原值减除除20%20%的余值计税该企业当年应缴纳房产税（的余值计税该企业当年应缴纳房产税（n nA.15.04A.15.04万元万元B.16.32B.16.32万元万元n n C.18.24 C.18.24万元万元D.22.72D.22.72万元万元六、征收管理与纳税申报n n一、纳税义务发生时间一、纳税义务发生时间一、纳税义务发生时间一、纳税义务发生时间重点是：纳税义务发生时间重点是：纳税义务发生时间当月与次月当月与次月纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。

房产税纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税缴纳房产税n n【例题】某企业【例题】某企业8 8月月1010日对委托施工单位建设的生产车间办日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500500万元房产万元房产税计算余值的扣除比例税计算余值的扣除比例20%20%）要求：计算应缴纳的房产税要求：计算应缴纳的房产税答案】【答案】【答案】【答案】应缴纳房产税应缴纳房产税应缴纳房产税应缴纳房产税=500=500（1-20%1-20%）1.2%124=1.61.2%124=1.6（万元）（万元）（万元）（万元）n n二、纳。