北京loft户型产品研究报告.docx

北京Loft产品研究一、Loft产品的开展1、 Loft起源与开展Loft起源于西方,艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术 创作.20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现.20世纪后期,这种工业化和后现代主义结合的艺术,逐渐演化成为了一种 时尚的居住与工作方式,并且在全球广为流传.在我国Loft已作为一种建筑形式,已演化成为一种时尚的居住与生活方式, 北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方 庭、远洋新干线等Loft工程,Loft公寓已经逐渐走向成熟.2、 Loft定义〔1〕Loft 概念Loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼〞但现在所谓Loft 所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的,少有内墙隔断的高挑开敞空间〞.Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间,上下双层的复式结构；流动 性,户型内无障碍；透明性,减少私密程度；开放性,户型间全方位组合；艺术 性,通常是业主自行决定所有风格和格局.Loft的内涵是高大而敞开的空间,具有流动性、开发性、透明性、艺术性等 特征.〔2〕类似产品概念Soho Small Office 〔and〕 Home Office 的缩写,泛指在家办公或小型创业者.实际上就是自由职业或自由职业者的意思. 特色是自己掌握,调配工作时 间,其实也是过去所谓“自由业〞的新诠释.房地产上的soho是指具有自由办公 的空间.3、 北京Loft开展轨迹2000年9月底,中远地产首次推出了基于 Loft的工程.现代城紧跟其后.2002――2005年,Loft产品层高没有限制,一般都比拟高,最低 5.2米, 但开展一直比拟缓慢,Loft产品供给不多.2006年,北京对Loft产品户型的层高做了明确标准.2021年,Loft工程集中上市〔根据统计,目前北京在售的商业立项的LOFT 工程达20多个〕.4、 Loft政策法规〔北京地区〕2006年,北京市规划委员会下发的?容积率指标计算规那么?〔市规发〔2006〕 851号〕,对Loft类型户型的层高做了明确标准,针对不同物业类型对层高有所 限制,超出规定高度,不管层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影 面积的2倍计算.物业类型层咼〔米〕住宅< 4.9办公< 5.5< 6.1商业二、北京Loft产品现状情况1、Loft产品分布(1)北京Loft楼盘分布工程名称区域轨道交通均价(元/tf)价格区间璟上璟西五环至六环,石景山 区阜石路与杨庄东路交叉口东南角紧邻地铁1号线1680079.5万元美利山东四环与五环,朝阳区 百子湾东里规划轻轨7号线与轻轨10号线1300060-85万元东阙都东北二环至二环,东城 区东二环东直门桥往东200米路南侧地铁2号线、城 铁13号线41600200-332 万元合生•麒麟 社北四环与五环,朝阳区 望京阜通西大街与望京 街交汇处规划中的地铁13号支线、14号线待定〔面积130-150 tf〕智地•钻河西北二环至二环之间,地铁2、4号线,2300092-184万元公馆海淀区西直门立交桥西 北角、西环广场北侧轻轨13号线天鹅湾东二环至四环,朝阳区 朝阳北路与朝阳路之间无地铁2000072-180万元金地名京东四环至五环,朝阳区 四惠桥东北侧紧临1号地铁四惠站24500-28500150-260 万元尚城北五环外,昌平区回龙 观北3公里城铁13号线龙泽站向北3公里1100036-74万元(2) Loft区域分布特征① 多数Loft楼盘紧邻地铁交通沿线,周边通达城市的多条公交线路,形成了兴旺的立体交通网络,出行通达便捷,② 地处城市核心商圈,或位于高新科技园区域,③ 一般位于城市居住成熟区域,周边配套设施完善,④ 分布的区域为百子湾片区、青年路片区、望京片区等区域.2、Loft价格根据市场上在售的Loft工程,普遍呈现高单价,低总价的特征,大局部项 目总价区间为70-100万元.Loft的挑高虽比一般的产品要高,空间使用率比普通产品高,但由于大多 数Loft工程是以商业立项,与同区域同品质的普通产品比拟单价上没有很大区 别.很多Loft工程是以低总价锁定目标客户群.市场上,有少数Loft工程是以住宅工程立项,这种产品的价格,与同区域 同品质的普通产品比拟,一般要高出 17%-60%.所以,Loft产品的产权年限成为了工程价格的分水岭,低总价成为了 Loft产品导入市场的有力销售法宝.楼盘名称Loft均价〔元/tf〕平层均价〔元/tf 〕价格差异比例金地•名京24500-285001950026%-46%天鹅湾200001700017.6%智地•钻河公馆32000-370002300039%-60%三、Loft产品特性分析1、户型种类开敞式户型类似SOHO的概念,空间完全开放、无分隔,层高在 2.95米左右楼中楼户型 一户居室中层高到达4米以上,可分为两层,形成楼中楼形式,但又与复式和错层不同,总有一层限制在2.2以内,不计入建筑面积.从几十平方米到上百平方米不等2、户型要素Loft作为一种细分产品,具有以下独特的户型元素.① 层高Loft的层高是影响舒适度的重要因素,市规委下发的?容积率指标计算规那么? 就对此类户型的层高划了一个分界线,其中规定：当住宅建筑标准层层高大于 4.9米时,不管层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 2倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准层高那么分别是 5.5米和6.1米,超出标准的也要双倍计算建筑面积.也就是住宅立项的Loft,需在4.9米以内,而办公立项和商业立项的 Loft, 层高需分别在5.5米和6.1米以内,开发商所承诺的“买一层送一层〞才合法有效.② 空间Loft结构与平层结构的最大区别就是拥有灵活的空间,独特的挑空设计既节 省了实际空间又可以按自己的意愿灵活安排摆设,不必受平层空间的拘泥.③ 隔层Loft刚开始在北京出现时,最典型的特点是开间固定,层高5米多,自己去隔.当Loft到纯住宅时,出现了谁去做隔层的问题,购房者又面对怎么隔,隔 出来符合不符合平安,最后所有的消费者都委托开发商隔.当层高出现限制的时候,又出现了一个大的问题,就是 4.9米怎么分,房子 净高也就是4.7米,去掉楼板就是4.5左右,分两层非常的为难,当上层不够2.2 米就非常压抑.Loft的隔层如何有效合理处理,是产品品质的重要衡量元素.④ 楼梯Loft空间关系有横向关系和纵向关系,室内楼梯成为衔接横向关系与纵向关系的重要部件.楼梯成为了上下空间很重要的装饰物和必要的交通通道, 只有美观和实用结合的楼梯才能表达 Loft产品与众不同的产品品质.3、户型功能分区Loft户型上下都要兼顾,首先要考虑的便是上下高度配合问题,现在通行 的做法便是客厅挑空.从一层整体来看,户型立体感较强,一层客厅空间挑高 一般达3.9米-6米,大局部都为开放式,业主可以把空间随意设计.由于Loft面积小,建筑一般采用点式楼结构,所以 Loft的采光通风效果较差,目前新开盘的Loft在户型上都有改良,局部户型设计在板楼里,增强了产 品的舒适度.二层一般设有卧室,如果二层面积较大那么会独立设计卫生间,保证了私密空间同时又提升了夜间如厕的平安性.4、北京Loft户型特点(1) 天鹅湾四期立方•宫(产权40年)C户利 建址曲■枳5097M 常送面枳5L72m'R_卫土函氐 MATLofiTU Loft 上*•① 户型面积45-80平方米,② 共两个单元,每单元两梯七户,共112套,③ 4.85米层高,首层层高2.65米,第二层层高2.2米,④ 170%的得房率,⑤ 户型采用大开间、短进深的格局,保证居住的享受性与舒适度,⑥ 户内均以面积宽大的起居厅为中央,设置卧室、观景、厨卫等功能空间⑦ 以超高层高辅以通透的设计手法,到达南北通风效果,⑧ 居住空间置于套型南侧采光面,北侧主要布置厨卫等餐储功能空间,⑨ 毛坯交房,(2) 合生•麒麟社(产权40年)二展LG「T 涮 A2]£ ylin*znn£ .① 户型面积120-140平方米,② 三梯8户,全楼三梯64户,③ 5.49米层高,首层层高与第二层层高都是 2.45米,④ 180%的使用率,⑤ 采用大面宽、短进深格局,270度全景八角窗,两层贯穿,四卧双厅采光,⑥ 户内均以大面宽的主卧为中央,设置多功能房、厨卫等功能空间,⑦ 居住空间内独立双主卫、双次卫设计,到达干湿别离,满足居住者生活要求 ⑧精装修交房,装修标准为 2500-3000元加,(3) 美利山(产权40年)A6/A7^X8W 匸aA① 户型面积50-70平方米,② 三梯16户,③ 130%的使用率,④ 3.9米层高,首层层高2.45米,第二层层高1.45米,⑤ 户内大面宽窗台与入门对视,提升了视觉广度,增强了室内的通透性,⑥ 规那么有序的线条围和成敞开空间,直线和直角的走势,空间布局可自由设计,⑦ 精装修交房,(4) 东阙都(产权40年)0RIENT&SYMB01 APARTMENTS建筑面积87.99m2① 尸型面积60-90平万米,② 三梯8户,7-15层为跃层, ③80%以上的使用率,④ 5.5米层咼,首层层咼2.55米,第二层层咼2.48米,⑤ 动静清楚,生活空间与休息空间分隔明显,⑥ 东西向采光,南北不通透,⑦ 生活区以起居室为中央,其他功能被弱化,休息区域主卧功能齐,⑧ 精装修交房,(5) 金地名京(产权70年)A2反7A2能嵐面积75.20m套射积5X64m'蜡送冊4441m'>■_sgL—1X0・ _ —1——____-一 _ _______—；._ 一 _ ___- ___,—a_—b__—-3AK>① 户型面积75-90平方米,② 两梯13户,③ 4.88米层高,首层层高2.4米,第二层层高2.48米④ 竖向空间的设计,保证了舒适惬意的生活,⑤ 大面积的玻璃窗设计加上4.88米的客厅挑空,采光充足,5、Loft产品装修由于Loft户型面积小,装修设计相对困难,所以开发商通常设计好格局, 通过样板间参观来吸引客户.精装修标准〔以金地名京为例,装修标准 3000元/平方米〕▲厨房：地面：优质地砖〔诺贝尔或相同档次品牌〕；墙面：优质墙砖〔诺贝尔或相同档次品牌〕；洗衣机：SIEMENS 〔西门子〕或相同档次品牌冰箱：SIEMENS 〔西门子〕或相同档次品牌抽油烟机：SIEMENS 〔西门子〕或相同档次品牌烤箱：SIEMENS 〔西门子〕或相同档次品牌〔局部户型〕燃气灶：SIEM。