房屋面积的算法.doc

房屋面积的算法 民用住宅多以“套”或“单元”为住户的产权单位，其产权的建筑面积应由两部分组成，即住户（套或单元）以建筑面积和本住户（套或单元）应分摊的公用面积以下将对各面积的计算逐一阐述：   一、住户内建筑面积   1、住户内建筑面积按其外墙内面积的总和   2、住户内建筑面积具体计算方法：  （1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算建筑面积；  （2）建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积；  （3）用深基础做地下架空层，由住户使用或购买的层高超过2.2米的，按架空层外围水平面的一半计算建筑面积；  （4）住户内有地下室的，其面积按相应入口的上口外墙外围的水平面积计算；  （5）封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积其中凹阳台，半挑半凹阳台，从阳台外边垂直进深深入室内超过1.5米的，其超过部分面积不予折算挑阳台及挑外廊、檐廊的底层有地坪及围栏的，可按其水平投影面积的一半计算建筑面积；  （6）有柱雨蓬按柱外围水平面积计算建筑面积；无柱雨蓬挑出墙外1.8米以上的，按伸出墙外水平投影面积的一半计算建筑面积；  （7）室内楼梯按其水平投影计算建筑面积。

  二、公用建筑面积  1、公用建筑面积存在两个以上权属套（单元）之间  2、公用建筑面积由以下两部分组成：  （1）电梯井、梯楼间、管边井、变配电间、设备间、水箱间、公共门厅、通道、值班警卫室以及其它功能上为整幢建筑物局部及整体服务的公共用房和管理用房建筑面积；  （2）住户与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙体水平投影面积的一半  3、下列建筑面积作为公用建筑面积，但暂不列入住户分摊：  （1）地下室功能不明确的机动用房；  （2）大楼内的物业管理用房和住宅小区的居委会用房；  （3）按建设项目要求建筑的公用车库；  （4）为住宅小区房屋共用配套设施用房，如变配电间、小区门卫间、公厕等；  5）用作公共休息，绿化等场所的架空层  三、公用面积分摊应遵循的原则  1、产权双方有合法的权属分割文件或协议的，应按其文件或协议规定计算分摊  2、没有权属分割文件或协议的，按相关面积比例进行分摊计算  3、公用建筑面积的公摊应体现合理分摊的原则，能够与最初的设计功能相符合，要充分考虑分摊面积大小的对等和均衡，同时力求使计算简便、直观  四、几种常见公用建筑面积公摊的方法  1、公用外半墙（不包括地下室部分）的建筑面积由一层以上各权属住户分摊。

  2、列入分摊的公用设施、设备用房及各类管道井，其建筑面积依据设计功能按“谁使用、谁分摊”的原则进行分摊（使用户均摊）  3、公用楼梯间、电梯间的建筑面积分摊：  （1）楼梯间和电梯间都具有连续性和整体性、楼梯间的建筑面积包括出屋面部分、电梯间的建筑面积包括电梯机房的建筑面积，按每幢通过楼梯间、电梯间出入或疏散的权属住户参与其建筑面积的分摊楼梯的梯段建筑面积按水平投影面积计算；  （2）对于商住楼，假设一、二层为商业房，标准层为住宅，因为商业房需要大空间，所以造成住宅楼梯间不能垂直落地，而是从异另设楼梯间或室外楼梯先到达二层楼板，然后再进入住宅楼梯，这时本幢住户就增加了一层至二层屋面建筑面积这种增加的公用建筑面积，应由一、二层及标准层住户共同承担；  （3）高层建筑的消防楼梯通常连接地下室人防工程，为整幢大楼消防服务，其建筑面积应由整幢大楼分摊  4、通道的建筑面积的分摊：通道是为层内各权属单位水平交通设计的具有连通性的整体，在商住楼中较为多见，分摊时应按照通道的建筑面积所占其使用单位建筑面积的比例进行分摊，或按照购销双方的协议进行分摊建筑面积的计算规则(详)建筑面积的计算规则 （1）单层建筑物的建筑面积计算 ① 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，即建筑面积是以外墙体的正墙身外边线为准进行计算的。

如图1.1所示  图1.1 单层建筑物的建筑面积 建筑面积可按如下公式计算： S=L×B                                  （1-1） 式中：S——单层建筑物的建筑面积（m2） L——两端山墙勒脚以上外表面水平长度（m） B——两端纵墙勒脚以上外表面水平长度（m） 备注：a.高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积b.利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；净高不足l.20m的部位不应计算面积  图1.2 设有部分楼层的单层建筑物的建筑面积② 单层建筑物内设有部分楼层者，部分楼层的二层及以上，有围护结构的应按围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算层高在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积如图1.2所示 带有部分楼层（二层高度超过2.2m）的单层建筑物的建筑面积计算公式 S=L×B +Σ（a×b）                         （1-2） 式中  a、b——分别为二层及以上楼层的两个方向的外边线长度（m） ③ 高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。

如图1.3所示  图1.3 高低跨厂房分界示意图（2）多层建筑物的建筑面积计算 ① 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2 .20m者应计算1/2面积 ② 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.20m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.20m的部位应计算1/2 面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积 ③ 同一建筑物如结构、层数不同时，应分别计算建筑面积如图1.4所示  图1.4 建筑物各部位层数不同（3）其他建筑面积的计算 * 地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积如图1.5所示     图1-5 地下室建筑面积示意图* 坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。

设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的l/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积如图1.6所示                            图1.6 架空层示意图 * 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积如图1.7所示      图1.7 通道示意图            图1.8 井道示意图 * 建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、通风道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算如图1.8所示 * 立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按结构层面积分别计算层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积 * 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积如图1.9所示    舞台  观众厅    图1.9 舞台灯光控制室示意图   * 有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。

如图1.10所示  图1.10 站台示意图* 建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积如图1.11所示  图1.11 有维护结构的出屋面楼梯间示意图* 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2 面积有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算如图1.12所示  图1.12 门斗、眺望间示意图              图1.13有顶盖的架空走廊示意图 * 建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的l/2 计算如图1.13所示 * 设有围护结构,且围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积 *雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2 计算。

如图1.14所示  图1.14 室外雨篷示意图 *有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的l/2计算 *有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算 *建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算 *以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积 *建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积 *建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算 4.不计算建筑面积的范围 （1）建筑物通道（骑楼、过街楼的底层） （2）建筑物内的设备管道夹层 （3）建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景天桥、挑台等 （4）屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池 （5）建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台 （6）勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊如图1.15所示  图1.15 突出墙面的构配件示意图（7）无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯 （8）自动扶梯、自动人行道。