广东省土地估价技术指南.doc

第一章 概述第一节 广东省土地估价行业现状一、土地评估的起源与发展十一届三中全会的召开，确定了中国改革开放的大政方针，中国经济进入了一个腾飞时代，三资企业、民营企业如雨后春笋般兴起企业的产生和发展，需要土地兴建办公场所、厂房等基本生产资料，为了支持多元经济实体的发展，解决不同主体合理使用土地资源，1982年以开辟城市建设资金来源为目的的土地使用费收取，拉开了我国城市土地使用制度改革的序幕通过十几年的积累探索，为了进一步适应形势发展需要，1988年，国家出台并实施了新的《土地管理法》，明确规定土地使用权改变过去无偿划拨使用的制度，改为有偿使用这种土地使用制度的转变，使土地估价行业应运而生我国长期以来实行无偿划拨土地使用权的制度，这使我国多年来土地评估技术处于一片空白我国实行土地全民所有制度，这种与西方发达国家土地所有权的差异，使我们不可能完全采用国外土地评估技术如何借鉴国外发达的土地评估技术，建立具有中国特色的土地评估办法成为当时最迫切的任务于是，1993年2月，原国家土地管理局颁布了《土地估价师资格考试暂行办法》，建立了土地估价师资格认证制度，并对土地估价人员专业资格考试进行了明确规定，从本质上界定了土地估价是社会主义市场经济中不可缺少的经济鉴证类中介行业。

土地估价产生初期，土地估价是国土资源行政管理机关的个业务部门，国土资源行政管理部门既是土地使用权出让者，同时又是土地使用权价格的制定者，土地使用权的市场公允价格得不到检验，监督体制匮乏在大力提倡招商引资促进经济发展的政策背景下，许多地方政府为了地方短期利益和体现政绩，大幅压低土地使用权价格，有的地方甚至出现了零地价的情况，土地估价成果完全背离实际，国有土地使用权大量流失面对这种情况，1998年，国务院颁布了《估价机构脱钩改制》的决定，要求所有评估行业与行政主管部门脱钩，使土地评估机构成为完全独立的经济鉴证和咨询类中介行业，同时要求把土地使用权流转过程中与土地管理有关的价格鉴证和咨询类业务完全交由土地评估中介机构进行这一制度的实施，打破了国土部门垄断经营土地使用权价格评估的局面，使土地估价行业真正走向市场化道路，土地估价机构发展迅速，土地评估技术长足进步党的十六届三中全会通过的《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确指出，要积极发展独立公正、规范动作的专业化社会服务中介机构，这为土地评估中介服务机构的发展创造了良好的政治环境2003年12月19日，国务院办公厅转发了《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》（国发办[2003]101号文），这个文件是国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构以来，经过多年的调查研究，在对我国社会中介行业发展现状和问题进行了客观分析的基础上出台的，文件指出了评估行业在社会主义市场经济活动中的重要地位和作用，同时也明确规定：根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要，设置注册资产评估师、注册房地产估价师、土地估价师、矿业权评估师、保险公估从业人员和旧机构车鉴定估价师等六类资产评估专业资格。

国务院101号文的出台，进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用，进一步推进土地估价行业的规范发展二、土地评估的定位和作用土地估价是经济鉴证和咨询类中介行业，其基本原则是“客观、公开、公平、公正”土地估价业务是土地估价师在坚持基本原则的前提下，运用土地估价技术测算出估价对象在估价条件下的公允价值区间，为委托当事人提供科学的决策依据由此可见，寻找土地使用权在评估条件下的市场公允价值是土地估价的最终目标但是，土地的特殊性使寻求土地使用权的市场公允价格变的异常困难，不同的政治环境、经济发展状况、地质特点、土地区域、位置、用途、规划、周边环境、委托评估目的等因素的差异，使土地使用权价格千差万别，如何根据这些变化因素，充分运用估价技术，发挥土地估价师的专业素养，真实、客观、合理的得出估价时点评估对象的公允价值，需要土地估价师具有全面的知识储备和较高的道德修养随着土地估价行业的发展和土地估价技术的进步，土地使用权价格评估在土地管理中的作用越来越大一） 土地估价是促进社会合理公平的配置社会资源在新形势下，土地开发整理、土地利用总体规划、土地使用权流转、城市地价动态监测、集体土地流转、土地征收等土地管理内容都涉及了土地估价，决策者只有在掌握相关土地使用权价值衡量标准的前提下，才能做到理性决策。

近年来，土地估价机构全面参与城市基准地价、标定地价、出让价格、转让价格、租赁价格、农用地分等定级、城市地价动态监测等方面的工作，收集了大量真实、准确、科学的土地管理资料，为我国国土资源行政管理部门加强土地管理、促进土地集约合理利用提供了科学的依据随着土地管理的透明化和科学化，土地估价在促进社会公平合理配置社会资源的作用越来越大二）土地估价是协调利益关系的工具，从道德评价角度平衡利益关系人之间的各种矛盾土地的特性决定了不同宗地土地使用权价格千差万别在土地使用权流转过程中，当事人对土地使用权的价值尺度难以把握，有的往往只是一种感性认识，没有理论依据土地估价师的土地估价报告，通过大量的数据和影响因素分析，充分运用土地估价师的专业知识，把感性认识提高到理性认识，使土地使用权流转过程中的公允价值建立在科学的基础上，使当事人双方客观的认识到交易标的的合理价值，减少意见分歧，促进土地使用权的合理快速流转估价的成果是一个取值区间，估价的特性决定了估价成果必然有差异，估价的这种特征使估价成果容易产生人为失真作为协调利益关系的土地估价，必须坚守职业道德，讲求“城信”，只有估价师首先保证了“客观、公开、公平、公正”的职业道德，才能保证估价成果的真实可信，才能从道德评价角度平衡利益关系人之间的各种矛盾，树立估价师的良好社会形象。

三）土地估价是保证国有资产保值增值的有效手段随着我国国民经济的快速增长，可利用土地日益减少，土地使用权价值越来越大我国土地管理部门双重领导的特征、土地的特殊性和价值巨大性使土地价格容易被操纵，近年来，土地管理环节违法犯罪行为不断上升，国有资产流失严重土地估价引入市场运行机制，以土地估价师的土地使用权评估成果作为流转过程中的价值依据，杜绝了国土资源管理部门单方制定土地使用权价格的情形，增加了土地流转价格的透明度，有利于保证国有资产保值增值三、土地评估业务土地估价行业发展至今，土地评估业务涉及土地管理的各方面一）为土地管理提供决策依据的评估业务改革开放以来，我国国民经济迅速发展，人民生活大幅提升，消费水平不断提高，对土地的需求越来越大为了适应形势发展需要，我国不断加强土地管理，土地管理内容不断增多，涉及范围越来越大土地估价是加强土地管理的重要手段，土地估价行业的产生和发展，进一步规范了土地管理方式，促进土地管理向规范化和科学化方向发展1、城镇基准地价、标定地价的评估 城镇基准地价是城镇经济发展水平的体现，城镇基准地价的高低，直接反映了一个城镇的经济发展水平城镇基准地价是城市土地管理的重要内容，是区域土地使用权价值的总体反映。

由于城镇内部还存在位置、用途、规划、交通等多种影响因素，所以城镇各地块的价值也不尽相同在城镇基准地价评估中， 一般采用分用途分等级的形式反映不同区域的土地使用权平均价格城市基准地价评估，涉及各方面的知识，数据处理量非常庞大，历时较长在以往的城市基准地价评估中，往往需要一年半截的时间才能完成，使城市基准地价出现了一定的滞后性近年来，广东城市基准地价采用了网格点法，大大提升了城市基准地价的评估速度，解决了城市基准地价滞后的问题网格点法虽然解决了棘手问题，但依然存在很多不足，需要逐步改进和完善城市基准地价不可能具体反映每一地块的具体参考价值，在城市基准地价的基础上，对每一具体地块的出让参考价格就是标定地价由此可见，城市基准地价是对城市土地使用权价格的宏观把握，而标定地价是对具体地块的细化，两种土地使用权价格结合使用，是国土资源管理部门进行土地管理的基础，是确定国有土地使用出让价格的重要依据土地估价师是土地使用权价格鉴定者土地估价行业发展十多年来，土地估价师为我国的土地管理事业作出了重大贡献在我国，土地估价师只有加入土地估价机构才能从事土地估价业务，这种组织形式适合我国目前土地市场发展状况，可以通过公司形式迅速聚积一批土地估价师，提升土地估价师的抗风险能力，增强估价信息收集能力。

通过十几年的发展，土地估价机构收集了大量的市场信息和估价经验，一些全国执业的土地估价机构积极参与城市基准地价和标定地价的评估，掌握了大量的数据资料，取得了十分丰硕的成果，土地估价机构成为目前城市基准地价和标定地价的最准确的把握者土地使用权价值随经济发展变化而变化，城镇基准地价和标定地价也在不断变化之中，加强土地管理，合理更新基准地价是时常进行的一项工作，在今后的土地估价进程中，土地估价机构和土地估价师将在这一领域发挥更为重要的作用2、农用地分等定级和农用地估价土地估价行业的产生是国有土地使用权制度的转变多年以来，土地估价技术研究主要集中在城镇建设用地流转环节，农用地价格评估技术一直处于滞后状态随着城市扩张，房地产市场的快速发展，农用地大量转为建设用地，土地利用浪费严重，人均拥有农用地指标接近红色警戒线这种情况引起国务院高度重视，为了解决这一问题，国家出台了退耕还林、农用地保护、土地储备和暂停审批农用地转为建设用地等一系列土地管理措施，使土地使用浪费现象得到了控制但是，经济的发展依然将导致城市的扩张，如何在保证适当新增建设用地的情况下开发整理更多的农用地，以保证满足人民群众的粮食需要是当今土地管理研究的主题之一。

目前，国土资源部全面开展农用地分等定级专项工作，加强农用地研究，建立农用地档案，是对土地管理工作的全面深化这一工作成果，将为今后农用地保护、农用地征用补偿、农用地的开发整理提供科学、详实的标准农用地分等定级是农用地地块估价的基础，农用地分等定级的全面实施，为今后的农用地地块估价打下了坚实的基础在这次进行的农用地分等定级工作中，有很大一批土地估价机构参与，成果十分丰富，得到了国土资源管理部门的认可，同时也为土地估价行业拓展了新的土地估价业务，完善了土地估价的技术领域二）土地使用权流转过程中的评估业务土地使用权流转过程中的评估业务是土地评估的传统业务，这些评估业务经常发生、评估量大，估价技术相对成熟1、土地使用权流转一级市场土地使用权流转一级市场主要是土地使用权出让，国土资源管理部门代表国家出让土地使用权在原来的土地使用权出让过程中，一般采用协议出让方式，土地使用权价格透明度低，容易产生价格操控，滋生腐败土壤为了杜绝类似问题，从1998年起，土地使用权价格开始采用招标、拍买、挂牌等交易方式，并制定了协议出让最低价制度这种方式的转变，需要对招标、拍买、挂牌交易底价进行评估这一环节的土地使用权价格评估是土地估价师的传统业务，招、拍、挂交易方式的实施，使土地评估业务更加丰富。

2005年10月1日，广东省首次实施《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，使集体建设用地与国有土地一样，同权同属同价进入土地交易市场，被学术界称为中国历史上的第四次土地流转改革集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为由次可见，集体建设用地出让、出租，亦属于一级土地使用权流转过程，打破了原来一级市场单指国有土地使用权出让的概念同时，集体建设用地出让方式采用招标、拍买、挂牌的交易方。