土地增值税政策指引.docx

最新土地增值税政策指引（ 前面是政策目录，后面是政策指引 ）第一章征税范围 _ 4第一节 基本规定 _ 4一、《土地增值税暂行条例》中“征税范围”的基本规定_ 4 二、《土地增值税暂行条例实施细则》的解释_ 4三、土地增值税宣传提纲中的规定（ 国税函发【1995】第110 号）_ 5 第二节具体规定 _ 6一、未取得土地的使用权证转让土地（ 国税函【2007】第645 号）_ 6 二、以转让股权名义转让房地产 （ 国税函【 2000】 687 号 ）_ 6 第三节不征税行为 _ 6一、赠与方式无偿转让房地产行为 （ 财税字【1995】第048 号 ）_ 6 二、无偿划转不征收土地增值税（京地税地[2009]187 号）_ 7 三、企业整体资产出售或企业所有权转移 （ 云地税一字[2001]1 号 ）_ 7 第二章 应税收入 _ 8第一节 基本规定 _ 8一、条例的基本规定_ 8二、细则的解释_ 8三、宣传提纲的规定（ 国税函发【1995】第110号）_ 8 第二节 具体规定 _ 9（一）代收费用（财税字【1995】第048号）_9（ 二 ） 外币折算（ 财税字【1995】第048号）_9（三）非直接销售和自用房地产的收入确定（ 国税发【2006】第187号）（ 国税发【2009】第091 号 ） 9（ 四） 土地增值税清算时收入确认（ 国税函 [2010]220 号）_ 10 第三章 扣除项目10第一节 基本规定 _ 10一、条例的基本规定_ 10二、细则的解释_ 10三、宣传提纲的规定（ 国税函发【1995】第110号）_ 12 第二节 具体规定 _ 13一、取得土地使用权所支付的金额_ 13二、房地产开发成本_ 13（一）配套公共设施（ 国税发【2006】第187号）_ 13 （ 二）四项开发成本不实可以核定单位面积金额标准（ 国税发【2006】第187 号）_ 13（三）天津关于拆迁补偿费的确定（津地税地 [2010]49 号）_ 13 （ 四）天津关于建安费的确定（津地税地 [2010]49 号）_ 13 三、房地产开发费用 _ 14（一） 扣除项目金额中的利息支出（财税字【1995】第048号）（ 国税函 [2010]220号）_ 14（二）房地产开发企业的预提费用（国税发【2006】第187号）_ 14 四、旧房和建筑物的评估价格 _ 15（一）新房和旧房的区分（财税字【1995】第048号）_ 15 （ 二）转让旧房扣除项目金额的确定（ 财税字【1995】第048 号）_ 15 （ 三） 已交纳契税的扣除（ 财税字【1995】第048 号）_ 15 （ 四）评估费的扣除（财税字【1995】第048号）_ 15（ 五） 转让旧房不能取得评估价格但能提供购房发票的扣除项目 （财税【 2006】第 021 号）（ 国税函 [2010]220 号） 16（ 六 ） 转让旧房不能取得评估价格也无法提供购房发票的扣除项目 （ 财税【2006】第021 号） 16五、与转让房地产有关税金_ 16（一）扣除项目金额中的“已交纳印花税” （财税字【1995】第048 号）_ 16 （ 二）取得土地使用权支付的契税（ 国税函 [2010]220 号 ）_ 17 六、加计扣除_ 17第三节 其他规定 _ 17（一）代收费用（财税字【1995】第048号）_ 17（ 二 ） 几种情况下的扣除项目_ 171、卖生地（ 国税函发【1995】第110号）_ 172、卖熟地（ 国税函发【1995】第110号）_ 173、卖开发的房地产（国税函发【1995】第110 号）_ 18 4 、转让旧房及建筑物（ 国税函发【1995】第110号）_ 18 （ 三）细则第九条中“总面积”的解释（国税函【1999】第112 号）_ 18 （ 四）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费（ 国税函[2010]220 号）_ 18 （ 五）未支付的质保金 （国税函 [2010]220 号）_ 19（ 六） 已装修房屋的装修费用（ 国税发【2006】第187 号）_ 19 （ 七） 多个房地产项目共同的成本费用 （ 国税发【 2006】第187 号 ）_ 19 （ 八） 不能提供合法有效凭证的项目不能扣除（ 国税发【2006】第187号）_ 19第四章 税率 _ 19一、条例的规定_ 19二、细则的解释_ 20三、宣传提纲的规定（ 国税函发【1995】第110 号 ）_ 20 第五章 应纳税额的计算_ 20第一节 基本规定 _ 20一、条例的规定_ 20二、细则的解释_ 21三、宣传提纲的规定（ 国税函发【1995】第110 号 ）_ 22 第二节 具体规定 _ 22（ 一） 按房地产评估价计算征收的规定（财税字【1995】第 061 号）（ 国税函发【 1995】第110 号 ） 22（二） 普通住宅和非普通住宅应分别计算增值额的规定（ 国税发【2006】第187号）_ 24（三）清算后再转让房地产的土增税计算（国税发【2006】第187号）_ 24 （ 五）拆迁安置土地增值税计算（ 国税函 [2010]220 号 ）_ 24 第六章 税收优惠 _ 25一、条例的规定_ 25二、细则的解释_ 25三、宣传提纲的规定（ 国税函发【1995】第110 号 ）_ 25 三、具体规定_ 26（一）1994 年前签订开发及转让合同的房地产征免税（财法字【1995】第007号）（ 财税字【1995】第048号）（ 财税字【1999】第 293号）（ 失效 ）（ 财税【2004】第192号）（ 失效 ）（ 财税【 2004】第225号）（ 失效 ）_ 26 （ 二） 以房地产进行投资、联营（ 财税字【 1995】第048 号）（ 财税【2006】第021 号）_ 27（三）合作建房（财税字【1995】第048号）_ 28（ 四） 企业兼并转让房地产（财税字【1995】第048 号）_ 28 （ 五）个人互换住房（ 财税字【 1995】第048 号 ）_ 28（ 六 ） 不能分别核算普通住宅和其他住宅不能享受免税待遇（ 财税字【1995】第048 号）_ 28（七）个人销售住房（财税字【1999】第210号）_ 29（ 八 ） 普通住宅的标准（ 国办发【2005】第026 号 ）（ 国税发【2005】第089号）（ 财税【2006】第 021 号）（ 财税【2006】第141 号）_ 29 （ 九）建银投资重组中土增税的税收优惠（ 财税【2005】第160 号）_ 30 （ 十） 细则中“城市实施规划、国家建设需要而搬迁免税”规定的解释（ 财税【2006】第021 号 ） 31（十一 ）廉租住房、经济适用房（财税【2008】第024号）_ 31 （ 十二 ） 第 16 届亚洲运动会等三项国际综合运动会（ 财税【2009】第094 号 ）_ 31第七章 土地增值税的会计处理_ 31第八章 征收管理 _ 33第一节 纳税申报 _ 33一、纳税申报表_33第二节申报期限_34一、条例的规定_34二、细则的解释_34三、宣传提纲的规定（ 国税函发【 1995】第 110 号 ）_ 34 二、具体规定_ 35（一） 细则中“税务机关核定纳税期限”的解释（财税字【1995】第048号）_35第三节 预征土增税_ 35一、基本规定_ 35二、宣传提纲的规定（ 国税函发【 1995】第 110 号 ）_ 35 二、具体规定_ 35（一）预售房地产所取得的收入的预征（财税字【1995】第048号）_ 35 （ 二）未按预征规定期限预缴税款的法律责任 （ 财税【2006】第021 号）_ 36 （ 三） 清算补缴土地增值税不加收滞纳金的规定（国税函 [2010]220 号）_ 36 （ 四）预征率 _ 361、国税总局的规定（ 国税发 [2010]53 号）_ 362、四川省预征率的规定（ 四川省地税局公告2010 年第 1 号 ）_ 37 第四节 征收机关和协助机关_ 37一、基本规定_ 37二、宣传提纲的规定（ 国税函发【 1995】第 110 号 ）_ 37 第五节 土增税的清算管理 _ 38一、土地增值税清算的定义（ 国税发【2009】第091 号）_ 38 二、土地增值税清算的前期管理（ 国税发【 2009】第 091 号）_ 38 三、土地增值税清算条件和受理（财税【2006】第021 号）（ 国税发【2006】第187号）（ 国税发【2009】第091 号）38四、土增税清算审核（ 国税发【2009】第091 号）（ 国税发【2006】第187 号）_40五、土增税的核定征收_ 431、核定征收条件 （ 国税发【 2009】第 091 号）（ 国税发【2006】第187 号 ）_ 432、核定征收率（ 国税发 [2010]53 号）（ 四川省地税局公告2010年第 1 号）_ 44六、土地增值税清算鉴证业务准则 （ 国税发【2007】第132 号 ）_ 44第一章征税范围第一节基本规定一、《土地增值税暂行条例》中“征税范围”的基本规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 （ 以下简称转让房地产） 并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（ 以下简称纳税人） ，应依照本条例缴纳土地增值税。

摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 （ 国务院令【1993】第138 号） 第二条 发文日期 : 1993-12-13二、《土地增值税暂行条例实施细则》的解释第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包 括地上地下的各种附属设施条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织条例第二条所称个人，包括个体经营者摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 （ 财法字【1995】第006号） 发文日期 : 1995-01-27三、土地增值税宣传提纲中的规定（ 国税函发【1995】第110 号）土地增值税的征收范围是如何规定的 ,根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。

这样界定有三层含意:一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有未经国家征用的集体土地不得转让如要自行转让是一种违法行为对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征 税。