【房地产进入城市可行性报告】潍坊城市进入研究报告.pptx

金科地产- 潍坊城市进入性研究,世联行 2017.11,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,报告体系 Analyze System, 城市概况 经济指标 城市资源 区域政策,,PART01 城市解读,PART 02 地产市场,PART03 板块研究, 土地市场 城市住宅 其他物业 重点企业 产品研究 客户研究, 奎文板块 高新板块 坊子板块 潍城板块 寒亭板块, 城市评判 板块建议,PART04 城市评判,,,,,,,,1 PART ONE 城市概况,Market,,,,,,,,,,,,,,,,,,潍坊是山东半岛群中心城市、青岛都市圈重要组成部分，新兴经济强市、环境领 先城市，国际风筝之都 山东半岛群,中心城市,新兴经济强市,环境领先城市,,,,潍坊处于半岛城市群的中心位臵，是省内重要的交通枢纽，潍坊处于国家级,,战略规划区域——“山东半岛蓝色经济区”，同时作为青岛都市圈的重要组 成部分， 未来将成为一个具有较强国际竞争力的都市圈，成为东北亚地区国 家合作枢纽之一，中国海洋产业创新基地，全省发展引擎 地处山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉之地，胶济铁路横贯市境东西；潍坊,,,市集公、铁、水、空于一体的立体化交通体系，其鲁中、鲁西交通枢纽地位 进一步巩固，也成为其发展“蓝色经济的有力支撑” 潍坊被誉为“风筝之都”，具有深厚的历史文化底蕴； 潍坊市辖4区、6市、2县，设有国家级高新技术产业开发区、经济技术开发,,区、滨海经济开发区、峡山开发区。

备注：潍坊市城市总体规划（2006——2020年）,1.1 城市简介,,,,,,,,,,,资料来源：《山东半岛城市群总体规划（2006-2020）》,,半岛城市群发展规划：潍坊在半岛城市群的城市职能分工中，担当传统制造业基 地及交通枢纽的角色 半岛城市群城市区空间组织规划,海洋化工、机械、食品加工传统制造业基地 连接山东山东半岛和山东中西部地区的交通 枢纽 城市区中心城市,1.2 城市地位,,,,,,,,,,,,,,,定位和发展方向为 “以高新技术产业为主导，工业、商贸、旅游全面发展的现代 化国际风筝城”，连接青岛发展成为青潍城镇密集区1.3 城市定位,潍坊市产业结构以工业，特别是重工业为主，且工业仍然以迅猛的速度上升，工业的快速发展直 接带动市政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一，而城市化进程所带来 的新城建设和旧城改造将推动房地产市场发展经开区板块,寒亭区板块,潍 城 区 板 块,奎 文 区 板 块,高 新 区 板 块,坊 子,区 板,块,寒亭区板块： 济青高速北，北海路东，东 环路西，北环路南,,,高新区板块：,西至新华路，南至胶济邯铁 路，北接济青高速，东道城 市边缘,坊子区板块： 北接胶济邯铁路，西至白浪 河畔，东南与峡山板块接壤,潍城区板块： 东至白浪河畔，北达济青高 速，西东南延至城市边缘,,,经开区板块：,南至济青高速，东靠北海路，,西北延至城市边缘,,,,奎文区板块：,西至白浪河畔，北达济青高 速，东至新华路，北接济青 高速，南抵宝通街,,,滨海区板块,,,,,峡山区板块：,南外环路以南，潍安路以东，,坊子区东南方，东南至城市 边缘,,,峡 山 区 板 块,,,滨海区板块： 北环路以北一直至海边，寒 亭区北侧,1.4 城市板块,,,,,,,,,按照潍坊市本地行政区划，潍坊城区共分为八区，主要包含：奎文、潍城、坊子、 寒亭、高新、经开、滨海、峡山8大板块，目前潍坊城区泛指这8大板块。

潍坊城市发展的基调是“东扩西延南控北展”，随着潍坊市政府东移到高新区， 潍坊主要的发展方向为向东发展潍坊市的中心城区形成“一心、一环、一轴、 一廊”的结构模式，白浪河中心区是潍坊城市主中心潍坊市整体发展实行东扩，西延，北展，南控的发展规划布局，整体规划为“一心、一环、一轴、一廊”，即城 市中心区、城市快速交通环体、北海路经济发展轴、中央绿色生态通道东 部 高 新 技 术 开 发 区,,,东 扩,,北 展 中心城 区 南 控,,潍 西 城 延 开 发 区,,重点发展制造业,,发展山区生态旅 游经济,,,,奎文区,,,,,寒亭区,潍城区,坊子区,,,“一轴”指由北海路向 北延伸连接滨海新城癿 经济发展轴,,,“一廊”是白浪河、虞河 两岸绿化带及两河之间癿 绿地构成贯穿“一心”癿 中央绿色生态通道,,,“一心”是由月河路、北 宫街、北海路、健康街所 围合癿城市中心区，是优 化、提升中心城市服务功 能癿主体,,,“一环”是长松路、玄 武街、潍县路、宝通街 组成癿城市快速交通环 体,高新区,1.5 城市规划,,,,,,,,近五年潍坊常住人口总量稳中有升，2012-2015 年增长趋势比较缓慢，但2016年增长趋势明显.,近五年潍坊人口逐年增加，受国家二胎政策影响， 16年人口出生增长幅度较大。

1.6 人口结构,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,921.61,922.52,924.72,927.72,935.7,0.66,0.10,0.24,0.32,0.86,0.50 0.40 0.30 0.20 0.10 0.00,1.00,910,915,920,925,930,935,940,2012年,2012-2016年潍坊市常住人口数量变化,,2013年 2014年 全市常住人口总量,,,,,2015年 2016年 增长率（%）,,,,,,,,,,,,92381,78458,108927,72390,146095,80000 60000 40000 20000 0,,,,,,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,潍坊市人口出生数据统计,,,,,,,,,,,,,,截止到2016年人口普查，潍坊市总人口为935.7万，全市总外来人口为34.38万， 2016年新增人口为146095人，人口逐年上升趋势明显41.51,16.67,32.75,31.3,9.9,19.92,5.99,50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0,潍城区 奎文区 高新区 寒亭区 坊子区 滨海区 峡山区 经开区,潍坊主城八区人口数据列表 46.6,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,177.62,178.22,178.70,208.80,236.44,19.27,19.32,19.32,22.50,25.27,0.00,5.00,10.00,15.00,20.00,25.00,30.00,0.00,50.00,100.00,150.00,200.00,250.00,2012年,2013年 2014年,2015年 2016年,2012-2015潍坊城市八区人口增长情况,,主城区人口,,,,,主城区占比（%）,,,,,,,主城八区总人口数为236万（含区辖农村），且呈现逐年上升趋势，其中奎文和 潍城人数最多，高新、滨海、经开三个开发区人数相对较少。

1.6 人口结构,,,,,,,,,,,,,,潍坊城镇化快速推进，人口不断向城镇聚集，潍坊把新型城镇化作为经济发展 的重要增长点和转方式、调结构的有力抓手，以人口城镇化为核心，积极稳妥推 进新型城镇化建设1.7 城镇化率,,,,,,,,2 PART ONE 城市经济,Market,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,258.5,214.9,147.8,238.3,303.3,27.5,450 400 350 300 250 200 150 100 50 0,,,,,,,潍坊中心城区各区GDP数值（亿元） 395.4,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3090.9,3541.85,4016,4420.7,4786.7,5170.5,5522.7,8%,8%,6000 5000 4000 3000 2000 1000 0,2010,2014,2015,2016,2010-2016年潍坊市级GDP走势,,,15% 13% 10% 2011 2012 2013 GDP总值（亿元） 增幅,2.1 城市GDP,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,12000 10000 8000 6000 4000 2000 0,青岛,烟台,济南,潍坊,济宁,威海,德州,聊城,滨州,菏泽,枣庄,日照,莱芜,截止到2016年，潍坊市的GDP总量为5522.7亿元，居山东第四位，全国第32位，每年GDP增 幅为8%-10%。

城市中心八区GDP最高为高新区，其次为滨海、潍城、奎文、寒亭 2016年山东省各地市GDP排名,,淄博 临沂 东营 泰安 GDP总值（亿元）,,增速,2016年潍坊GDP总量山东省排名：4,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,8000 6000 4000 2000 0,莱芜市 临沂市 德州市 聊城市 滨州市 菏泽市,2016年山东省各地市固定资产/房地产投资情况,,济南市 青岛市 枣庄市 东营市 烟台市 潍坊市 济宁市 泰安市 固定资产投资（亿元）,,威海市 日照市 房地产投资,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5000 4000 3000 2000 1000 0,青岛,烟台,潍坊,威海,东营,济宁,菏泽,德州,泰安,莱芜,枣庄,2016年山东省各地市社会消费/进出口情况,,日照 济南 滨州 社消总额（亿元）,,临沂 淄博 聊城 进出口总额（亿元）,,2016年潍坊固定资产投资山东省排名：3 房地产投资山东省排名排名：5,,2016年潍坊市社会消费山东省排名：4 进出口总额山东省排名：3,2.2 投资和消费,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.0%,20.0%,40.0%,60.0%,80.0%,100.0%,120.0%,2012,2016,潍坊历年产业结构发展趋势,,2013 第一产业,,2014 第二产业,,2015 第三产业,,,,,,,,,,,,,100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%,济南市 青岛市 临沂市 威海市 泰安市 潍坊市 日照市 滨州市 淄博市 济宁市,烟台市,德州市,莱芜市,枣庄市,聊城市,菏泽市,东营市,2016年山东省各地市三产比重排名,,第三产业,,第二产业,,第一产业,,2.3 产业结构,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,近年来，潍坊市三产发展速度迅猛，第三产业比重逐年增加，2016年第三产业增加值 2487.6亿元，增长9.2%，占GDP总额的49.5%。

潍坊第三产业比重在山东省17地市中排名6 位，处于上游水平，从地理位臵上来看，潍坊领先于周边同级别城市，只落后于青岛等高 级别城市，未来具备深厚的发展期许和潜力潍坊2012-2107年城镇居民人均可支配收入保持良好的增长势头，16年达到33060 元，数于中等以上三线城市标准25789,28386,30973,31060,33609,14.6,10,9.1,8.3,8.2,27621 8.1,0,2,4,6,8,10,12,14,16,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,35000,40000,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年前三季度,20。