房地产企业财务需要认真分析4个方面(一)(共5页).docx

精选优质文档-----倾情为你奉上房地产企业财务需要认真分析4个方面(一)房地产企业财务分析是从房地产投资企业角度对项目进行的经济评价，是在房地产投资环境、市场分析，项目策划，投资、成本费用以及收入估算等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务分析指标，依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，对房地产企业财务盈利能力、清偿能力、营运能力和成长能力进行分析，并借以考察项目财务可行性的一种方法房地产企业财务分析也是决定项目投资命运的重要决策依据一、房地产企业的赢利能力分析赢利能力是企业成败的关键，只有长期赢利，企业才能真正做到持续经营反映赢利能力的房地产企业财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等，所有这些指标都与净利润有关尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况，但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力，在计算净利润时，应剔除两方面的影响，一是剔除非经常性损益的影响，二是剔除企业管理层利用技术手段调节利润的影响非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。

经验告诉我们，决定企业命运的是现金流，唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率，反映企业主营业务获取现金的能力销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比，表明实现一元销售所取得的经营现金净流量资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比，表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入一般来说，这两个比率越高，企业获取现金的能力就越强二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析房地产企业偿债能力和资产变现能力体现的是房地产企业财务状况的安全性反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率，这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数，这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个因素：首先是存货的界定在房地产企业，开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中，而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现，因此在计算流动比率时，需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产，并考虑存货的真实价值。

对于房地产企业高价取得的土地储备，必须充分考虑减值准备，才能真实反映存货的变现价值，客观反映其偿债能力最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除因为房地产行业的特殊性和国内预售政策，预收账款实质上是企业未实现的销售收入，一旦项目竣工入伙就可以结算收入，因此不能将预收账款视为一般流动负债在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时，应结合行业的平均水平进行分析在分析房地产企业的短期偿债能力时，还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑房地产企业存货变现的时间很长，不同企业间存货变现的速度差异也很大，在相同条件下，房地产企业存货周转率越高，其现金流入将越快，净资产收益率将越高，防范房地产企业财务风险的能力将越强投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入，是偿还短期债务的重要保证房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值，比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值在计算利息保障倍数指标时，同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除，这样才能真实反映企业的实际偿债能力目前业界普遍认为，国内房地产企业财务安全的资产负债率不超过70%事实上，国内房地产企业的负债水平普遍较高，处在高负债运营的状态。

房地产企业应更重视偿还短期债务的能力，从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务的能力，这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比，反映公司运用经营现金流量偿付到期债务本息的实际水平该比率小于1，说明公司到期债务的自我清偿能力较差；该比率大于1，则显示经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务现金支付保障率是指本期可动用的现金与本期预计需支付的现金之比，反映企业在特定期间内可动用的现金是否能够满足企业当前现金支付的水平利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比，反映企业以现金偿还债务利息的能力该比率越高，说明企业越拥有足够的现金用于偿付利息，房地产企业财务风险也就越小短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债的差额该指标反映房地产企业偿还短期债务的能力，是指企业除了现有货币资金外，未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务的能力该指标为正数，表明经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务，反之，说明公司到期债务的自我清偿能力较差在分析现金流量时，“销售商品、提供劳务收到的现金”必须是真实的销售现金回笼，“收到的其他与经营活动有关的现金”必须将关联方归还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除，还原真实的经营现金流量。

专心---专注---专业。