东盟国际文化广场销售解疑.doc12.doc

东盟国际文化广场销售解难一、问：夹层面积那么多，感觉非常亏； 答：这怎么算亏？相反还很实惠！（1）正常写字楼都是在3米多高，而我们的写字楼有60%多的面积都是在5.6米层高的，这是南宁唯一一个5.6米高的纯写字楼（天健商务大厦是住宅性质）；（2）LOFT办公形式是现在国际上非常流行的办公空间形式，它是非常实用合理的就像夹层面积，我们可以在装修的时候，把员工的办公区规划在这里，因为员工多数时间都是坐在电脑前办公，对空间高度的要求并不高，而夹层的面积并不会让他们觉得不舒服，丝毫不会浪费任何的使用空间，相反能让最能够展示公司实力的公共部分及老板的办公室拥有5.6米层高，这种办公空间会显得您的公司非常的大气、豪华、舒服，而且非常的实用你想一下，作为老板，客户来到您的公司，看到的都是很大气的区域，而上下夹层的员工集中办公面积会让人感觉公司务实、高效，客户会感觉公司很有实力而您坐在5.6米高的办公室里，看着很高的落地玻璃，前面是项目最漂亮的中庭园林，你说这种办公感觉是多么的好！这种办公的形态可能是您朋友们的公司所没有的！再说了，3米多高的写字楼南宁有很多，但是有60%多面积是在5.6米层高的纯写字楼，就只有我们项目。

这就是您公司办公室独有的特质，也是物业升值的保障；（3）五星级酒店的公共过道层高一般不超过2.4米，有些在2.2米，但我们住酒店的时候也并没有感觉过道很矮，所以说夹层使用起来并不会觉得压抑；（4）像东盟商务区里卖2.8万元/平米均价的天健商务大厦也是有40%是夹层面积，而且天健商务大厦还是住宅性质的这也是国家建筑规划的标准要求，那么高的层高，肯定是要算夹层面积的再说，如果全通透都是5.6米层高的话，也不会卖这么低的价钱了；（5）我们写字楼才21%的公摊，像地王等写字楼，公摊都在35%——40%，所以我们的写字楼是非常划算的二、问：利海、东盟财经中心二手房才卖1.3——1.5万，你们卖1.6万，不算便宜；答：（1）首先，新盘和二手房本身就没有太多的可比性，而且无论从产品规划上还是理念上，新盘肯定是优于二手盘新盘应该和新盘价格做对比，现在从南宁同类在售写字楼来看，华润是3万/平米、航洋国际城最后一期写字楼是2.5万元/平米、天健商务大厦是2.8万元/平米、南湖名都广场是2.6万元/平米都比我们项目贵了近万元一平米，而我们项目距离华润、天健、航洋均只有5分钟的距离，况且我们还是5.6米层高的纯写字楼，并且是拥有大型商业、五星级酒店、4栋高端写字楼、5栋CEO官邸、一座顶级音乐剧场的城市综合体项目，而且我们项目距离高铁站、快速环道和东葛路延长线更近；（2）而且写字楼的价格也是不断上涨的，就像当年东盟财经中心卖7000元/平米时，很多客户都觉得非常贵，不少人也拿南湖桥头的金和大厦、新兴大厦、金禄大厦来作对比，说这边才卖3000多，东盟财经中心卖7000元的均价，已经没有多少升值空间，太贵了。

而现在东盟财经中心的二手房已经卖到了14000元，金和大厦、新兴大厦等也才5000元左右，投资价值相差很大，而且自用办公的舒适度也相差很远，所以新盘和二手盘没有太多可比性；（3）而且利海亚洲国际纯写字楼那栋二手房价格也在18000元左右，且项目层高不如我们项目现在低价转售的有很多不是利海亚洲国际纯写字楼那栋，而且多数是江浙一带的投资客，因为资金链非常紧张，所以低价抛售为的是迅速回笼资金而且利海亚洲国际在60多亩的土地上建了40万平米的建筑，所以密度非常高，使用舒适度低，这也直接影响了他的后期二手价格而作为纯写字楼的地王国际，最近我朋友以26000元/平米的价格刚转售了一套，这就说明了纯写字楼的升值空间是很大的三、问：还没动工就要给50%房款，要2年多才交房，不划算； 答：（1）我们项目是南宁唯一一个60%面积在5.6米层高的纯写字楼，对比现在在售的天健商务大厦（2.8万）、南湖名都广场（2.6万）、华润万象城（近3万）等写字楼便宜了近万元一平米，而我们项目在今年10月份就能取得预售许可证，正常来说，项目取得预售许可证就必须要交齐首付款或全款，现在是5月份，你现在只是提前了5个月交款，就能比同类产品便宜近万元一平米，如果你要的是300平米，就等于直接赚了300万，而你只是付了230万。

这230万如果你作为民间借贷，即便你按4分息计算，5个月的利息还不到50万，怎么不划算？（2）在我们项目在今年取得预售许可证后，我们推售的写字楼一定比现在的价格要贵很多，这几个月的时间就是很大的升值空间；（3）我们的5A写字楼明年推向市场时是参照华润万象城来定价，且考虑整层出售，所以你现在购买B2写字楼，与我们的5A写字楼同属一个中央商务集群，现在购买后的升值空间是非常大的；（4）而且天健商务大厦也是20天以前才得预售证的，但是得预售证时，他们除了14层，其他楼层都已经全部销售完成，这些客户也是很早就提前付款的这样层高的写字楼是非常稀缺的产品，肯定是提早定下最划算四、问：凤岭北还没成熟，现在买要等很多年才成熟，觉得亏；（1）一个区域的首发项目，升值空间是最大的，因为以后会有越来越多的同类产品推出，新盘的价格也是越卖越高的（因为土地价格会随着区域越来越成熟而不断攀升；新楼盘的规划以及开发成本会因为区域竞争压力的增加而投入越大）就像东盟财经中心，作为东盟商务区最早的一个写字楼，当时的投资客户现在基本上都是翻倍赚了而我们项目作为30万人口的高端居住区里首个城市综合体项目，比单一的写字楼具有更大的升值空间；（2）南宁市火车东站会于2013年底投入使用，而本项目的交房时间为2014年底，等到项目写字楼交付后，火车东站已经开始运营，这对自用办公及投资出租或转售都是很大的利好；（3）凤岭北作为30万人口的高端居住区，是会伴随学区氛围逐渐成熟而愈加成熟的。

因为作为成功人士，第一居所的选择往往会重点考虑子女的教育环境，项目周边凤岭儿童公园、国际儿童医院、天桃小学、新二中等是很多高端人士非常看重的，而且这个区域在政府的定位中就是高端居住区，随着这2年凤岭北各大项目的逐步交房，等到项目交房时，凤岭北会相对成熟很多了（东盟商务区的区域属性以及交通不便利等原因，入住率以后无法和凤岭北相比，凤岭北大型高端住宅区云集，以后的人口基数很大）4）作为投资，不会等到区域完成成熟了再去投资作为自用，等到区域完全成熟了再购买，会付出比现在购买要高出至少一倍的成本，而且还不一定能选择到非常合适自己的物业5）而且现在快速环道、东葛路延长线早已经投入使用，本项目面前的佛子岭路也正在开始施工，拓宽至6车道，所以项目的交通环境已逐渐成熟五、德利、福田、荣申博是什么关系？答：（1）福田房地产是属于德利集团旗下的项目公司，就像盛天集团开发盛天国际时的项目公司叫盛东房地产、开发盛天东郡时叫盛尧房地产一样德利集团的法人和福田房地产的法人都是同一个老板周宇浩（本项目分为南区和北区，北区是中缅房地产，法人也是周宇浩）；（2）荣申博公司团购了B2栋写字楼，所以B2栋写字楼的分配权现在属于荣申博公司。

而B3栋写字楼已被一家大型国企整体团购，分配权也属于这个大型国企倾斜部分若客户不细问，可不讲）所以客户如果购买B2写字楼，需要与荣申博公司签定内部认购协议，待项目取得预售许可证后，再与项目开发商福田房地产签定《商品房买卖合同》这些手续是完全符合规范的六、算上夹层楼板和消防喷淋，夹层的实际使用层高根本不到5.6米答：（1）夹层楼板的厚度为10公分消防喷淋部分为10公分，共20公分，夹层实际使用层高为5.4米，实际夹层装修后的上、下层的使用层高为2.7米我们销售中心二楼有个会议室，开发商特意把层高也做到2.7米，您可以随我上楼，去感受一下究竟压抑不压抑我相信你不会有压抑的感觉；（2）南宁的项目在规划审批这块非常严格，如果我们项目规划不具备使用性，也根本没法获得审批；（3）这个区域如果设置为普通员工的办公区域，由于员工基本是坐在电脑前的工作模式，所以2.7米的层高完全够用，但是却争取了60%多的5.6米的层高给到能展示公司形象的公共区域以及老板的办公室，所以空间使用非常的实用、划算七、天健才卖1.6万，你们卖得太贵了答：（1）天健卖1.6万元均价的项目是天健国际公馆，他们局部5.8米层高卖2.8万均价的天健商务大厦已经基本销售完成。

而天健国际公馆是3米层高，且为住宅性质，我们是60%多为5.6米层高，写字楼的性质；（2）天健国际公馆的产品形态为可商可住的SOHU物业，类似于阳光100上东国际，这种产品看似灵活，但既能办公又能居住的产品性质会导致办公不便利、居住不舒适，也直接影响了物业后期的升值空间就像上东国际，我有个客户之前是5500元/平米买的，前个月他刚转手出去，价格是7000元/平米，三年多的时间才赚了1500元/平米，而同期的东盟财经中心（东盟财经中心虽然也是住宅性质，但规划是按纯写字楼来规划，而天健国际公馆和上东国际，都属于SOHU办公物业，产品不同），现在已经是14000元/平米的二手价格所以这种可商可住的办公形态无论自用还是投资，都与纯写字楼无法相比；（3）现在距离天健国际公馆仅几百米的高端住宅盛天华府二手房价仅为8000元/平米，你觉得你花高于盛天华府一倍的价钱买个住宅划算吗？（4）天健国际公馆一层有九户，里面有不少小户型，作为办公，以后会比较杂，影响办公的品质，自然也影响了后期租售的价格八、住宅性质和写字楼性质的有什么不一样？答：（1）住宅性质的办公楼会存在交付使用后可能会出现无法在属于你的物业里注册公司的尴尬（因为是住宅性质，工商局不允许在住宅里注册公司，意味着你即便花了几千万买了天健一整层，可能也无法以这物业注册你的公司）（2）取得房产证后，若有需要在银行进行房产抵押，住宅物业的评估价格肯定没有写字楼的高（也就是说，有可能以2.8万元/平米购买的天健商务大厦，在3年后的银行评估价值可能没有以1.6万元/平米购买的B2写字楼的高。

这就意味着资产贬值，也直接限制物业的升值空间）九、项目什么时候开工？什么时候得预售许可证？什么时候交房？答：项目现在正在做土方，土方完成后就开挖基础；计划于今年的10月份取得预售许可证；于2014年12月30日前交房；10、B2写字楼才13层，作为写字楼形象不够，而且才3部电梯，不够用答：（1）B2写字楼是5.6米的层高，加上中间有一层转换层，所以B2栋楼的整体高度相当于26层楼，这个高度是完全符合办公的形象；（2）楼层越低，写字楼的办公舒适度越高因为办公的公司比较少，就像我们到航洋国际城时会感觉电梯很难等也很挤，因为公司多，办公品质自然就会受影响南宁寸土寸金，所以高的写字楼很多，以后超高层的写字楼也会越来越多，但舒适度高的低密度写字楼会越来越稀缺；（3）B2每层楼仅6户，而且不少客户是几间、半层甚至整层购买的，这就意味着在B2办公的公司并不密集，所以3部电梯是完全够用了我们公司现在在东盟商务区的韩国园区世洋大厦办公，6层楼3部电梯，其中只有2部电梯开放，但上下班高峰期都不会出现难等、拥挤的现象，所以这个电梯配置请您放心 。